Как учитывается в УСН арендная плата?

Компании нередко используют принадлежащую им недвижимость для получения дополнительного дохода. Это происходит путем сдачи его в аренду.

Правила заключения арендных договоров

Точно и правильно составленные документы — именно то, чему налоговые органы уделяют больше всего внимания. Отправной точкой для расчета налогов является сумма аренды, которая прописана в договоре. Порядок заключения договора аренды строго регламентируется ГК РФ. Условия, которые необходимо указать в договоре:

реквизиты сторон;
основные характеристики арендуемого объекта (адрес, наименование, площадь);
условия пользования объектом;
сумма арендной платы.

Договор будет официально заключен только после его регистрации в государственных органах Росреестра. Но если договор заключен менее чем на один год, он не подлежит государственной регистрации.

Сдача помещения в аренду при УСН

ИП, как и физлица, могут сдавать в аренду свое имущество. В таком случае предприниматель должен уплачивать налоги с аренды помещений. Действия предпринимателя при сдаче имущества в аренду в условиях упрощенной системы налогообложения регулируются статьями 249, 250 НК РФ.

ИП доступны два варианта отчисления налога в бюджет:

Налог на доходы по ставке 6% (удобно применять, когда расходы не очень большие). Важно! Размер ставки по налогу зависит от решения региональных властей. Для некоторых налогоплательщиков он может составлять даже 1%.
Налог «доходы — расходы» по ставке 15%.

Расходы по платежам за коммунальные услуги должны нести арендодатель или арендатор. Обычно эти платежи включены в арендную плату. В договоре аренды оговаривается, кто будет оплачивать коммунальные расходы.

Если их оплату будет производить арендодатель, то сумму платежей можно вычесть из полученного дохода как понесенные затраты.

Для этого нужны документы, подтверждающие оплату коммунальных услуг: счета от поставщиков коммунальных услуг и квитанция об их оплате.

День, когда деньги фактически поступили на счет в банке или в кассу предпринимателя, считается датой поступления доходов при УСН.

Напомним, ИП на УСН платит единый налог и освобождается от уплаты налогов на прибыль, НДФЛ (только за сотрудников), НДС, налога на имущество (распространяется только на то имущество, которое принимает участие в предпринимательской деятельности, если региональные власти установили его кадастровую стоимость).

Аренда квартиры под офис в жилом помещении

При организации офиса в жилом помещении, т.е. в квартире, необходимо учитывать нормы, закрепленные в статье 288 ГК РФ и в статье 17 ЖК РФ.

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Только после перевода такого помещения в нежилое можно разместить в нем организации и учреждения.

Тогда договор аренды станет законным и арендную плату можно будет учесть в расходах.

Оформить в нежилой фонд можно только ту квартиру, которая находится на первом этаже или выше, но с условием, что под ней не находятся жилые квартиры. Что для этого нужно? Арендодатель приходит в орган местного самоуправления и сдает следующие документы:

заявление о переводе квартиры в нежилое помещение;
документы, подтверждающие право владения квартирой (свидетельство о регистрации, договор о приватизации и т.д.);
план квартиры с техническим описанием;
план дома по этажам.

Решение принимается не позднее 45 календарных дней со дня подачи документов. После переоформления квартиры можно заключать договор аренды с арендатором.

Организации, применяющие УСН «доходы-расходы», в состав расходов могут включать не только коммунальные услуги, но и затраты на ремонт. Если же вы все-таки арендовали жилую квартиру под офис, то затраты на организацию аренды офиса по УСН учитываться не будут.

Способы уплаты налогов

Сроки и порядок уплаты единого налога строго регламентированы. ИП должен успеть оплатить его до 30 апреля. А по страховым платежам в ПФР арендодатель может заплатить до 31 декабря. Квартальные авансовые платежи уплачиваются до 25 числа месяца, следующего за отчетным кварталом. В этой статье мы рассказывали, как рассчитывать авансы и годовой налог.

При сдаче помещений в аренду ИП имеет преимущества перед физлицами, так как предприниматель платит всего лишь 6% или меньше от дохода аренды, когда остальные физические лица платят 13%.

Автор статьи: Александра Аверьянова

Сдаете помещение в аренду? Учитывайте доходы и расходы в веб-сервисе Контур.Бухгалтерия. Здесь вы можете легко вести учет, начислять зарплату, сдавать отчетность через интернет. Консультации экспертов входят в тариф, наша техподдержка работает круглосуточно и бесплатно. Первый месяц работы в сервисе — тоже бесплатен для новых пользователей.

Попробовать бесплатно

С 2022 года общепит получил две льготы: кофейням и ресторанам теперь проще попасть в реестр малого и среднего предпринимательства, чтобы получать господдержку, а еще для них отменили НДС. Расскажем, как теперь работать общепиту и какие послабления для него есть.

, Елена Космакова

Если вы заключали с собственником договор аренды помещения под офис, склад или магазин, а потом хотите досрочно аренду прекратить — нужно составить и подписать соглашение об этом, иначе старый договор продолжит действовать. Расскажем, как составить документ и что учесть.

, Елена Космакова

Арендные и лизинговые платежи на УСН

Информация обновлена:

Арендную плату за пользование имуществом «упрощенцы» вправе списывать в расходы.

Арендованное имущество может при этом находиться не только на территории РФ, но и за рубежом.

Главное, чтобы это имущество использовалось в предпринимательской деятельности, а понесенные фирмой затраты были документально подтверждены и направлены на получение дохода.

Обосновать расходы на аренду арендатор может, имея на руках договор аренды, акты приема-передачи имущества и платежные документы.

Как известно, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок свыше года, подлежит государственной регистрации. Это следует из пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса.

Поэтому налоговики часто не принимают расходы по договорам аренды, которые не зарегистрированы в установленном порядке. Такие договоры, по их мнению, считаются недействительными, а значит, и расходы по ним необоснованны.

Однако у фирм есть выход.

Чтобы учесть арендные платежи по еще не зарегистрированному договору аренды и не вызывать претензий у инспекторов, необходимо:

подать документы на регистрацию и получить в комитете по сделкам с недвижимостью справку о том, что они приняты;
составить и подписать соглашение, в котором указать, что условия договора аренды применяются к отношениям сторон, возникшим до регистрации договора. Право подписать такое соглашение предоставляет сторонам пункт 2 статьи 425 Гражданского кодекса.

Можно также заключить отдельный краткосрочный договор, который будет действовать до момента регистрации основного договора. Арендные платежи по этому договору можно будет включить в расходы в момент подписания акта (то есть до регистрации).

Если «упрощенцы» арендуют государственное или муниципальное имущество, то они признаются налоговыми агентами по НДС и обязаны рассчитать, удержать и перечислить в бюджет сумму этого налога. Налоговая база при этом определяется как сумма арендной платы с учетом налога.

«Упрощенцы», выбравшие в качестве объекта налогообложения «доходы минус расходы», сумму перечисленного в бюджет НДС учитывают в составе расходов, уменьшающих доходы отчетного (налогового) периода (пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Если в качестве объекта налогообложения избраны доходы, то на суммы уплаченного НДС доходы от реализации не уменьшают.

А как «упрощенцу» учесть арендные платежи за земельный участок, который выделен под строительство объектов недвижимости? Можно ли их списать в расходы при расчете УСН-налога? В письме от 26 августа 2016 г. № 03-11-06/2/49861 Минфин дает разъяснения по этим вопросам.

Поскольку по правилам Налогового кодекса первоначальная стоимость основного средства включает в себя сумму расходов на его сооружение (п. 1 ст. 257 НК РФ), то расходы на арендную плату за земельный участок, предоставленный под строительство этого объекта, произведенные до начала или во время его строительства, включаются в первоначальную стоимость основного средства.

Что касается арендных платежей, которые вносятся уже после введения основного средства в эксплуатацию, то чиновники рассуждают следующим образом.

Упрощенцы с объектом «доходы минус расходы» уменьшают полученные доходы на перечисленные арендные и лизинговые платежи (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Следовательно, арендная плата, которая уплачивается после введения основного средства в эксплуатацию, учитывается в составе УСН-расходов по мере фактической оплаты.

Кстати это правило распространяется как на упрощенцев, так и на общережимные компании.

Если фирма не имеет возможности приобрести дорогостоящее имущество (например, технику), можно взять его в финансовую аренду.

Для фирм, нуждающихся в хорошем техническом оснащении, договор лизинга – очень выгодный вариант. Во-первых, лизинговое имущество получить проще, чем банковский кредит.

Во-вторых, платить лизингодателю можно, уже запустив оборудование в эксплуатацию и заработав на нем определенные средства.

По договору лизинга (финансовой аренды) одна сторона (лизингодатель) покупает имущество и передает другой стороне (лизингополучателю) в аренду. По договору лизинга передавать можно любое имущество, кроме природных объектов, а лизингодатель не вправе использовать лизинговое имущество для личных целей.

Договор заключается в письменной форме.

В нем лизингополучатель обычно определяет как предмет договора (какой марки, фирмы, страны-изготовителя должна быть требуемая вещь), так и поставщика (где лизингодателю ее приобретать) и с ним снимает все спорные моменты.

Но в некоторых случаях стороны соглашаются, что выбирать будет лизингодатель, и тогда лизингополучатель вправе обращаться со своими претензиями уже и к поставщику, и к лизингодателю.

При покупке имущества лизингодатель должен уведомить продавца о том, что оно предназначается для лизинга.

Как правило, если иное не предусмотрено договором, лизингополучатель получает имущество непосредственно от поставщика.

Лизинговые платежи могут начисляться:

исходя из общей фиксированной суммы равными долями в течение срока действия договора;
авансом и далее равными долями в течение срока действия договора.

Помимо платы за пользование объектом (вознаграждение лизингодателя), сюда могут включаться:

амортизация за время действия договора;
стоимость дополнительных услуг лизингодателя;
выкупная стоимость имущества (если предусмотрена передача права собственности).

Лизинговые платежи считаются расходами после их фактической оплаты. То есть их можно учесть учесть в тот отчетный период, когда они перечислены лизингодателю, если договор не предусматривает права выкупа объекта лизинга.

В общую сумму договора лизинга может включаться выкупная стоимость предмета лизинга. Но только в том случае, если договором лизинга предусмотрен переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю.

Подобный вывод сделан в письме от 2 октября 2015 г. № 03-11-06/2/56616 Минфин России делает вывод, что «упрощенец»-лизингополучатель с объектом «доходы минус расходы» вправе списать на расходы лизинговые платежи и выкупную стоимость предметов лизинга.

Чиновники ссылаются на положения подпункта 4 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса. Эта норма гласит, что «упрощенцы» на «доходно-расходной» УСН могут учитывать в расходах арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество.

Следовательно, расходы организации-лизингополучателя, применяющей УСН, в виде лизинговых платежей за пользование приобретенным в лизинг оборудованием, учитываются при определении налоговой базы по «упрощенному» налогу (пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

А вот выкупную стоимость предмета лизинга можно списать при расчете налога в порядке, установленном для учета расходов на приобретение основных средств.

То есть, равномерно с момента ввода его в эксплуатацию в течение каждого квартала налогового периода. Кроме того, это имущество должно быть полностью оплачено (пп. 1 п. 1, п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Иначе говоря, «накопленную» выкупную стоимость можно начать списывать только по окончании срока действия договора лизинга.

Пример. Как отразить в учете лизинговые платежи и выкупную стоимость

АО «Актив» (УСН, объект налогообложения – «доходы минус расходы») 21 ноября прошлого года заключило на 1 год лизинговый договор с ООО «Пассив» и в тот же день получило от него компьютер. Общая сумма договора составляет 90 480 руб., в том числе выкупная стоимость компьютера – 27 144 руб.

Платежи должны перечисляться равными частями в течение срока лизинга начиная с 21 декабря. После завершения аренды компьютер переходит в собственность лизингополучателя.

Ежемесячно АО «Актив» перечисляет ООО «Пассив» 7540 руб. (90 480 руб. : 12 мес.). Бухгалтер рассчитал, сколько из этих денег приходится на лизинговые платежи, сколько – на выкупную стоимость. Доля выкупной стоимости равна 0,3 (27 144 руб.

: 90 480 руб.). Отсюда в ежемесячных перечислениях к выкупной стоимости относятся 2262 руб. (7 540 руб. x 0,3), остальные 5278 руб. (7540 – 2262) – к плате за аренду. Арендную плату (5278 руб.

) бухгалтер ежемесячно учитывает в составе УСН-расходов.

21 декабря отчетного года «Актив» уплатит последнюю часть платежей и станет владельцем компьютера. Выкупную стоимость компьютера «Актив» сможет учесть как расход на приобретение основных средств. Последний платеж будет сделан в IV квартале отчетного года. Это последний квартал года, поэтому бухгалтер в конце квартала отразит в расходах всю сумму – 27 144 руб.

Обратите внимание: если предметом договора лизинга является недвижимое имущество, а срок действия этого договора – более одного года, то такой договор подлежит государственной регистрации.

Если лизингодатель потребовал от вас предоплату, то налоговый учет платежей будет зависеть от того, что под этим авансом подразумевается.

Если это выкупная стоимость имущества, то ее нужно включить в расходы только получив право собственности на имущество, то есть выкупив его полностью.

А если аванс – это часть платежей за лизинг, то на этот счет никаких рекомендаций ни Налоговый кодекс, ни Минфин России не дают.

Раз лизинг по сути та же аренда, то было бы логично учитывать аванс в налоговой базе равномерно (ежемесячно) в течение всего срока действия договора. Порядок учета авансовых платежей по договору аренды указан в письме Минфина России от 14 ноября 2005 г. № 03-11-04/2/132.

Пример. Как рассчитать лизинговые платежи и сумму аванса

АО «Актив» 15 ноября отчетного года (УСН, объект налогообложения – «доходы минус расходы») по лизинговому договору, заключенному на 1 год с ООО «Пассив», получило от лизингодателя 50 парт. Общая сумма договора составляет 150 000 руб., из которых 45 000 руб. вносятся авансом 15 ноября, а 105 000 руб. перечисляются ежемесячно равными частями в течение срока договора начиная с 15 декабря.

После завершения договора парты возвращаются лизингодателю.

Бухгалтер «Актива» рассчитал лизинговые платежи и сумму аванса, которую фирма может ежемесячно списывать в расходы, уменьшающие налоговую базу. Лизинговые платежи равны 8750 руб. (105 000 руб. : 12 мес.), авансовые – 3750 руб. (45 000 руб. : 12 мес.).

Обычно арендодатель сам оплачивает стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором (горячее и холодное водоснабжение, отопление, энергоснабжение, водоотведение и др.) коммунальным службам. А арендатор компенсирует ему все эти расходы.

Условие о возмещении коммунальных платежей может быть предусмотрено в самом договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему.

Причем независимо от того, каким документом закреплена компенсация «коммуналки», отношения сторон в этом случае не являются отношениями по договору поставки коммунальных услуг.

Поскольку, в соответствии со статьей 539 Гражданского кодекса, арендодатель не является поставщиком коммунальных услуг (п. 22 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Рассмотрим подробно учет компенсации коммунальных расходов у арендодателя и арендатора, применяющих УСН.

Организации на УСН. Арендодатель и арендатор

Организации находятся на УСН (доходы минус расходы). Одна – арендодатель, другая – арендатор. Арендодатель выставляет счет на возмещение затрат по аренде и коммуналке.

Как правильно сделать проводки? Подлежат ли данные доходы и расходы налогообложению по Книге учета…? Нужна информация и по арендодателю, и по арендатору.

Арендодатель

Порядок отражения операций по сдаче имущества в аренду в учете арендодателя зависит от того, является ли предоставление имущества в аренду предметом деятельности арендодателя.

Если предоставление за плату во временное пользование (временное владение и пользование) своих активов по договору аренды является предметом деятельности арендодателя, то арендная плата считается доходом от обычных видов деятельности (п. 5 ПБУ 9/99 «Расходы организации», утвержденного приказом Минфина РФ от 06.05.1999 г. № 32н).

Такие доходы отражаются на счете 90 «Продажи», субсчет «Выручка».

Если предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности арендодателя, то арендная плата признается в составе прочих доходов (п. 7 ПБУ 9/99).

В этом случае суммы поступившей арендной платы отражаются на счете 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие доходы».
Арендодатель, для которого предоставление имущества в аренду является предметом деятельности, составляет в бухгалтерском учете следующие проводки:
ДЕБЕТ 62 (76) КРЕДИТ 90, субсчет «Выручка»
– отражена выручка от предоставления имущества в аренду;
ДЕБЕТ 50, 51 КРЕДИТ 62 (76)
– получена в кассу либо на расчетный счет сумма арендной платы.
Если арендная плата поступает авансом, то арендодатель сделает такие записи:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62 (76), субсчет «Авансы полученные»
– получена предоплата по договору аренды;
ДЕБЕТ 62 (76) КРЕДИТ 90, субсчет «Выручка»
– отражена выручка от предоставления имущества в аренду;
ДЕБЕТ 62 (76), субсчет «Авансы полученные» КРЕДИТ 62 (76)
– сумма аванса зачтена в счет арендной платы за период.
Начисление амортизации арендодатели, для которых предоставление имущества в аренду является основным видом деятельности, отражают записью:
ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 02.
Арендодатель, для которого предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности, составляет в бухгалтерском учете следующие проводки:
ДЕБЕТ 62 (76) КРЕДИТ 91
– отражена выручка от предоставления имущества в аренду;
ДЕБЕТ 50, 51 КРЕДИТ 62 (76)
– получена в кассу либо на расчетный счет сумма арендной платы.
Если арендная плата поступает авансом, то арендодатель, для которого предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности, сделает в бухучете такие записи:
ДЕБЕТ 50, 51 КРЕДИТ 62 (76), субсчет «Авансы полученные»
– получена предоплата по договору аренды;
ДЕБЕТ 62 (76) КРЕДИТ 91, субсчет «Прочие доходы»
– отражена выручка от предоставления имущества в аренду;
ДЕБЕТ 62 (76), субсчет «Авансы полученные» КРЕДИТ 62 (76)
– сумма аванса зачтена в счет арендной платы за период.

Согласно п. 2 ПБУ 10/99 «Расходы организации», утвержденного приказом Минфина РФ от 06.05.1999 г.

№ 33н, расходами организации признается уменьшение экономических выгод в результате выбытия активов (денежных средств, иного имущества) и (или) возникновения обязательств, приводящее к уменьшению капитала этой организации, за исключением уменьшения вкладов по решению участников (собственников имущества).

Расходы признаются в бухгалтерском учете при наличии, в частности, условия о том, что имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет уменьшение экономических выгод организации.

Если в отношении любых расходов, осуществленных организацией, не исполнено хотя бы одно из условий признания расходов, то в бухгалтерском учете организации признается дебиторская задолженность (п. 16 ПБУ 10/99).

Следовательно, стоимость коммунальных услуг, потребленная арендатором, при предъявлении стоимости данных услуг арендатору, отражается:
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 60
ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
– перечислена оплата поставщикам коммунальных услуг;
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76
– отражено получение от арендатора денежных средств в возмещение стоимости коммунальных услуг.

Поскольку при получении возмещения стоимости коммунальных услуг арендатором у арендодателя не происходит увеличение экономических выгод, данные суммы не признаются доходом для целей бухгалтерского учета (п. 2 ПБУ 9/99).

По мнению Минфина РФ, суммы платежей, поступающие арендодателю от арендатора в оплату коммунальных платежей, должны учитываться в составе доходов

Доходы, которые опасно игнорировать при УСН

Доходы «упрощенщиков» складываются не только из выручки, но и из других поступлений: платы арендатора за коммунальные услуги, положительной курсовой разницы, излишков товаров, компенсации судебных расходов и проч.

Большинство таких поступлений нужно включить в облагаемый доход, иначе неизбежны конфликты с налоговиками.

В настоящей статье мы привели подборку писем Минфина России, в которых чиновники напоминают, какие «нестандартные» доходы подпадают под единый «упрощенный» налог.

«Упрощенщик», сдающий в аренду свою недвижимость, часто задается вопросом: как отразить в учете стоимость коммунальных услуг, возмещенных арендатором? Нужно ли отнести эти суммы к доходам, если оплата электроэнергии, теплоснабжения, воды и газа не включена в арендную плату, а отражена в отдельном счете?

В Минфине считают, что нужно. Чиновники ссылаются на пункт 1 статьи 346.15 НК РФ.

Согласно данной норме, налогоплательщики на УСН не включают в налоговую базу только те доходы, которые поименованы в статье 251 НК РФ.

Все прочие поступления, в том числе и плата за коммунальные услуги — это не что иное, как облагаемые доходы. Такая позиция выражена, в частности, в письме финансового ведомства от 25.12.17 № 03-11-11/86266.

Обратите внимание: существует законная возможность снизить налоговую нагрузку. Чтобы ею воспользоваться, арендодатель и арендатор должны дополнительно заключить агентское соглашение. В рамках такого соглашения арендатор становится принципалом, а арендодатель — агентом.

Агент по поручению принципала приобретает для него коммунальные услуги, получает за них плату и переводит на счета поставщиков, то есть ресурсоснабжающих организаций. Тогда коммунальные платежи не являются доходами арендодателя-«упрощенщика». Об этом сказано в упомянутом выше письме Минфина № 03-11-11/86266 (см.

«Аренда при УСН: Минфин разъяснил, как арендодателю снизить налоговую нагрузку»).

Вести учет, готовить и сдавать отчетность по УСН

Отметим, что на практике инспекторы не всегда руководствуются данными разъяснениями Минфина. Зачастую они фиксируют нарушение даже при наличии агентского соглашения.

Но суды, как правило, встают на сторону налогоплательщиков (см., например, постановление АС Западно-Сибирского округа от 23.11.16 № А27-26460/2015).

Логично предположить, что при отсутствии агентского соглашения шансы на победу значительно ниже, либо вовсе равны нулю.

Суммы, ошибочно зачисленные на расчетный счет

Случается, что на расчетный счет организации или предпринимателя приходят деньги, назначение которых установить невозможно. Причиной этого чаще всего являются ошибки контрагентов, неверно указавших те или иные реквизиты в платежном поручении. В результате по дебету счета 51 «Расчетные счета» числится сумма, которая не имеет никакого отношения к деятельности «упрощенщика».

Обратите внимание: при заполнении платежек на уплату налогов и взносов наиболее комфортно чувствуют себя те, кто формирует платежки с помощью веб-сервисов.

Там все актуальные коды и реквизиты устанавливаются автоматически, без участия пользователя.

Если предприниматель или бухгалтер допускает какую-то ошибку (оставляет поле незаполненным или указывает недопустимое значение), сервис сообщает об ошибке и подсказывает, как следует заполнить данное поле.

Рассчитывайте взносы «за себя» с налогом по УСН или патенту Заполнить бесплатно

Безусловно, ошибочно зачисленную на счет сумму следует незамедлительно вернуть отправителю. Но если бухгалтер по какой-либо причине этого не сделал, ему придется отразить эти средства в учете.

По мнению специалистов Минфина, в рассматриваемой ситуации «упрощенщикам» необходимо сформировать облагаемый доход (письмо от 19.12.16 № 03-11-06/2/76029; см.

«Невыясненные денежные поступления, которые «упрощенщик» не вернул отправителю, включаются в состав доходов»).

Излишки товаров, выявленные в ходе инвентаризации

Еще один вид доходов, учитываемых при расчете единого «упрощенного» налога, — это излишки товарно-материальных ценностей, выявленные в ходе инвентаризации. Согласно пункту 20 статьи 250 НК РФ, излишки относятся ко внереализационным доходам.

А компании и предприниматели на УСН должны включать внереализационные доходы в налоговую базу (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Таким образом, выявленные излишки товаров увеличивают налоговую базу. Об этом неоднократно напоминал Минфин России (например, в письме от 24.08.17 № 03-11-06/2/54380; см.

«Стоимость излишков, выявленных в ходе инвентаризации, учитывается в доходах «упрощенщика»»).

Если в дальнейшем налогоплательщик продаст товары, обнаруженные при инвентаризации, ему придется повторно показать доходы — на этот раз в виде выручки.

Такой вывод сделан в указанном письме Минфина № 03-11-06/2/54380, а также в других разъяснениях финансового ведомства (в частности, в письме от 18.05.17 № 03-11-06/2/30304; см.

«Излишки товаров, выявленные при инвентаризации, включаются в доход «упрощенщика»»).

Проценты, удержанные банком при эквайринге

Сейчас все больше розничных продавцов принимает от покупателей платежные карты. Такой способ оплаты получил название эквайринг.

Схема движения денег при эквайринге выглядит следующим образом: стоимость товара или услуги списывается с карты клиента, и через некоторое время зачисляется на банковский счет продавца.

При этом банк взимает с продавца плату за услуги эквайринга в виде процента от суммы выручки. В итоге поставщик получает выручку не целиком, а за минусом банковского процента.

Чиновники из финансового ведомства предупредили: продавец, применяющий «упрощенку», должен включить в облагаемый доход всю сумму выручки без вычета банковского процентов. В письме Минфина России от 19.09.16 № 03-11-11/54526 приведен такой пример: выручка составила 10 000 руб., проценты банка — 200 руб.

, на счет продавца зачислено 9 800 руб.(10 000 руб. – 200 руб.). При таких обстоятельствах облагаемый доход продавца, применяющего УСН, равен 10 000 руб. (см.

«Минфин: вся сумма, перечисленная покупателем через терминал, в том числе комиссия банка, увеличивает налоговую базу продавца, применяющего УСН с объектом «доходы»»).

Компания СКБ Контур разработала для предпринимателей Эльба|Банк, который объединяет онлайн-бухгалтерию и интернет-банк.

Этот «банк для ИП» позволяет предпринимателям не только совершать платежи, но и сразу учитывать их в бухгалтерии, а потом формировать и сдавать отчетность по налогам.

Действующие предприниматели могут бесплатно пользоваться сервисом (оплачивать придется только банковскую комиссию за совершенные платежи) в течение 3-х месяцев, а недавно созданные ИП — в течение года.

Курсовая разница при продаже или покупке валюты

Если компания или предприниматель продает валюту по курсу, превышающему официальный курс Центробанка, образуется положительная курсовая разница. То же самое происходит в случае, если валюта приобретена по курсу ниже, чем официальный курс ЦБ РФ.

Положительную курсовую разницу налогоплательщики на УСН обязаны включить в облагаемый доход. Это объясняется тем, что положительная курсовая разница относится ко внереализационным доходам на основании пункта 2 статьи 250 НК РФ.

А «упрощенщики» должны руководствоваться этой статьей при формировании доходов (п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Подобные рассуждения приведены в письме Минфина России от 25.05.16 № 03-11-12/30538 (см.

«Доход в виде курсовой разницы от продажи валют включается в доходы «упрощенщиков» и не учитывается предпринимателями на ПСН»).

Компенсация судебных расходов

Сторона судебного процесса, проигравшая разбирательство, должна компенсировать победителю его судебные расходы: госпошлину, стоимость услуг юриста и проч. Если выигравшая сторона применяет «упрощенку», то с суммы судебных расходов придется заплатить единый налог.

Дело в том, что возмещение убытков по решению суда — это внереализационный доход (п. 3 ст. 250 НК РФ), который необходимо учитывать при формировании налоговой базы при УСН. Об этом напомнил Минфин России в письме от 27.04.17 № 03-11-06/2/25370 (см.

«Компенсация судебных расходов включается в состав доходов «упрощенщика», выигравшего спор»).

Какие еще поступления нужно включить в доходы при УСН

Виды поступлений Реквизиты писем Минфина

Средства от переуступки права требования по договору цессии	от 30.10.17 № 03-11-11/71183 (см. «Средства, полученные «упрощенщиком» в результате уступки права требования, включаются в доходы»)
Все суммы, полученные лизингодателем, в том числе его доход и возмещение затрат	от 04.08.17 № 03-11-11/49896 (см. «Лизингодатель на УСН включает в доходы все суммы, полученные по договору лизинга»)
Компенсация за снесенную самовольную постройку	от 17.02.17 № 03-11-06/2/9151 (см. «Компенсация, полученная за снесенную самовольную постройку, относится к доходам «упрощенщика»»)
Стоимость имущества, полученного от заемщика в качестве отступного	от 28.06.16 № 03-11-11/37751 (см. «Стоимость имущества, переданного займодавцу в качестве отступного, включается в состав доходов заемщика-«упрощенщика»»)
Компенсация сопутствующих расходов юриста, полученная от заказчика (госпошлина, плата за получение сведений из госреестра, стоимость услуг почты и проч.)	от 30.11.15 № 03-11-06/2/69446 (см. «Оплата за оказанные юридические услуги и компенсация сопутствующих расходов включаются в доходы исполнителя — «упрощенщика»»)

Обратите внимание: недавно зарегистрированные предприниматели (или их бухгалтеры) могут в течение года бесплатно пользоваться специальной бухгалтерской программой для ИП. Это веб-сервис «Контур.

Эльба», который позволяет вести учет доходов и расходов, рассчитывать сумму фиксированных взносов и налоги при УСН и ЕНВД, готовить отчетность и сдавать ее через интернет.

Бесплатно работать в программе могут те ИП, с даты регистрации которых в качестве предпринимателя до регистрации в «Контур.Эльбе» прошло менее трех месяцев.

В закладки Поделиться 11 331

Учет операций аренды у арендодателя в 2022 году в соответствии с ФСБУ 25

С 1 января 2022 года вступает в силу совсем не новый бухгалтерский стандарт, утвержденный приказом Минфина России от 16.10.2018 N 208н, «Об утверждении Федерального стандарта бухгалтерского учета ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды»».

Кроме того, всё больше и больше разъяснений дает Фонд развития бухгалтерского учета «Национальный негосударственный регулятор бухгалтерского учета «Бухгалтерский методологический центр»»:
*️⃣ рекомендация Р-133/2021-ОК Лизинг «Справедливая стоимость предмета лизинга»;
*️⃣ рекомендация Р-132/2021-ОК Лизинг «Затраты арендодателя до начала финансовой аренды»;
*️⃣ рекомендация Р-130/2021-ОК Лизинг «Арендный и неарендный компоненты договора»;
*️⃣ рекомендация Р-97/2018-КпР «Первое применение ФСБУ 25»;
*️⃣ рекомендация Р-92/2018-КпР «Право пользования активом»;
*️⃣ рекомендация Р-65/2015-КпР «Ставка дисконтирования».
В данной статье рассмотрим особенности бухгалтерского учета операций, связанных с арендой у арендодателя.
Для начала разберемся с терминологией.
Аренда классифицируется как операционная, когда экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности на предмет аренды, несет арендодатель.
Аренда классифицируется как финансовая, когда к арендатору переходят экономические выгоды и риски, обусловленные правом собственности арендодателя на предмет аренды.
Имея два определения, мы понимаем, что первое, что должен сделать арендодатель – это провести классификацию объектов учета аренды.
Объекты учета аренды классифицируются арендодателем на наиболее раннюю из двух дат:
*️⃣ дату, на которую предмет аренды становится доступным для использования арендатором;
*️⃣ или дату заключения договора аренды в качестве объектов учета операционной аренды или объектов учета неоперационной (финансовой) аренды.
Данная классификация производится арендодателем по каждому договору аренды (промежуточным арендодателем – по каждому договору субаренды) с учетом требования приоритета содержания перед формой.
После классификации объекта учета аренды принимаем решение как будем действовать дальше.

В случае классификации объектов учета аренды в качестве объектов учета операционной аренды арендодатель не изменяет прежний принятый порядок учета актива в связи с его передачей в аренду, за исключением изменения оценочных значений. Доходы по операционной аренде признаются равномерно или на основе другого систематического подхода, отражающего характер использования арендатором экономических выгод от предмета аренды.

Бухгалтерские записи по движению основных средств, связанные с операционной арендой, признание доходов в виде арендных платежей и расходов в виде амортизации будут выглядеть следующим образом:
*️⃣ Дебет 01с/с «Основные средства в аренде» Кредит 01с/с «Основные средства в организации»- отражена передача объекта ОС в операционную аренду;
*️⃣ Дебет 02 «Амортизация ОС в организации» Кредит 02 «Амортизация ОС в аренда»- отражена сумма амортизации по переданному в операционную аренду ОС;
*️⃣ Дебет 76 Кредит 91/1 (или Дебет 62 Кредит 90) – признан доход от сдачи имущества в аренду, равномерно в течение срока действия договора аренды (как правило, ежемесячно)
*️⃣ Дебет 91/2 Кредит 68 НДС (или Дебет 90/3 Кредит 68 НДС) -начислен НДС с арендного платежа.
Ежемесячно в течение срока действия договора аренды начисляем амортизацию по объекту основных средств и, если есть, признаем другие расходы.
А вот если арендодатель классифицировал объект аренды, как финансовый, то порядок действий у арендодателя совсем другой.
В этом случае арендодатель признает инвестицию в аренду в качестве актива на дату предоставления предмета аренды.
Инвестиция в аренду оценивается в размере ее чистой стоимости.
Чистая стоимость инвестиции в аренду определяется путем дисконтирования ее валовой стоимости по процентной ставке, при использовании которой приведенная валовая стоимость инвестиции в аренду на дату предоставления предмета аренды равна сумме справедливой стоимости предмета аренды и понесенных арендодателем затрат в связи с договором аренды.
Валовая стоимость инвестиции в аренду определяется как сумма номинальных величин причитающихся арендодателю будущих арендных платежей по договору аренды и негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды.

Однако, в ФСБУ 25 не отражен процесс формирования стоимостной оценки передаваемого предмета аренды при неоперационной (финансовой) аренде до даты предоставления предмета аренды.

И этому вопросу посвящена рекомендация БМЦ Р-132/2021-ОК Лизинг «Затраты арендодателя до начала финансовой аренды», где опираясь на опыт МСФО даются подробные рекомендации.

И в частности, «Затраты арендодателя на приобретение предмета аренды и его подготовку к передаче арендатору и к последующему использованию арендатором учитываются применительно к порядку учета капитальных вложений, установленному ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения», и признаются в качестве актива. При этом указанные затраты учитываются обособленно от обычных капитальных вложений, которые по их завершении будут признаны основными средствами арендодателя.

Помимо указанных затрат, арендодатель признает также в качестве актива иные понесенные им затраты, которые непосредственно связаны с выполнением им условий договора и необходимы для выполнения этих условий.

Информация о таком активе представляется в бухгалтерской отчетности в составе информации об инвестициях в аренду. При этом организация должна с учетом существенности раскрыть сумму затрат, если дата предоставления предмета аренды еще не наступила по состоянию на отчетную дату, обособленно от инвестиций в аренду, по которым указанная дата уже наступила.

Организация самостоятельно принимает решение о способе такого раскрытия – путем выделения отдельной строки непосредственно в бухгалтерском балансе либо путем раскрытия указанной информации в пояснениях к бухгалтерскому балансу. При этом организация самостоятельно определяет наименование актива, признанного в соответствии данной Рекомендации, с целью отражения его экономической сущности, например, «Инвестиции в финансовую аренду до начала аренды».

Возникает вопрос: какой счет использовать для отражения инвестиции в аренду? А это уже право выбора самой организации, которое должно быть закреплено в учетной политике. Возможно использование и счета 58 «Финансовые вложения», и счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Чистая стоимость инвестиции в аренду после даты предоставления предмета аренды увеличивается на величину начисляемых процентов и уменьшается на величину фактически полученных арендных платежей.

Проценты, начисляемые по инвестиции в аренду, признаются арендодателем в качестве доходов периода, за который они начислены. Для расчета такого процентного дохода чистая стоимость инвестиции в аренду на начало периода, за который рассчитывается доход, умножается на процентную ставку за такой период, определенную в соответствии с пунктом 33 ФСБУ 25/2018.

Чистая стоимость инвестиции в аренду проверяется на обесценение в соответствии с Международным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 9 «Финансовые инструменты» в редакции 2014 года.
Изменение чистой стоимости инвестиции в аренду в связи с изменением оценки негарантированной ликвидационной стоимости предмета аренды учитывается как изменение оценочных значений.
При возврате предмета неоперационной (финансовой) аренды арендодателю такой предмет принимается к бухгалтерскому учету в качестве актива определенного вида исходя из соответствующих условий признания с одновременным списанием оставшейся чистой стоимости инвестиции в аренду.

*️⃣ Дебет 76 «Чистая инвестиция в аренду» Кредит 01 (60) – отражена сумма фактических затрат на формирование инвестиции. Счет 01 «Основные средства» используется в том случае, если в финансовой аренде используется собственное основное средство. При приобретении предмета аренды у поставщика, используем счет 60 «Расчеты с поставщиками»;

*️⃣ Дебет 76 «Чистая инвестиция в аренду» Кредит 91 (90) – отражен доход от сдачи имущества в финансовую аренду.
На конец первого года аренды бухгалтер начислил проценты:
*️⃣ Дебет 76 «Чистая инвестиция в аренду» Кредит 91 (90) – начислен процентный доход;
*️⃣ Дебет 51 «Расчетный счет» Кредит 76 «Арендный платеж» — получена арендная плата;
*️⃣ Дебет 76 «Арендный платеж» Кредит 76 «Чистая инвестиция в аренду» – начислена арендная плата за текущий период к получению.

Таким образом, в конце срока аренды чистая инвестиция будет полностью погашена за счет уплаты арендных платежей. По условиям договора право собственности на имущество перейдет к арендатору (особенность финансовой аренды). На балансе арендодателя не нужно делать никаких проводок.

Итак, в учете арендодателя все операции, связанные с операционной арендой, учитываются в привычном режиме, а вот операции, связанные с нефинансовой арендой, отражаются в соответствии с новыми правилами.

Такском — один из крупнейших разработчиков сервисов для бизнеса в России. Компания является первым оператором электронной отчетности и основоположником обмена электронными документами в стране.

✅ 20 лет «Такском» помогает организациям наладить взаимодействие с государством и контрагентами, а также упростить и ускорить внутренние бизнес-процессы:
*️⃣ удаленная сдача отчетности в госорганы, в том числе решения 1С;
*️⃣ оформление и получение электронных подписей;
*️⃣ подключение и обслуживание онлайн-касс, а также услуги ОФД;
*️⃣ надежный, выгодный и удобный переход на электронный документооборот;
*️⃣ решения для маркировки и прослеживаемости товаров;
*️⃣ проверка контрагентов.

Читайте больше в базе знаний Такском

Отправить
Запинить