Мне несказанно повезло: на меня свалилось наследство. Тетушка вышла замуж и уехала на МПЖ в Крым, а мне подарила свою однушку в Крылатском. Пока я живу с родителями, так как учусь в вузе, и не хочу заморачиваться с бытом. Стал сдавать квартиру знакомым, чтобы копить на будущее.
А друзья в один голос советуют сдавать ее не на месяц, а посуточно, говорят, так больше денег получаешь. Но, как я понимаю, это жуткая запара. Подскажите, выгодно ли сдавать на сутки или это все сказки? Интересует: с чего начать, сколько времени потребуется, не приедет ли налоговая? Вадим С.
Сдача квартир посуточно — бизнес для сегодняшней Москвы актуальный и весьма прибыльный. Тем более что «начальный капитал» в виде квартиры в неплохом районе у вас уже есть. Конечно, в этом деле, как в любом другом, есть свои подводные камни. Разобраться, что к чему в сфере краткосрочной аренды, и как она регулируется системой налогообложения, вам помогут подсказки портала наЧас.ру
С чего начать?
Доход в бизнесе на посуточной аренде в первую очередь зависит от расположения квартиры.
Первым делом вам нужно понять, сколько вы можете запросить за краткосрочную аренду своей новоприобретенной квартиры. Проанализируйте сайты на тему «как сдать квартиру посуточно в мск официально» в вашем районе.
Сегодня жилплощадь с хорошим ремонтом можно найти по 2500-3000 рублей за ночь.
Вряд ли вам удастся сходу обеспечить ежедневное бесперебойное заселение, поэтому берем 20 дней — итого получается 50-60 тысяч рублей в месяц.
Даже если отнять расходы на рекламу, уборку, мелкий ремонт, страховку и прочее, все равно выходит гораздо больше, чем при долгосрочной аренде («однушку» в Москве можно снять в среднем за 30 000 рублей в месяц).
Доход в бизнесе на посуточной аренде в первую очередь зависит от расположения квартиры. В центре города, рядом с крупными офисными и выставочными центрами, вузами, стадионами простоя никогда не будет: выставки, конференции и соревнования проходят круглый год, и их участникам всегда нужна крыша над головой. Вокруг таких мест цена краткосрочной аренды стабильна в любой сезон.
Супермаркет, парк, торговый комплекс с кинотеатром, а также консъержка, лифт и мусоропровод в доме — все это дополнительные бонусы для клиента. В следующий раз он обязательно вернется к вам, оставив хороший отзыв и посоветовав ваш вариант знакомым.
Если анализ проведен — пора действовать: напишите толковое объявление, акцентировав достоинства вашего объекта, разместите его на всех популярных специализированных сайтах и в социальных сетях, периодически обновляйте вашу рекламу.
Но приготовьтесь к тому, что везде будут свои условия: комиссия с каждого заказа, процент для клиента, оплата по тарифу и т. д. На специализированном портале краткосрочной аренды жилья наЧас.
ру создана прозрачная система между вами и конечным клиентом, поскольку звонок о бронировании происходит напрямую, без посредников.
Посмотрите, как выглядят объявления на нашем сайте, чтобы создать свое:
Ленинский пр., д. 15
Отель Mother Russia (Матушка Россия) ул. Большая Калитниковская, д. 42
Парк-отель «Внуково-Картмазово» дер. Картмазово, ул. Киевская, д. 4
ул. Каланчевская, д. 32
ул. Новый Арбат, д. 15
Международное ш., д. 28, лит. Б, стр. 3
ул. Большая Никитская, д. 24/1, стр. 5
Мини-отель «У капитана» на Нагорном Нагорный бульвар, д. 19, корп. 1
Нужен ли договор?
Грамотно составленный договор найма дает собственнику дополнительные рычаги воздействия на жильцов.
Краткосрочную аренду жилья не зря сравнивают с минным полем — сделки здесь совершаются часто и быстро, что привлекает в эту сферу немало мошенников. Грамотно составленный договор найма дает собственнику дополнительные рычаги воздействия на жильцов, а в случае того или иного ЧП позволит вам предъявлять претензии и возместить ущерб.
Поэтому при посуточной аренде с каждым гостем обязательно подписывайте договор найма жилого помещения. Чем больше нюансов будет в нем отражено, тем больше шансов, что вы получите квартиру обратно в приличном виде. В договоре должны содержаться:
- Паспортные данные об арендодателе и арендаторе
- Предмет договора с указанием адреса квартиры и времени проживания
- Время заселения и освобождения помещения
- Цена за сутки и за весь период
- Права и обязанности сторон
Пропишите сроки внесения оплаты аренды и коммунальных платежей, назначьте штрафы за просроченные платежи, компенсацию расходов при порче имущества, запретите сдавать квартиру в субаренду. Составьте перечень передаваемого имущества с указанием его стоимости, а также акт приема-передачи квартиры, и только после этого отдавайте ключи.
Плати налоги и не бойся соседей
Если посуточная сдача квартиры стала вашим постоянным бизнесом, то его придется оформить официально.
Сдавать квартиру посуточно и не платить налоги — большое искушение (по некоторым данным, сегодня 98% россиян получают доход от сдачи жилья тайком от государства). Но если посуточная сдача квартиры стала вашим постоянным бизнесом, то его придется оформить официально, особенно если речь идет о нескольких объектах недвижимости.
Практически с любого дохода нужно платить налог — хоть с выигрыша в лотерею, хоть с гонорара за нарисованный логотип. Налоговая не дремлет! Эта служба имеет широкие полномочия для выявления «уклонистов» среди тех, кто сдает квартиры в наем. В один «прекрасный» день налоговики могут нанести визит и вам.
Откуда узнают? Да от недовольных соседей, или от слесаря ЖЭКа, или от участкового, вызванного утихомирить дебош в «интересной» квартире. Кстати, МВД и Федеральная налоговая служба договорились совместно «повышать налоговую дисциплину» россиян.
Налоговики могут получить нужные им сведения из банка, куда арендодателю приходят платежи за краткосрочную аренду, сотрудники даже сами могут «снять» жилье в наем, прикинувшись туристами. Порой «сдают» хозяина и сами арендаторы, если тот не соглашается на какие-то их условия.
Поэтому лучше легализоваться.
Иначе вы превратитесь в представителя теневого бизнеса и можете в одночасье стать фигурантом уголовного дела.
Заплатить штраф до 300 тысяч рублей, а то и угодить за решетку на срок до 1 года вполне реально при злостном нарушении требований системы налогообложения — если собственник три года подряд не платил налоги на сумму более 900 тысяч рублей (статья 198 УК РФ).
Но чаще всего «уклонистов» привлекают к административной ответственности и выплате основной суммы долга, штрафа и пени. Взыскать эти деньги можно только в судебном порядке. Штраф составит 20% от неуплаченной суммы налога (ст.
122 НК РФ), а если суд докажет, что гражданин уклонялся от уплаты умышлено, то 40%.
Штраф за непредставление налоговой декларации равен 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, пеня — 1/300 ключевой ставки ЦРБ за каждый день просрочки.
При повторном нарушении штрафы придется оплатить в двойном размере. Несколько лет назад суд Москвы приговорил собственника за неуплату налогов к штрафу в 100 тысяч рублей.
Сколько «стоят» недоимки?
За умышленную неуплату придется раскошелиться.
Юрист Сергей Болдин, который тоже сдает жилье в Москве, советует делать это «в белую». А для убедительности предлагает посчитать размер всех штрафных санкций.
Допустим, в 2018 году вы получали со своей квартиры в среднем по 30 000 рублей в месяц (возьмем по минимуму) — за год выходит 360 тысяч рублей. С них нужно заплатить НДФЛ: 13% составит 46 800 рублей.
До 30 апреля 2019 года вы должны были подать налоговую декларацию, а до 15 июля — перечислить сумму налога в бюджет.
Не заплатили? Если налоговая инспекция 15 июля каждого года выявит нарушение, то просрочка представления декларации составит 15 месяцев. Штраф за это считают так: 5% × 46 800 рублей × 15 месяцев = 35 100 рублей. Поскольку сумма превышает 30% от суммы неуплаченного налога (ст.
75 НК РФ), штраф составит 30%, то есть 14 040 рублей. За умышленную неуплату заплатите еще 40% (18 720 рублей) плюс пеня — 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки. И, конечно, сам налог — 46 800 рублей.
Итого вы потеряете свыше 80 тысяч рублей, причем сумма штрафа будет расти с каждым днем неуплаты.
Не думайте, что на подачу налоговой декларации придется потратить кучу времени — заполнить документ можно в личном кабинете на сайте ФНС или через портал Госуслуг (для этого понадобится электронная подпись).
Варианты налогообложения
Первый вариант
Для сдачи квартир в аренду предусмотрено четыре системы налогообложения. Самая распространенная — собственник заключает с жильцами договор как физическое лицо и платит НДФЛ в размере 13% от суммы полученного дохода. Подавать декларацию о доходах необходимо до 30 апреля следующего года, платить налог — до 15 июля следующего года.
Если вы, к примеру, в этом году сдавали свое жилье в краткосрочную аренду за 3000 рублей в сутки, а заселение составило в среднем 18 дней в месяц, то за год набежит 648 тысяч рублей. Умножьте на 13% — и получите сумму НДФЛ, которую необходимо заплатить: 648 000 × 13% = 84 240 рублей.
Второй вариант
Арендодатель может зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП) и выбрать упрощенную систему налогообложения (УСН). В этом случае налоговая ставка равна 6%. Система «доходы минус расходы» со ставкой 15% для арендодателей невыгодна.
ИП должен раз в год уплачивать страховые взносы (5 840 рублей в год), взносы в пенсионный фонд и в фонд обязательного медицинского страхования (26 545 рублей). Их размер не зависит от того, получили вы в этом году прибыль или нет.
Если годовой доход ИП превышает 300 тысяч рублей, предпринимателю придется направить в пенсионный фонд еще 1% от суммы дохода. Если же ваше ИП не имеет штата сотрудников, то вы вправе вычесть из налога сумму страховых взносов.
А если взносы превысили налог, его можно не оплачивать.
К примеру, в месяц вам удается заработать на сдаче квартиры 40 000 рублей, в год выходит 480 000. Как ИП вам нужно уплатить взносы на сумму 34 185 рублей.
Налоги (6% от 480 000 рублей) составят 24 000 рублей, и их не нужно платить! Ведь это меньше суммы страховых взносов. То есть, как ИП вы заработаете на сдаче квартиры 445 815 рублей.
Юристы подчеркивают, что у перехода на УСН есть несомненные плюсы: пока выплаты поступают в Пенсионный фонд, вам начисляется трудовой стаж; если вы перестанете сдавать квартиру, ИП можно быстро закрыть. Но есть и минусы.
Так, вам придется каждый квартал уплачивать авансовые платежи по налогу (последний — не позднее 30 апреля), страховые взносы платить до 9 января следующего года, а дополнительный 1% в пенсионный фонд (если надо) — до 1 июля следующего года.
Предпринимателю нужно будет каждый налоговый год заводить и вести книгу учета доходов и расходов, заказать печать и штамп, приобрести кассовый аппарат (около 10000 рублей), открыть лицевой счет в банке.
Кроме того, квартира, которую сдает в аренду индивидуальный предприниматель, используется в коммерческих целях, и вы, собственник, не сможете ее продать как физическое лицо. А, получив доход от ее продажи, вам нельзя будет использовать никаких имущественных налоговых вычетов, поясняет юрист Диана Маклозян.
Зарегистрировать ИП можно в любом филиале МФЦ. В пакет документов входят: паспорт, ИНН, заявление по форме № 21001 плюс квитанция об уплате госпошлины.
Третий вариант
Если у вас сдается лишь одна квартира, вы как ИП можете купить патент — в этом случае собственник уплачивает фиксированный налог единовременно. Его размер зависит от площади квартиры и ее расположения (рассчитать его, а также воспользоваться пошаговой инструкцией по получению патента можно на сайте ФНС).
Купить патент можно на срок от 1 до 12 месяцев. 1/3 от его стоимости надо оплатить в течение 90 дней после начала его действия, оставшиеся 2/3 — до завершения действия патента. Страховые взносы ИП надо уплатить до 9 января следующего года.
Годовой патент, к примеру, на квартиру до 50 квадратных метров в Крылатском стоит 18 000 плюс неизменные для ИП 36 238 рублей страховых взносов. Учет доходов нужно вести в специальной «патентной» книге. Минусы этого варианта — такие же, как и у ИП на «упрощенке».
Статус самозанятого не подойдет
С первого января 2019 года в Москве у арендодателей появился еще один способ честного заработка — налог на профессиональный доход, или статус самозанятого. В этом случае арендодатель платит налог с дохода за сдачу жилья всего 4%.
Он освобожден от дополнительных взносов, бумажной волокиты, составления отчетов и деклараций. Увы, если вы сдаете жилплощадь посуточно, то эта схема вам не подходит. Придется воспользоваться вариантом с НДФЛ или платить 6% в качестве ИП.
Москвичи, занимающиеся бизнесом в сфере краткосрочной аренды жилья, утверждают: если правильно организовать работу и не вступать в «контры» с налоговым законодательством, за пару лет можно заработать еще на одну квартиру и расширить свой проект.
Налогообложение при сдаче в аренду помещений: 5 систем налогообложения
Аудиоверсия статьи, прослушать
Для арендодателей часто самым подходящим налоговым режимом является УСН «доходы», но выводы для каждого конкретного случая лучше проверять вычислениями. Пример расчетов и 4 ситуации, когда лучше выбрать другой режим.
Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом – есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.
Специальные налоговые режимы для арендодателя
- Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса – сокращают нагрузку.
- Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество – вместо них устанавливается один налог.
- Особенности налога на имущество для спецрежимов:
- уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
- ставка до 2% – принимается местным законодательством.
Специальные режимы имеют свои особенности применения.
Два вида «упрощенки»
Если арендодатель отвечает установленным критериям – выбор в пользу УСН часто является оптимальным.
Упрощенная система доступна, если годовой доход не превышает 150 млн руб. (лимит с 01.01.2017), стоимость основных средств не выше 150 млн руб. и количество сотрудников не больше 100.
«Упрощенка» может применяться в двух вариантах – на выбор налогоплательщика.
Единый налог при УСН «доходы – расходы»:
- ставка 15%;
- база для расчета – выручка, уменьшенная на затраты;
- минимальные отчисления – 1% поступлений.
Единый налог при УСН «доходы»:
- ставка 6%;
- база – выручка, т. е. все поступления;
- есть вычеты – от исчисленного платежа отнимаются страховые взносы.
В регионах могут вводиться льготы, но для арендного бизнеса – это редкость.
Платить 15% от прибыли выгоднее, чем 6% от дохода, только если соотношение затрат и выручки больше 0,6 – для аренды это бывает крайне редко.
Тем не менее, если юрлицо сдает неликвидные площади за символическую плату, чтобы простой не приносил убытка, УСН 15% применять выгодно. Ставка ниже, чем у налога на прибыль, нет НДС, а сумму отчислений можно свести к минимальному 1%.
Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС. Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях – сократить налоговую нагрузку.
usn2
Патентная система для ИП-арендодателя
Режим доступен только предпринимателям-собственникам недвижимости, зарабатывающим на ней не более 60 млн руб. в год.
Налог при патентной системе налогообложения при сдаче в аренду:
- действует при наличии принятого в регионе закона;
- ставка 15%, может быть снижена на уровне субъекта РФ;
- база для расчета – установленный «базовый» доход, скорректированный коэффициентами, не зависит от фактически полученного.
Предприниматель оплачивает патент (на срок до 12 месяцев), никакую отчетность в ФНС не сдает, но должен вести книгу учета доходов.
Плюс патента – максимальная простота. Минус – нет вычетов на страховые взносы.
Сдача в аренду и система налогообложения в виде ЕНВД: когда это возможно?
Платить ЕНВД можно при сдаче в аренду торговых мест на крытых рынках, ярмарках, в торговых комплексах и т. д. Главное требование для применения «вмененки»: объект не должен иметь торговые залы.
Единый налог на вмененный доход:
- вводится в действие региональным законом (есть не во всех городах);
- ставка от 7,5 до 15%;
- база для расчета – утвержденный законодательством («вмененный») уровень дохода;
- применяются вычеты на взносы и пособия.
Организации и ИП с работниками могут уменьшить платеж (до 50%) на суммы уплаченных взносов и пособий. ИП без работников имеют право снизить ЕНВД на всю сумму «личных» страховых взносов. Налоговый учет и отчетность – в минимальном объеме.
Применять спецрежим выгодно, имея высокие и стабильные поступления от арендаторов: если в какой-то период выручки не будет – «вмененку» все равно придется заплатить.
Общая система: какие налоги платить и когда применение оправдано
Это самый сложный режим с точки зрения учета и отчетности. Традиционное (общее) налогообложение предполагает уплату трех основных налогов:
- на прибыль организаций и НДФЛ для предпринимателей:
ставки 20% для юрлиц и 13% для ИП;
начисляется с прибыли, т. е. позволяет учесть затраты;
если расходы равны или превысили выручку, к уплате будет ноль.
- на имущество:
рассчитывается от стоимости недвижимости;
ставка до 2,2%, если расчет производится по остаточной стоимости, и до 2% – если по кадастровой; конкретный размер зависит от региона.
- на добавленную стоимость:
ставка 18%;
фактически будет уплачено 18/118 от размера арендной платы без коммунальных и иных аналогичных платежей;
при квартальной выручке менее 2 млн руб. можно получить освобождение от НДС.
Основной минус ОСНО для арендного бизнеса – высокая налоговая нагрузка. Доля затрат при сдаче в наем нежилых помещений невысока. Поэтому возможность учета трат – преимущество ОСНО – не несет особых плюсов.
В каких случаях без традиционной системы не обойтись?
- Налогоплательщик не может применять упрощенную, потому что не подходит под ее критерии. Например, недвижимость стоит больше 150 млн руб., или доход превысил установленный лимит (о критериях – см. далее).
- Сдача в наем помещений – это неосновной бизнес и приносит незначительную прибыль. Например, сдается в аренду небольшая часть площади кафе, при этом системой налогообложения для кафе выбрано ОСНО. В этом случае целесообразно аренду также оставить на общей системе.
Выбираем самый выгодный вариант – примеры расчетов
Выбор системы налогообложения зависит от множества факторов. Для каждого конкретного случая лучше провести предварительные вычисления.
Оптимизируй свои расходы: Сервис “Мое дело” поможет вести бухучет правильно, не боятся проверок и экономить на бухгалтере.
Пример 1
ООО «Альта» сдает в аренду торговые площади (100 кв. м), коммунальные платежи учтены в арендной плате.
| Поступления | |
| Арендная плата, в т. ч. – НДС | 1 440,00 219,66 |
| Затраты в целях налогообложения | |
| коммунальные платежи, в т. ч. – НДС | 86,40 13,18 |
| заработная плата | 90,00 |
| взносы на фонд оплаты труда | 27,18 |
| прочие издержки | 60,00 |
| амортизация | 300,00 |
| налог на имущество по кадастровой стоимости | 100,00 |
| Доходы | 1 220,34 | 1 440,00 | 1 440,00 | 1 440,00 5) |
| Расходы | 650,40 | 663,58 | – | – |
| НДС | 206,48 1) | – | – | – |
| Налог на прибыль / УСН / ЕНВД | 113,99 2) | 116,46 3) | 59,22 4) | 322,35 6) |
- 219,66 – 13,18 = 206,48
- (1 220,34 – 650,40) × 20% = 113,99
- (1 440,00 – 663,58) × 15% = 116,46
- 1 440,00 × 6% – 27,18 = 59,22
- базовая доходность для площади более 5 кв. м составляет в месяц 1,2 тыс. руб./ кв. м
- (1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) – 27,18 = 322,35 (коэффициент-дефлятор равен 1,798 на 2017 г.; корректирующий коэффициент принят 0,9)
Рисунок 1. Налоговая нагрузка ООО «Альта», % от выручки
Пример 2
Условия аналогичны предыдущим, но арендодателем выступает ИП. К обязательным отчислениям прибавятся страховые взносы в размере 39,39 тыс. руб.
| НДФЛ / УСН / ЕНВД / Патент | 68,97 1) | 110,54 2) | 43,20 3) | 282,96 4) | 60,00 5) |
- (1 220,34 – 650,40 – 39,39) × 13% = 68,97
- (1 440,00 – 663,58 – 39,39) × 15% = 110,54
- 1 440,00 × 6% × 50% = 43,20 (можно уменьшить не более чем в два раза)
- (1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) – 27,18 – 39,39 = 282,96
- 1 000,00 × 6% = 60,00 (по базовой доходности, установленной в Москве, Внуково)
Для рассмотренных примеров выбор очевиден: упрощенная система налогообложения со ставкой 6% позволяет максимально сократить налоговую нагрузку.
Однако выводы справедливы для конкретных ситуаций, в ряде случаев стоит остановиться на иных вариантах:
- ОСНО: позволяет предъявить к возврату НДС, если объект только что приобретен, и продавец-плательщик НДС. Кроме того, на общей системе при больших текущих затратах налог может быть нулевым.
- УСН «доходы – расходы»: является выгодной, если лучше обойтись без НДС, но доля затрат высока (превышает 60% от поступлений).
- ЕНВД: можно сэкономить для площадей больше 5 кв. м, если аренда выше 5 400 руб. / кв. м.
- ПСН: выгодность зависит от региона. Так, для г. Новосибирска по выше рассмотренным условиям стоимость патента составит 24 тыс. руб., и патент окажется наиболее выгодным решением.
а
Налог со сдачи квартиры в аренду: документы, декларация, как и кто обязан платить | Юридические Советы
Последнее обновление: 27.03.2019
В настоящее время рынок недвижимости переживает спад. Несмотря на это, многие владельцы продолжают сдавать в аренду собственные квартиры, желая извлечь дополнительный доход.
Какие документы нужно оформить при сдаче жилья в аренду, какие налоги заплатить, какая ответственность предусмотрена для нарушителей – ответы на эти и другие вопросы Вы найдете в нашей статье.
Как оформить сдачу жилья в аренду
Если Вы владеете квартирой (или прочими жилыми помещениями), которую планируете сдавать, то нужно знать, какие документы оформляются, а также какой налог при сдаче квартиры.
Заключение договора
Отношения по сдаче жилья называются или наймом или арендой.
Договоренность между Вами (арендодателем) и арендатором должна быть зафиксирована письменно в виде соглашения. Строгой типовой формы для договора нет, но при этом в тексте обязательно должны быть указаны:
- предмет договора, то есть само жилище. В договоре указывают полный адрес имущества, характеристики (площадь, этаж, количество комнат и пр.), кадастровый номер;
- сумма аренды и порядок расчетов. Описывают размер оплаты и периодичность ее внесения. Как правило, наниматель производит оплату каждый месяц в определенной фиксированной сумме. Также возможен вариант, когда арендная плата определяется ежемесячно путем расчетов (например, с учетом индекса инфляции, курса доллара, стоимости коммунальных услуг и т.п.). При заключении договора собственник имеете право зафиксировать возможность повышения стоимости аренды, но с учетом определенных ограничений (к примеру, не чаще, чем раз в год, и не более, чем на 10%).
- реквизиты сторон (паспортные данные, адреса регистрации, ИНН).
- дата и место заключения договора.
Вы можете дополнить договор прочей информацией, которая, по Вашему мнению, является существенной.
Гарантии платежа
Не лишним прописать условия получения и возврата задатка и его сумму. При сдаче в аренду жилья квартирантам, Вы можете потребовать внести так называемый гарантийный платеж – оплату за последний месяц проживания (наперед).
Эти деньги будут для Вас своеобразной подстраховкой на случай, если наниматель решит съехать раньше времени и откажет в оплате. Также гарантийный платеж используют в качестве компенсации за испорченную мебель, сантехнику и прочее имущество.
Все эти подробности должны быть учтены в договоре.
Срок действия договора
Важно указать в соглашении срок его действия. Подобные договоры заключаются сроком от 1 месяца до 5 лет, и если Вы не укажите иного, то он считается действующим по максимальному сроку (5 лет). Целесообразно выделить отдельный пункт — какое время Вы сдаете квартиру и каким образом можно расторгнуть договоренность.
Тут обычно указывают время, за которое каждая из сторон обязана уведомить другую о планируемом расторжении соглашения. Также Вы можете указать условия, когда имеете право самолично прекратить договорные отношения (систематическое нарушение сроков оплаты, ухудшение состояние жилья, проживание посторонних, которые не являются арендаторами, и т.п.).
После составления договора со всеми условиями, соглашение скрепляется личными подписями сторон. Регистрация договора у нотариуса не требуется.
При заключении соглашения сроком от 12 месяцев и больше его необходимо регистрировать в Росреестре. Но многие владельцы не обращаются в органы ЕГРП для регистрации.
тогда есть риск предъявления претензий со стороны контролирующих органов. В целях снижения риска Вы можете заключить договор сроком на 11 месяцев.
Либо на неопределенный срок (но тогда такой договор может в любом случае действовать не более 5 лет).
Акт приема-передачи
Передача жилья в пользование нанимателю оформляется актом приема-передачи. Он датируется днем въезда съемщика.
Скрупулезные собственники обычно указывают в акте состояние жилья, а также все ценное имущество, которое находится в квартире и передается жильцу в пользование.
Если Вам попался недобросовестный наниматель, то при наличии акта с подробным перечнем Вам будет проще доказать факт пропажи имущества. А значит легче вернуть его или компенсировать его стоимость.
Подтверждение оплаты
Подписав соглашение и передав жилье в пользование квартиранту, Вы имеете право требовать с него оплату согласно оговоренным условиям. Важно письменно фиксировать все факты передачи денег – это поможет избежать возможных разногласий. Оплата по договору может осуществляться двумя путями:
- Наниматель передает Вам деньги наличными. Каждую передачу необходимо оформлять распиской с указанием суммы, даты и назначение (за аренду). После чего скреплять документ подписями сторон. Это подтверждает оплату (для жильца) и получение денег (для Вас);
- Средства поступают на Ваш расчетный счет в безналичной форме. Такой способ имеет ряд преимуществ: во-первых, это удобно, так как нет необходимости тратить время на личную встречу, во-вторых, платежные документы (квитанция, платежное поручение, банковская выписка) заверяются банком, следовательно, являются куда более надежным подтверждением оплаты.
Несмотря на безусловное преимущество безналичных расчетов, арендаторы предпочитают встречаться с жильцами лично и, как правило, на съемной квартире. Под предлогом получения денег собственник оценивает состояние жилья и благонадежность нанимателей.
Если помимо арендных платежей Вы взимаете с квартирантов стоимость коммунальных услуг, то их размер стоит отдельно указать в расписке (при банковских расчетах – требовать оплату отдельной квитанцией). Это поможет Вам избежать возможных неточностей и путаницы.
Налоги при сдаче квартиры: документы, расчеты, сроки оплаты
Когда сдают собственную квартиру в аренду, то такая деятельность подлежит налогообложению. Есть несколько способов уплаты налога со сдачи квартиры в аренду. Рассмотрим каждый из них и с помощью примеров определим, каким образом сделать платеж минимальным.
Оплата НДФЛ
Данный способ выполнения обязательств самый простой, так как не требует от арендодателя регистрации и дополнительных документов. Все что нужно – составить декларацию по форме 3-НДФЛ и подать ее в фискальный орган. Бланк декларации Вы можете получить одним из удобных для Вас способов:
- лично обратиться за документом в ИФНС по месту жительства и заполнить его на месте по образцу;
- скачать форму на официальном сайте налоговой и заполнить ее дома самостоятельно (Декларация 3НДФЛ за 2018 год), код дохода указывать 1400;
- зарегистрироваться на сайте ФНС, используя «Личный кабинет», заполнить форму в программе и отправить ее по электронной почте.
Составление декларации не является сложной процедурой. В бланке Вам нужно заполнить свои персональные данные (ФИО, ИНН, адрес прописки и т.п.), указать доход, полученного от сдачи жилья в аренду по итогам года, а также сумму сбора, которая составляет 13% от доходов.
Новости: сдающим квартиры предложат льготные налоговые ставки! Это так называемый налог для самозанятых. Закон проходит апробацию в Москве, Московской области, Республики Татарстан, Калужской области. Если эксперимент удастся, то ставка налога будет 4%!
При сдаче квартиры в аренду важно не просрочить подачу декларации и оплату налога.
- Заполненную декларацию по форме 3-НДФЛ за 2018 год нужно предоставить в ИФНС до 30 апреля 2019 (за 2019 год – до 30.04.2020),
Налог от сдачи квартиры в аренду 2022: основные положения
Время чтения 7 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−
Рассмотрим более подробно, какой налог уплачивает гражданин, не зарегистрированный в качестве ИП, и какой — непосредственно предприниматель. Все данные приведены с учетом изменений законодательства на 2022 год.
Варианты налогообложения доходов от сдачи жилья в аренду
- НДФЛ – если квартиру сдает физлицо или Ип на оснО;
- Единый налог – если ИП, находится на «упрощенке»;
- Патент – если ИП применяет ПСН.
Квартира сдается физическим лицом, не имеющим статуса ИП
- При сдаче жилья в аренду и получении с этого дохода, физическое лицо, не имеющее статуса ИП, должно с полученного дохода рассчитать и уплатить в бюджет НФДЛ.
- Ставка:
- В настоящее время, на 2022 год, ставка подоходного равна:
- 13% — для граждан, проживающих в России более 183 дней в году;
- 30% — для граждан, находящихся в России менее указанного срока.
Таким образом, если вы в том году, в котором был получен доход от сдачи в аренду квартиры, находились заграницей более 183 дней в году, налог придется уплатить по повышенной ставке.
Пример
Крестьянкин А.Л. в 2019 году пробыл на территории России всего 100 дней. В указанный год он получал доход от сдачи в аренду двух квартир. Общий доход от этого составил 660 тыс. руб. С учетом того, что Крестьянкин в 2019 году имел статус нерезидента, он должен будет уплатить НДФЛ по ставке 30%. Таким образом, сумма к уплате в бюджет составит 85 800 руб.:
660 тыс. руб. * 13 %
Декларирование полученного дохода
- Помимо обязанности по уплате налога, гражданин, получивший доход от сдаваемого в аренду жилья, должен отразить полученную прибыль в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговый орган по месту своей прописки.
- Срок сдачи отчетности – до 30 апреля года, следующего за тем, когда был получен доход.
- Подать декларацию можно несколькими способами:
- Самостоятельно или через своего представителя (по нотариально удостоверенной доверенности);
- По почте (направив документы в виде заказного отправления с описью вложения);
- По телекоммуникационным каналам связи с электронно-цифровой подписью.
Ип на осн
При сдаче квартиры предприниматель на ОСН должен также уплатить подоходный налог, но, в отличие от физических лиц, ИП на общем режиме налогообложения в течение года должны уплачивать авансовые платежи (по уведомлениям, направляемым ИФНС) и могут уменьшить полученный доход на профессиональные вычеты. Обычные граждане права заявлять профвычеты не имеют.
В случае если декларация до 04 мая представлена не будет гражданин будет привлечен к ответственности в виде штрафа 5% от суммы, исчисленной по декларации за каждый месяц просрочки, но не больше 30% в общем, и не менее 1 000 руб.
Квартира сдается ИП на «упрощенке»
При сдаче квартиру в аренду ИП на УСН уплачивает налог по выбранному объекту налогообложения. Для УСН предусмотрено 2 ставки:
- 6% — объект «доходы»;
- 15% — объект «доходы минус расходы».
Как правило, ИП на УСН, при сдаче в аренду жилья, применяют ставку 6%. Необходимо отметить, что ИП, применяющие «упрощенку», могут уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.
В течение года ИП должны уплатить 3 авансовых платежа по окончании каждого квартала и по итогам года исчислить налог за прошедший налоговый период:
- За 1 квартал авансы нужно уплатить до 25 апреля;
- За полугодие – до 25 июля;
- За 9 месяцев – 25 октября;
- За год до 30 апреля следующего года.
Пример
Степанов В.В. в 2019г. применял УСН по ставке 6%. От сдачи в аренду жилья он получил доход 660 тыс. руб. Уплаченные в 2019 году взносы во внебюджетные фонды составили 22 261 руб. По итогам каждого квартала Степанов должен будет уплатить в бюджет 17 339 руб.:
(660 тыс. руб. * 13%) – 22 261
Отчетность
Декларация на УСН сдается раз в год, в срок до 30 апреля года, следующего за отчетным.
Квартира сдается ИП на «патенте»
При сдаче жилья в аренду ИП, находящимся на патенте, необходимо будет уплатить налог в размере 6% от вмененного дохода, установленного законодательством для определенного вида деятельности.
Размер потенциального дохода устанавливается нормативными актами регионов, в частности, в Москве указанный доход определяется в соответствии с законом № 53 от 31.10.2012г. Согласно данному акту потенциальный доход от сдачи квартиру в аренду в г. Москве зависит от места нахождения сдаваемого в аренду жилья и колеблется от 210 тыс. руб. до 10 млн. руб. в год.
Необходимо отметить, что указанный доход рассчитывается только по одной квартире. Если их несколько, то сумма, соответственно, будет выше.
Срок патента составляет от 1 месяца до года.
В зависимости от срока, на который куплен патент, определяется порядок его оплаты.
Если патент выдан на срок меньше полугода, он должен быть оплачен до окончания его действия, а если больше, чем на 6 месяцев, то двумя платежами: 1/3 в течение трех месяцев с даты получения и оставшиеся 2/3 до окончания срока действия патента.
Необходимо отметить, что стоимость патента нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы.
Отчетность на патенте ИП не сдают.
Что выбрать, чтобы платить меньше
Сравним все три вышеперечисленные ситуации и определим в каком статусе гражданину придется платить меньше всего.
Исходные данные:
Листьев С.В в 2019 году сдавал в аренду свою квартиру в районе м. Бибирево (муниципальный округ Бибирево) и получил с этого доход 654 600.
- Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
- При применении УСН «доходы» (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) — 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
- Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. + 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.
Как видно из примера, наиболее выгодным в данной ситуации будет приобретение патента для деятельности по сдаче квартиры в аренду, но тут необходимо помнить, что вмененный доход напрямую зависит от места расположения сдаваемой недвижимости, и если, например, квартира будет располагаться в ЦАО, то налог возрастет в разы. Для каждой ситуации необходимо проводить отдельный расчет, и наш дежурный юрист онлайн готов вам в этом помочь.
Сдача квартиры в наём (аренду): какие налоги платить и как выгоднее (НДФЛ, УСН)
Вы сдаете квартиру и хотите знать, сколько налогов нужно заплатить, чтобы спать спокойно? Расклад с налогообложением сдачи в аренду (наем) квартир следующий.
Если вы физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, то должны заплатить государству налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от полученной с квартирантов платы.
По окончании года до 30 апреля следующего года вы должны подать в налоговую инспекцию декларацию (по форме 3-НДФЛ), указав там весь полученный за год доход от сдачи квартиры.
И в срок до 15 июля уплатить сумму налога в бюджет.
Обратите внимание, если вы сдали квартиру не другому физическому лицу, а организации, то это юридическое лицо должно удерживать 13% НДФЛ и перечислить налог в бюджет сразу при выплате вам ежемесячного дохода.
В данном случае организация выступает налоговым агентом и обязана удержать НДФЛ в соответствии с требованием Налогового кодекса.
Но даже если по каким-то причинам она это не сделает, вас это не избавляет от самостоятельного декларирования дохода и уплаты налога по итогам года. А если удержит, то подавать по году декларацию вам не нужно.
Если вы зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица, то налог будет скромней. Сколько именно? Возможны два варианта:
- Вы подаете заявление на применении упрощенной системы налогообложения (УСН) с объектом обложения «доходы», и платите 6% с полученной от квартиросъемщиков платы.
- Вы покупаете патент в рамках патентной системы налогообложения и платите фиксированную сумму в год, не зависящую от того, сколько вы выручили от сдачи квартиры. Стоимость патента устанавливается в каждом регионе местным законом, плюс зависит от площади помещения. Рассчитать стоимость для вашего случая можно с помощью онлайн-калькулятора на официальном сайте ФНС: http://patent.nalog.ru/
Как показывает практика, покупка патента позволяет сэкономить даже по сравнению с УСН 6% с дохода.
Причем патент можно купить не обязательно в начале года, но и в середине, заплатив из расчета оставшихся до конца года месяцев. Рекомендуем рассмотреть этот вариант.
Его минус только в том, что если вы не сможете сдать квартиру и она будет простаивать, это никак не повлияет на стоимость патента, все равно придется заплатить.
На первый взгляд, регистрация в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) выглядит более выгодным вариантом налогообложения, чем платить 13%. Но нужно учесть такой момент. Даже если вы ИП без наемных работников (т.е.
не выплачиваете заработную плату другим лицам), за год вы должны заплатить за себя 22 261 рубль 38 копеек страховых взносов (отчисления в пенсионный фонд и фон мед. страхования; цифра приведена за 2015 год). Причем независимо от того, получили ли вы хоть 1 копейку дохода или нет. А если получили хороший доход, более 300 тыс.
рублей за год, то придется в дополнение к указанной выше фиксированной сумме прибавить еще 1% от всего дохода, превышающего 300 тыс. руб. Правда, если вы платите 6% на УСН, то данные взносы уменьшат сумму налога, который вы платите по упрощенной системе.
В целом, может оказаться, что регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя ради сдачи одной недорогой квартиры невыгодно, проще отдать государству 13% — прикиньте сами исходя из суммы, за которую сдаете квартиру.
Еще совет.
Если вы собираетесь исправно платить 13% налога, в договоре найма (аренды) лучше указать сумму ежемесячной платы без учета коммунальных платежей, и указать, что коммунальные платежи квартиросъемщик уплачивает за свой счет помимо платы за наём. Смысл тут в том, что если указать суммы ежемесячной платы с учетом платежей или прописать, что ежемесячная плата увеличивается на коммунальные платежи, суммы «коммуналки» также попадут под 13% налога.
Проблема в том, что расходы в виде коммунальной платы, ремонта и другие ваши затраты на содержание помещения налогооблагаемую базу, увы, не уменьшают.
Дело в том, что Налоговый кодекс предусматривает ситуацию, когда доходы лица с целью обложения НДФЛ уменьшаются на сумму его расходов, связанных с выполнением работы или оказанием услуги.
Но аренда (или сдача в наём) – это не «работа» и не «услуга», поэтому воспользоваться этим положением ст. 221 Налогового кодекса не получится.
Кстати, аренда квартиры и сдача квартиры в наём – это разные договоры, в чем отличие мы рассказали в статье «Сдаем квартиру в аренду или в наём, в чем разница?».
На налогообложение вид договора в данном случае не влияет, но нужно учитывать, по какой форме заключать договор.
И даже если вы не юрист, слабо разбираетесь в нюансах договорного права, с помощью нашего бесплатного сервиса можно за 15 минут подготовить профессиональный договор аренды или найма квартиры – достаточно по шагам выбрать ключевые варианты конкретно для вашего случая.