Разбираемся, что такое субаренда, чем она отличается от поднайма и какую недвижимость можно пересдать другим арендаторам
Ro_ksyshutterstock
Сдавать в аренду можно не только собственную недвижимость, но и арендуемую. Выяснили вместе с экспертами, как заработать на чужих объектах и как правильно оформить такие отношения.
Юридически субаренда (или поднаем, если речь о жилых помещениях) — это временная переуступка арендатором недвижимости прав на этот объект или на его часть. Такие отношения оформляются письменным соглашением между субарендодателем (тот, кто изначально снимает недвижимость) и субарендатором.
«Арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды, — поясняет юрист юридической компании «Генезис» Татьяна Мацукова. — Договор заключается на срок, не превышающий срок основной аренды».
По общему правилу, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (ст. 615 ГК).
Основное отличие от аренды состоит в том, что в большинстве случаев субаренда требует согласия не только арендодателя (которым выступает первичный наниматель), но и собственника объекта недвижимости. «Без согласия на сдачу помещения в субаренду со стороны собственника помещения субаренда будет считаться незаконной, причем согласие это должно быть подтверждено документально», — говорит юрист.
Как сдать недвижимость в субаренду
В субаренду можно сдавать практически любые объекты недвижимости за незначительными исключениями, отмечает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Юридически субаренда практически ничем не отличается от обычной аренды и регулируется теми же самыми нормами Гражданского, Земельного и Лесного кодексов с добавлением нескольких специальных правил», — поясняет эксперт.
Если это не запрещено собственником, первичный наниматель может пересдавать другому лицу или организации жилые и коммерческие объекты ( Studio Romanticshutterstock)
Какую недвижимость можно сдавать в субаренду
Если это не запрещено собственником, первичный наниматель может пересдавать другому лицу или организации жилые и коммерческие объекты — помещения или их части, здания и сооружения целиком, имущественные комплексы и земельные участки и т. д. Есть нюанс: в случае если пересдается жилье, заключается договор поднайма жилого помещения.
«Помимо традиционных объектов недвижимости, в субаренду могут быть сданы такие объекты, как предприятие (имущественный комплекс в виде зданий, сооружений, земельных участков, иных движимых и недвижимых объектов), машино-места и прочее имущество», — говорит руководитель направления «Коммерческие споры» юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.
Какую недвижимость нельзя сдавать в субаренду
Исключения — государственные и муниципальные лесные участки, которые переданы в аренду по результатом торгов. Субаренда также запрещена в особых экономических зонах (ст. 36 116-ФЗ (ред. от 11.06.2021) «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»), отмечает Татьяна Мацукова.
Нельзя сдавать в субаренду и земельные участки, если они переданы субъектам малого и среднего предпринимательства и включены в перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц.
Кроме того, иногда субаренда может быть запрещена самим первоначальным договором аренды, добавляет Илья Бахилин.
«Любые другие объекты недвижимости могут быть субарендованы, и не имеет значения, идет речь о коммерческой недвижимости или об объектах, принадлежащих обычным гражданам, — подчеркивает Татьяна Мацукова.
— Содержание договора субаренды почти не отличается в зависимости от вида недвижимого имущества. В силу закона различия касаются в основном лишь вопросов согласия арендодателя».
В каких случаях можно сдать недвижимость в субаренду, не говоря об этом собственнику
По общему правилу, соглашение о субаренде может быть заключено лишь с согласия собственника недвижимого имущества. «Законом не установлена форма получения такого согласия, — отмечает Василий Малинин.
— Лучше всего зафиксировать такое согласие непосредственно в первичном договоре аренды.
Тогда арендатору не потребуется каждый раз получать согласие на субаренду у собственника, а тот не сможет отозвать согласие до окончания срока договора».
Если право на субаренду не отражено в первичном договоре аренды, потребуется отдельное согласие собственника. «Механизм получения такого согласия в законе не прописан — это может быть сделано в любой форме, — говорит Илья Бахилин.
— Но во избежание возможных споров лучше получить письменное согласие. Обычно оно оформляется письмом за подписью собственника.
Для максимальной юридической чистоты в этом документе необходимо указать данные о первоначальном договоре аренды, а также кем и кому конкретно дается согласие».
Из этого правила есть исключения — они касаются субаренды земельных участков.
«Без согласия собственника, а лишь с его уведомлением, заключать договоры субаренды могут любые арендаторы земли, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства», — отмечает Бахилин.
Но договором аренды земельного участка все же может быть дополнительно предусмотрена необходимость получения такого согласования, добавляет юрист.
«Арендатор предприятия может сдать так в субаренду земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, — делится примером Василий Малинин. — В этом случае, если первичный договор аренды заключен на срок более пяти лет, арендатору достаточно уведомить собственника без получения его согласия».
По общему правилу, соглашение о субаренде может быть заключено лишь с согласия собственника недвижимого имущества ( baranqshutterstock)
Договор субаренды
По своим основным пунктам договор субаренды недвижимости почти не отличается от договора аренды, но у него есть несколько специфических особенностей:
- в договоре субаренды обязательно прописывается, что недвижимость сдается в аренду не собственником. Нужно указать, что первичный наниматель распоряжается объектом на правах аренды, вписать в договор субаренды реквизиты первичного договора аренды и имя собственника;
- если в субаренду сдается не весь объект недвижимости, а его часть, в договоре максимально точно описывается, что именно передается субарендатору (номер офиса в бизнес-центре, координаты конкретных помещений и т. п.);
- договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. «Положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правила, что срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (п. 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 № 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ), — говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина. — Договор субаренды, как и договор аренды, подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок от года»;
- цели использования передаваемого в субаренду имущества должны соответствовать целям, указанным в основном договоре аренды;
- субарендатор не может получить больше прав и ответственности, чем первичный арендатор. Поэтому, говорит Илья Бахилин, не допускается включать в договор субаренды пункт о том, что субарендатор несет ответственность за состояние недвижимости перед собственником. Эта ответственность остается за первичным арендатором. Именно первичный арендатор отвечает и за своевременное поступление оплаты собственнику, и за коммунальные платежи, и за эксплуатационные расходы;
- обычно в договоре субаренды прописываются условия его расторжения в том случае, если первичный договор аренды будет расторгнут досрочно. «Можно предусмотреть условие, что при досрочном прекращении договора с первичным арендатором арендодатель обязан заключить договор с добросовестным субарендатором, — говорит Екатерина Кузьмина. — Или стоит предусмотреть условие о сохранении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды в случае заинтересованности в этом арендодателя».
Образец договора субаренды
Субаренда как бизнес
Практика «пересдачи» арендуемой недвижимости применяется в разных сегментах и в каждом имеет свои особенности. Этим занимаются не только компании, но и физические лица. Юридические лица платят с доходов от субаренды НДС в размере 18% (безотносительно того, кому сдается недвижимость — компании или физлицу).
Если же недвижимость пересдается физическим лицом, оно должно оформить индивидуальное предпринимательство, а если речь о жилье — выбрать между ИП и самозанятостью.
Пересдача коммерческой и жилой недвижимости регулируется немного по-разному. В первом случае заключается именно договор субаренды, во втором — поднайма жилья.
Поднаем жилья как бизнес сейчас не очень распространен ( Joyseulayshutterstock)
Илья Бахилин, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»:
— Правила об аренде, включая субаренду, не распространяются на жилые помещения, которые сдаются гражданам для целей проживания (квартиры, комнаты, жилые дома).
В этих случаях вместо договора аренды заключается соглашение о жилищном найме, а вместо субаренды — договор поднайма жилого помещения.
В случае спора любой суд будет применять именно нормы об этих договорах, которые помимо Гражданского кодекса содержит также Жилищный кодекс РФ.
В целом поднаем схож с субарендой, хотя и имеет свои существенные особенности. Важнейшим условием его заключения является соблюдение нормы общей площади жилого помещения на одного человека (в Москве это 18 кв.
м на одного человека).
А если в поднаем передается жилое помещение в коммунальной квартире, занимаемое по договору социального найма, помимо согласия наймодателя также требуется согласие всех нанимателей и проживающих с ними членов семей.
Субаренда коммерческой недвижимости сейчас особенно распространена в сегменте стрит-ретейла, говорит заместитель директора департамента стрит-ретейла Colliers Валерия Гвоздева. Основные преимущества, которые дает субаренда коммерческих помещений, по словам эксперта, это:
- снижение финансовой нагрузки на арендатора за счет партнера;
- рост ставки за 1 кв. м для собственника (небольшие площади сдаются по более высокой ставке);
- возможный рост товарооборота, если в локации формируется удачная коллаборация бизнесов.
Основной минус таких отношений, как говорит руководитель департамента брокериджа компании RRG Светлана Ярова, риск досрочного прекращения первичного договора аренды и потеря интересной локации субарендатором.
«Субаренду очень и очень не любят арендаторы, сегодня уже довольно много компаний, которые совершенно не готовы рассматривать такие помещения, — говорит Светлана Ярова.
— Исключения есть, но схема должна быть прозрачной: например, компания взяла в аренду полностью все площади первых этажей в ЖК как управляющая компания и сдает их в субаренду».
Генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков отмечает, что и первичные арендаторы рискуют, сдавая помещения в субаренду. «Сейчас из-за локдаунов и других ограничений в нашем окружении таким бизнесом уже никто не занимается. По нашим оценкам, этот рынок сократился на 70%.
Это связано с двумя основными факторами. Во-первых, стало значительно меньше арендаторов. Особенно это касается торговых помещений. Во-вторых, арендные ставки пошли вниз. Основные риски — досрочный съезд арендатора, длительный поиск арендатора.
В этом случае арендную ставку первичному арендатору придется закрывать собственными силами».
Поднаем жилья как бизнес сейчас не очень распространен, говорит управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. Чаще этой схемой пользуются арендаторы, которые хотят разделить расходы на оплату квартиры — и в большинстве случаев отношения с поднанимателем не оформляются документально.
Если поднаем рассматривается как вид предпринимательской деятельности, одна квартира неинтересна, их должно быть несколько: хотя бы три — пять, лучше десять, бывает и до двадцати. К нам такие запросы поступали, но мы с ними не работаем, — говорит эксперт.
— Обычно квартиры подбираются не в самом хорошем состоянии, сдаются на длительный срок (три — пять лет) с возможностью пересдавать их посуточно».
Договор субаренды для получения юридического адреса
Когда регистрация по фактическому местонахождению невозможна, то предпринимателю приходится арендовать юридическую прописку. Один из возможных вариантов – получить юридический адрес по договору субаренды.
Эта схема включает в себя цепочку из трех лиц: фактический собственник недвижимости, арендатор и субарендатор. То есть предприниматель будет выступать здесь уже третьим лицом. В таких условиях важно, чтобы реальный владелец помещения о субаренде знал и дал свое согласие.
На каких основаниях осуществляется субаренда
Договор субаренды заключается чаще всего именно для предоставления/получения юридического адреса. В зависимости от размеров помещения в аренду может предлагаться также небольшое изолированное рабочее место.
Процесс субаренды регламентирует статья 615 (пункт 2) ГК РФ. Согласно ее положениям арендатор может передавать нежилую собственность, а также свои права и обязанность в ее отношении постороннему лицу. Взаимодействие осуществляется на основании договора субаренды.
Реальный владелец квадратных метров должен не просто знать о передаче его собственности третьему лицу. Его разрешение должно быть прописано в договоре аренды между собственником и арендатором.
Правовые риски при субаренде для получения юрадреса
Чтобы юридический адрес по договору субаренды не был признан фиктивным, предпринимателю следует лично ознакомиться с текстом подписываемого документа. Недопустимыми являются следующие пункты:
- Арендатор может сдавать помещение в аренду без ведома собственника. Это неправомерный пункт, противоречащий закону. Подписывать такой договор нельзя.
- Срок действия субаренды превышает продолжительность аренды. Если владелец помещения не пролонгирует аренду, то субаренда окажется фиктивной, как и юридический адрес. В таком случае, учредитель бизнеса попадет под санкции от налоговой инспекции.
- Субарендатор получает больше прав относительно недвижимости, чем арендатор – документ будет признан неправомерным.
Также следует знать о некоторых тонкостях заключения соглашения с арендатором:
- При досрочном расторжении аренды, субаренда аналогично прекращает действовать.
- Признание договора аренды недействительным через суд автоматически аннулирует следующие соглашения относительно указанных объектов.
- Если субаренда подписывается на период более 1 года, то оно должно пройти госрегистрацию в обязательном порядке. Иначе договор между субарендодателем и учредителем компании будет считаться незаключенным.
Подписывая соглашение о субаренде нужно заранее поинтересоваться, есть ли по данному адресу услуга почтового сопровождения. Все корреспонденция будет проходить через это местоположение. Важно, чтобы учредитель бизнеса своевременно получал письма. Особенно уведомления от государственных органов.
Договор субаренды
Договор субаренды относится к срочным возмездным соглашениям. Заключается только в письменной форме. В целом он не отличается от договора аренды: в пользование могут передаваться земельные участки, складские и производственные помещения, офисные здания, коммерческая недвижимость.
Не нужно бояться заключения соглашения субаренды. Реалии современного бизнеса таковы, что собственник недвижимости зачастую не может самостоятельно заниматься поиском арендаторов.
Помещения проще передать подрядчику, который найдет клиентов. При этом большая площадь часто делится на маленькие части, которые сдаются в аренду по отдельности. Арендатор также может предлагать дополнительные услуги: инженерные, логистические, эксплуатационные и другие.
Что написать в договоре субаренды?
Арендатор несет полную ответственность перед собственником недвижимости. Потому логично ожидать, что договор субаренды на юридический адрес будет составлен таким образом, чтобы защитить помещения и обеспечить порядок.
Что такое «предмет договора» и «характеристики помещения»?
Предмет соглашения описывает саму суть сотрудничества. Здесь указываются условия, на которых субарендатор получает недвижимость в пользование. Например, будет оно временным (несколько дней или часов в неделю) или постоянным.
В пункте «характеристики» прописывается:
- полный адрес;
- площадь и расположение;
- кадастровый номер;
- план помещения (особенно если сдается его часть).
Эти требования обязательны согласно статье 607 ГК РФ.
Под какой вид бизнеса сдается недвижимость
В этом пункте прописывается, какой деятельностью будет заниматься субарендатор. Это важно, ведь если его работа будет препятствовать ведению бизнеса другим субарендаторам, урегулировать ситуацию будет проще.
К примеру, учредитель сообщил, что открывает мастерскую по ремонту техники и электроники. А на деле займется шумными столярными работами. Если же пункт о деятельности присутствует в договоре, аренду можно будет прекратить досрочно. С субарендатора в таком случае взыщут убытки.
Сроки аренды
Согласно статье 614 Гражданского кодекса субарендатор может арендовать помещение не дольше, чем сам арендатор у владельца. Срок должен быть четко прописан в соглашении. А по его истечении, договор пролонгируется.
Бывают случаи, когда первоначальный договор аренды был расторгнут или теряет свою правомочность. Тогда субарендатор может заключить новое соглашение уже с владельцем недвижимости напрямую.
Арендные и коммунальные платежи, депозит
В тексте договора обязательно прописывается сумма арендной платы. Эту цифру устанавливает арендодатель. Повышать стоимость аренды можно раз в год. В письменной форме следует установить и сроки для оплаты. Также в документе описываются последствия за неуплату.
То же касается и платежей по коммунальным счетам. Брать ли с субарендатора депозит, решает арендодатель. Это распространенная практика. Депозитный взнос:
- либо возвращается по окончанию аренды;
- либо идет в счет уплаты за последний месяц.
Вывеска, ремонт и уборка
Если субарендаторов несколько или учредитель бизнеса работает в одном помещении с арендодателем, то важно прописать условия совместной работы. Среди них:
- расположение вывесок;
- график уборки в помещениях общего пользования (коридор, холл);
- распределение обязанностей по уборке крыльца или придомовой территории;
- распределение ответственности по соблюдению пожарной безопасности и санпинов.
Что касается плановых мелких ремонтных работ, то по умолчанию эта функция возлагается на субарендатора (смена лампочек, починка сантехники). Это условие можно оговорить на этапе написания договора субаренды.
Акт передачи и возврата арендуемой недвижимости
Субарендатор принимает и возвращает помещение только по актам – приема и передачи. Начислять арендную плату и прекращать выплаты можно только после подписания соответствующих бумаг.
В пункте о передаче/ возврате помещения описывается его состояние. Также идет перечень мебели и оборудования, которые сдаются вместе с квадратными метрами. Если что-то будет сломано, повреждено или утеряно, субарендатор будет обязан возместить ущерб.
Образец договора субаренды юридического адреса
Договор субаренды составляется по стандартной форме. Но в зависимости от устных договоренностей между арендодателем и субарендатором может иметь некоторые отличия.
Риски получения юридического адреса по договору субаренды
Риски получения адреса по договору субаренды
 |
Отсутствие возможности зарегистрировать компанию по фактическому адресу, приводит к обязательной покупке юридического адреса. Юридический адрес будет являться пропиской компании. Когда займетесь поиском юридического адреса, удивитесь множеству предложений. Основанием для использования адреса, как юридического, будет являться Договор аренды нежилого помещения или индивидуального рабочего места, либо Договор субаренды нежилого помещения. Субаренда — это аренда помещения у арендатора. В субаренде три действующих лица — собственник помещения, арендатор помещения и арендатор арендатора, т.е. передача помещения в аренду третьему лицу. В этой цепочке действующие лица:
|
В чём риск заключения Договора субаренды нежилого помещения?
- Когда вы заключаете Договор субаренды, вы являетесь третьим лицом, значит, все договоренности проходят с посредником, а не собственником помещения. Доказательством согласия собственника на субаренду является только Договор аренды между собственником и основным арендатором. В наше время участились случаи мошенничества среди тех, кто предлагает юридические адреса. И мошенники могут «продать» вам Договор субаренды на какой-либо адрес, а хозяин собственности даже не будет знать о существовании такой сделки. Соответственно, когда придет запрос из территориального налогового органа о месте нахождения компании на адресе, хозяин ответит отрицательно и компании обеспечен отказ в государственной регистрации из-за недостоверных сведений об адресе. В этом случае Договор аренды между собственником и основным арендатором просто мог быть подделкой. Мошенники часто используют этот трюк.
- Если всё-таки, вы заключили Договор субаренды нежилого помещения и регистрация прошла успешно, то и здесь есть некоторый риск. Если вдруг досрочно будет прекращен Договор аренды нежилого помещения, то автоматически прекращает своё действие и является не действительным Договор субаренды.
- По юридическому адресу с вашей компанией будут вести связь налоговые органы, банк, в котором открыт счет, внебюджетные фонды и так далее, следовательно, должна быть налажено бесперебойная работа почтового отдела. При Договоре субаренды лучше заранее поинтересоваться об услуге почтового сопровождения. Вероятно, письма будет забирать основной арендатор, что упростит и сократит сроки получения корреспонденции.
Покупка юридического адреса с заключением договора субаренды стоит сейчас намного дешевле, чем заключение прямой аренды. Что касается риска — он есть везде, чтобы не столкнуться с мошенничеством просто нужно быть внимательным и осмотрительным.
Субаренда юридического адреса
|
|
В условиях современной экономики одним из популярных видов соглашений по предоставлению в пользование юридического адреса является договор субаренды. Отличительной чертой аренды от субаренды является то, что субаренда на юридический адрес предоставляется с соглашения владельца помещения, у которого арендатор его арендовал.
В этой статье мы опишем законодательные положения, возможные преимущества и недостатки такого вида соглашения, а также предоставим читателям некоторые советы по подписанию договоров о субаренде.
Какие есть основания получить юридический адрес, если оформлена субаренда
Согласно пункту 2 статьи за № 615 ГК России арендатор при наличии разрешения арендодателя вправе сдать арендованное им нежилое помещение, а также передать свои права и обязательства по подписанному договору об аренде постороннему лицу.
При этом чаще всего арендатор заключает такое соглашение для предоставления в пользование юр. адреса. То есть, если имеет место субаренда, юридический адрес обычно используется лишь для регистрации деятельности какого-то стороннего юр. лица.
Простыми словами субаренда нежилого помещения представляет собой передачу арендатором арендуемого им нежилого сооружения (либо его части) на условиях аренды постороннему лицу.
Таким образом, особенности данной операции в том, что в данных правоотношениях участвуют по факту сразу три (а не две, как при условиях аренды) стороны.
По этой причине на практике возникает множество правовых нюансов.
Как было уже указано выше, арендатор может предоставить нежилое сооружение в субаренду исключительно с позволения арендодателя.
Без наличия такого разрешения факт передачи недвижимости в субаренду является незаконным, причем такое позволение на предоставление в субаренду должно быть подтверждено письменно.
Основным правым пробелом по заключению таких соглашений является то, что в действующей редакции ГК РФ нет норм, определяющих специфику договоров субаренды, и нормативной процедуры предоставления такого разрешения тоже нет.
Поэтому существует два варианта получения письменного согласия арендатора:
- Указание согласия арендодателя на передачу его имущества в субаренду сразу в договоре аренды.
- Получение письменного согласия арендодателя на направленный в его адрес запрос от имени арендатора о предоставлении разрешения на передачу арендуемого имущества в субаренду.
Правовые риски субаренды юр адреса
Таким образом, подытоживая вышеизложенное попробуем определить основные моменты подписания договоров субаренды, возможные риски, а также дать дельные советы читателям, чтобы не попасть впросак.
Самое главное – это обязательное получение письменного согласия на передачу в субаренду от непосредственного владельца нежилого сооружения. Правовая норма о наличии разрешения арендодателя, является императивной (безоговорочно обязательственной) и ни в коем случае не может быть преобразована прочими условиями основного договора об аренде.
То есть если вдруг в соглашении об аренде будет предусмотрено положение, что арендатор имеет право передавать арендуемое сооружение без наличия позволения арендодателя – это условие соглашения является неправомерным.
Относительно сроков действия хозяйственных договоров о субаренде, то они не могут быть подписаны на срок, который больше срока действия договора об аренде. А если договор об аренде в соответствии с положениями федерального гражданского законодательства пролонгируется на новый срок, то данная норма применяется и к соглашению о субаренде.
В случае досрочного расторжения договора аренды, такая же участь постигнет и соглашение о субаренде – досрочное прекращение действия. Если по некоторым обстоятельствам договор аренды будет признан в суде недействительным – аннулируется также и соглашение о субаренде.
Помимо этого, арендатор не имеет права передавать субарендатору больше прав относительно владения и пользования нежилым помещением, чем и сам владеет на основании договора об аренде.
Следующий немаловажный нюанс. В согласованности с Гражданским кодексом, если договор о субаренде нежилого сооружения подписывается на срок больше 12 календарных месяцев, то он подлежит госрегистрации, причем в обязательном порядке.
Если же субарендатор не зарегистрирует этот договор – он несет некоторые риски. Так, не легализированный по утвержденной процедуре договор субаренды нежилой недвижимости, срок действия которого более одного года, является незаключенным.
И тогда, если, например, арендатор обяжет субарендатора покинуть арендуемое им сооружение раньше положенного срока, прописанного в соглашении, он не сможет в судебных инстанциях воспользоваться своими гарантированными правами.
Закончился договор аренды юридического адреса
Отношения по поводу приобретения либо аренды юридического адреса не нашли прямого отражения в законодательстве России, но источниками такого договора можно считать общие положения об аренде, содержащиеся в ст.ст. 606-625 ГК Российской Федерации, а также вопросы аренды помещений, раскрываемые статьями 650-655 указанного свода законов.
Общие положения об аренде
Законодатель в параграфе 1 главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации определяет стороны договора – это арендодатель и арендатор. К существенным условиям арендного договора относится определенный объект: подлежащее аренде обособленное имущество должно быть четко оговорено.
Некоторые правоведы полагают, что это единственное существенное условия договора аренды, и во всех остальных пунктах договора стороны могут указывать любые согласованные между ними условия.
Однако есть также мнение о других имеющих важное значение условиях договора, например: договор аренды возмездный, поэтому вносимая арендодателем плата за пользование взятым в аренду имуществом также должна быть в нем прямо обозначена.
Поскольку аренда – это временное пользование и владение объектом, то также должен быть определен срок арендных отношений. Если срок не указан, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок, который не может превышать предельного (ст. 610 ГК). Другие условия договора аренды по общему мнению не являются существенными.
Одним из важнейших источников арендных правоотношений можно признать сложившиеся на момент заключения сделки обычаи делового оборота, которые будут рассмотрены в данной статье наряду с положениями законодательства.
607-я статья ГК предполагает в качестве объектов аренды непотребляемые вещи, такие как земельные участки, имущественные комплексы, предприятия, обособленные природные объекты, здания, оборудование, транспорт, сооружения и др. По форме это также могут быть прокат и лизинг (ст. 625 ГК РФ).
Требования законодательства к договору аренды помещений
Рассматриваемый вопрос регулируется прежде всего параграфом 4 ГК РФ, касающимся арендных отношений, возникающих в отношении зданий и сооружений.
Статья 651 определяет обязательность госрегистрации договора аренды, если таковой заключен на срок свыше одного года, поэтому практика, сложившаяся в настоящее время, определяет в качестве обычного срока договора аренды 11 месяцев с возможностью дальнейшей пролонгации.
Такие договоры не подлежат обязательной регистрации в Федеральной регистрационной службе. Однако обязательна письменная форма, иначе договор аренды считается недействительным.
Сделка предполагает передачу на указанный срок арендатору арендодателем прав пользования, право распоряжения соответствующим объектом аренды остается у арендодателя.
Арендная плата считается существенным условием договора аренды в силу статьи 654 ГК РФ, и без указания размера арендной платы данная сделка считается незаключенной.
Важнейшим документом, сопровождающим сделку по аренде здания или его части – помещения, считается передаточный акт либо аналогичный ему документ, подписанный сторонами сделки, на это прямо указывает статья 655 Гражданского кодекса.
На практике часто встречается такое написание названия этого акта: «Акт приемки – передачи помещения».
Название может иметь варианты, но считается, что арендодатель передал здание, сооружение, помещение в аренду только тогда, когда это действие сопровождается подписанием сторонами указанного акта.
ГК содержит также такой вид аренды, как аренда предприятия, но по закону этот договор подлежит госрегистрации с момента подписания, поэтому данный вид сделок не имеет широкого распространения: на практике в подобных случаях легче разбить подобный договор на несколько отдельных, не требующих государственной регистрации документов, связанных с арендой соответственно помещения, транспорта, станков, оборудования, оргтехники и так далее.
Важно понимать, что арендные отношения имеют срочный характер (см. ст. 650 ГК), и в этом главное отличие данного вида сделок от сделок купли-продажи.
То есть взятое в аренду имущество должно быть возвращено собственнику после окончания срока договора.
Передача арендованного помещения арендатором арендодателю по истечении срока арендных отношений производится в том же порядке, в каком оно переходило от собственника к арендатору – то есть при подписании соответствующего передаточного акта.
Существенные условия договора аренды юридического адреса
[2]
Часто договор аренды рабочего места не удовлетворяет запрашивающую его организацию – например банк, и для этого имеются основания, поскольку в таком договоре не указаны важнейшие условия, характеризующие договоры аренды: отсутствует четко выделенный объект – помещение, зафиксированное в документах, схемах, планах с указанием его метража, не указана полная стоимость по договору и прием-передача помещения не подтверждены передаточным актом. В этом случае собственник может подготовить договор в той форме, которая больше подходит под требования третьих лиц, то есть арендатору выдается договор аренды. Иногда собственник или его представитель сразу подготавливает целиком весь комплект документов, передаваемых клиенту при покупке или аренде юридического адреса, куда входит вся сопутствующая документация.
Если имущество арендуется не непосредственно у собственника, а сдается в поднаем, то соответственно заключается договор субаренды.
Одной из сторо н по нему является арендодатель, выступающий также арендатором по первичному договору с собственником.
Срок субаренды не может превышать срок субаренды, поэтому субарендатору необходимо внимательно изучить договор аренды данного помещения. В нем также должна быть отражена прямо и недвусмысленно возможность сдачи помещения в субаренду.
Сопутствующие документы, подготавливаемые собственником:
- передаточный акт;
- поэтажный план из БТИ;
- свидетельство о праве собственности на указанное помещение.
Собственник обязан предоставить гарантийное письмо и обеспечить подтверждение юридического адреса. В ряде случаев собственник готов оказывать сопутствующие услуги, такие как организация почтового, а иногда и секретарского обслуживания, принятие проверок и так далее.
В условиях, когда невозможно совпадение юридического адреса с фактическим, покупка юридического адреса может оказаться бюджетным и удобным способом «прописки» юридического лица.
Непредставление, или несвоевременное представление, или представление недостоверных сведений о юридическом лице или об индивидуальном предпринимателе в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц. штраф 5000 руб.
Вместо штрафа руководителю может грозить дисквалификация сроком до 3 лет. Однако для этого налоговый орган должен доказать в суде, что при подаче заявления о госрегистрации были указаны заведомо ложные сведения об адресе фирмы .
В этом случае у налоговиков есть 1 год, чтобы привлечь руководителя к ответственности.
Читайте так же: Кадастровый паспорт сооружения образец
Подставляете своих партнеров, если выставляете им счета-фактуры с несуществ.юрадресом
фирма без адреса? Да однодневкой Вас обзовут и по УК РФ пойдете)).
на дом. адрес учредителя сделайте юр. адрес.
за нарушение сроков предоставления сведений о юридическом адресе (а также иных сведений, содержащихся в ЕГРЮЛ), предусмотрена ответственность по п.3 ст.14.25 КоАП РФ — штраф 5000 руб. для должностных лиц.
за нарушение срока постановки обособленного подразделения на налоговый учет предусмотрено несколько видов ответственности согласно НК РФ: Ст. 116. — штраф 5000 руб., при сроке более 90 дней — 10000 руб.
Только что пришел один знакомый за помощью. Ему от мирового судьи повестка пришла.
Штраф 5000 по статье 19.5 за ненахождение по адресу регистрации.
- так по таким адресам как в вопросе никто не находится по Москве такое повсеместно
- а чем подтверждено отсутствие по адресу?
Не продлили договор, собственник написал письмо, что такая-то фирма здесь не находится. ИФНС сделала акт освидетельствования о том, что в момент прихода налоговиков на месте регистрации никого из представителей фирмы не было. Потом все передали мировому судье. Теперь надо решать этот вопрос. Повторное нарушение — штраф 10000.
Девочки, а у меня на одной фирме вообще интересная история.. Арендовали помещение, там же и юр.адрес был. Фирма фактически прекратила свое существование. Директор, молодая девочка, сама себя уволила и записала запись в трудовую книжку. Договор аренды расторгла.
И смоталась в неизвестном направлении, номера телефона поменяла. Фактически сейчас в фирме нет ни гены ни юр адреса. Учредители этой фирмы, тещи моих дирехторов :D:D Мне мой дир, дал эту фирму ликвидировать. Ппц я даже боюсь представить последствия таких деяний.
У фирмы, которая делает юр. адрес нет подтверждающих документов на собственность. Поэтому и думаем, стоит ли продлевать такой договор.
- тогда и договор аренды будет непонятным ищите другой адрес мы три года подряд адреса меняли
- только в рамках старой налоговой
Не продлили договор, собственник написал письмо, что такая-то фирма здесь не находится. ИФНС сделала акт освидетельствования о том, что в момент прихода налоговиков на месте регистрации никого из представителей фирмы не было. Потом все передали мировому судье. Теперь надо решать этот вопрос. Повторное нарушение — штраф 10000.
- налоговая просто так не пойдет на освидетельствование обычно основанием является вернувшаяся почтовая корреспонденция с отметкой об отсутствии адресата
- в таком случае нужно абонентский ящик в почтовом отделении заводить
- налоговая просто так не пойдет на освидетельствование обычно основанием является вернувшаяся почтовая корреспонденция с отметкой об отсутствии адресата
- в таком случае нужно абонентский ящик в почтовом отделении заводить
А/я завести тоже не так просто.Этих а/я просто нет в свободном наличии. Единственное,можно на почту заявление написать,что «обязуемся забирать почтовую корреспонденцию в такое-то время» Указать доверенное лицо с паспортными данными.И оплачивать эти услуги ежемесячно.И почтовики оставляют почту.Мы сами ходили и забирали.Тоже вариант.
У фирмы, которая делает юр. адрес нет подтверждающих документов на собственность. Поэтому и думаем, стоит ли продлевать такой договор.
Если им плату за аренду включали в расходы- то налоговая уберет при проверке
У фирмы, которая делает юр. адрес нет подтверждающих документов на собственность. Поэтому и думаем, стоит ли продлевать такой договор.
Вопрос: ООО занимается розничной и оптовой торговлей товарами (обувь). ООО заключило договор аренды помещения в одном из крупных торговых центров.
При заключении договора арендодатель не предоставил копию свидетельства о праве собственности на данное помещение. В тексте договора также нет ссылки на документ, подтверждающий право собственности на объект аренды.
Может ли ООО учесть арендные платежи в расходах по налогу на прибыль?
- Может ли ООО принимать к вычету НДС по данным расходам на аренду?
- Ответ: МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
- ПИСЬМО от 4 апреля 2012 г. N 03-03-06/1/180
Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики С.В.РАЗГУЛИН