Говоря о принципе свободы договора, законодатель урегулировал, что стороны могут не только заключать договор на любых условиях, которые не противоречат действующему законодательству, но и вносить изменения после заключения.
В этой статье поговорим о том, как изменить договор аренды, рассмотрим 2 способа изменения договора и их правовые последствия.
Изменение условий договора аренды. Способы
Гражданский Кодекс РФ регулирует такие способы изменения договора:
- По соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ)
- В судебном порядке по требованию одной стороны (на основании п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ)
- В одностороннем порядке, если такое условие предусмотрено самим договором аренды (п. 1 ст. 450 ГК РФ)
Изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законами или договором.
Сторона, которой законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных законами или договором (ст.450 ГК РФ).
Изменение условий договора аренды по соглашению сторон
В соответствии с общими правилами изменения гражданско-правового договора изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским Кодексом, другими законами или договором. Изменение условий договора аренды вносятся сторонами путем разработки, согласования и подписания дополнительного соглашения к договору аренды.
Порядок заключения дополнительного соглашения об изменении договора аренды
- Арендатор и арендодатель должны согласовать необходимость разработки дополнительного соглашения к договору (лично/через представителя) и количество экземпляров;
- Одна из сторон по согласованию должна подготовить документ (Дополнительное соглашение к договору) с помощью третьих лиц, либо самостоятельно и направить контрагенту;
- Контрагент при получении должен согласовать и подписать Соглашение. А при несогласовании, внести возможные правки со своей стороны и направить обратно стороне, разрабатывающей документ;
- После внесения всех правок и окончательного согласования экземпляры Соглашения должны быть подписаны сторонами договора;
- При изменении условий договора составляется дополнительное соглашение, вносящее изменение относительно определенных условий и подлежит регистрации в Росреестре. Но в тоже время Президиум ВАС РФ разъясняет, что отсутствие государственной регистрации не влечет недействительность заключенных дополнительных соглашений об изменении условий аренды.
В соответствии с п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 2014 г. N 165 сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. По смыслу ст. ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Дополнительные соглашения об изменении условий договора, не прошедшие необходимую государственную регистрацию, не порождают тех последствий (ст. 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
п. 1 ст. 452 ГК РФ:
“Соглашение об изменении или расторжении договора аренды заключается в той же форме, что и договор”
п. 1 ст. 609 ГК РФ:
“Договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если он заключается на срок больше года или (независимо от срока), если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо”
В силу диспозитивности п. 3 ст. 453 ГК РФ в договоре или соглашении о его изменении стороны могут установить, что договор считается измененным не с момента заключения соответствующего соглашения, а, например, с указанной в данном соглашении даты.
Пример условия:
“Изменения, предусмотренные настоящим соглашением, вступают в силу с ___________ (указываются число, месяц, год)”.
Если момент изменения и расторжения договора не согласован, то обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).
Изменение условий договора аренды по решению суда
По требованию одной стороны изменить договор аренды можно по решению суда если:
- условия договора существенно нарушились другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.
- “При этом под существенными условиями понимаются такие нарушения договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора”
- Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
- Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.
- В случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.
Изменение срока договора аренды
В случае, если сторонам необходимо уменьшить или увеличить срок действия договора аренды, можно:
- заключить дополнительное соглашение об уменьшении или увеличении срока аренды;
- в случае, если необходимо продлить срок действия договора аренды, можно не заключать дополнительное соглашение, а продолжать исполнять обязательства по договору аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя. В таком случае договор будет считаться возобновленным на неопределенный срок. В случае, если необходимо продлить договор на определенный промежуток времени, то необходимо заключить соглашение сторон;
- воспользоваться правом на досрочное расторжение договора аренды в случае, если контрагент нарушает условия договора (ст. 619, ст. 620 ГК РФ). Читайте статью “Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором”
Арендодателю и арендатору при изменении срока договора аренды проще всего подписать дополнительное соглашение к договору аренды об уменьшении или продлении договора аренды. Но чаще всего стороны выбирают вариант пролонгации договора на прежних основаниях в силу закона без дополнительных соглашений.
Если договор пролонгируется на неопределенное время, то государственная регистрация не требуется
Если необходимо расторгнуть такой договор, то необходимо предупредить контрагента за три месяца, если иное не предусмотрено договором.
Изменение арендной платы
В вопрос о том, как изменить договор аренды следует включить и уделить внимание изменению арендной платы, так как на практике возникает множество споров.
По общему правилу размер платы можно изменить по соглашению сторон и не чаще, чем один раз в год. Для отдельных видов аренды период может различаться.
По инициативе арендатора арендная плата может уменьшиться, если условия пользования имуществом или его состояние ухудшилось.
Единственное, ухудшение должно наступить ввиду таких обстоятельств, к которым пользователь земельным участком не имеет отношения и за которые не отвечает.
Также в договор можно включить условие об одностороннем изменении арендной платы. Но такой подход как раз и рождает споры, так как арендатор считает, что его права нарушили и обращается за защитой в судебные органы.
Авторы выделяют различные способы защиты прав арендаторов в суде: заявление исковых требований о признании недействительным уведомления об изменении размера арендной платы, о признании недействительной односторонней сделки – уведомления об изменении размера арендной платы, об оспаривании отчета независимого оценщика о рыночной стоимости арендной платы (либо о рыночной стоимости арендуемого объекта), о признании недостоверной величины рыночной стоимости арендной платы, указанной в отчете независимого оценщика, и тому подобные. Истец выбирает способ защиты в зависимости от условий договора, действий арендодателя и других факторов.
Иногда, одностороннее изменение арендной платы, предусмотренное договором, суды могут рассчитывать как злоупотребление правом. Например, если сумма платы существенно превышает средние рыночные ставки в определенной местности за соответствующий период.
Так, в ходе дела, ответчиком не было доказано в связи с чем и по каким причинам размер рыночной арендной платы за участок по набережной Северной Двины в течение года вырос более чем в 4 раза.
Кроме того, в материалы дела Обществом представлен отчет от 24.04.2012 N 157/12, выполненный обществом с ограниченной ответственностью “Респект” (том 1, листы 28 – 51), согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы за участок набережной Северной Двины площадью 204 кв. м составляет 258 000 руб.
Таким образом, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд первой инстанции вопреки мнению подателя апелляционной жалобы пришел к правильному выводу о том, что арендодатель злоупотребил своим правом на одностороннее изменение арендной платы и повысил годовой размер арендной платы за аренду участка набережной Северной Двины площадью застройки 204 кв. м непропорционально изменению средних рыночных цен.
О том как предупредить сторону об изменении арендной платы читайте в этой статье.
Что касается земель сельскохозяйственного назначения, то в части изменений условий аренды таких участков следует руководствоваться общими правилами.
Заключение
В соответствии с действующим законодательством изменение договора аренды предусмотрено двумя способами: судебный порядок и по соглашению сторон.
Но п.4 ст.450 предусмотрено также:
“Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором”
Анализируя судебную практику, можно сделать вывод, что вышеуказанная норма применяется сторонами только при изменении арендной платы, при условии, что в договоре аренды стороны предусмотрели односторонний порядок изменения арендной платы.
Проблемная аренда: на доверии и по договору
Адвокат Адвокатской палаты Челябинской области; партнер, руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «КРП»
Вы тоже обычно не оформляете договор аренды, потому что не любите «возиться с бумажками»? Тогда помните: возникнут проблемы – закон не поможет. Договор не избавит от них полностью ни арендодателя, ни арендатора, но с ним можно найти выход даже в безнадежной ситуации
Люди часто осложняют себе жизнь, когда, не желая «возиться с бумажками», не оформляют договорные отношения. Подобное поведение – тенденция, неприятная и закоренелая, которая существует во многом благодаря нашей ментальности. Недоверие к судебной системе, юридическим формальностям, документам… Для многих оформление документов – скорее попытка обмана, способ высасывания денег.
Вот вам пример: в «Адвокатскую газету» обратился арендодатель, который не мог «выселить» арендатора из своего гаража. Договор они не оформили, арендные отношения решили строить на доверии, которое в итоге не оправдалось. В сухом остатке вопрос арендодателя был таким: «Как выселить арендатора из гаража, если он перестал платить, сменил замок и хранит там свои вещи?»
С одной стороны, бери лом, ломай замок, вытаскивай вещи, которые хранятся в помещении. С другой – у их собственника могут возникнуть претензии: имущество пропало, уничтожено и т.д.
После чего уже у правоохранительных органов появятся вопросы. Это тем более актуально, если хозяин помещения решил оставить вещи себе, пока арендатор не заплатит. Ведь если нет договора аренды или хранения, удержание чужих вещей незаконно.
Такие действия могут быть расценены как хищение имущества.
Итак, собственник гаража получил разъяснения, в которых в том числе заложен следующий контекст: «Заключи вы договор, у вас не было бы таких проблем, вопрос можно было бы решить быстро». В ответ на это человек сетует: «Получается, у нас нет права собственности? Законы против владельцев недвижимости!»
А теперь представьте: вы сами дали пользоваться вашим имуществом, по своей воле. Вы сами решили не оформлять отношения с арендатором. Вы сознательно не прописали пределы использования сданного в аренду помещения, а потом удивляетесь, что не можете получить эффективную защиту. Но ведь человек не винит погоду, если не надел перчатки и обморозил руки, так?
Судебная защита будет работать только при условии соблюдения закона, равно как право собственности можно защитить только при условии соблюдения банальной правовой гигиены. Эти простые истины относятся к любым сделкам с недвижимостью – и не только.
Впрочем, даже в таких ситуациях можно найти выход.
Рассмотрим повнимательнее случай арендодателя, обратившегося с вопросом в «АГ»: арендатор перестал оплачивать аренду, сменил замок в помещении и хранит там свое имущество. Как быть? Тут возможны два варианта решения проблемы.
1. Первый вариант – «бытовой».
Он же самый эффективный. Именно этот способ я бы рекомендовал – правда, в форме совета, а не профессиональной консультации.
Арендодателю нужно договориться с арендатором о том, как выйти из сложившейся ситуации. Но в этом случае придется обойтись без права: ссылаться на его нормы, когда решаешь вопрос «по-бытовому», нет никакого смысла. Сочинять правовые аргументы и пугать санкциями арендатора бесполезно.
Напоминаю, что у вас фактически нет отношений, вы сами решили не оформлять сделку. Начали «без права» – и заканчивать придется «без права». Аргументы берите из своего опыта, решения ищите там же. Советовать ничего не буду, поскольку я независимый правовой консультант.
Только ремарку сделаю: ничего противозаконного я не предлагаю!
2. Вариант второй – «правовой», дорогой и сложный.
Суд может признать наличие фактического пользования недвижимым имуществом. Это актуально для взыскания денежных средств за аренду. Но нужно будет подтвердить сложившиеся отношения доказательствами, которые должны указывать на передачу имущества и системную оплату.
Человек без юридических знаний и опыта работы с такими делами не разберется в этом вопросе самостоятельно, даже с подсказками. Зато он может помочь юристу, если сохранит документы и переписку с арендатором. Пригодятся переписка в мессенджерах, почте, написанный на бумаге текст, расписки, акты и т.д.
– все, что зафиксировано на электронном носителе или бумаге.
Для освобождения помещения потребуется подать в суд иск об устранении препятствий в пользовании имуществом (негаторный иск). Речь может идти и о виндикации – истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Чтобы выбрать один из этих способов защиты, необходимо понять, насколько серьезные препятствия чинятся собственнику и может ли он устранить их без суда. Но это сложно для тех, у кого нет юридического образования. Потому не стану докучать долгими пояснениями. Да и не вижу смысла в переписывании главы из учебника по гражданскому праву.
К тому же указанные способы малоэффективны в нашей ситуации: на это уйдет много времени, придется потратиться, еще и суд может отказать в удовлетворении требований.
Можно прибегнуть к помощи правоохранителей. Только вот результат заранее не получится предсказать: помогут ли вернуть гараж или не захотят разбираться в ситуации.
Скажем, участковый может выступить в роли посредника в урегулировании конфликта, а вмешательство прокураторы наверняка позволит освободить имущество. Но и отказ в реагировании вполне ожидаем.
А могут и уголовное дело возбудить – и тут неважно, кто больше рискует, ситуация в любом случае не стоит того.
При наличии договора арендодатель может:
- без дополнительных сложностей вернуть свое имущество в случае неоплаты аренды (например, можно снять замок, описать вещи арендатора и продолжить пользоваться помещением в своих интересах);
- запретить арендатору менять личинки замков и устанавливать собственные замки;
- в любой момент потребовать от арендатора предоставить доступ в арендованное помещение;
- согласовать порядок хранения имущества в этом помещении и т.д.
Кроме того, договор позволяет обеспечить стороны судебной защитой.
Как защищаться, если договор аренды оформлен? При наличии в нем условия о внесудебном возврате недвижимого имущества можно снять замок, описать вещи арендатора, обеспечить их сохранность и реализовать полномочия собственника так, как захочется. Параллельно можно через суд взыскать долг по арендной плате.
Если договор аренды «кривой», нужно будет расторгнуть его в судебном порядке, потребовать освободить помещение и взыскать арендную плату.
Рассмотрим другой случай: арендатор оказался добросовестным – платит по договору аренды в срок. Но что-то пошло не так – скажем, поспорил он с арендодателем, а договориться не получилось. Хозяин запер его вещи в арендуемом помещении и никого туда не пускает. Что делать?
Начать защиту лучше с обращения в полицию или прокуратуру. Если арендатор вел себя добросовестно, этого может быть достаточно. Но понадобятся договор аренды и доказательства оплаты. Без договора будет сложно объяснить правоохранителям, что за имущество удерживается и почему оно находится на чужой территории.
Кроме того, за незаконное удержание имущества арендатор может и убытки взыскать. Для этого нужно будет обратиться в суд.
(Как правильно внести плату за квартиру, избежать обвинений в причинении вреда имуществу и можно ли не передавать хозяину ключи от нового замка – ответы на эти и другие вопросы арендаторов вы найдете в статье «Защита от рисков при найме квартиры»).
Если вы решили не оформлять арендные отношения, а действовать на доверии: сдаете или снимаете недвижимость без договора, платите без расписок, принимаете имущество без акта – смиритесь с тем, что даже компетентный юрист может вам не помочь, если вдруг возникнут проблемы.
Нет и не будет универсальных советов, как действовать в ситуации, когда, например, вы сняли квартиру, не оформив договор, а хозяин запер ваше имущество в ней или внезапно выгоняет вас на улицу. Адвокаты работают с правом, а там, где нет права, наша помощь неэффективна.
Хотите защищаться с помощью закона – оформляйте отношения по закону.
Как внести изменения в договор аренды земельного участка, находящегося в Москве
Есть несколько распространенных причин, по которым Департамент городского имущества отказывает во внесении изменений в договор аренды земельного участка.
Вам откажут, если вы подали заявление на оказание услуги в электронном виде от юридического лица из личного кабинета физического лица. Да, физические лица тоже могут получить такую услугу, но только в случае, если арендатором выступает это самое физическое лицо. Вам же необходимо подать запрос от юридического лица, имеющего право на подачу заявления;
Вам откажут, если вы не указали все кадастровые номера зданий и помещений в них, принадлежащих вам как заявителю. При подаче запроса необходимо указать все кадастровые номера зданий и помещений в них, принадлежащих заявителю.
Вам откажут, если вы не представили согласие залогодержателя на внесение изменений в договор аренды в случае, когда земельный участок находится в залоге по договору ипотеки. В таком случае вам обязательно нужно представить согласие банка на такую операцию.
И конечно же, вам откажут, если у вас истек срок действия договора аренды. В таком случае внести изменения в истекший договор уже нельзя, необходимо заключить новый договор аренды участка, обратившись за соответствующей услугой.
А если к тому же и границы земельного участка еще не соответствуют действующему законодательству (то есть они не уточнены, так как не проведено межевание), то до попытки взять в аренду земельный участок, по которому предыдущий договор аренды истек, нужно предварительно согласовать предоставление этого участка.
Изменить договор аренды в части, касающейся площади и границ участка возможно в случае, если ранее такие изменения были внесены в сведения Единого государственного реестра недвижимости. Справочную информацию о площади земельного участка можно получить онлайн на сайте Росреестра.
Изменить цель предоставления земельного участка по договору аренды возможно при условии соответствия запрашиваемой цели со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и правилах землепользования и застройки, в противном случае внести изменения будет нельзя. С правилами землепользования и застройки можно ознакомиться здесь.
Также важно помнить, что при смене собственника зданий или помещений в них запрос на смену должен поступать от текущего собственника, иначе вы получите отказ.
В случае если земельно-правовые отношения ранее не оформлялись собственниками зданий или помещений в них, то текущему собственнику необходимо обратиться за предоставлением государственной услуги «Предоставление земельного участка в аренду правообладателям зданий, сооружений, расположенных на земельном участке».
В случае если земельный участок принадлежит городу, но при этом находится за пределами Москвы, необходимо обратиться в окно приема общей корреспонденции Департамента городского имущества или в электронную приемную Департамента городского имущества на портале mos.ru.
В случае если нужно внести изменения в договор аренды земельного участка, который предоставлен для строительства или реконструкции объектов капстроительства, но строительство еще не завершено, нужно не подавать заявление на услугу, а обратиться в окно приема общей корреспонденции Департамента городского имущества или в электронную приемную Департамента городского имущества на портале mos.ru.
Если вы планируете строить или реконструировать какой-то объект капстроительства на участке, вам нужно подавать заявление не по ссылке выше, а обратиться за услугой «Внесение изменений в договор аренды земельного участка, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на земельном участке».
Вопрос внесения изменения в договор на размещение некапитального объекта не рассматривается в рамках госуслуги по выдаче дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящегося в Москве. Заключить договор на размещение некапитального объекта можно, воспользовавшись этой услугой.
Как составить договор аренды
Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.
Профиль автора
Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере.
С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью.
При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.
Скачать бланк Посмотреть образец
Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.
ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.
Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.
В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.
В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер (вин-код) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.
Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.
Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.
Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.
Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.
Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.
Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.
Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.
Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.
Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.
Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.
Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.
Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:
- бесплатный ремонт;
- оплата ремонта, заказанного арендатором;
- уменьшение арендной платы;
- замена имущества.
Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.
Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.
По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.
Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.
Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.
Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.
Рассказываем о законах простым языкомПодпишитесь на нашу рассылку, чтобы не пропустить изменения в стране
Ответственность по договору аренды. По закону арендатор и арендодатель должны действовать добросовестно. За недобросовестность виновник заплатит пени, штрафы или неустойки, часть которых уже есть в Гражданском кодексе РФ.
Стороны договора могут придумать дополнительные способы заставить друг друга исполнять свои обязанности, например включить в договор право арендодателя закрыть арендованное помещение вместе с оборудованием арендатора, если тот перестанет платить.
Но споры все равно возникают, чаще всего из-за просрочки внесения арендной платы.
Например, в 2018 году в Москве арбитражный суд взыскал 947 тысяч рублей долга по арендной плате и 81 тысячу рублей пени за просрочку платежей, а в 2019 году арбитражный суд Санкт-Петербурга взыскал 770 тысяч рублей долга по арендной плате и 492 тысячи рублей в качестве штрафных санкций, предусмотренных договором.
В этих и других предусмотренных договором случаях арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в суде, взыскания убытков и договорных санкций.
Арендодатель вправе направить арендатору письменное предупреждение о нарушении договора, а если реакции не последует — досрочно расторгнуть договор через суд. При этом с виновника отдельно взыскивают убытки и отдельно штрафы за недобросовестность.
- Недвижимость проще идентифицировать в договоре, потому что у нее есть кадастровый номер.
- В разделе договора об арендной плате желательно определить также, кто будет оплачивать коммунальные платежи, платить за охрану и вывоз мусора.
- Акт нужен, чтобы зафиксировать состояние, в котором передается помещение, а также наличие или отсутствие в помещении конкретных вещей.
Все условия, о которых мы написали выше, действуют для договора аренды движимого имущества между обычными людьми. Но есть особенности, если арендатор — предприниматель, и его постоянная деятельность связана с арендой.
Если имущество нельзя использовать без проблем, арендодатель должен бесплатно починить его в течение 10 дней или выдать рабочий аналог.
Если же арендатор не справился с управлением и сломал вещь, он должен компенсировать восстановительный ремонт.
Аренда в вопросах и ответах от представителя судейского корпуса
Об аренде написано много, но на практике у большинства возникают сложности. Мы задали ряд вопросов по этой теме представителю судейского корпуса.
Объект введен в эксплуатацию, но не зарегистрирован в установленном порядке. Можно ли сдать его в аренду? Какие риски с этим сопряжены?
Нет, сдать в аренду такой объект нельзя.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду .
Право собственности на строящиеся капитальные строения (здания, сооружения) и другое вновь создаваемое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества, если иное не предусмотрено законодательством. В случаях, когда вновь созданное имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательством .
Государственной регистрации подлежат возникновение, переход, прекращение права собственности на недвижимое имущество. Такое имущество считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации, соответственно его создания, изменения, прекращения существования, если иное не установлено законодательными актами Республики Беларусь .
Таким образом, незарегистрированный объект недвижимости не является созданным и не имеет собственника, т.е. управомоченного лица на сдачу его в аренду. Следовательно, незарегистрированный объект в установленном порядке нельзя сдать в аренду.
Договор аренды незарегистрированного в установленном порядке объекта недвижимости содержит порок субъектного состава (отсутствует собственник, арендодатель), поэтому изначально является ничтожным по основаниям ст.
169 ГК, как сделка не соответствующая условиям ст. 579 ГК.
Исключение составляют случаи сдачи в аренду находящихся в государственной собственности незарегистрированных объектов недвижимости . Данное положение было включено в Указ от 29.03.
2012 N 150 в связи со сложившейся в стране практикой арендных правоотношений, при которой в аренду сдается незарегистрированная государственная недвижимость, созданная еще до образования Республики Беларусь.
Правомочия на такую недвижимость можно подтвердить различными официальными документами (ведомственными приказами о закреплении права владения, оперативного управления и т.п.).
Однако в настоящее время в случае заключения договора аренды в отношении незарегистрированных объектов недвижимости, находящихся в республиканской собственности, арендодатели обязаны зарегистрировать права на такое имущество в соответствии с требованиями подп. 2.3-1 п. 2 Указа от 29.03.2012 N 150.
Арендатор хочет провести реконструкцию или модернизацию помещения. Может ли он сделать это с согласия собственника, но без его участия?
В целом может.
Однако участие собственника может потребоваться на стадии разработки проекта на реконструкцию (модернизацию) объекта путем оказания арендатору содействия в получении технических условий, а также непосредственно на стадии выполнения работ или получения соответствующих разрешений путем выражения письменного согласия на реконструкцию (модернизацию) . В противном случае арендатор несет риск возмещения арендодателю убытков, связанных с необходимостью приведения переданного в аренду имущества в первоначальное состояние .
Нужно ли ежемесячно составлять акт об аренде?
Действующее законодательство не содержит требований по фиксации ежемесячного факта пользования арендованным имуществом. По смыслу ст. 577, 585 ГК имущество предоставляется арендодателем во временное владение и пользование арендатору за плату.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором . Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из этого следует, что оплачиваемый арендатором период аренды согласовывается сторонами в договоре и он может не совпадать с обычно установленным периодом, равным месяцу.
Внесение арендной платы осуществляется за пользование имуществом, а не по факту составления документа по использованию арендуемого имущества (акта об аренде). Начало периода пользования имуществом определяется актом сдачи-приемки имущества в аренду и оканчивается актом о возврате имущества. Следовательно, составление ежемесячных актов об аренде не требуется.
Как в предварительном договоре аренды индивидуализировать будущий объект аренды, если на момент заключения предварительного договора он еще не зарегистрирован?
Если предварительный договор аренды заключается в отношении изолированного помещения строящегося объекта недвижимости, его можно индивидуализировать путем приложения к договору чертежа плана помещений, сведения о которых отражены в утвержденной и допущенной к строительству проектно-сметной документации. В последующем это позволит четко установить местонахождение и состав предлагаемых к сдаче в аренду помещений.
А вот метраж помещений и расчет суммы арендных платежей в предварительном договоре следует указывать ориентировочно, не забывая отметить, что данные сведения будут уточнены при заключении основного договора аренды после ввода объекта в эксплуатацию.
Указание ориентировочной площади и суммы арендных платежей обусловлено применением разных методик подсчета площадей на стадии разработки проектно-сметной документации и при вводе объекта в эксплуатацию, из чего следует, что метраж помещений после регистрации объекта будет отличаться от согласованной площади помещений при заключении предварительного договора аренды.
Изменение фиксированного метража и рассчитанной на основании площади помещений арендной платы в предварительном договоре может вызвать спорные моменты при заключении основного договора аренды на согласованных в предварительном договоре условиях.
Можно ли в предварительном договоре аренды указать, что основной договор будет заключен в течение трех дней после регистрации создания объекта недвижимости?
После регистрации создания объекта недвижимости осуществляется регистрация возникновения права собственности на имеющиеся в составе объекта изолированные помещения.
Действующим законодательством не регламентирован срок, в течение которого после регистрации создания объекта недвижимости можно зарегистрировать возникновение права собственности.
Поэтому заключение договора аренды после регистрации создания объекта, но до момента регистрации возникновения права собственности, ввиду отсутствия каких-либо правомочий у арендодателя на передаваемое в аренду имущество изначально будет противоречить законодательству, и такая сделка будет являться ничтожной.
Если срок заключения основного договора аренды будет поставлен в зависимость от регистрации возникновения права собственности предлагаемого в аренду помещения, то здесь стороны могут согласовать любой, в том числе трехдневный, срок после государственной регистрации права собственности. Однако независимо от согласованного срока заключения основного договора аренды стороны должны четко определить инициатора заключения договора (т.е. кто должен известить о том, что регистрация состоялась и необходимо заключить договор), а также правовые последствия истечения данного срока для каждой из сторон при надлежащем и ненадлежащем выполнении обязательств по информированию о регистрации, направлению предложения о заключении договора, а также при возникновении разногласий при согласовании дополнительных условий.
Сменился собственник объекта аренды. Нужно ли перезаключать договор аренды? Если от нового собственника поступило письмо о перезаключении договора аренды на новых условиях, можно ли его проигнорировать?
Обязанностей по перезаключению договора аренды при смене собственника законодательством не предусмотрено. В частности, переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения либо расторжения договора аренды .
Исходя из этого перезаключение договора аренды в связи со сменой собственника не требуется. Стороны могут заключить дополнительное соглашение в части уточнения наименования арендодателя. Изменение иных условий аренды возможно только по взаимному соглашению сторон.
Соответственно при поступлении от нового собственника предложения о перезаключении договора аренды на новых условиях арендатор вправе отказать в перезаключении договора. В данном случае договор будет действовать до окончания указанного в нем срока.
Если срок в договоре аренды не был определен, то он будет действовать в течение трех месяцев после получения от нового арендодателя уведомления об отказе от договора .
Арендатор с согласия собственника произвел неотделимые улучшения арендуемого помещения. Через какое-то время сменился собственник этого помещения. С кого арендатору требовать компенсацию за произведенные неотделимые улучшения?
Однозначно ответить на данный вопрос достаточно сложно. По общему правилу применительно к требованиям ст. 136, 211 ГК обязательства и обременения, связанные с имуществом, неразрывно следуют за этим имуществом. Поэтому при смене собственника (в данном случае арендодателя) обязательства по возмещению стоимости неотделимых улучшений следует возлагать на нового собственника.
Вместе с тем обстоятельства совершенной сделки купли-продажи находящегося в аренде недвижимого имущества могут свидетельствовать о том, что обязательства по возмещению стоимости неотделимых улучшений может нести и прежний собственник.
Это может вытекать из достигнутого между продавцом и покупателем соглашения, если, к примеру, имущество приобретается по стоимости с учетом произведенных неотделимых улучшений. Соответственно новый собственник априори возмещает прежнему собственнику стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений.
Однако вышеизложенные позиции указывают лишь на то, что определение лица, несущего обязательства по возмещению стоимости неотделимых улучшений, будет осуществляться в каждом конкретном случае индивидуально исходя из оценки обстоятельств совершенной сделки купли-продажи арендуемых помещений.
Стороны включили в договор следующее условие: «Арендатор уплачивает арендную плату в размере 100 бел. руб., что на день заключения договора составляет 50 долл. США». В каком размере арендатор должен уплачивать арендную плату: 100 бел. руб. или 50 долл. США в эквиваленте?
Если считать, что иные положения договора не содержат условий, касающихся вопросов определения и уплаты арендной платы, то буквальное содержание приведенного условия свидетельствует о том, что арендная плата подлежит уплате в размере 100 бел. руб.
Если в договоре дополнительно будет указано, что сумма арендной платы подлежит корректировке с учетом изменения курса доллара США на момент исполнения обязательства по внесению арендной платы, очевидно, ее размер необходимо будет исчислять исходя из 50 долл. США в эквиваленте. Вместе с тем в каждом конкретном случае при возникновении спора, суд будет учитывать положения ст. 401 ГК через призму действительной воли сторон, иных положений договора, переписки сторон и сложившихся между сторонами правоотношений.