14.08.2017 
В последнее время, как в кругу парламентариев, так и в экспертной среде все чаще высказывается идея о необходимости введения обязательной нотариальной формы для всех сделок с недвижимостью. Сторонники такой инициативы не устают повторять очевидные преимущества нотариального удостоверения: тщательная проверка всех документов, установление реальной воли участников сделки, повышенная доказательственная сила нотариально удостоверенного договора, полная материальная ответственность нотариуса за результат его работы.
Многие эксперты предлагают посмотреть на реальные примеры из жизни. Далеко за такими примерами ходить не надо — более чем в 80% стран Европы, в том числе у лидеров по уровню развития — Германии и Франции, нотариус в силу закона отвечает за юридическую чистоту всех сделок с недвижимым имуществом.
Как рассказывается на портале, посвященном недвижимости за рубежом, https://www.homesoverseas.ru, в странах Евросоюза, как правило, нотариус привлекается на этапе подписания окончательного договора купли-продажи, который и обеспечивает переход права собственности. После регистрации перехода права собственности нотариус направляет документы о новом владельце во все соответствующие инстанции и оплачивает необходимые таксы и сборы. А во многих европейских государствах нотариус, в том числе, выплачивает комиссию за проведение сделки риэлторам.
Нотариус контролирует весь процесс совершения сделки, выступает в роли куратора ключевых этапов, отвечает за финансовые вопросы.
Депозитный счет нотариуса воспринимается европейцами как самое надежное место хранения денег до перечисления их продавцу объекта недвижимости и как наиболее удобный способ расчета между сторонами сделки. Кстати напомним, что в соответствии с российским законодательством депозит нотариуса защищен и от банкротства банка.
Денежные средства, внесенные на такой счет, в случае прекращения работы банка выводятся из конкурсной массы и в полном объеме возвращаются их владельцу.
В статье о правилах купли-продажи недвижимости за рубежом также объясняется, что в основном в Европе каждый объект недвижимости привязан территориально к конкретному нотариусу. Таким образом, нотариус выступает в качестве уникальной «базы данных», где хранится информация обо всех сделках с объектом недвижимости, всех предыдущих и нынешних владельцах собственности.
По информации портала https://www.homesoverseas.ru, стоимость услуг нотариуса в среднем по Европе составляет 1-2% от суммы сделки. Для сравнения, в России тариф по сделке, подлежащей обязательному нотариальному удостоверению, составляет 0,5% и ограничивается пределом в 20 тысяч рублей.
Если говорить об отдельных моментах правоприменительной практики в различных странах Европы, то можно отметить, что, к примеру, в Германии удостоверение сделки по отчуждению объекта недвижимости считается особым элементом нотариального производства, когда весь текст документа зачитывается нотариусом вслух, а содержание подробно разъясняется сторонам сделки.
Без нотариуса не обходится ни одна сделка с недвижимостью и в соседней с Германией Бельгии. При этом в стране не действует правило территориальной привязанности сделок с недвижимостью к тому или иному нотариусу.
Интересно, что с одной и той же сделкой купли-продажи недвижимости могут одновременно работать два разных нотариуса: один может быть задействован на предварительном этапе согласования всех условий, второй — занят непосредственным удостоверением сделки.
А во Франции, точнее в Париже, местной Нотариальной палатой каждую неделю организуются специальные торги по продаже недвижимости. В торгах участвуют любые типы недвижимого имущества со всей страны — квартиры, комнаты, парковки, дома, замки, сельскохозяйственные участки, офисы.
Такие торги считаются единственным типом купли-продажи, которые гарантируют продавцу и покупателю одновременно скорость, прозрачность, рыночную цену и безопасность.
Кстати, по данным Высшего совета нотариата Франции, удостоверение сделок с недвижимостью занимает 49% всего нотариального делопроизводства в стране.
В Эстонии показатель несколько скромнее — сделки с недвижимостью занимают 25% от всех нотариальных действий. Но, что примечательно, при приобретении недвижимости в новостройке будущий собственник жилья обращается к нотариусу дважды — для удостоверения предварительного договора и для удостоверения договора передачи имущества и ключей.
Вне зависимости от особенностей каждой отдельно взятой страны континентальной Европы нотариальная форма сделки в этих государствах давно признана единственным действительно надежным, удобным и выгодным для участников сделки методом защиты их прав и гарантом отсутствия проблем в будущем.
В России благодаря реформам последних лет нотариус также наделен всеми необходимыми полномочиями и ресурсами для обеспечения защиты прав собственника и юридической чистоты сделки. При этом процесс получения нотариальной услуги максимально удобен и оперативен.
С учетом удобного режима «одного окна», в котором сегодня работает каждый российский нотариус, ускоренных сроков регистрации права по нотариально удостоверенной сделке, возможности рассчитаться через депозит нотариуса — набирается масса приятных для гражданина «бонусов».
Даже в отношении излюбленной темы всех оппонентов нотариальной формы — стоимости услуг нотариуса, развенчаны все мифы и развеяны опасения граждан о якобы высоких тарифах на удостоверение сделки с недвижимостью.
Для сделки со среднестатистической квартирой ценой в 1,5-2 млн. рублей стоимость услуг нотариуса составит примерно 10-15 тысяч рублей в зависимости от региона.
Вполне подъемная сумма, тем более, когда речь идет о сохранности дорогих сердцу (и не только!) квадратных метров.
Как будет развиваться законодательство в этой сфере, покажет время. А у российских граждан уже сейчас есть выбор: понадеяться «на авось» и заключить сделку в простой письменной форме либо последовать примеру ответственных европейских соседей и доверить защиту своей собственности нотариусу.
Нотариус во всех сделках с недвижимостью – успешный опыт Европы
Москва — «Ветеранские вести». Пока в России думают, как обеспечить законность рынка недвижимости и надежную защиту прав собственности, в странах континентальной Европы такая проблема и вовсе не стоит.
Участники рынка не сталкиваются с рисками недостоверных сведений реестров прав на недвижимость, не становятся жертвами квартирных рейдеров, не теряют свои дома из-за некорректно составленных бумаг.
В чем залог стабильности европейского рынка жилья?
Многие эксперты сходятся во мнении, что в основе безопасного и стабильного оборота недвижимости в Европе лежит обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с таким имуществом. Норма о нотариальной форме для всех сделок с недвижимостью действует на 80% территории европейского континента, уточняется на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.
В одной только Франции на долю удостоверения сделок с недвижимостью приходится 49% всего нотариального делопроизводства в стране. А вот в Эстонии показатель ниже — 25%.
Однако здесь действует особое правило для покупателей недвижимости в новостройках: к нотариусу в таком случае необходимо идти как для оформления предварительного договора, так и для удостоверения финального соглашения по передаче имущества.
Похожая ситуация наблюдается и в Бельгии, где гражданам предоставлена возможность выбрать отдельного нотариуса для каждого этапа сделки.
Еще одна особенность – бельгийские нотариусы никак не ограничены с точки зрения географии своей деятельности и могут удостоверить сделку с любым объектом, где бы он ни находился. Для немецких нотариусов сделки с недвижимостью – особый и крайне ответственный вид нотариального производства.
Перед удостоверением договора по отчуждению недвижимости нотариус обязан вслух зачитать весь текст соглашения и разъяснить сторонам каждый из пунктов сделки.
Кстати аналогичные правила действуют и в отношении российских нотариусов.
В обязанности нотариуса входит юридическая экспертиза документов, проверка воли и волеизъявления участников сделки, разъяснение правовых последствий договора.
Кроме того, нотариально удостоверенный договор обладает повышенной доказательственной силой в суде, а каждый нотариус несет полную имущественную ответственность за результат своей деятельности.
Большой плюс – высокий уровень сервиса при обращении к нотариусу. Многие россияне отмечают удобство режима «одного окна», ускоренные сроки регистрации права по нотариально удостоверенной сделке, безопасный расчёт через депозит нотариуса. Последний, по данным портала Homesoverseas.ru , позитивно оценивается и жителями Европы. Депозит нотариуса выбирают как наиболее над`жный способ хранения денег в процессе согласования всех нюансов сделки и как максимально удобный вариант последующего расчета между сторонами. Что касается величины тарифов на удостоверение сделок с недвижимостью, то в Европе такая услуга нотариуса пока обходится дороже. В среднем, это 1-2% от стоимости объекта недвижимости. В России, по данным официального сайта Федеральной нотариальной палаты, тариф для сделок с недвижимостью, где нотариальная форма установлена законом, составляет 0,5%. Сколько бы ни стоил тот или иной объект недвижимости, максимальный размер нотариального тарифа в России – 20 тысяч рублей. 
Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: за и против
«Жить, как говорится, хорошо! А хорошо жить – еще лучше»! Возможно, этой бессмертной цитатой из фильма «Кавказская пленница» руководствовались инициаторы законопроекта об обязательном участии нотариусов в сделках с недвижимостью, который в ближайшее время планируют обсудить депутаты Государственной Думы РФ.
Как законодательная инициатива отразится на покупателях и продавцах? Какие дополнительные расходы потребуются для заключения сделки? Да и вообще, кто будет рад принятому закону? Споры об участии нотариусов в сделках купли-продажи недвижимости ведутся уже давно. Каждый раз высказываются противоположные точки зрения о работе нотариусов, их профессионализме и беспристрастности.
Одни говорят – если нотариус заверил сделку, это гарантия ее действительности и так будет лучше для всех ее сторон. Другие утверждают, что большинство нотариусов при удобных обстоятельствах могут совершить незаконные действия с выгодой для себя и приводят конкретные примеры неблагонадежности нотариусов.
Новый законопроект об обязательном нотариальном заверении сделок с недвижимостью в очередной раз «подлил масла в огонь», и старый спор о репутации нотариусов приобретает новые очертания, только уже на государственном уровне.
С практической точки зрения было бы целесообразным выяснить, а так ли важна роль нотариусов при совершении сделок купли-продажи недвижимости? Попробуем в этом разобраться, однако хотелось бы перед этим пояснить, что выводы по одним и тем же вопросам могут разниться и, возможно, каждый из специалистов, высказывающих свое мнение, в чем-то будет прав.
Кто за то, чтобы нотариусы удостоверяли сделки с недвижимостью?
1. Первые в списке – сами нотариусы, и не верьте тому, кто скажет, что это им не интересно. Всем известно, что нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью – это достаточно трудоемкий процесс, который занимает много времени и высоко оплачивается. Можно предположить, что нотариальное лобби сознательно и последовательно продвигает свои интересы по предложенному законопроекту, уж очень «лакомый кусок», эти сделки с недвижимостью. Желание нотариусов удостоверять сделки объясняется тем, что нотариальная деятельность является коммерческой операцией, и им, конечно, необходимо расширение перечня предоставляемых услуг, чтобы увеличить свои доходы. 2. Заинтересованной стороной также могут выступать различные преступные элементы, которые отслеживают изменения законодательства с целью разработки новых схем мошенничества или других видов преступлений. Вовлечь в преступное сообщество отдельно взятого нотариуса намного проще, чем, например, сотрудника Росреестра, который является «винтиком» в большом механизме. Более того, некоторые преступники уже давно состоят в связях с нотариусами и при необходимости некоторые из них готовы выступить соучастниками, а порой и организаторами преступлений, связанных с незаконным оборотом недвижимости. Это подтверждается наличием в Уголовном кодексе РФ специальной статьи 202, касающейся злоупотреблений нотариусами своими полномочиями. Так, например, согласно Кассационному определению от 17.05.2011 г. № 50-011-17 Верховного суда РФ, частный нотариус действовал в составе преступной группы, оформляя сделку с недвижимостью, закрыл глаза на алкогольное опьянение продавца недвижимости, что является нарушением законодательства РФ. Это лишь один пример преступных действий нотариуса, который нанес материальный ущерб собственнику недвижимости. К сожалению, нотариусов-преступников сейчас достаточное количество. 3. Заинтересованной стороной в нотариальном удостоверении сделок с недвижимость выступает и государство, раз уж оно в лице соответствующих органов разработало законопроект. Нельзя игнорировать и тот факт, что в настоящее время при использовании простой письменной формы договора купли-продажи недвижимости совершается масса преступлений в отношении собственников имущества, что неизбежно подталкивает власти к введению практики удостоверения сделок нотариусами.
4. Граждане, которые имеют положительный опыт взаимодействия с нотариусами, готовы заплатить за удостоверение сделки нотариусом, и их можно понять, так как спокойствие, все-таки, важней всего, особенно если речь идет о больших деньгах.
Мнение нотариуса города Москвы Екатерины Лексаковой:
«Нотариальное удостоверение сделки дает большие гарантии защиты прав сторон в сравнении с простой письменной формой сделки купли-продажи недвижимости.
Нотариальное удостоверение – это пожизненная правовая и финансовая гарантия прав собственника.
Более того, в случае нотариального удостоверения сделок с недвижимостью предполагается, что уменьшится загрузка судов, так как сделки, удостоверенные нотариусом, намного реже оспариваются в судах, и с этим нельзя не согласиться».
- Кто против того, чтобы нотариусы удостоверяли сделки с недвижимостью?
- Плюсы и минусы нотариального удостоверения сделок с недвижимостью
- Выводы
- Рекомендации
- Заключение
1. Российские граждане, которые пострадали в результате действий недобросовестных нотариусов, будут против обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. 2. Также вряд ли с удовлетворением новость об обязательности удостоверения сделок примут малоимущие граждане, которые с трудом сводят концы с концами, а тут еще и нотариусу платить придется за куплю-продажу недвижимости. Что ни говори, а дополнительные расходы всегда вызывают раздражение у сторон сделки. 3. Против введения обязательности нотариального удостоверения сделок с недвижимостью выступают в том числе и различные консалтинговые и юридические компании, для которых сопровождение данных сделок является «хлебом насущным», а при обязательном нотариальном удостоверении сделок они потеряют часть своих доходов. Однако Екатерина Лексакова утверждает, что для участников сделки обязательное нотариальное удостоверение обойдется дешевле, чем оплата работы каких-то непонятных посредников. 4. Против обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью выступают и граждане, разбирающиеся в тонкостях купли-продажи недвижимости, так как они способны и сами грамотно оформить свою сделку, и платить лишние деньги нотариусу им незачем.
1. Несомненный плюс нотариального удостоверения в том, что если нотариус добросовестный, грамотный, с большим опытом, то участникам сделки можно не беспокоиться о возможности наступления негативных последствий в результате совершения сделки. Нотариус в соответствии со своими обязанностями может помочь гражданам оформить сделку в присутствии обеих сторон. Вполне возможно, что при нотариальном удостоверении сделки оплачивать юридические услуги не придется, но это не факт, так как соответствующее юридическое заключение по объекту недвижимости, пакету документов и т.д. никогда помешает, однако это дополнительная переплата в рамках сделки. Удостоверение нотариусом сделки с недвижимостью может превратиться в большую проблему для покупателя квадратных метров, так как сам факт удостоверения может ослабить внимание покупателя к деталям сделки, чего ни в коем случае допускать нельзя. Особенно это касается покупателей недвижимости, которые могут закрыть глаза или не проверить всю «подноготную» объекта недвижимости, начиная от приватизации, наследования, прав детей и заканчивая вопросом, а не является ли этот объект совместно нажитым имуществом супругов? Полагаясь на «непроверенных» нотариусов, покупатель может потерять как денежные средства, так и недвижимость, так как сделку могут признать недействительной судом после ее заключения. 2. Нотариальное удостоверение сделок само по себе мероприятие важное, свидетельствующее о законности сделки, но зачем обязательность заверения? В настоящее время стороны, заключающие сделку с недвижимостью, могут на добровольной основе заверить ее у нотариуса, какой смысл это менять? Есть право заверить сделку, а не обязанность, и это сейчас всех устраивает. Если обяжут заверять сделки у нотариуса, то тогда справедливы вопросы некоторых специалистов. Зачем нам нужна сложная процедура регистрации сделки с недвижимостью в Росреестре, сотрудники которого в силу своих полномочий также проверяют законность регистрации права? Получается – там плати, здесь плати, везде плати. Так и хочется спросить, «куда крестьянину податься»? 3. К минусам можно отнести и то, что при обязательном нотариальном удостоверении будет требоваться личное присутствие всех участников на сделке, что не совсем удобно, так как порой по тем или иным причинам стороны наделяют этими полномочиями своих доверенных лиц.
Некоторые специалисты придерживаются мнения о том, что нет никакой необходимости в нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью, потому что это отягощает и так достаточно сложную процедуру регистрации недвижимости. Если законопроект будет рассмотрен положительно и нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью станет необходимостью, можно с большой долей вероятности утверждать, что сообщество нотариусов подвергнется существенному давлению со стороны криминалитета. Оно будет оказываться на нотариусов с одной-единственной целью – завлечь их в свое преступное сообщество, что гарантирует преступникам «дивиденды». Правоохранительным органам надо готовиться к увеличению преступлений, связанных с недвижимостью, в том числе со стороны преступных групп, в составе которых будут нотариусы и «оборотни в погонах». В результате принятия законопроекта о нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью сторонам необходимо быть готовыми к дополнительным расходам по оплате услуг нотариусов. Возможно, участникам сделок придется оплачивать обязательно услуги нотариусов, и дополнительно услуги юристов (риэлторов) по сопровождению сделок, что приведет к еще одним незапланированным расходам граждан.
1. Если обязательность нотариального удостоверения будет утверждена законодательно, то, как минимум, надо ввести более жесткую уголовную ответственность для нотариусов за злоупотребления своими полномочиями. Например, можно увеличить сроки лишения свободы для нотариусов, предусмотренные ст. 202 Уголовного кодекса РФ, вдвое, так как за «хорошие деньги» те сроки, которые предусмотрены действующим кодексом, можно и отбыть. Вероятно, последнему предложению нотариусы возмутятся, но о чем переживать специалистам, у которых руки чисты? Не о чем! У нас говорят, что «от тюрьмы да от суммы не зарекайся», но, даже отдавая дань мудрости народной пословице, нотариусам с чистой совестью можно не переживать. 2. Следует четко понимать – если нотариусы будут удостоверять сделки с недвижимостью, их услуги не могут стоить дешево, так как невысокая оплата услуг нотариусов может подтолкнуть их к совершению преступлений. Услуги нотариусов должны оплачиваться достойно, только при таких обстоятельствах можно надеяться на надежность при заключении сделки по купли-продаже недвижимости. 3. Стоит также ранжировать тарифы за услуги нотариусов для малоимущих слоев населения, так как их возможности по оплате нотариальных услуг ограничены. Особенно это касается жилья, приобретаемого или продаваемого малоимущими российскими гражданами, а также там, где затрагиваются интересы недееспособных граждан, в том числе наших пенсионеров и несовершеннолетних детей.
Каждое мнение, вывод или рекомендация в той или иной степени могут быть спорными, и зависят от рода деятельности или опыта конкретного специалиста.
Риэлтор, нотариус, юрист или другие специалисты имеют свое собственное мнение в отношении обязательности нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, и это их право.
Все, по сути дела, рассматривают проблему «со своей колокольни», но при этом надо не забывать, что любые действия по совершенствованию законодательства и соответствующих процедур должны быть направлены прежде всего на защиту прав и интересов обычных российских граждан.
Особенности юридического сопровождения сделок с недвижимостью в странах Западной Европы
204 просмотра ·
В большинстве государств Европейского Союза иностранные граждане могут беспрепятственно покупать как жилую, так и коммерческую недвижимость. Процесс оформления сделки во всех европейских странах строится по сходным принципам, но в каждом государстве есть свои особенности.
Участники сделки
Можно заниматься покупкой недвижимости самостоятельно, не прибегая к услугам посредников. При этом необходимо изучить все документы и посетить множество инстанций, что не всегда удобно, если вы не знаете языка и не знакомы с местным законодательством.
Чтобы купить недвижимость в Европе, лучше воспользоваться услугами профессионалов — агентов недвижимости (риелторов), юристов и нотариусов.
Агент недвижимости выступает посредником между покупателем и продавцом при заключении сделок.
Риелтор получает информацию об объекте, согласовывает договорные условия, помогает клиентам в оформлении сделки, организует подписание договора купли-продажи, содействует своевременному оформлению документов, дает консультации по вопросам покупки.
Агенты недвижимости не имеют права заверять договор купли-продажи; этим занимается нотариус или юрист. Также риелторы не проводят оценку имущества. В некоторых случаях агенты сотрудничают с кредитными организациями и могут помочь клиентам в финансировании покупки.
При обращении в агентство недвижимости необходимо удостовериться, что у фирмы есть лицензия, а также узнать, какие предоставляются услуги.
Агентства недвижимости во Франции должны состоять в FNAIM (Национальной федерации по недвижимости), SNPI (Национальном синдикате профессиональных агентов недвижимости) или UNPI (Национальном союзе недвижимости).
В Великобритании некоторые агенты недвижимости являются членами NAEA (Национальной ассоциации агентов недвижимости) и INEA (Независимой организации агентов недвижимости).
Единственное лицо, которому закон разрешает заниматься передачей собственности,— это нотариус. Он не действует в интересах какой-либо из сторон сделки. Нотариус следит, чтобы документы были оформлены согласно законодательству, подготавливает договор купли-продажи, регистрирует нового владельца в земельном кадастре.
Кроме того, в некоторых странах, в частности в Италии и Франции, нотариус гарантирует юридическую чистоту сделки: проверяет, действительно ли объект принадлежит продавцу и нет ли у продавца залоговых обязательств на недвижимое имущество. Также нотариус контролирует перевод денежной суммы на счет эскроу или счет продавца.
Как правило, оплата услуг нотариуса зависит от стоимости сделки.
В Великобритании функции нотариуса выполняют юристы. Юрист отличается от нотариуса тем, что представляет интересы одной из сторон. Кроме того, оплата услуг юриста обычно не зависит от суммы сделки. Юристы оценивают потенциальные риски, дают консультации по вопросам налогообложения, проверяют документы и составляют договор согласно местным законодательным нормам.
Этапы сделки
Обычно процесс оформления сделки купли-продажи занимает два-три месяца и включает три этапа: предложение о покупке, предварительное соглашение и заключительное соглашение.
1. Предложение о покупке
После того, как был выбран объект недвижимости, оформляется предложение о покупке (англ. offer to purchase). Это соглашение между покупателем и продавцом, в котором указаны основные параметры объекта, сроки и цена, которая может быть позже изменена. Как правило, документ оформляют в письменном виде. В Австрии такое соглашение может быть либо устным, либо письменным.
В Великобритании покупатель вносит 300 фунтов стерлингов в знак того, что он согласен заключить сделку. Если покупатель изменит свое решение, эти деньги не будут возвращены.
В Испании на этом этапе проводится проверка документов собственника. Покупатель должен получить в реестре прав собственников выписку Note Simple, подтверждающую «чистоту» объекта.
В Италии покупатель должен предоставить чек на имя продавца с суммой задатка 5–10 % от заявленной стоимости недвижимости. Если в дальнейшем покупатель передумает заключать сделку, деньги ему не возвращаются. Если же продавец расторгнет сделку, задаток вернётся покупателю.
2. Предварительное соглашение
На этом этапе нотариус или юристы составляют предварительный договор, в котором указываются первичные данные о сделке, условия и способ оплаты.
В большинстве стран во время подписания предварительного соглашения вносится задаток в размере 10 % от стоимости объекта.
Как правило, сумма переводится на счет доверенного лица, а нотариус контролирует процесс перевода денег.
Если продавец откажется заключать сделку, задаток будет возвращен покупателю в двойном размере; если же решение изменит покупатель, деньги останутся у продавца. В Великобритании на этом этапе задаток не требуется.
Во Франции предварительный договор (Compromis de vente) содержит дополнительные пункты (clauses suspensives), дающие покупателю время, чтобы принять окончательное решение. В течение семи дней он имеет право отказаться от сделки, не выплачивая при этом штраф.
В момент подписания Compromis de Vente задаток вносить не обязательно, но нужно перевести его со счета покупателя на счет нотариуса в отведенный для этого недельный период. После этого срока сделка может быть отменена только в случае, если явно не выполняется одно из условий соглашения.
То есть, покупатель теряет задаток, если отказывается от покупки без оснований, отраженных в договоре.
После заключения предварительного соглашения дается время на подготовку документов для оформления заключительного соглашения. Этот процесс обычно занимает от одного до трех месяцев. В Германии и Франции в это время нотариус проверяет юридическую чистоту сделки.
3. Заключительное соглашение
Окончательный договор о совершении сделки купли-продажи подписывается двумя сторонами в присутствии нотариуса. После этого происходит обмен контрактами и уплачиваются необходимые налоги.
В Швейцарии перед подписанием заключительного соглашения нотариус проверяет законность сделки.
Имя покупателя вносится в швейцарский реестр прав собственников, и после этого право собственности уже не может быть оспорено.
Иногда в силу различных обстоятельств приходится расторгнуть договор. Такая возможность предусмотрена законодательством всех стран.
Если сделка аннулирована по инициативе продавца, покупателю возвращается задаток в двойном размере.
Когда покупатель решит расторгнуть договор, то задаток остается у продавца, если договор купли-продажи не предусматривает иное. Условия расторжения сделки должны быть зафиксированы в договоре.
Стоимость оформления сделки купли‑продажи недвижимости
| 1,5–5,0 % | 3,6 | 3–4 | 6 |
| 700–2 000 £ | 1,5–2,0 | — | 4–5 |
| 1,5–2,0 % | 5–7 | 1,2–1,5 | 4,5–6,5 |
| 1 % | 5 | 2,5 | 7–8 |
| 250 € | 2–4 | 3 | 12–13 |
| — | 5–10 | 7–8 | 7 |
| 320–480 € | 4–8 | 0,5–1,0 | 2–5 |
Нотариальная сфера деятельности:"Сделки с недвижимостью: от А до Я"
Благодаря работе нотариусов в режиме «одного окна» и оказанию качественных услуг в сфере защиты прав граждан, а также в силу существования системы межведомственного электронного взаимодействия, число значимых нотариальных действий продолжает расти, а спрос на них у населения увеличивается.В данной статье мы рассмотрим и расскажем о том, какие функции возложены на нотариусов, а также напомним, в каких случаях участие нотариуса необходимо, а в каких по-прежнему не является обязательным.
Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью: от А до Я
Согласно законодательству, преимущественная часть сделок на вторичном рынке недвижимости требует обязательного нотариального удостоверения. Как проходит такая процедура, для чего она нужна и какую дееспособность на самом деле проверяют нотариусы, поговорим немного подробнее.
БЕССПОРНОСТЬ
Постараемся объяснить главный принцип, положенный в основу нотариального удостоверения любой сделки. Суть операции заключается в том, чтобы обеспечить максимально возможную бесспорность (неоспоримость) сделки.
Нотариус прикладывает все усилия, чтобы в любом суде любой судья согласился, что процесс отчуждения недвижимости прошел полностью легитимно и что отсутствуют какие-либо пороки. Иными словами, что сделка законна.
Нотариус в процессе сделки является единственным лично не заинтересованным лицом. Есть стороны сделки, у каждой из которых свой интерес, есть агенты с обеих сторон, не всегда учитывающие интересы противоположной стороны. Нотариус же здесь – единственное беспристрастное лицо. Только он обратит внимание на интересы, цели и чаяния каждой стороны.
Цель нотариуса – не навредить ни одной из сторон и провести устойчивую, даже в случае судебных разбирательств, сделку.
Таким образом, все действия нотариуса в ходе удостоверения подчинены одной задаче: он стремится к максимальной бесспорности. Это означает, что, если есть сомнения, нотариус будет перестраховываться – требовать дополнительное документальное подтверждение по разным вопросам владения недвижимостью. И бессмысленно нотариуса за это осуждать.
Не надо убеждать нотариуса удостоверять сомнительную сделку, когда признак оспоримости налицо и риск оспаривания в суде велик. Ведь подобные решения в принципе нивелируют смысл нотариального удостоверения.
Напомним и про ответственность нотариусов. Так, нотариус обязан компенсировать свою ошибку при оформлении сделки с недвижимостью на серьезную сумму.
1 из 11
Минимальный уровень страховой защиты профессиональной деятельности нотариуса составляет 5 млн руб. Кроме того, ответственность нотариуса защищена коллективным страхованием со стороны региональных нотариальных палат.
Также в рамках компенсации речь может идти об имуществе нотариуса. Наконец, сформирован компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты. И эти четыре уровня защиты «следуют» друг за другом.
Сначала должен быть исчерпан первый уровень, потом второй и т. д.
Но ущерб компенсируется, только если нотариус действительно виноват, то есть нарушил закон. При этом с 2018 года введен Регламент совершения нотариусами нотариальных действий, в котором четко прописано, как и что должен делать нотариус. Этот факт следует проверять по такому-то документу, а этот – по такому-то… И проступком нотариуса в большинстве случаев будет нарушение данного регламента.
ОБЯЗАТЕЛЬНО – НЕОБЯЗАТЕЛЬНО
Если сделка требует обязательной нотариальной формы, то без нотариального удостоверения она ничтожна.
К сделкам, требующим удостоверения, относятся:
- договоры ренты,
- договоры пожизненное содержание с иждивением,
- брачный договор,
- соглашение о разделе совместно нажитого имущества,
- договор отчуждения долей недвижимости,
- продажа всего объекта на праве долевой собственности,
- договор залога доли,
- договор отчуждение недвижимости несовершеннолетних или недееспособных лиц.
- с 1 июня к этому перечню добавится наследственный договор.
Долевая собственность у продавцов – обязательное удостоверение, любая другая (совместная и личная) – необязательное (если речь идет о совершеннолетних и дееспособных лицах). Главный критерий – наличие у продавцов долевой собственности.
А вот если объект принадлежит одному лицу, но приобретен по разным основаниям, обязательное нотариальное удостоверение не требуется. Даже если по документам это – долевая собственность. Один собственник априори не может иметь в долевой собственности всю квартиру.
Когда продавец квартиры один, а покупателей двое, сделка тоже не требует обязательного нотариального удостоверения. Отталкиваемся от продавцов.
Возникает вопрос, почему совместную собственность можно продать без привлечения нотариуса, а долевую – нет.
Это просто не доведенное до конца законодательное решение по возвращению нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью, как было во времена СССР и в девяностые. Процесс возвращения нотариусов на рынок недвижимости идет постепенно.
И то, что «доли» опередили общую совместную собственность, скорее всего, связано с противодействием рейдерам, которые выкупали микродоли квартир и далее захватывали квартиры.
В целом же следует понимать картину так: везде, где появляется обязанность обращения к нотариусу, предполагается, что законодатель хотел защитить чьи-то права и обеспечить их соблюдение дополнительно.
КЛИЕНТ (лицо, обратившееся к нотариусу) – НЕ ПАЦИЕНТ
Нотариальное удостоверение – это регламентированная процедура. Иначе говоря, порядок действий прописан от А до Я. Должны быть выполнены определенные шаги и соблюдены определенные требования. И если процедура нарушена, сделка может быть признана недействительной. Как написано в законе, так все пошагово и должно происходит.
Технически процесс начинается с установления личности. Проще говоря, нотариус требует: «Предъявите паспорт». Несовершеннолетним до 14 лет документом служит свидетельство о рождении. Молодые люди от 14 до 18 лет посещают нотариуса с паспортом и свидетельством о рождении.
А дальше следует проверка дееспособности.
Распространено заблуждение, будто нотариусы проверяют дееспособность клиента с точки зрения психического здоровья и с помощью неких тестов определяют, в своем ли уме покупатель, а главное – продавец недвижимости.
Увы, нотариус – не врач. Нотариусы проверяют юридическую дееспособность. Это всего-навсего ответ на два вопроса.
Первый – достиг ли клиент дееспособного возраста: частичная дееспособность (с согласия родителей) начинается с 14 лет, а с 18 лет – полная. Второй – есть ли судебные акты о признании лица недееспособным.
С точки зрения юриспруденции, человек дееспособен с 18 лет до смерти либо до вынесения судом решения о признании его недееспособным.
Ошибочно думать, будто нотариусы запрашивают справку из психоневрологического диспансера (ПНД). Прежде всего, у нотариата нет таких полномочий, ведь это медицинская тайна.
Впрочем, лицо, которое намерено подтвердить в ходе сделки, что отдает себе отчет в своих действиях, может проявить инициативу и самостоятельно получить заключение психиатра на конкретный день: «Сегодня я нахожусь в состоянии, которое позволяет мне руководить своими действиями и отдавать себе в них отчет…»
Но это не относится к той «дееспособности», которую проверяет нотариус. И даже в случае сомнений сам нотариус запросить такую справку не вправе.
Он может только при заключении договора порекомендовать продавцу обратиться в ПНД именно в день оформления сделки, чтобы на будущее исключить любые претензии.
То, что продавец за день, два, за неделю до сделки был в нормальном состоянии, суд может во внимание не принять.
Все остальные действия и вопросы нотариуса клиентам типа «Вы отдаете себе отчет в происходящем?» к определению дееспособности никакого отношения не имеют.
Цель таких вопросов – установить, правильно ли сформулировано волеизъявление участника сделки, что тоже имеет важное значение в процессе нотариального удостоверения.
При этом закон не предусматривает верхней возрастной планки для участников сделки: им может быть и 80, и 90 лет.
Попытаемся ответить на вопрос, откуда взялся миф, что нотариус ставит клиентам диагноз, в своем ли те уме.
Отчасти дело объясняется фразой в Регламенте совершения нотариусами нотариальных действий о том, что нотариус отправляет запрос о дееспособности… Но эту фразу мало кто дочитывает, а заканчивается она не «в ПНД», а «в Росреестр» и касается судебных актов о признании лица недееспособным: суд при вынесении такого решения должен отправить в Росреестр копию документа.
Напомним, Росреестр ведет учет правообладателей. Если на момент вынесения решения суда у лица есть недвижимость, документ будет учтен. Если у лица недвижимость отсутствует, документ с большой долей вероятности останется без учета.
ШАГ ЗА ШАГОМ
Далее по регламенту нотариус проверяет полномочия представителя, либо действующего по доверенности, либо выступающего за несовершеннолетнего (любой из родителей) или недееспособного (опекун). В доверенности должны быть указаны соответствующие полномочия.
Нотариус при удостоверении сделки проверяет факт выдачи доверенности и отсутствие сведений о ее отмене.
При этом содержание любого нотариального документа должно быть прочитано вслух. Нет смысла говорить «не утруждайтесь, мы уже ознакомились».
Наконец, приходит черед пункта «Нотариус должен разъяснить сторонам смысл и значение заключаемой сделки, выяснить их волю и разъяснить им последствия». В быту именно это участники сделки понимают под дееспособностью, то есть способностью человека руководить своими действиями, понимать, что происходит.
Это нотариус проверяет в ходе личной беседы. Если человек забывает, о чем говорил три минуты назад, это в юридическом смысле не «недееспособность», но все равно основание для того, чтобы в перспективе сделка была признана недействительной. И если все-таки возникают сомнения в здравом уме собеседника, нотариус порекомендует сторонам отказаться от сделки.
Далее приходит время подписания документов. Их подписывают в присутствии нотариуса, и при удостоверении сделок с недвижимостью он проверяет принадлежность имущества. Это делается на основании выписки из ЕГРН и правоустанавливающих документов.
Сейчас срок получения выписки колеблется в пределах трех дней. При этом закон запрещает нотариусу требовать выписку с участников сделки, благо он сам может ее получить в Росреестре.
Но за сбои электронного взаимодействия с Росреестром нотариусы ответственности не несут. Они не имеют прямого доступа к реестру, а направляют запрос и, если сталкиваются с техническими проблемами, выписку не получают. А без выписки они не проверят принадлежность имущества и сделку не проведут.
Вообще-то нотариусы обязаны запросить выписку сами. Но если они не могут выполнить эту обязанность по объективным причинам, то вынуждены соглашаться на другие решения.
Также считаем важным пояснить отношение нотариусов к пришедшим «со стороны» выпискам в электронном виде. Если это выписка с электронной подписью, нотариус ее может принять. Если просто некая распечатка – это не документ.