Купля-продажа квартиры — Нотариальная контора

Купля-продажа квартиры - Нотариальная контора Максим Иванов Автор статьи Практикующий юрист с 1990 года

В 2019 году вступили в силу поправки в Федеральный Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ № 218), которые упрощают жизнь владельцев недвижимости в долевой собственности. Теперь оформить ипотеку, купить или продать такую недвижимость можно без участия нотариуса. Главное условие – участие в сделке всех совладельцев. Как работает такая схема, что она меняет, и какие упрощения вносит в порядок регистрации?

С 2016 года сделки с долями в недвижимости были невозможны без участия нотариуса.

Купля-продажа, дарение, обмен и иные договоры, где у недвижимости было сразу несколько собственников, требовали обязательного нотариального удостоверения сделок – без нотариуса никак.

Его присутствие, якобы, исключало возможность заключения притворных договоров и защищало права сособственников от мошенничества. Но на практике – лишь усложнило и повысило стоимость оформления. Законодатели взялись устранить эту проблему.

И вот уже 31 июля 2019 года вступили в силу поправки в ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218. В действующей редакции норма выглядит так:

…Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке,… а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями».

Что это значит? Теперь участие нотариуса не обязательно в двух случаях:

  • если это отчуждение или ипотека долей в праве собственности, где в одной сделке участвуют все собственники недвижимости;
  • если это ипотека долей, заключенная с банком или иной кредитной организацией.

Упрощение регистрации сделок с долевой собственностью коснется десятков миллионов людей: по сведениям Росреестра на март 2019 года, в ЕГРН зарегистрировано более 65 млн прав граждан на общую долевую собственность.

Стало проще и дешевле

Основой смысл упрощения – это оформление купли-продажи, дарственной или ипотеки в простой письменной форме в случаях, когда:

  1. дом или квартира находится в общей долевой собственности нескольких совершеннолетних лиц, и их доли определены;
  2. в сделке участвуют все сособственники, и все они отчуждают свои доли;
  3. все участники сделки согласны на оформление договора без нотариуса.

Считается, что оно сделает заключение сделок с недвижимостью «простым и доступным». Мол, нотариальное оформление отнимает у граждан катастрофически много времени и содержит слишком много бюрократических препятствий. В результате планировать сделки приходится чуть ли не за несколько месяцев.

Плюс, расходы на нотариуса ощутимо бьют по карману. Только официально размер нотариального тарифа составит:

Стоимость жилья Тариф для сделок между несвязанными лицами Тариф для сделок между родственниками (супругами, детьми, родителями, внуками)
до 1 млн руб. 3 тыс. руб. + 0,4% стоимости жилья 3 тыс. руб. + 0,2% стоимости жилья
до 10 млн руб. 7 тыс. руб. + 0,2% от стоимости жилья, превышающей 1 млн руб.
свыше 10 млн руб. 25 тыс. руб. + 0,1% стоимости жилья, превышающей 10 млн руб., но не больше 100 тыс. руб. 23 тыс. руб. + 0,1% стоимости жилья, превышающей 10 млн руб., но не больше 50 тыс. руб.

А помимо него еще и расходы на составление договора, оценку отчуждаемого объекта, иные технические вопросы. Очевидно, что для бюджета конкретной семьи это более чем ощутимо. Тем более, если договор оформляется между близкими родственниками, для которых подтверждать законность сделки друг с другом попросту незачем.

Теперь они могут самостоятельно составить договор, не выходя из дома подписать его, и направить документы для регистрации в Росреестр. Для оформления договора вы можете привлечь наших юристов либо воспользоваться бесплатными шаблонами.

Вот, например, бланк договора дарения долей в квартире:

Купля-продажа квартиры - Нотариальная контора

Бланк договора дарения

дарение долей.docx ≈ 9 КБ

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!

Скачать образец

Почему не стоит отказываться от нотариуса?

Отказываться, впрочем, от услуг нотариуса вас тоже никто не заставляет. Нотариальное оформление теперь стало правом сторон сделки: если считаете необходимым – идите к нотариусу. Тем более что есть две очевидные причины, по которым это стоит сделать:

  1. Во-первых, это подтвердит законность и даст исчерпывающие гарантии легитимности сделки. Это не только исключит риск мошенничества, но и сведет шансы на обжалование и отмену сделки в будущем к нулю.
  2. Во-вторых, это позволит избежать самостоятельного обращения в Росреестр. С 01.02.2019 нотариусы, регистрирующие сделку с недвижимостью, обязаны бесплатно пересылать документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Плюс, закон предусматривает ряд случаев, когда без нотариального оформления при отчуждении долей таки не обойтись. Нотариус обязательно нужен, если:

  • сделка заключается в отношении не всех долей, кто-либо из совладельцев не отчуждает свою долю, в том числе в случаях, когда один из совладельцев передает или продает свою долю другому дольщику;
  • сделки оформляются не единым, а индивидуальными договорами с каждым из совладельцев по отдельности;
  • в сделке принимают участие несовершеннолетние или недееспособные совладельцы.

Как видно, законодатель действительно сделал серьезный шаг на упрощение сделок с долевой недвижимостью.

На этом фоне, конечно, едва ли стоит ожидать активизации рынка, но позитив очевиден: дольщики смогут экономить на нотариусе от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей, причем даже при оформлении ипотеки с банком. А сделки между родственниками и вообще можно будет оформлять, не выходя из дома.

Но при всех плюсах нельзя забывать и про очевидные риски для сторон: мошенники могут подделывать документы и подписи, и даже выдавать за совладельцев подставных лиц. А потому мы советуем пользоваться упрощенным порядком только в сделках с лицами, которым вы доверяете, например, с родственниками.

Купля-продажа квартиры - Нотариальная контора Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Договор купли продажи квартиры (доли)

Купля-продажа квартиры - Нотариальная контора

  • значительно снижены процентные ставки за нотариальное оформление сделки купли продажи квартиры;
  • По желанию клиента расчеты между Продавцом и Покупателем теперь могут производиться при помощи депозитного счета нотариуса, а необходимость в банковской ячейке отпадает;
  • значительно ускорен срок государственной регистрации в том случае, когда нотариус передает документы клиента в Росреестр;
  • существует возможность компенсации гражданам ущерба, нанесенного ошибочными действиями нотариуса.

Законодательство постоянно изменяется и совершенствуется, и с 2016 перечень сделок, которые должны в обязательном порядке получать заверение у нотариуса, существенно расширился. Купля-продажа доли(ей) квартиры тоже попала в этот список. Подобную сделку можно совершать не раньше, чем через месяц после извещения продавцом всех остальных собственников, владеющих соответствующими долями квартиры. Если же продавец желает совершить сделку до истечения месячного срока, он должен предоставить нотариусу письменные отказы всех собственников приобрести его долю.

Купля-продажа квартиры: нотариус поможет значительно ускорить процесс

Купля-продажа квартиры с помощью нотариуса осуществляется всего в несколько шагов:

  • нотариусу предоставляются только правоустанавливающие документы и выписка из домовой книги (расширенная);
  • нотариус самостоятельно заказывает выписку из ЕГРП и кадастровый паспорт с оценкой;
  • составляется и подписывается договор;
  • Покупатель вносит необходимую денежную сумму на депозит нотариуса;
  • нотариус регистрирует сделку в Едином государственном реестре недвижимости;
  • Продавец получает причитающуюся ему денежную сумму с депозита нотариуса;
  • Покупатель получает выданные Росреестром документы, подтверждающие его право собственности.

Особенности осуществления расчета через депозит нотариуса

Купля-продажа квартиры - Нотариальная контора

Расчет через депозит нотариуса лишен всех этих недостатков, а достоинств у него очень много:

  • сторонам сделки не нужно передавать друг другу наличные деньги;
  • нотариальный тариф обходится гораздо дешевле, чем аренда банковской ячейки;
  • схема оплаты предельно проста.

Нотариус не является собственником тех денег, которые покупатель вносит на его депозит – он лишь распоряжается ими, причем на тех условиях, которые зафиксированы и утверждены всеми сторонами сделки.

Эти условия можно оговаривать как в виде самостоятельного соглашения, так и включать их в состав договора купли-продажи.

Отдельное соглашение является особенно удобным в том случае, когда с одной, либо с обеих сторон в сделке участвуют сразу несколько человек.

При оплате через депозит нотариуса покупатель может внести деньги (в безналичной форме) в любое удобное для него время. Если же по каким-либо причинам сделка не состоится, то нотариус возвращает покупателю всю сумму. Даже если банк, в котором открыт депозитный счет, обанкротился, это не представляет собой никакой угрозы, так как эти деньги полностью защищены законом.

В настоящее время стороны сделки имеют возможность после подписания соответствующего договора у нотариуса вообще больше не контактировать друг с другом вплоть до самого подписания акта приема-передачи жилья, так как нотариус может сам подавать документы на государственную регистрацию и перечислять с депозита деньги на счет продавца. Более того, документы на государственную регистрацию перехода права собственности теперь могут подаваться и в электронном виде, что существенно ускоряет процесс проведения сделки купли-продажи квартиры.

Юридическое сопровождение сделки купли продажи квартиры нотариусом гарантирует полную безопасность

Нотариус материально заинтересован в том, чтобы сделка была осуществлена максимально корректно, так как за допущенные им ошибки он отвечает собственным имуществом. Если же его средств недостаточно, то стороны сделки могут обращаться в Компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты, где им будет возмещен нанесенный ущерб.

Читайте также:  Нотариальное заверение заявлений в Федеральную налоговую службу (ФНС)

Таким образом, нотариальное сопровождение обеспечивает очень удобные и безопасные условия оплаты, а также полностью защищает каждую из сторон сделки от мошеннических действий.

Если же спорная ситуация все же возникает, то те обстоятельства сделки, которые имеют нотариальное подтверждение, в доказательстве не нуждаются, и процесс в суде идет намного быстрее, а судья получает возможность вынести абсолютно справедливое решение в пользу пострадавшей стороны.

Тарифы по договору купли продажи квартиры (доли)

Наименование нотариального действия Стоимость нотариального действия (нотариальный тариф+УПТХ (в рублях))
ДОГОВОРЫ, ПРЕДМЕТОМ КОТОРЫХ ЯВЛЯЕТСЯ НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО (кроме договоров с морскими, речными, воздушными судами, семейно-правовых договоров, соглашений о разделе наследственного имущества):
Договоры и соглашения об отчуждении недвижимого имущества (продажа, мена, дарение, отступное, внесение в уставный капитал и т.д., кроме договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением): а) не подлежащий обязательному нотариальному удостоверению (ст. 22.1 Основ):

Купля-продажа квартиры через нотариуса

Сделки с жильем входят в число наиболее рискованных операций на рынке недвижимости. Заключая договор купли-продажи квартиры, участники нередко сталкиваются с мошенничеством, недобросовестностью или откровенной правовой неграмотностью.

Помощь нотариуса в такой ситуации становится объективной необходимостью. Независимый специалист не только удостоверяет соглашение, но и проводит комплексную проверку. Для оформления жилья на нового собственника сторонам достаточно явиться в нотариальную контору.

Вопрос регистрации будет снят.

Купля-продажа квартиры - Нотариальная контора

Порядок приобретения квартиры

Правила заключения сделки закреплены параграфами 1 и 7 главы 30 ГК РФ. Особенностью договоров является требование к государственной регистрации. С внесением записи в ЕГРН статья 551 Кодекса связывает переход права на квартиру. Кроме того, соглашение должно быть составлено в форме одного документа, а также собственноручно подписано продавцом и покупателем.

Существенными условиями являются:

  1. Описание квартиры. В тексте указывают точное наименование недвижимости, площадь, этажность, адрес, количество комнат, а также кадастровый (инвентарный) номер. В договоре отражают информацию о правоустанавливающих документах продавца. В качестве таковых выступают свидетельства о наследстве, соглашения о купле, приватизации, дарении, вступившие в силу судебные решения и другое. Если объект приобретался после 1997 года, права собственности должны быть зарегистрированы в ЕГРН (ранее ЕГРП).
  2. Стоимость. Участники должны внести в договор купли-продажи условие о цене. Вознаграждение необходимо указывать в рублях РФ. Статья 555 ГК РФ разрешает рассчитывать стоимость за единицу площади. В любом случае итоговую сумму придется отразить. Иначе у нотариуса или регистраторов возникнут сомнения относительно согласованности существенного условия.
  3. Перечень лиц с правом пользования. Традиционно при продаже оговаривается порядок освобождения помещения. Если после перехода прав в квартире остаются жить люди, их необходимо перечислить в договоре (ст.558 ГК РФ).

Регистрация сделки осуществляется территориальными органами Росреестра в соответствии с законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 года. Условием внесения сведений в ЕГРН является подача сторонами заявлений. Комплект приложений формируется индивидуально.

Как продать квартиру через нотариуса? Пошаговая инструкция

С июня 2016 года в федеральное законодательство, регламентирующее процедуру регистрации сделок по отчуждению недвижимости, вступили в силу поправки, обязывающие к нотариальному удостоверению определенных договоров купли-продажи имущества.

???? Обязательные категории

С принятием новых положений закона список сделок, требующих заверения нотариусом, стал значительно шире. Любые договоры по отчуждению долей недвижимости входят в эту группу. В случае неисполнения данного предписания органы Росреестра отказывают в процедуре регистрации.

Нотариальное удостоверение необходимо в следующих случаях:

  • при продаже доли квартиры постороннему лицу либо совладельцу объекта. Для любой недвижимости, которая отчуждается не в целом, а только в определенной доле, необходимо участие нотариуса;
  • в случае отчуждения недвижимости, находящейся в собственности лица, не достигшего совершеннолетия. Федеральное законодательство предусматривает, что если продавцу на момент совершения сделки не исполнилось 18 лет, договор заверяется нотариусом;
  • если объект продажи оформлен в общую долевую собственность и отчуждается полностью. В случае отчуждения квартиры, которой владеет несколько собственников, и доли их определены, нотариальная форма договора обязательна.

Когда нотариуса привлекать не нужно?

В определенных случаях для продажи квартиры достаточно простой письменной формы соглашения, составить которое можно самостоятельно. Такими случаями являются:

  • отчуждение имущества, оформленного в совместную собственность (то есть при продаже всего объекта лицами, доли в праве собственности которых не определены);
  • продажа квартиры, которой полностью владеет один собственник.

Несмотря на то что вышеуказанные ситуации допускают самостоятельное совершение сделки, при желании можно обратиться к нотариусу и заверить договор купли-продажи. Как правило, подобное происходит, когда у сторон есть предположения, что сделка может быть оспорена.

В таких обстоятельствах нотариальное заверение подтверждает тот факт, что действия участников соглашения были осознанны и добровольны.

Считаете ли вы удобным участие нотариуса в сделках купли-продажи?Да. Это не только удобно, но и надежноНет. Лишняя трата денег и времениНикогда не задумывался(лась) над таким вопросом

Влияет ли количество собственников на необходимость привлечения нотариуса?

В случае владения имуществом несколькими гражданами их количество значения не имеет. Если хозяин квартиры не один, для ее продажи обращение в нотариальную контору неизбежно.

✅ Пошаговая инструкция

Для заключения сделки по отчуждению квартиры следует заранее обратиться к нотариусу и известить его о своем намерении. Специалист разъяснит последующие действия и расскажет о том, какие бумаги следует подготовить. Сама процедура совершается в несколько этапов.

Первый этап. Подготовка комплекта документации

Стандартный пакет документов для отчуждения квартиры состоит из:

  1. Документов, удостоверяющих личности участников сделки. Если отчуждатель — несовершеннолетний, дополнительно потребуются: общегражданские паспорта законных представителей (родителей, опекуна, попечителя); свидетельство о рождении продавца; разрешение органа опеки и попечительства на заключение сделки. Если договор оформляется с участием представителя, понадобится его паспорт и нотариально удостоверенная доверенность.
  2. Правоутверждающих документов на недвижимость (выписки из ЕГРН либо свидетельства о государственной регистрации права).
  3. Документов — оснований возникновения права собственности на продаваемую квартиру (различные договоры), свидетельства о праве на наследство, судебные акты и прочее.
  4. Кадастрового паспорта на отчуждаемое имущество.
  5. Одобрения супругов сторон на совершение сделки, оформленное в форме нотариально заверенного согласия (если брак официально зарегистрирован).
  6. Выписки из домовой книги, полученной в ЖЭКе.

Стоит ли покупать изъятую банком квартируЧитатьКвартира на первом этаже: плюсы и минусыПодробнееИмеет ли право на долю в квартире созаемщик по ипотекеСмотреть

Второй этап. Оформление договора и его удостоверение

После того как надлежащий пакет документации сформирован и предоставлен в нотариальную контору, специалист подготавливает текст соглашения и назначает участникам процедуры дату подписания документа.

В оговоренное время стороны являются к нотариусу, знакомятся с текстом соглашения и подписывают его в присутствии нотариуса. Количество экземпляров при этом определяется по числу участников сделки. Также экземпляр остается в архиве нотариальной конторы, и еще один оформляется для регистрирующего органа.

Приобретатель недвижимости получает договор, оформленный на специальном бланке, а продавец — на обычной бумаге.

После подписания документа всеми участниками нотариус заверяет его — подписывает каждый экземпляр и проставляет гербовую печать.

Третий этап. Регистрация сделки

Любой договор купли-продажи недвижимости необходимо регистрировать в Росреестре. Сделать это можно как самостоятельно, так и при помощи нотариуса.

В случае исполнения процедуры нотариусом возможны два пути:

  • личная явка нотариуса либо его уполномоченного сотрудника в Росреестр или МФЦ и подача надлежащей документации;
  • передача бумаг в электронном виде. Сегодня такой порядок получает все большую популярность. Для этого все требуемые бумаги сканируются, подписываются электронной подписью удостоверившего договор нотариуса и направляются в регистрирующий орган.

Положительным моментом является то, что при направлении документов в электронном виде срок регистрации сделки — 1 день. Если бумаги подаются нотариусом на бумажном носителе, он составляет 3 рабочих дня.

Как только регистрация завершится, специалист нотариальной конторы получает зарегистрированные документы и выписку из ЕГРН, подтверждающую факт перехода права собственности на квартиру к покупателю. Для нее так же возможна как электронная, так и письменная форма.

Далее продавец и покупатель уведомляются о готовности бумаг, после чего остается только явиться в удобное время в нотариальную контору и получить свои документы.

Покупка квартиры по доверенностиЧитатьКак купить квартиру в новостройке СмотретьКак сбить цену на квартиру Подробнее

???? Стоимость услуг

Затраты по удостоверению сделки по продаже квартиры складываются из:

  • госпошлины, составляющей 0,3% от стоимости продаваемой недвижимости — для близких родственников, 0,6% — для других лиц;
  • правовой и технической работы нотариуса, определяемой Нотариальной палатой того территориального образования, на территории которого оформляется сделка;
  • тарифа за подачу документов на регистрации. Так же зависит от того, в каком субъекте России исполняется процедура.

Кроме того, для определенных категорий граждан нормами налогового законодательства предусмотрены льготы.

В любом случае для установления точной стоимости услуг необходимо обратиться с документами в нотариальную контору.

Процедура отчуждения недвижимости — достаточно сложное и ответственное мероприятие. При оформлении сделки у нотариуса стороны получают дополнительные гарантии ее правомерности, ведь при этом специалистом проводится полная правовая экспертиза представленных бумаг, а также устанавливается дееспособность сторон.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Купля-продажа квартиры через нотариуса — оформление нотариальной сделки, кто оплачивает, нужен ли нотариус при покупке квартиры в 2020 году

В некоторых случаях покупка квартиры через нотариуса обязательна, но стороны могут договориться о нотариальном оформлении договора даже тогда, когда это не требуется по закону.

Читайте также:  Нотариус: составление и оформление брачного договора в Москве

Рассмотрим, для чего нужно нотариальное сопровождение сделки купли-продажи квартиры и другой недвижимости, в каких случаях это обязательно, как оформить договор у нотариуса, сколько это будет стоить и как распределяются расходы.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Зачем нужен нотариус при покупке квартиры?

Заверение договора купли-продажи квартиры у нотариуса позволяет избежать многих рисков, в первую очередь покупателю. В ст.

16 «Основ законодательства о нотариате» говорится, что нотариус обязан проверить законность сделки, разъяснить ее последствия, права и обязанности продавца и покупателя.

Если же сделка не соответствует требованиям законодательства, он обязан отказать в ее удостоверении.

От каких рисков избавляет нотариальное удостоверение договора:

  1. Покупка недвижимости у недееспособного гражданина. По закону такая сделка может быть оспорена его опекуном. Если же ее удостоверяет нотариус, он удостоверяется в дее- и правоспособности продавца.
  2. Покупка жилья у лица, не имеющего права собственности. Продавец может представить поддельную выписку из ЕГРН. Нотариус же точно удостоверится в том, что именно он является собственником недвижимости перед тем, как подписывать и ставить печать на договоре.
  3. Покупка жилья, на которое могут претендовать третьи лица. Такое чаще всего происходит, если квартира получена по наследству. Нотариус полностью исключить возможность оспаривания завещания или появления нового наследника не сможет, но нотариально удостоверенный договор оспорить сложнее.
  4. Приобретение недвижимости у компании, не имеющей права на продажу. Нотариус запросит все учредительные и другие документы, чтобы убедиться, что сделка пройдет в соответствии с законодательством, и ничьи права ущемлены не будут.
  5. Покупка жилья под арестом или в залоге. Сведения о наличии или отсутствии обременений сразу запрашиваются в Росреестре.
  6. Приобретение жилплощади, участвующей в судебных спорах. Например, в процедуре банкротства.

Важно! За удостоверение договора купли-продажи (далее – ДКП) нотариусу платится госпошлина. В ее стоимость входит только проверка представленных документов, проставление печати и подписи. Если нужна тщательная проверка сделки, это оплачивается отдельно согласно прайсу нотариальной конторы.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Когда обязательно оформление купли-продажи через нотариуса?

В некоторых случаях заверение договора купли-продажи у нотариуса требуется по закону:

  1. Сделки с долями (покупка или продажа).
  2. Продажа от лица несовершеннолетнего или недееспособного.
  3. Покупка жилья по ипотеке при предоставлении другой недвижимости в залог.

Рассмотрим особенности всех сделок купли-продажи через нотариуса подробно.

Продажа доли в праве собственности

Если доля продается одним собственником другому или все владельцы одновременно решили продать свои доли по одному ДКП, удостоверять сделку необязательно.

Если же доли продаются по разным договорам или продавцом выступает только один собственник, а покупатель не является владельцем другой доли, обращаться в нотариальную контору придется.

Бывает и так, что два покупателя хотят купить квартиру в долевую собственность у одного владельца. Удостоверение ДКП в этом случае не понадобится, если покупатели не приходятся друг другу супругами.

Доли покупают супруги

По закону все имущество, приобретаемое супругами в браке, считается совместной собственностью. Если же супруги хотят купить недвижимость по долям, право собственности регистрируется на каждого. ДКП подлежит удостоверению у нотариуса.

Если не хочется оформлять ДКП именно так, можно составить брачный договор и сразу определить доли, но и он заверяется нотариусом в обязательном порядке.

Если продавец – несовершеннолетний

Если собственник не достиг 18 лет, понадобится разрешение органа опеки, ДКП удостоверяется нотариусом. Дети старше 14 лет расписываются в договоре самостоятельно с согласия родителей. В сделках с детьми до 14 лет родители сами представляют их интересы.

Нотариальная сделка купли-продажи с участием детей минимизирует риски для покупателя. Нотариус проверит все документы, и только при отсутствии замечаний поставит свою подпись и печать.

Если по ипотеке в залог предоставляется другое имущество

Стандартно банки берут в залог недвижимость, на покупку которой оформляется ипотека. Но иногда заемщикам нужно больше денег, и, если у них есть другое жилье, в залог может передаваться оно.

Если у залогового имущества несколько собственников, договор ипотеки подлежит нотариальному удостоверению.

Как оформить куплю-продажу квартиры у нотариуса?

Если продается доля в праве собственности, предварительно нужно уведомить остальных владельцев о намерениях. Им предоставляется преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Если они не согласны на сделку, составляется письменный отказ. При продаже недвижимости ребенка сначала оформляется разрешение органа опеки.

Нотариальное оформление договора купли-продажи недвижимости состоит из нескольких этапов:

  1. Составление договора, согласование условий. Покупатель и продавец могут оформить его сами, или заказать услугу у нотариуса.
  2. Подписание ДКП. Это делается в присутствии нотариуса. Заранее подписывать его не нужно. Предварительно сторонам разъяснят правовые особенности и последствия сделки.
  3. Регистрация нотариального договора купли-продажи. Нотариус самостоятельно подает документы в Росреестр, сделка регистрируется в течение трех рабочих дней. Услуга предоставляется бесплатно. Когда все будет готово, нужно прийти и получить итоговый пакет документов.

Обратите внимание! Перед посещением нотариуса продавец должен самостоятельно подготовить все документы. Если чего-то не хватает, он может заказать оформление документа у нотариуса.

Совет юриста: заказ документов через нотариуса – довольно дорогая услуга. Чаще всего продавцам нужны сведения от Росреестра, их можно получить за минимальную стоимость. Например, электронная выписка из ЕГРН обойдется всего в 350 руб., если заказать ее онлайн на сайте ведомства.

Содержание и образец договора

При составлении договора купли-продажи у нотариуса не стоит переживать о его корректном оформлении. Но это оплачивается отдельно от госпошлины. Если хочется сэкономить, можно составить ДКП самостоятельно, указав в нем всю важную информацию о сделке:

  1. Ф.И.О., адреса регистрации, паспортные данные, даты рождения продавца и покупателя.
  2. Сведения о квартире: адрес, кадастровый номер, количество комнат, этаж.
  3. Размер доли в праве собственности, если продается она.
  4. Стоимость недвижимости или доли.
  5. Информация о представителе продавца, если он не достиг совершеннолетия.
  6. Порядок и сроки расчета по сделке.
  7. Дата составления и подписи сторон.

Документы

В обязательный пакет документов входит сам ДКП, паспорта покупателя и продавца, выписка из ЕГРН, техпаспорт, а также документ, подтверждающий основание возникновения права собственности у продавца.

Могут понадобиться дополнительные сведения в зависимости от ситуации:

Особенности сделки
Что нужно
Несовершеннолетний продавец Разрешение органа опеки
Продажа доли в праве собственности Отказ от преимущественного права выкупа или документ, подтверждающий уведомление других собственников о намерении продать долю, если они его проигнорировали
Покупка долей супругами Брачный договор (при наличии)

Расходы

Согласно пп.5 п.3 ст. 333.24 НК РФ, нотариальное удостоверение договора купли у нотариуса обойдется в 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 000 руб. и не менее 300 руб. Госпошлина платится, если ДКП заверяется по закону обязательно.

Если же удостоверение не требуется, но продавец и покупатель все равно хотят, чтобы сделку провел нотариус, вместо пошлины платится тариф согласно ст.22.1 «Основ законодательства о нотариате» и зависит от личности покупателя:

Кому продается жилье
Размер тарифа (руб.)
Детям, супругу, родителю, внуку
  • При цене недвижимости до 10 млн.: 3 000 +0,2% от суммы сделки;
  • От 10 млн.: 23 000 + 0,1% от суммы свыше 10 млн.
Остальным лицам
  • При сумме сделки до 1 млн.: 3 000 +0,4%;
  • 1-10 млн.: 7 000 + 0,2% от цены свыше 1 млн.;
  • От 10 млн.: 25 000 + 0,1% от суммы более 10 млн.

Обратите внимание! Максимальный тариф по сделкам об отчуждении недвижимости составляет 100 000 руб. Если стороны заказывают дополнительные услуги, в среднем тратится от 10 000 до 30 000 руб.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?

Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Ответы юриста на частые вопросы

Как и кто определяет цену договора для расчета госпошлины нотариусу?

Цена договора определяется от стоимости недвижимости, указанной в нем. Этот вопрос стороны урегулируют еще до выхода на сделку.

Кто оплачивает нотариуса при продаже квартиры?

Все зависит от ситуации. Если нотариальное удостоверение обязательно, расходы обычно несет продавец. Но может быть иначе. Если стороны сами решают обратиться в контору, но по закону это не требуется, расходы распределяются по договоренности.

Как оплатить услуги нотариуса? Должен ли он выдать чек?

Да, квитанция обязательно выдается. Оплатить можно в банке, представив платежное поручение, наличными или безналичным расчетом в нотариальной конторе.

Продаю квартиру в другом городе, не могу присутствовать лично. Можно ли оформить доверенность на друга?

Да. Доверенность на сделки с недвижимостью подлежит нотариальному удостоверению (ст. 185.1 ГК РФ). Размер пошлины составит 200 руб.

Внес задаток по ДКП, продавец в последний момент у нотариуса отказался подписывать договор и продавать квартиру. Что делать?

Продавец обязан вернуть задаток в двойном размере, если договором не предусмотрено иное (ст. 381 ГК РФ). Если он отказывается делать это добровольно, деньги взыскиваются через суд. Других обязательств у продавца нет: никто не может заставить его продавать жилье. Но все зависит от условий ДКП.

Читайте также:  Оформление купли продажи ООО у нотариуса в Москве

Заключение эксперта

  1. Присутствие нотариуса при покупке или продаже квартиры в момент подписания договора минимизирует риски оспаривания сделки в дальнейшем.
  2. Роль нотариуса в сделке с недвижимостью заключается в проверке документов, разъяснении сторонам их прав и обязанностей, последствий.
  3. При необходимости у нотариуса можно проконсультироваться или заказать полную юридическую проверку сделки, это оплачивается отдельно от госпошлины.
  4. Нотариальное удостоверение ДКП требуется при продаже доли в праве собственности, имущества несовершеннолетнего или недееспособного, приобретении долей супругами.
  5. Если у квартиры один совершеннолетний собственник, обращаться в нотариальную контору для заверения ДКП по закону необязательно.

Нюансы оформления сделки купли-продажи недвижимости через нотариуса

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

консультацию:

Показать содержание

Что это значит?

Такая форма проведения сделки означает, что ее удостоверяет нотариус. В некоторых случаях этот специалист оказывает и дополнительные услуги, например, готовит вариант окончательного договора. А если стороны приносят на заверение уже готовый документ, то нотариус все равно должен его проверить и при необходимости внести правки для приведения договора в соответствие с нормами закона.

Какие законы регулируют подобные сделки?

Гражданский кодекс РФ (статья 163) указывает, что под удостоверением сделки заключается проверка законности этого действия. Также нотариальное оформление купли-продажи недвижимости регулируется такими нормативно-правовыми актами:

Когда обязательно нужен нотариус для сопровождения сделки?

Нотариальное заверение сделки покупки и продажи жилья требуется не так часто:

  • если предметом договора является недвижимость, которая принадлежит нескольким лицам на праве долевой собственности;
  • если в сделке участвует несовершеннолетний в возрасте до 14 лет;
  • при разделе имущества в случае расторжения брака;
  • если недвижимость передана в доверительное управление;
  • если она находится в распоряжении опекунов.

В прочих ситуациях удостоверение сделки у нотариуса может быть проведено по обоюдному согласию сторон, но обязательным оно не является.

Преимуществ у такого варианта заверения сделки немало:

  • Стороны могут быть абсолютно уверены в ее чистоте: в этом случае исключается появление факторов, которые могут привести к оспариванию сделки в судебном порядке. А если одна из сторон попытается доказать ничтожность договора, то это вряд ли получится.
  • При проведении сделки с участием третьего лица нотариус обязан проверить действительность и подлинность выданной доверенности.
  • В обязанности нотариуса также входит помощь в составлении договора. Он подскажет, какие нюансы должны быть отражены в документе.
  • Нотариус может присутствовать в момент передачи денег, а также взять расписку, удостоверяющую данный факт.
  • Нотариус отвечает за то, чтобы сделка была проведена с учетом всех положений законодательства. Он своим имуществом отвечает за ущерб, а его ответственность застрахована.

Минус, пожалуй, здесь только один: услуга платная. В случае, когда клиент желает получить дополнительные сопутствующие услуги, это необходимо также оплатить по существующим тарифам.

Как происходит оформление?

Нотариальное оформление сделки должно происходить по установленным законом правилам. Для этого потребуются документы по списку, оплата услуг нотариуса, а также соблюдение определенной последовательности действий.

Необходимые документы от сторон

Для заверения сделки у нотариуса необходимо подготовить такие документы:

  • Подтверждение права продавца на жилье. Это может быть договор купли-продажи, дарения, завещание и пр.
  • Также от продавца потребуется согласие супруга на проведение сделки в том случае, если недвижимость была приобретена во время брака.
  • При участии несовершеннолетних потребуется согласие органов опеки.
  • Справка об отсутствии задолженности по жилищно-коммунальным платежам.
  • Выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах на момент продажи квартиры или дома.
  • Выписка из ЕГРН. Она нужна для того, чтобы подтвердить факт отсутствия ареста или обременения недвижимости.

Основные этапы

Процедура нотариального заверения происходит в несколько этапов:

  1. Сначала необходимо подготовить предварительный договор. Там нужно указать сроки сделки и основные ее условия. Документ подписывается обеими сторонами.
  2. Следующий шаг – сбор необходимых документов.
  3. Третий этап – оформление договора. В предварительный договор вносятся дополнительные условия по усмотрению покупателя и продавца, не противоречащие норме закона.
  4. Окончательный вариант договора подписывается сторонами в присутствии нотариуса.
  5. После этого нотариус подписывает документ и ставит свою печать. Этим он удостоверяет его подлинность.
  6. Затем он подает документы на регистрацию сделки в Росреестре, а после того, как оформление там будет завершено – получает их. Следует отметить, что в этом случае процедура завершается быстрее, чем при обращении продавца и покупателя лично.

Кроме описанных выше действий, нотариус указывает все данные нового договора в специальном реестре, который он ведет. Также там ставят свои подписи и участники сделки – продавец и покупатель недвижимости.

Кто должен оплачивать услуги?

Законодательство не устанавливает, кто именно должен нести расходы на проведение сделки у нотариуса. Обычной практикой является, когда эти расходы оплачивает сторона, получающая в результате деньги, т.е. продавец жилья. Но он может договориться с покупателем об ином участии в платежах. Например, их можно поделить пополам либо в другой пропорции.

Есть ряд расходов на нотариальное оформление сделки, которые должна нести одна из сторон самостоятельно:

  • если требуется доверенность, поскольку планируется заключение договора через представителя;
  • когда нужно согласие супруга на продажу жилья;
  • при отчуждении долевой собственности необходимо направить остальным собственникам уведомление о том, что часть имущества была реализована и теперь у нее другой владелец.

Несет ли нотариус ответственность и какую?

Нотариус обязан проверить все предоставленные ему документы, чтобы удостовериться в чистоте сделки. Следовательно, он несет полную ответственность за свои действия. Если в результате одной из сторон будет причинен ущерб, то он будет отвечать всем принадлежащим ему имуществом.

Также существуют страховки ответственности нотариусов для покрытия возможного ущерба. Если средств в результате будет недостаточно, то в ход может пойти коллективный полис страхования, который оформляется в региональных нотариальных палатах.

Какие риски возникают?

Сделка купли-продажи недвижимости присущ ряд рисков, в основном для покупателя. В случае расторжения договора ему придется приложить немало усилий, чтобы вернуть уплаченные за квартиру деньги.

В случае нотариального заверения сделки следует говорить не о рисках, а о том, как они минимизируются.

Ведь если одна из сторон будет настаивать на расторжении договора по причине нарушения закона, то нотариус будет тем свидетелем, который подтвердит, что сделка проводилась в полном соответствии с нормативно-правовыми актами и требованиями.

Тем не менее, любая из сторон может оспорить такую сделку. На основании статьи 166 Гражданского кодекса ее можно признать ничтожной, а по статье 167 – недействительной. Причины в этом случае могут быть разные, например:

  • Отсутствие в договоре необходимых сведений и условий. Конечно, нотариус проверяет, а иногда и готовит сам текст договора, но от ошибок никто не застрахован.
  • Если одна из сторон допускает существенные нарушения условий, прописанных в договоре. При этом существенными считаются такие действия, в результате которых размер ущерба делает сделку для другой стороны невыгодной.

Кроме того, нередко встречаются случаи оспаривания договора «обделенными» или новым наследниками, которые могут претендовать на недвижимость.

Сколько обычно составляет стоимость услуг?

Сколько же стоит сделка? Средние расценки на услуги нотариуса в случае, когда стороны состоят в родственных отношениях, таковы:

  • если цена сделки не превышает 10 миллионов рублей, то тариф составит 3 тыс. руб. + 0,2% от суммы, указанной в договоре;
  • при превышении указанной цены – 23 тыс. руб. + 0,1% от суммы превышения.

При том установлен максимальный тариф – 50 тыс. руб.

Если же продавец и покупатель родственниками не являются, то применяются иные тарифы:

  • при цене сделки до 1 млн. руб. – 3 тыс. руб. + 0,4%;
  • от 1 до 10 млн. руб. – 7 тыс. руб. + 0,2% от суммы свыше миллиона;
  • от 10 млн. руб. – 25 тыс. руб. + 0,1% от суммы свыше 10 миллионов.

Размер платежа в данном случае ограничивается 100 тыс. руб. Фиксированная часть платежа может варьироваться в зависимости от региона.

Для сравнения – средние цены при нотариальном оформлении договора купли-продажи жилья в крупных городах РФ:

  • самые большие цены в Екатеринбурге и Самаре (около 10 тыс. руб.);
  • Москва: от 7000 до 8000 руб., примерно такой же тариф и в Казани;
  • Владивосток: 6000-8000 руб.;
  • в Воронеже разброс цен больше: от 4000 до 9000 руб.;
  • средняя цена в Новосибирске составляет 6500 руб.;
  • жителям Санкт-Петербурга придется заплатить немного меньше: от 3000 до 5000 руб., столько же отдадут и севастопольцы;
  • минимальный тариф в Краснодаре – 3000 руб.

В ряде случаев купля-продажа жилья сопровождается обязательной процедурой нотариального оформления. Кроме того, по желанию сторон может быть заверена и сделка, которая не попадает в список обязательных. Это потребует дополнительных расходов, иногда немалых, но в итоге перед подписанием договор и документы к нему проверяются специалистом.

Перед тем как оформить куплю-продажу, покупатель и продавец могут получить консультацию нотариуса, стоимость которой уже включена в пакет услуг. Но все же могут быть отдельные случаи, когда такой договор можно оспорить.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *