Налогообложение при сдаче квартиры в аренду

Договор найма жилья – распространенная гражданско-правовая сделка, в результате которого одна сторона передает другой в пользование жилое помещение за определенную плату. Нужно ли платить налог за сдачу квартиры в аренду и сколько он составляет, давайте рассмотрим этот вопрос сегодня.

Нужно ли платить налог за сдачу квартиры в аренду

По договору найма жилья съемщики квартиры обязаны вносить арендодателю плату. Обычно это происходит каждый месяц, но возможны и другие варианты. Таким образом, собственник квартиры получает доход от сделки. А все доходы граждан облагаются налогом. Соответственно, налоговый сбор за сдачу жилья платить нужно.

Уклонение от внесения средств в государственный бюджет карается законодательством. Гражданин может нести как административную, так и уголовную ответственность. Это зависит от размера задолженности перед ФНС.

Существует три способа уплаты налога от сдачи квартиры в аренду:

1. НДФЛ для физических лиц.
2. Патентное налогообложение.
3. Упрощенное налогообложение.

Зная, какие налоги платит арендодатель в этих случаях, можно выбрать для себя наиболее экономный вариант.

Порядок уплаты налога физическому лицу

Если жилье сдает гражданин размер налога составляет 13% от величины арендной платы. При этом в российском законодательстве действует правило, по которому лица, проживающие мало времени в России, должны платить сбор выше, чем постоянно проживающие. Таким образом, если арендодатель более 183 дней проживает в иностранном государстве, то размер налогового сбора составляет 30%.

Для внесения денежных средств в государственный бюджет физическому лицу не нужно собирать документы. Все, что понадобится, – подать декларацию о доходах в налоговую службу. Сдается 3 НДФЛ при сдаче квартиры в аренду до конца апреля.

Заполнение документа не вызывает сложностей. В нем указываются личная информация, а также каков уровень дохода от сделки, полученный за год, и какой размер налога со сдачи квартиры в аренду нужно оплатить.

Образец заполнения можно найти в интернете.

Несмотря на то, что декларация подается в апреле, внести всю сумму сбора за год необходимо до конца июля.

Многие плательщики интересуются, можно ли каким-либо способом снизить размер НДФЛ при сдаче квартиры. Величина устанавливается фиксированная для всех физических лиц и на всей российской территории. Но уменьшить сумму все же можно.

Сделать это можно следующим образом: вычесть из полученной арендной платы размер квартплаты и иных услуг коммунальной службы. В результате реальный доход получится ниже, а значит и платить в государственный бюджет потребуется меньший подоходный налог с аренды квартиры.

Пример:Жилье сдается за 10 тысяч рублей ежемесячно. За год (12 месяцев) доход составит 120 000 рублей. Ставка налога 13% (0,13). В бюджет нужно перечислить 120 000 * 0,13 = 15 600 рублей.

Вопреки распространенному заблуждению, налог нельзя уменьшить с помощью коммунальных расходов. Позиция о том, что коммуналка снижает сумму дохода с аренды – неверная.

Согласно позиции Минфина коммунальные платежи подразделяются:

• на платежи по факту потребления (по счетчикам: счет, вода);
• платежи, не зависящие от факта потребления (отопление).

Если арендатор компенсирует хозяину квартиры только затраты по счетчикам, то в данном случае дохода никакого у последнего не возникает, т.к. арендатор оплачивает только потребленные ресурсы, затраченные на личные нужды. Но и уменьшить доход на эту сумму тоже нельзя – для этого нет никаких оснований.

Если арендатор оплачивает коммуналку, не зависящую от фактического потребления, то у хозяина квартиры возникает доход – и он должен платить с него НДФЛ.

Например, если сверх арендной платы в 10 000 рублей хозяин жилья получает компенсацию по отоплению в размере 2 000 рублей, то считается, что общий налогооблагаемый доход за месяц у него составит 12 000 рублей.

Эту компенсацию нужно будет включать в декларацию 3-НДФЛ.

Таким образом, платежи по коммунальным услугам не только не уменьшают общий доход, но и в некоторых случаях могут его увеличить.

Порядок уплаты налога ИП на патенте

Для законной сдачи жилой недвижимости в аренду для проживания другим лицам разрешается оформлять патент. Сущность патентной системы заключается в том, чтобы платить государству за сдачу жилья авансом, не заниматься подсчетом общей годовой суммы. Патент приобретается за определенную плату, размер которой разнится в зависимости от площади объекта недвижимости.

Приобрести патент допускается на полугодовалый или годовалый срок. Покупка возможна исключительно после того, как гражданин зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя. Получив свидетельство, подтверждающее наличие ИП, можно смело обращаться в налоговый орган, расположенный по месту прописки.

При себе необходимо иметь заявление с просьбой разрешить использовать патентное налогообложение. Выдается патент не позже чем через 5 рабочих дней. Действовать начинает со дня выдачи. Такое налогообложение наиболее выгодно в случаях, когда гражданин сдает сразу несколько объектов жилой недвижимости и получает крупный доход. Ведь предоплата рассчитывается в среднем.

Недостатком патентной системы является то, что есть высокий риск уйти в убыток. Он может возникнуть в случае, если арендодатель купит патент на определенный срок, а люди, снимающие жилье, съедут раньше этого времени.

Внимание! Так как гражданин оформляется как ИП, ему понадобится вносить страховые взносы. Их размер фиксированный и составляет в общем 32 385 рублей.

Порядок уплаты налога за аренду ИП на УСН

Законно платить налоговый сбор при сдаче жилья можно и при оформлении статуса индивидуального предпринимателя и упрощенной системы налогообложения. В этом случае величина платежа составляет всего 6% от полученных доходов. Помимо него требуется еще вносить пенсионный взнос, размер которого устанавливается для всех ИП одинаковая.

Порядок регистрации и оплаты выглядит следующим образом:

1. Составление заявления и сбор документов для регистрации ИП.
2. Внесение государственной пошлины.
3. Обращение в налоговый орган, находящийся по месту прописки. Подавать документы можно лично либо направлять через почтовое отделение или официальный сайт налоговой ФНС.
4. Получение свидетельства о регистрации ИП.
5. Заполнение декларации и передача ее в налоговую службу.
6. Оплата 6% от суммы дохода каждые 3 месяца.

Пенсионный взнос оплачивается до конца года. Но можно платить и каждый квартал. Это даже выгоднее, так как будет уменьшаться сумма самого налога. Происходит это следующим образом: гражданин каждый квартал вносит платежи в ПФ РФ, затем при составлении декларации указывает эти взносы и высчитывает их из суммы налогового сбора. В результате величина налога снижается.

Пример расчета налога за сдачу квартиры по упрощенной системе налогообложения: Жилье сдается за 50 тысяч рублей. Величина сбора= 50 000х6%х12месяцев = 36 000 за год. Это только размер налога. К нему еще требуется прибавить пенсионные и медицинские взносы – 32 385 рублей.

Ответственность за неуплату

Сейчас многие люди не заключает официальный договор, сдавая жилое помещение, следовательно, не уплачивают сборы. Проверить каждого владельца недвижимости страны государственные органы не могут. Но нарушитель может быть выявлен с помощью других граждан, к примеру, соседей.

При поступлении информации о незаконном проживании квартирантов сотрудники правоохранительных органов проверяют достоверность сведений. Если факт аренды подтвердится, то все данные передаются в налоговую инспекцию.

Доказать совершение сделки при неоформленном договоре сложно. Если у налоговиков не хватает оснований, дело передают в суд. Но и там, как показывает практика, вывести недобросовестного неплательщика удается редко.

Если действия нарушитель все же признаны незаконными, он понесет ответственность. Наказания за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов будут следующими:

• Штраф за уклонение от оплаты налога. Его величина составляет 20% от задолженности перед налоговой службой. При умышленном уклонении размер увеличивается вдвое.
• Взыскание за непредставление декларации, которая должна предоставляться до конца апреля. Величина – 5% за каждый просроченный день.
• Пеня за каждый день просрочки внесения налогового сбора. Отсчет идет с последнего дня оплаты.

Важно! Если нарушитель попадается не первый раз, ему придется приготовить суммы, размер которых в два раза больше указанные выше. Помимо штрафных санкций неплательщику требуется оплатить долг перед государством за все время сдачи квартиры.

За незаконную сдачу жилья и уклонение от налоговых обязательств полагается не только административная, но и уголовная ответственность. Она предусмотрена в случае, если задолженность составляет более 300 тысяч рублей. Арендодателю придется внести крупный штраф до 300 тысяч рублей. Помимо денежного взыскания нарушитель может поплатиться свободой на один год.

Посадить нарушителя на срок более 3 лет суд вправе, если он получил от сдачи недвижимости свыше 2 миллионов рублей и не отдавал необходимую часть средств государству. Такие крупные суммы особенно актуальны для больших мегаполисов, где аренда жилья отличается дороговизной.

Как законно не платить налог за сдачу квартиры в аренде

Арендодатели чаще прибегают к незаконному методу освобождения от уплаты налога за сдачу квартиры в аренду. Они просто не заключают соглашение о сдаче жилого помещения. Если нет документального оформления, налоговая служба не может знать о наличии сделки на самом деле, а значит и не будет претендовать на пошлину.

Но этот способ – не соответствует законодательству, идет ему в обход. При выявлении такого нарушения арендодатель несет ответственность. Поэтому лучше воспользоваться законными методами, чтобы не платить налог за договор аренды квартиры.

К ним относятся следующие варианты:

1. Оформить договор на 11 месяцев. В этом случае получение дохода от квартирантов не будет облагаться налогом. По окончании периода действия соглашения разрешается заключать его заново. Именно заново, а не продлевать, иначе от сборов не избавиться.
2. Указать о пользовании жильем на безвозмездной основе. В этой ситуации также арендодатель не будет получать денежные средства от своей недвижимости, поэтому и налог за сдачу имущества в аренду платить не обязан.
3. Утрата договора. Перед тем, как потребуется подавать декларацию о доходах, можно просто уничтожить соглашение. Из-за его отсутствия невозможно подтвердить сделку, а значит и оплату никто не потребует.

Указанные способы позволяют законно избежать налогообложения без последующей ответственности. Но по сути по тоже представляют собой некий обход закона, но не влекущий за собой негативные последствия.

Вывод

Сказать однозначно, какой способ оплаты наиболее выгодный для арендодателя, нельзя. Все зависит от конкретной ситуации. Для сравнения можно сделать подсчеты для всех вариантов налогообложения.

Гражданин сдает двухкомнатную квартиру в Москве, получает в год доход 654 600. Размер налога в зависимости от способа налогообложения будет следующим:

1. Как частное физическое лицо: 85 098 рублей (654 600х13%).
2. Как индивидуальный предприниматель с упрощенной системой: 39 276 рублей (654 600х6%). К этой сумме еще требуется приплюсовать страховые взносы – 32 385 рублей.
3. Как обладатель патента: примерно 30 000 тысяч рублей будет стоить патент за двухкомнатную квартиру. К ней еще необходимо прибавить обязательные страховые взносы для предпринимателей – 32 385 рублей.

Из примера видно, что выгоднее всего приобретать патент. Но его стоимость может разниться в зависимости от площади жилой недвижимости, района его нахождения. Поэтому для каждой ситуации нужно проводить свои расчеты, чтобы выявить более экономный вариант оплаты налога от аренды квартиры.

Если вам требуется помощь с оформлением документов на квартиру или уплатой налогов, то просьба записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу. Оставьте ваши координаты на сайте и мы вам перезвоним.

Также вам будет интересно узнать, стоит ли сдавать квартиру посуточно и насколько это выгодно.

Просим оценить пост и поставить лайк.

Новые правила сдачи жилья в аренду в 2022 году

Ко всем статьям 16 января 2022

Минстрой планирует отбелить «серый» рынок аренды. Предполагается создание государственной информационной системы (ГИС), которая будет вести учет договоров аренды недвижимости. А для тех, кто не желает размещать информацию о сроках и размере арендной платы, предусматриваются штрафы. Зачем нужна эта система и что потребуется от арендодателей, разбирается Mafin Media.

В настоящее время рынок аренды довольно-таки стихийный. Мало кто из арендодателей официально оформляет отношения с арендатором. Хотя получение арендной платы — это доход, который облагается налогом.

Аренда— от лат. arrendare, отдавать внаем.

Арендодатель — физическое или юридическое лицо, сдающее свое имущество в аренду на определенных условиях.

Арендатор — физическое или юридическое лицо, получившее имущество во временное пользование на определенных условиях.

Квартиры, апартаменты и машино-места арендодатели сдают либо знакомым, либо через объявления на улицах, в соцсетях и сервисах — агрегаторах недвижимости.

«Обеление» рынка аренды

По данным ВЦИОМа, в России сдается 250 000 000 м2 — это 7% от всего объема жилого фонда. Минстрой подсчитал, что бюджет недополучает 162 000 000 000 руб. в год из-за уклонения собственников от уплаты налогов.

По поручению президента России Владимира Путина в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства разработали законопроект «О государственной информационной системе учета договоров найма жилых помещений, договоров аренды жилых и нежилых помещений и машино-мест и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Для создания ГИС привлекут частные средства, в том числе инвесторов с участием «Дом.РФ». А оператором выступит Минстрой. В министерстве подсчитали, что в 2023–2025 годах ГИС позволит собрать 62 800 000 000 руб.

По словам замминистра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина, цель системы — «обеление» рынка аренды жилья, упрощение арендных отношений, защита арендаторов и арендодателей при заключении сделок. Все агрегаторы недвижимости и сервисы по подбору продолжат функционировать и будут интегрированы с платформой.

Планируется, что через платформу будут совершаться сделки по аренде недвижимости. Договор можно заключить онлайн либо вне платформы. В системе будут доступны проекты договоров, проверенные юристами, — это позволит сэкономить на услугах риелтора и юриста.

Источник изображения: 1obl.ru

Если договор заключен не через платформу, у арендодателя есть 30 дней, чтобы внести его в систему. За отказ размещать информацию о плате и сроках аренды или ее искажение для физических лиц предусмотрен штраф от 3 000 до 5 000 руб., а для юридических лиц — от 30 000 до 50 000 руб.

Расчеты между сторонами должны проводиться только через систему, за что будет браться комиссия. За расчеты вне системы — штраф для физических лиц от 500 до 2 500 руб., для юридических лиц — от 5 000 до 10 000 руб.

К 2030 году планируется «обелить» до 70% рынка аренды. А пока министерство ожидает внесения законопроекта в Госдуму в весеннюю сессию. Сейчас он обсуждается с другими структурами и бизнес-сообществом.

Участники рынка видят ряд рисков в принятии законопроекта. Возможно, что ГИС ухудшит ситуацию: часть собственников продолжат сдавать жилье нелегально, а другие повысят стоимость арендной платы.

Шанс, что инспекция Федеральной налоговой службы (ИФНС) заинтересуется определенным лицом, невелик. Но может начать проверку, если кто-то что-то сообщит.

Дать показания против арендодателя может обиженный бывший арендатор и недовольный сосед. Или по чистой случайности инспектор заметит договор аренды на столе руководителя компании, где ведется проверка, и решит заодно проверить и указанного арендодателя, всегда ли он сдавал недвижимость легально.

Для начала собственника вызовут для дачи пояснений. Если показания арендатора или соседей уже утвердили факт нелегальной сдачи жилья, дальше служба будет устанавливать суммы и сроки, о которых идет речь. С этих сумм рассчитывается недоимка и штраф.

Источник изображения: sadovod.spb.ru

Чистосердечное признание не облегчит ситуацию. Если ИФНС установит факт сдачи квартиры, сроки и условия договора, собственника обяжут уплатить:

• НДФЛ за последние три года;
• штраф 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки декларации 3-НДФЛ: от 1 000 руб. до 30% от недоимки;
• штраф за неуплату налога: 20% от недоимки, если неуплата неумышленная, и 40%, если умышленная; какой был умысел, выясняет налоговая;
• пени за просрочку: 1/300 ключевой ставки Центробанка за каждый день просрочки уплаты налога.

Варианты уплаты налога

Фи­зи­чес­кие ли­ца (НДФЛ)* ИП (УСН)** Са­мо­за­ня­тые (НПД)***

На­ло­го­вая став­ка	13%	6%	4% при сда­че физ­лицу, 6% — юр­ли­цу.
Огра­ни­че­ния	15% став­ка на до­хо­ды свы­ше 5 000 000 руб. в год.	+ 1% к став­ке на до­хо­ды свы­ше 300 000 руб. в год, фик­си­ро­ван­ные стра­хо­вые взно­сы.	Ког­да до­ход в год пре­вы­шает 2 400 000 руб., са­мо­за­ня­тый те­ря­ет свой ста­тус.
На­ло­го­вый вы­чет	Есть, на­при­мер на обу­че­ние и ме­ди­ци­ну.	Есть, мож­но вер­ну­ть стра­хо­вые взно­сы, ес­ли ИП ра­бо­та­ет один.	Есть, мож­но сни­зить став­ку, по­ка не ис­чер­па­ет­ся ли­мит в 10 000 руб.

• * НДФЛ — налог на доходы физических лиц.
• ** ИП — индивидуальный предприниматель, УСН — упрощенная система налогообложения; ИП по УСН — наиболее выгодная схема для уплаты налогов за сдачу жилья по ИП.
• *** НПД — налог на профессиональный доход.

Нужно ли платить налог при сдаче квартиры в аренду

Сдача квартиры в аренду: как платить налоги и надо ли
это делать? — популярные вопросы, которые задают наши читатели и
подписчики. Рассказываем, почему важно сдавать квартиру легально,
как не остаться в минусе и не попасть на штрафы. Как законно
уменьшить НДФЛ и отчитаться перед налоговой, если ваша квартира в
аренде.

Что такое НДФЛ со сдачи
квартиры
Как уменьшить сумму налога
Когда нужно отчитываться и платить
налог на аренду квартиры

Что такое НДФЛ со сдачи
квартиры

Коммерческую и жилую недвижимость можно сдать как физлицу, так и
юрлицу или ИП. Если квартиру снимает частное лицо, то такая форма
взаимоотношений называется «наем». 

Если арендатор — организация, применяется термин «аренда». За
этими понятиями кроется разный подход к исчислению, уплате налогов
и представлению отчетности в ИФНС.

Кто платит НДФЛ со сдачи недвижимости

Если вы сдаете квартиру организации или ИП, то арендатор
выступает в роли налогового агента и самостоятельно уплачивает НДФЛ
в бюджет, когда переводит вам арендные платежи. Вам ничего платить
не нужно, главное — грамотно составить договор.

В тексте договора должно быть указано, что арендатор из платежа
удерживает 13% НДФЛ. Вы получаете деньги за минусом 13%, а
арендатор перечисляет сумму налога в бюджет.

В конце года запросите у компании-арендатора справку 2-НДФЛ.
Обратите внимание, отражены ли в справке: доход в виде арендной
платы, сумма исчисленного, удержанного и перечисленного в бюджет
налога. 

Если квартиру снимает физическое лицо, вам также необходимо
заключить с ним договор аренды. Налог на доход, полученный от
физлица, платит арендодатель, то есть вы. Также вы заполняете
декларацию и представляете ее в налоговый орган.

В договоре
необходимо закрепить, какие счета оплачивает лично арендатор,
размер обеспечительного платежа и прочее. Обеспечительный взнос
застрахует вас, если жильцы задержат оплату или испортят имущество.
Обычно эта сумма равна арендной плате за месяц.

Обеспечительный
платеж возвращается арендатору после того, как все платежи погашены
и нет взаимных претензий. Налог с этого взноса платить не нужно,
так как это не ваш доход.

А что, если не платить налоги?

Подписчик НДФЛка.ру решил, что он
опоздал с уплатой НДФЛ с аренды квартиры и попросил рассчитать
штраф и пени, чтобы заплатить за свое опоздание. Налоговый эксперт
проверил все обстоятельства и пояснил клиенту, что просрочки нет и
налог нужно уплатить на следующий год до 15 июля. И только по
своему желанию арендодатель может платить налоги каждый месяц.

ИФНС может не только узнать, но и доказать факт сдачи квартиры в
аренду. Для этого есть разные источники информации:

• Соседи, которым мешают шумные жильцы. 
• Риелторы, у которых ИФНС проводит
  проверки. 
• Мигранты, обязанные регистрировать место своего
  пребывания в РФ. Миграционная служба предоставляет эти сведения в
  налоговую.
• Военнослужащие и сотрудники предприятий,
  получающие компенсацию за жилье. Эта информация попадает в отчеты
  организации и так далее.

Если налоговая обнаружит факт неуплаты НДФЛ, то инициирует
проверку. Вас могут обязать выплатить всю задолженность по НДФЛ
(13% от арендного дохода) за последние три года, а также начислят
штрафы в зависимости от ситуации:

• Штраф за неуплату налога — 20% от суммы
  НДФЛ и 40% от суммы НДФЛ — если неуплата была умышленной.
  Умысел должен доказать налоговый инспектор. 
• Пеня за просрочку платежа — 1/300 ключевой
  ставки ЦБ РФ за каждый календарный день задержки.
• Если декларация подана позже 30 апреля — размер
  штрафа составит от 5 до 30% от суммы налога, но не
  менее 1 000 рублей.

Как можно уменьшить размер
налога

Ставка НДФЛ для налоговых резидентов в России составит 13%,
нерезидентов — 30%. 

Вы можете исключить коммунальные расходы из арендных платежей,
но только те, которые арендатор возмещает вам за потребление воды,
электроэнергии и т.д. в соответствии с показаниями счетчика. Это
считается возмещением ваших расходов, а не выгодой. Данное условие
должно быть прописано в договоре найма/аренды.

Еще один законный способ, с помощью которого можно снизить
налоговую нагрузку — получить налоговый вычет. Если в течение года
вы тратили средства на лечение, образование, медикаменты, купили
жилье, открыли и пополняли индивидуальный инвестиционный счет и
т.п. — у вас есть право уменьшить налог с аренды, подлежащий
уплате.

Покажем на примере из практики налоговых экспертов НДФЛка.ру

В 2021 году наш клиент Сергей К. сдавал свою квартиру.
Ежемесячная плата по договору найма — 30 тыс. рублей. За год
арендный доход составил 360 тыс. рублей (12 * 30 000), а НДФЛ к
уплате = 46 800 рублей (360 000 * 13%). 

В этом же году Сергей оплачивал дорогостоящее лечение мамы в
общей сумме 235 тыс. рублей.

Налоговый эксперт внимательно проверил каждый документ и
заполнил декларацию, в которую включил:

Доход от сдачи квартиры в наем — 360 000 рублей, НДФЛ к уплате —
46 800 тыс. рублей;

Социальный налоговый вычет на лечение — 235 000 рублей и 13% —
30 550 рублей к возмещению. Стоимость дорогостоящего лечения можно
полностью включать в социальный вычет при наличии полного пакета
документов.

Налог к уплате = 16 250 рублей (46 800 — 30 550).

Когда нужно отчитываться и
платить налог на аренду квартиры

Срок сдачи налоговой декларации – не позднее 30 апреля года,
следующего за отчетным. Например, по итогам 2021 года необходимо
представить налоговую декларацию по 30 апреля 2022 года
включительно.

Уплатить налог следует до 15 июля года, который следует за
отчетным. То есть если квартира сдавалась в 2021 году, то уплатить
НДФЛ нужно будет уже в 2022 году не позднее 15 июля.

К декларации нужно приложить копии подтверждающих документов.
Доход от аренды квартиры подтвердят: договор с арендатором,
расписки в получении денежных средств, выписки с банковского счета,
куда поступали безналичные платежи. Если вы претендуете на
налоговые вычеты, то прикладываются документы, подтверждающие ваши
расходы.

В общей сложности проверка декларации и возврат налогов занимает
4 месяца.

Заполнение декларации, особенно со всеми нюансами арендных и
коммунальных платежей, налоговыми льготами — процедура непростая. И
даже небольшая ошибка может стать причиной для отказа в вычете.
Поэтому если сомневаетесь, лучше не рисковать и обратиться за
помощью к специалисту.

Подводим итоги:

• Доход от сдачи квартиры в найм/аренду подлежит
  налогообложению по ставке 13%.
• Доход от сдачи квартиры можно уменьшить на сумму
  коммунальных платежей и налоговых вычетов.
• Налоговые органы могут наложить штрафные санкции
  за неуплату налогов с арендного дохода и обязать выплатить
  задолженность по НДФЛ за три предыдущих года.
• Декларировать доходы не потребуется только в том
  случае, если арендатор юридическое лицо или ИП, и он, как налоговый
  агент, заплатил налог в бюджет.
• Если сомневаетесь, что сможете правильно
  рассчитать налоги, а возможно, и уменьшить, то лучший выход —
  консультационная поддержка специалистов.

Налог со сдачи квартиры в аренду

• Главная ›
• Статьи ›
• Налог со сдачи квартиры в аренду

Недвижимость в собственности нередко становится для граждан дополнительным источником заработка. При этом возникают новые обязательства перед бюджетом. Расскажем, какой налог со сдачи квартиры в аренду физическим лицам следует заплатить, чтобы не возникло вопросов от налоговых инспекторов.

Уплата налогов за сдачу квартиры в аренду

Сдача квартиры в аренду предполагает заключение договора, согласно которому:

• собственник (арендодатель) предоставляет квартиру для проживания в ней другому лицу – арендатору;
• арендатор оплачивает арендную плату за предоставленную в пользование квартиру в сумме и с периодичностью (как правило — ежемесячно), закрепленными договором.

Возникновение у арендодателя дохода влечет появление налоговых обязательств, которые зависят от некоторых обстоятельств:

• владелец квартиры может иметь статус ИП, самозанятого или быть обычным физлицом, будучи при этом налоговым резидентом или нерезидентом;
• арендатором может выступить как гражданин, так и ИП или организация.

Расскажем подробнее, какой налог при сдаче квартиры в аренду владелец жилья заплатит в каждом случае.

Сдача квартиры в аренду: налоги 2020 года

В 2020 году при сдаче гражданином своей квартиры в аренду, в зависимости от его статуса возможны такие варианты по расчетам с бюджетом:

• уплата НДФЛ;
• применение спецрежима НПД самозанятыми гражданами и ИП;
• применение спецрежимов УСН и ПСН предпринимателями.

Далее – подробнее о каждом.

НДФЛ

• Платить подоходный налог со сдачи квартиры в аренду может гражданин как в статусе ИП, так и без такого статуса.
• Арендодатель-ИП, применяющий ОСНО, самостоятельно исчисляет и уплачивает налог с полученной арендной платы.
• В случае же, когда арендодателем является гражданин без статуса ИП, важно, кто при этом выступает арендатором:

• если квартиру снимает физическое лицо без статуса ИП, арендодатель самостоятельно рассчитывает и уплачивает НДФЛ с полученного дохода;
• если квартиру у физлица арендует ИП или предприятие – они станут налоговыми агентами по НДФЛ, т.е. рассчитают, удержат и перечислят налог в бюджет, а арендодателю выплатят оставшуюся сумму арендной платы (п. 1 ст. 226 НК РФ).

В любом случае НДФЛ уплачивается из дохода собственника квартиры. В сумму облагаемого дохода не включаются коммунальные платежи, но не все, а только те, которые возмещаются арендатором на основании точных показаний приборов (счетчиков).

Не менее важное значение придается продолжительности нахождения владельца квартиры в пределах РФ за последние 12 месяцев:

• если в России гражданин находился 183 дня и более (в 2020 г. – 90 дней и более), он признается налоговым резидентом и платит НДФЛ в размере 13% от полученного дохода;
• если нахождение в России 182 дня и менее (в 2020 г. – 89 дней и менее) – лицо является нерезидентом и платит 30% НДФЛ от арендной платы.

По итогам года арендодатель, самостоятельно уплачивающий НДФЛ, подает налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ с указанием полученного дохода, исчисленного и уплаченного налога. Документ должен быть представлен в ИФНС не позднее 30 апреля следующего года: за 2020 год – до 30.04.2021 включительно.

Возможные способы подачи:

• при личном посещении инспекции (бланк может быть заполнен собственноручно либо на компьютере);
• через личный кабинет плательщика – физического лица или ИП на сайте ФНС (предусмотрено составление документа онлайн).

В качестве подтверждений прилагаются копии документа о праве собственности и договора аренды.

НПД

Налог на профессиональный доход – относительно новый налоговый режим для самозанятых лиц, который доступен и ИП, и гражданам без предпринимательского статуса. Но, в отличие от подоходного налога, обязательства по НПД существенно ниже.

Плательщик перечисляет в бюджет налог со сдачи квартиры в аренду:

• 4% от полученной арендной платы, если арендатором выступаем гражданин (не ИП);
• 6% от арендной платы, если арендатор – ИП или юрлицо.

Главные условия работы с НПД:

Расчет налога ведет ИФНС, уплата производится по итогам каждого месяца. При этом никакой дополнительной отчетности арендодатель не подает, НДФЛ и страховых взносов с полученных сумм не платит.

В облагаемый доход, как и при НДФЛ, не включается сумма возмещения коммунальных расходов, определяемых по показаниям счетчиков.

Сдача квартиры в аренду: налоги 2020 – спецрежимы УСН и ПСН

Эти налоговые режимы доступны только для лиц, зарегистрированных в качестве ИП и перешедших на их уплату.

Основные условия уплаты налогов со сдачи квартиры в аренду таковы:

УСН («упрощенка»)	ПСН (патент)
База	Полученная арендная плата	Потенциально возможный доход, устанавливаемый законом субъекта РФ
Ставка	6% (при объекте «Доходы»)	15% (при объекте «Доходы минус расходы»)	6%
Оптимизация налогов	Налог уменьшается на страховые взносы «за себя» и за работников: до 50%, если есть наемные работники; до 100%, если работников нет	Страховые взносы уменьшают налоговую базу. Также в налоговую базу включаются расходы по квартире на оплату коммунальных услуг	Планируется, что с 2021 г. при ПСН можно будет уменьшить налог на страховые взносы «за себя» и за работников: до 50%, если есть наемные работники; до 100%, если работников нет В 2020 г. налог на страховые взносы не уменьшается
От каких налогов освобождают режимы	В части арендной платы: от НДФЛ; от НДС; от налога на имущество, если кадастровая стоимость квартиры не установлена
Отчетность	Налоговая декларация по итогам года (налоговый учет ведется в КУДиР — книге учета доходов и расходов)	Отчетность отсутствует (налоговый учет ведется в книге учета доходов)

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов

В некоторых случаях сдача квартиры в аренду без налогов вполне возможна:

• если ИП — плательщик УСН без работников полностью уменьшил налог на уплаченные за себя в том же налоговом периоде страховые взносы;
• если гражданин использует право на налоговые вычеты по НДФЛ (например, инвестиционный или имущественный) и сводит тем самым облагаемую базу к нулю;
• если заключен договор безвозмездного пользования жильем, т.е. арендодатель вообще не получает арендной платы и не имеет дохода.

Сдача квартиры в аренду: налоги не платим – что будет

Всегда найдутся собственники квартир, не желающие демонстрировать арендные доходы и перечислять часть с них в бюджет. Но ИФНС имеет свои источники информации о скрываемых сделках:

• миграционные органы;
• риелторы;
• объявления о сдаче квартир;
• неравнодушные граждане и т.п.

Обнаружение факта неуплаты налогов обернется для плательщика:

• доначислением обязательных платежей, а также пени и штрафа до 20% от суммы неуплаты (ст. 122 НК РФ). Если инспектор получит данные о договоре аренды, расчеты произведутся исходя из его условий. Если сведений о договоре не будет, используются рыночные цены;
• за непредставленную вовремя декларацию 3-НДФЛ — наложение штрафа: 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, даже неполный, но не менее 1 000 руб. и не более 30% от суммы налога к уплате (ст. 119 НК РФ).

Налог: сдача квартиры в аренду пенсионером

НК РФ предоставляет некоторые налоговые льготы пенсионерам. Но в части дохода от сдачи квартир в аренду для данной категории никаких исключений нет – налог уплачивается ими на общих основаниях.

Заключение

Сдача квартиры в аренду оборачивается для граждан уплатой НДФЛ или НПД, а в случае ведения деятельности в качестве ИП появляются два дополнительных варианта: спецрежимы УСН и ПСН.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

© 2006 — 2022 Все права защищены.

При полном и частичном использовании материалов, активная ссылка на spmag.ru обязательна, при условии соблюдения правил перепечатки.

Кому и как можно сдать квартиру в аренду и при этом не платить налоги? Только законные способы

Аренда квартир достаточно востребована, поэтому для многих собственников это дополнительный источник дохода. Хотя законодательством страны аренда разрешена официально, прописан порядок и условия ее использования, некоторые граждане предпочитают действовать нелегально.

Это означает, что договор с арендаторами не заключается, соответственно, налоги государству не платятся.

Но ведь никто не застрахован от непорядочных жильцов, поэтому договор аренды между физическими лицами, либо втзлица с юрлицом все-таки лучше заключать, а из предлагаемой статьи вы можете узнать, как это можно сделать без уплаты больших налогов.

Варианты сдачи

Квартиру можно сдавать как физическому, так и юридическому лицу. Можно сдачей жилья заниматься самостоятельно, а можно сдать квартиру через агентство. В каждом варианте есть свои плюсы и свои минусы.

1. В наем между физическими лицами. Если квартира сдается физическому лицу, то с ним должен заключаться договор найма (ст. 671 ГК РФ). Плата в этом случае чаще всего выплачивается наличными деньгами, но можно договориться и о безналичном расчете.
2. В аренду юридическим лицам. Если арендатором становится юридическое лицо, то с организацией заключается договор аренды. Деньги за аренду всегда выплачиваются только безналичным способом, перечисляются на счет владельца квартиры.

Важно! Использовать такую арендованную квартиру возможно только для проживания, а не для офисного помещения.

Договор социального найма – это: что нужно знать об этом виде договора.

Как правильно составить договор найма / аренды?

Как оформить?

Договор найма заключается обязательно в письменной форме (ст. 674 ГК РФ).

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

• Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
• Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если срок его составляет год и более, то договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. В случае заключения договора аренды с юридическим лицом его обязательно регистрируют, независимо от продолжительности.

Какие сведения прописать?

В договоре обязательно должны быть прописаны:

• Предмет договора (квартира, которую на время передают в чужое пользование за деньги).
• Паспортные данные (полностью) обеих сторон.
• Указан точный адрес жилья, которое сдается в аренду, а также его подробное описание: состояние квартиры в целом, перечислить имеющуюся там мебель и бытовую технику (с конкретными названиями марок и заводскими номерами).
• Размер арендной платы, а также способы и сроки ее получения. Варианты оплаты коммунальных услуг.
• Срок аренды, он же будет сроком действия данного договора.
• Пункт об ответственности за несоблюдение договоренностей.

Помимо перечисленных основных разделов, можно по желанию добавить дополнительные. Например:

1. содержание в квартире животных, если они имеются;
2. запрет на курение в квартире;
3. возможность проживания гостей;
4. запрет на субаренду, чтобы не превращать свою квартиру в посуточную гостиницу;
5. указать сроки и периодичность проверки своей квартиры собственником.

На какой срок заключается?

Справка. Максимально возможный срок заключения соглашения пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Лучше не торопиться и не заключать договор сразу на такое длительное время.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

• Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
• К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684, 685, 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Но не стоит сразу надолго договариваться, лучше всего для начала сдать квартиру на несколько месяцев, а потом, если все нормально, продлить договор. За это время можно убедиться, что квартиросъемщики вполне добропорядочны и платежеспособны.

Что будет, при сдаче жилья квартирантам обойтись без договора?

Риски в таком случае (особенно когда жилье сдается на длительный срок) будут заключаться в следующем:

1. Арендаторы могут отказаться платить, а потом просто незаметно «сбежать».
2. Можно легко стать жертвой квартирных мошенников, которые способны даже продать чужую квартиру по подложным документам. Конечно, у собственника есть шанс доказать свое право собственности в суде, но на это уйдет масса времени, нервов и денег на адвоката.
3. Квартиросъемщики иногда зарабатывают деньги на поднайме, снимая квартиру надолго, а затем пересдают ее посуточно, это приносит очень хорошую прибыль, но при этом никто не отвечает за порядок, сохранность мебели, бытовой техники и.т.д.

Помимо неприятностей, которые возможны с арендаторами, владельцу квартиры может грозить финансовая ответственность за неуплату налогов (ст. 122 НК РФ) и непредставление декларации (ст. 119 НК РФ) в виде штрафа. Ведь даже соседи могут просто нажаловаться на шумных жильцов участковому, а дальше начнутся разбирательства.

Как правильно продлить соглашение?

Договор продлить можно по обоюдному согласию обеих сторон, если есть такое желание. Сделать это очень просто, внимание только следует обращать на срок такого соглашения. Можно пролонгировать автоматически, это допускается законом (ч. 2 ст. 621 ГК РФ).

1. Если заключен на 11 месяцев. Если продолжительность аренды по договору составляла 11 месяцев, то можно опять продлить ее на тот же срок, при этом государственная регистрация не будет нужна. В случае же продления контракта на более длительный срок (больше года) его придется обязательно зарегистрировать.
2. Если заключен на более 11 месяцев. Договор чаще всего продлевается на тот же срок, на который и был заключен первоначально. Можно составить новый контракт, а можно оформить дополнительное соглашение к первому. В любом случае его придется снова регистрировать.

Как вносить коррективы, чтобы поменять цену?

Не всегда в соглашении возможно все предусмотреть, иногда приходится в процессе вносить какие-то поправки. В Гражданском Кодексе (ст. 450) предусмотрено право вносить изменения в договор, для этого составляется дополнительное соглашение, в котором обозначаются все изменения.

Основная причина внесения изменений – увеличение или уменьшение арендной платы. Владельцу квартиры необходимо предупредить арендаторов о своих намерениях заранее не менее чем за 3 месяца. Для этого направляется письменное уведомление (ч.1 ст. 621 ГК РФ), в котором содержится конкретная информация о новом размере оплаты.

Важно! Менять этот размер можно не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК РФ).

Когда нужна уплата налогового сбора?

Сначала скажем, как официально сдавать жилье в аренду и какой при этом положен налог. Согласно п.1 ст. 208 НК РФ облагается налогом вся прибыль, которую получили от сдачи квартиры в аренду. Каждый год необходимо подавать в налоговую инспекцию декларацию (с 1 января по 30 апреля), размер налога составляет 13% от полученной суммы дохода.

Можно избежать уплаты налогов, если, к примеру, заключить соглашение о безвозмездном пользовании. В нем прописывают все необходимые условия, кроме оплаты, так как проживание предоставляется бесплатно. Еще вариант – не составлять письменное соглашение, просто договариваться устно, но это на свой страх и риск.

Заключение

Какой можно в итоге сделать вывод? Процесс сдачи жилья в наем лучше сразу самому контролировать, для этого нужно постараться как можно больше узнать о своих постояльцах информации и желательно ее проверить. Тем самым можно точно удостовериться, что потенциальные квартиросъемщики – не мошенники.

Стоит понимать, что уклонение от налогов – это личное дело гражданина, но стоит ли так рисковать? Ведь в этой ситуации можно гораздо больше потерять, чем приобрести.