Не все граждане России имеют достаточный доход, чтобы обзавестись собственным жильём, даже прибегнув к ипотеке.
В первую очередь, такой возможности нет у членов малообеспеченных семей, также проблема с жилой площадью характерна для семей многодетных, которым нужна очень просторная квартира, чтобы соответствовать установленным нормативам. Не каждый способен за всю свою жизнь нажить большое состояние.
Если нет возможности приобрести квартиру, ее можно снимать, но иногда слишком высокой оказывается и арендная плата. В таких случаях граждане могут претендовать на предоставление жилой площади по договору социального найма – во многих случаях это становится первым шагом к владению ей.
Понятие муниципального жилья
Муниципальной называют квартиру, принадлежащую госурадственным властям и предоставляемую гражданам во временное пользование посредством договора соцнайма.
Проживающие в такой квартире не являются её собственниками, у них нет права её продать, подарить или заключить другие подобные сделки, а равно и завещать наследникам. Даже для сдачи в субаренду требуется разрешение.
Чтобы избавиться от этих недостатков муниципального жилья, его можно приватизировать бесплатно либо выкупить.
Приватизация возможна не во всех случаях, и право на участие в ней даётся гражданину лишь один раз в жизни (за исключением приватизации в несовершеннолетнем возрасте – она не отнимает право на ещё одну уже после достижения восемнадцати лет). При выкупе есть своя процедура, в рамках которой квартира продаётся муниципалитетом по среднерыночной цене в регионе.
Но у муниципального жилья есть и плюсы, из-за которых его не всегда спешат приватизировать, даже если такая возможность имеется:
- не нужно платить за него налог;
- его капитальный ремонт оплачивается государством;
- есть льготы на коммунальные услуги;
- жилищные условия могут быть также улучшены за счёт бюджета;
- если квартира из-за стихийных бедствий или иных проблем более не будет соответствовать требованиям законодательства к жилью, нанимателя должны бесплатно заселить в новую.
Таким образом, для квартиросъемщиков с низким уровнем дохода неприватизированная квартира может иметь много плюсов, которые будут более весомыми, чем минусы – в особенности если они уверены, что в любой момент смогут её приватизировать для продажи или передачи по наследству. В то же время более обеспеченные граждане стремятся жильё приватизировать при первой же возможности, чтобы получить полные права владения им, тем более что государство это поощряет, стремясь уменьшить жилищный фонд, на который необходимо нести расходы из бюджета.
В каких случаях предоставляется
В большей части населённых пунктов муниципального жилья на всех желающих не хватает, а потому проводится отбор претендентов. Чтобы получить муниципальное жильё, нужно подать заявку и относиться к одной из категорий граждан, имеющих право на него. Доставаться такое жилье может:
- сиротам без опекуна;
- ветеранам войны;
- военнослужащим, отслужившим двадцать лет (для льготников достаточно десяти);
- расселяемым из аварийных зданий гражданам;
- пострадавшим из-за аварии на Чернобыльской АЭС;
- пострадавшим из-за стихийных бедствий.
Принадлежность к одной из перечисленных льготных категорий нужно будет доказать документально.
Помимо этого, к желающим получить муниципальное жильё предъявляются и другие требования, ведь, даже если гражданин относится к одной из льготных категорий, но при этом с жильём у него и без того всё хорошо, ему не должен отдаваться приоритет при обеспечении муниципальной недвижимостью. В первую очередь она должна предоставляться тем, кто действительно в этом нуждается.
А именно:
- Семьям, в которых на человека приходится меньше установленного каждым регионом размера квадратных метров жилой площади – вне зависимости от того, собственное это жильё или муниципальное.
- Проживающим в аварийных домах, то есть не соответствующих нормам безопасности – из них необходимо проводить расселение.
- Не имеющим в собственности недвижимости.
- Семьям, один из членов которой болеет хроническим и опасным для здоровья окружающих заболеванием, в том числе психическим – факт опасности совместного проживания в одной квартире должен быть подтверждён врачами, и тогда они будут подлежать расселению.
Это наиболее приоритетные категории, хотя даже для не относящихся ни к одной из них есть возможность получить муниципальную квартиру – просто она будет предоставляться по остаточному принципу, в результате чего, скорее всего, придётся провести несколько лет в очереди.
Следующими, кому отдаётся предпочтение, станут любые малообеспеченные граждане.
Требования для получения такого статуса разнятся от региона к региону, но это всегда определённая планка общего семейного дохода, и к малообеспеченным относятся те семьи, которые до неё не дотягивают.
Возможность обмена
В отличие от приватизированных квартир, которые можно продавать, дарить или обменивать как угодно, с муниципальными всё сложнее. Есть лишь одна подобная опция – обмен, но и на него требуется получить разрешение от муниципалитета, для чего необходимо удовлетворять ряду условий.
Подробно нюансы обмена неприватизированного жилья описываются в четырёх статьях Жилищного кодекса:72 статья посвящена праву на обмен таким жильём, в 73 указываются условия для его реализации, в 75 рассматривается признание обмена недействительным и его последствия, а в 74 регламентируется его оформление.
Условия
Возможно лишь обменивать или разменивать одну неприватизированную квартиру на другую или несколько, находящихся в том же статусе. В остальном специальных условий нет, и стоит пойти от противного, рассмотрев ограничения. Провести обмен нельзя, если:
- Её признали непригодной для проживания.
- Дом стоит в очереди на снос либо капитальный ремонт с перепланировкой.
- Договор с нанимателем может быть расторгнут и ему уже предъявлен судебный иск на этот счёт.
- В суде оспаривается само его право пользования данным жильём.
В остальном препятствий к обмену нет, квартиры даже не должны располагаться в одном и том же городе. Также необязательно, и чтобы их площадь помещения была одинаковой. Она может отличаться, но надо следить за соблюдением учётной нормы на человека – в результате обмена они не должна упасть ни у одной из сторон ниже установленной планки.
Получение разрешения
Если никакие из перечисленных ограничений не распространяются на вашу квартиру, то можно начинать поиск жилья для обмена и обращаться за разрешением в муниципалитет.
Для его получения потребуется предоставить весь пакет документов на квартиру, от кадастрового паспорта, до договора социального найма, также понадобится письменное согласие на размен ото всех имеющих прописку в квартире лиц, в том числе и тех, кто временно отсутствует.
Если в семье есть несовершеннолетние, то придётся согласовывать и получать разрешение от органов опеки и попечительства, чтобы поменять жилье.
Заявление и документы будут рассматриваться жилищной комиссией при муниципалитете – её согласие, при условии, что все документы представлены, обычно получить несложно. Если всё-таки последовал отказ, есть возможность оспорить его через суд.
Заключение договора
Когда разрешение получено, заключается договор и проводится сам обмен. Процедура такова: договор обмена подписывается сторонами, в результате договоры социального найма расторгаются. Затем они подписываются заново, но при этом наниматели меняют места своей регистрации.
Поскольку обмениваются неприватизированные квартиры, специальных проверок юридической чистоты не требуется, и можно обойтись без услуг риэлторов. Разве что, если требуется подыскать жильё для обмена и провести сделку в кратчайшие сроки. Регистрировать сделку в Росреестре не нужно, вместо этого выполняется обращение в учреждение, занимающееся в вашем регионе регистрацией операций обмена.
Право на приватизацию
Закон даёт каждому гражданину такое право, однако, чтобы им воспользоваться, необходимо выполнить несколько условий:
- Участниками могут стать только лица, зарегистрированные в квартире по договору социального найма.
- Жильё должно относиться к числу доступных для приватизации.
- Характеристики имущества должны совпадать с указанными в техническом паспорте – если была сделана незаконная перепланировка, её потребуется либо убрать, либо легализовать.
- Обязательно приватизировать именно квартиру целиком – если один из зарегистрированных несогласен, то нельзя будет просто оставить его часть неприватизированной.
- Из этого вытекает следующее условие – все имеющие право на приватизацию лица старше четырнадцати лет должны дать письменное согласие на её проведение, а если кто-то не намерен в ней участвовать, и желает отказаться от прав, то для дальнейшего оформления требуется, чтобы он написал письменный отказ.
Хотя сама по себе приватизация бесплатна, но для её проведения потребуется собрать и привести в порядок ряд документов, что связано с определёнными затратами. При наличии незаконной перепланировки расходы резко возрастают, словом, на приватизацию всё же придётся потратиться.
Её процедура по этапам будет выглядеть так:
- Делается обращение в уполномоченный орган вашего муниципального образования. В нём можно получить информацию о том, как выполняется приватизация, и какие документы потребуются.
- Следующей инстанцией станет БТИ для получения технического и кадастрового паспортов. Если техпаспорт квартиры оказался несоответствующим её состоянию, потребуется пройти весь процесс согласования перепланировки либо привести квартиру в исходное состояние, и лишь затем можно будет продолжать приватизацию.
- Оплачивается государственная пошлина.
- Весь собранный пакет документов предоставляется в уполномоченный заниматься этой процедурой орган, обращение в который было сделано в самом начале. Если в документах выявят недочёты, в приватизации откажут, но останется возможность устранить их и вновь подать документы.
- После того как этап проверки успешно пройден, а разрешение получено, составляется договор приватизации.
- С ним выполняется обращение в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Конечно, здесь есть ещё много неописанных тонкостей, и на любом этапе могут возникнуть самые разнообразные сложности. Потому лучше обратиться к услугам юриста, который поможет всё оформить, чем делать это самостоятельно.
Но и своими силами справиться тоже можно, особенно если у вас есть навыки работы с документами.
В целом приватизировать квартиру, если нет затрудняющих этот процесс обстоятельств, не так и сложно, но длится всё это довольно долго из-за большого количества вовлечённых инстанций – и в первую очередь именно время экономится при обращении к профессионалам.
Нужно ли приватизировать
Каждый определяет ответ на этот вопрос сам для себя, исходя из набора плюсов и минусов самой процедуры приватизации и ее последствий.
Оставлять квартиру муниципальной собственностью в первую очередь выгодно гражданам с низким уровнем доходов, для которых те относительно небольшие суммы, что удаётся экономить за счёт отсутствия необходимости платить налоги, взносы за капитальный ремонт, и льгот на коммунальные услуги, являются действительно значимыми.
Если же эти суммы не составляют сколь-нибудь ощутимой части бюджета семьи, то граждане в основном предпочитают приватизировать жильё, чтобы владеть им лично.
Ведь, хотя договор социального найма и является достаточной гарантией, что никто не помешает проживать в квартире и дальше, но в любом случае она не своя. Это заставляет беспокоиться, что при каких-либо больших потрясениях и смене власти его могут просто отобрать.
Кроме того, в любой момент может закрыться сама возможность приватизации – отводимый на неё срок и так несколько раз продлевали.
Необходимо приватизировать жилище, если планируется продать его или провести другие сделки, связанные с отчуждением – без оформления собственности тут не обойтись.
Словом, мы бы рекомендовали проводить приватизацию всегда, когда есть такая возможность, то есть финансы позволяют сделать это. Единственное, стоит помнить, что право на приватизацию даётся лишь один раз, а значит, стоит использовать его с максимальной выгодой для себя.
Случаи, когда приватизация невозможна
Не всякое муниципальное жильё разрешается оформлять в частную собственность. Сделать это не получится, если:
- Оно служебное.
- Дом признан аварийным – зато приватизировать можно будет ту недвижимость, что предоставят после расселения.
- Это комната в общежитии – приватизация станет возможна, если статус общежития будет снят.
- Дом располагается в закрытом городе военного типа.
- В нём выполнена незаконная перепланировка – сначала нужно её узаконить либо привести квартиру в соответствие изначальному плану.
Помимо этого, не получится приватизировать жильё, если между зарегистрированными в нём гражданами нет согласия по этому вопросу, или если право на приватизацию уже было использовано.
Смена юридического адреса ООО на домашний адрес регистрации
Сменить юридический адрес ООО можно как на нежилое помещение, арендованное или собственное, так и на адрес прописки, это может быть домашний адрес регистрации генерального директора фирмы или учредителя. Использование адреса постоянной прописки в качестве юридического адреса учредителя возможно лишь в случае если учредитель владеет долей в обществе не менее 50%, либо используйте адрес прописки генерального директора.
В 2022 году смена адреса компании осуществляется в два этапа, но существуют исключения, а именно:
- Общество меняет адрес в пределах одного муниципального учреждения;
- Новым юридическим адресом будет являться адрес регистрации директора или учредителя.
В этих двух случаях юридический адрес меняется в один этап.
На юридический адрес от собственника жилого помещения потребуются следующие документы:
- Копия паспорта (фото + прописка);
- Копия свидетельства права собственности от каждого собственника или выписка ЕГРН;
- Письменное согласие от каждого собственника, оформляется в простой письменной форме, без нотариального засвидетельствования.
Срок регистрации — 5 дней Подробнее… |
Для регистрации изменений в налоговой необходимо подготовить документы, заверить подпись генерального директора на заявлении и представить готовый комплект в налоговую. Потребуется подготовить следующие документы:
- Заявление на смену адреса по форме Р13014;
- Протокол участников или решение единственного учредителя;
- Новая редакция устава в 2 экземплярах;
- Оплатить госпошлину в размере 800 рублей (в случае если регистрируете новую редакцию устава);
- Документы, подтверждающие правомерность использования домашнего адреса в качестве юридического адреса (согласия от собственников, свидетельство права собственности или выписка ЕГРН и копии паспортов всех собственников).
С данным комплектом документов и документами на фирму генеральному директору требуется в обязательном порядке заявление по форме Р13014 заверить у нотариуса, а после готовые документы подать на регистрацию в налоговую инспекцию.
Регистрация изменений в налоговой осуществляется в течении 5 рабочих дней с момента подачи документов. По истечению данного срока в случае успешной регистрации получите новые учредительные документы в налоговой. После останется известить банк где открыт расчетный счет, партнеров, кредиторов и тд, а также сменить договора и реквизиты во всех документах.
Узнать подробнее как осуществляется смена адреса по шагам вы можете на странице нашего сайта: Пошаговая инструкция по смене юридического адреса ООО.
Также можете обратиться к нам за консультацией или заказать услугу под ключ. Стоимость наших услуг под ключ составляет — 6 000 рублей, услуги нотариуса и поездки в налоговую не потребуются.
Заказать услугу можно по телефонам: 8(495) 150-34-22; 8(985) 727-83-30.
Также читайте на сайте:
Внесение изменений в регистрационные документы Смена генерального директора ООО Изменение видов деятельности ООО Ведение бухгалтерского учета Все услуги компании БУХпрофи
Как можно поменять ответственного квартиросъемщика в муниципальной квартире
Как можно поменять ответственного квартиросъемщика в муниципальной квартире, подробно описано в Жилищном кодексе. Такая необходимость возникает по ряду причин, включая смерть нанимателя и его пропажу.
Особенности данной процедуры
Проживать в муниципальной квартире можно только по договору социального найма.
До приватизации жилье официально принадлежит государству и любые манипуляции с ним должны проводиться только с разрешения соответствующих инстанций.
Иногда в арендованной квартире приходится менять ответственного квартиросъемщика, что предполагает переоформление документов, в том числе, договора социального найма.
Процедура регламентируется законодательством и требует согласия всех членов семьи.
Квартиры, находящиеся на балансе муниципалитета, передаются гражданам по договору социального найма.
Документ заключается с нанимателем, которого раньше называли ответственным квартиросъемщиком. Сейчас в Жилищном кодексе нет такого понятия.
В новой редакции закона №82 ЖК РФ ответственность за сохранность муниципального имущества накладывается на нанимателя.
Им становится гражданин:
- совершеннолетний;
- дееспособный.
Как правило, квартира выдается не отдельному лицу, а семье, учитывая интересы всех ее членов. Например, разнополые дети в возрасте старше 9 лет имеют право на отдельную комнату.
И каждый член семьи становится собственником квартиры, получив равную со всеми долю в случае приватизации жилья.
При найме квартиры у семьи есть возможность заключить сразу несколько договоров, если каждый человек занимает отдельную комнату.
Но на такой шаг идут немногие, особенно с несовершеннолетними детьми.
Намного удобнее и быстрее заключить один общий договор, действующий на всю квартиру и всех членов семьи. Все члены семьи имеют равные права на жилплощадь.
Наниматель же обретает больше обязанностей, на него возлагается ответственность за сохранность муниципального имущества, в случае судебных разбирательств претензии направляются только ответственному лицу.
Вписать, выписать новых жильцов, разменять, продать, сдать в аренду и проводить иные манипуляции с квартирой возможно только с согласия всех членов семьи.
К членам семьи нанимателя относятся:
- Дети.
- Родители.
- Супруга.
- Иные родственники, признанные таковыми в судебном порядке и ведущие с нанимателем общее хозяйство.
Кто может быть нанимателем
Нанимателем может быть любой совершеннолетний и дееспособный член семьи. Кто именно примет на себя ответственность за жилплощадь – решается совместно.
Все члены семьи должны дать свое согласие на признание того или иного лица нанимателем.
Если к единому мнению семьи прийти не может, то решение принимает суд. Также возможен вариант заключения договора социального найма с каждым лицом, претендующим на квартиру.
Если рассуждать адекватно, то нанимателем чаще всего становится супруг или супруга, имеющие несовершеннолетних детей.
На лиц преклонного возраста заключать договор невыгодно – в случае их кончины придется переоформлять документы, вновь затрачивая время.
Да и ходить по различным инстанциям при возникновении конфликтных ситуаций пожилому человеку проблематично.
Главное условие – наниматель должен быть зарегистрирован в квартире. Человек «с улицы», даже если он является родственником ответственного квартиросъемщика, стать нанимателем, как и претендовать на жилье, не может.
Полученные права
Права нанимателя муниципальной квартиры прописаны в статье 67 Жилищного Кодекса РФ:
| Приглашать | проживать других лиц, являющихся родственниками |
| Сдавать | часть жилья в аренду |
| Приглашать для | недолгосрочного проживания лиц, не являющихся родственниками |
| Выдвигать | требования по обмену жилья, если оно не устраивает членов семьи по определенным параметрам |
| Выдвигать к наймодателю | требование провести капитальный ремонт здания, если оно находится в аварийном состоянии |
Любые изменения в квартире, в том числе, перепланировка, заселение новых жильцов или аренда возможны только с согласия всех членов семьи, то есть собственников квартиры.
Если нарушаются их права, то восстановить справедливость удастся через судебные органы.
Что касается требований к ремонту и/или обмену квартиры, то решение должно быть общим.
От нанимателя потребуется написать заявление на имя наймодателя, предъявить договор социального найма и письменное согласие всех сособственников жилья. Поэтому говорить о привилегиях нанимателя не приходится.
Единственное, на что не требуется согласие других членов – это на регистрацию несовершеннолетних детей нанимателя.
Лица, не достигшие возраста 18 лет, прописываются в квартире с родителем беспрекословно, и никто не может противоречить данному правилу.
Появившиеся обязанности
Обязанности нанимателя прописаны в Жилищном кодексе и договоре социального найма.
Они могут меняться в зависимости от требований наймодателя и применимых к данному процессу нормативных актов.
К основным обязанностям относятся:
| Использовать жилье только по назначению | не допускается устраивать в квартире действия, противоречащие законодательству. Если такое будет замечено управляющими органами, договор социального найма прекратит свою силу, а жильцов выселят в принудительном порядке (предупреждение о выселении) |
| Следить за сохранностью | имущества, поддерживать квартиру в надлежащем виде |
| Не допускать нарушения | прав соседей (поддерживать чистоту на площадке возле квартиры, сохранять тишину в отведенное время, исключать распитие алкогольных напитков и курение в подъезде и т.д.) |
| Нести ответственность | за нанесение вреда имуществу соседей. Например, один из членов семьи купался в ванной, забыл закрыть кран и затопил соседей снизу. Все претензии будут направлены на ответственное лицо, то есть на нанимателя. А искать истинного виновника придется между собой |
| Своевременно оплачивать | коммунальные услуги. Если в квартире проживают две семьи, то платежи могут разделяться |
| Проводить | ремонт квартиры |
| Уведомлять наймодателя | о возможных изменениях в условиях аренды |
В обязанности нанимателя входит также решение возникших вопросов, в том числе, претензий со стороны соседей или наймодателя.
Поэтому стремление стать ответственным квартиросъемщиком не оправдывается, поскольку ни выселять, ни выписывать людей без согласия других членов семьи он не имеет права.
Также наниматель не вправе претендовать на большую долю от квартиры и на долю, оставшуюся после отказа от квартиры или смерти родственника. Каждый собственник имеет равные права на жилплощадь.
Как сменить ответственного квартиросъемщика
Несмотря на практически равные права и обязанности у всех членов семьи, ответственный квартиросъемщик должен быть.
Он назначается решением всех претендующих на квартиру лиц и может быть изменен по различным причинам.
Процедура переоформления нанимателя относится к распространенным, и не требует особой подготовки.
Решение о том, кто станет новым нанимателем, принимают члены семьи. При возникновении разногласий разрешить конфликт можно в судебном порядке.
Претендовать на право стать ответственным квартиросъемщиком могут все совершеннолетние лица, зарегистрированные в квартире.
В связи со смертью
Самой распространенной причиной смены нанимателя является его смерть. Действия регламентируются в статьей № 82 Жилищного кодекса.
В этом случае договор социального найма не прекращает свое действие, если иное не сказано в условиях. Согласие на назначение нового нанимателя должны высказать все члены семьи.
Многих интересует очередность возникновения права стать нанимателем жилья. Ее нет. Поскольку все члены семьи равны в своих правах на квартиру.
То, к примеру, после смерти нанимателя ответственным квартиросъемщиком может стать внук, а не один из детей.
Претендент должен быть трудоустроен, дееспособен и не иметь действующей судимости.
В целом, переход прав после смерти нанимателя проводится без проверки членов семьи, за исключением судебного разбирательства, когда компетентными органами выбирается наиболее ответственный член семьи.
После смерти нанимателя, выступающего в качестве единственного зарегистрированного жильца в квартире, договор социального найма утрачивает свою силу.
Претендовать на проживание в данном объекте не могут родственники, зарегистрированные в другом месте.
Исключения составляют несовершеннолетние дети, проживающие после развода с другим родителем и не имеющие иной жилплощади.
В этом случае официальный представитель ребенка может в судебном порядке добиться присуждения квартиры наследнику.
Хотя практикуется такое редко, поскольку муниципальные квартиры по наследству не передаются.
С матери на сына
Ответственность за квартиру мать может передать сыну по нескольким причинам:
| Из-за возникновения | неизлечимой тяжелой болезни |
| Предполагая | скорую смерть |
| Для снятия | ответственности с пожилого человека |
Для смены нанимателя потребуется обратиться в управляющую компанию для перезаключения договора социального найма.
Если в квартире не проживают другие лица, то необходимо согласие только матери.
Стать нанимателем сын может только в том случае, если он зарегистрирован и проживает по одному адресу с матерью.
Случается, что наниматель становится недееспособным по причине болезни или травмы.
Другие собственники квартиры могут представлять его интересы, представив справку о состоянии здоровья ответственного квартиросъемщика. Менять нанимателя при этом необязательно, хотя и такой вариант возможен.
Стать ответственным квартиросъемщиком дети стремятся после ссоры с родителями, предполагая, что они снимут их с регистрационного учета при наличии другой недвижимости.
Но опасения здесь напрасны. Даже наниматель не вправе выписать членов семьи. За исключением лиц, местонахождение которых неизвестно. Но для этого должно пройти не менее 5 лет поисков.
Какие еще возможны причины
Смена нанимателя возможна также по другим причинам:
| Выселение из квартиры | нанимателя и снятие его с регистрационного учета |
| Развод супругов | один из которых значится в договоре социального найма как наниматель |
| Арест | правоохранительными органами |
| Пропажа | без вести |
В любом из перечисленных случаев требуется документальное подтверждение необходимости смены нанимателя.
Верить «на слово» в управляющих органах не станут, даже при единогласном мнении.
Порядок переоформления
Чтобы сменить нанимателя, потребуется внести изменения в договор социального найма.
Подобная процедура необходима также при смене состава проживающих в квартире членов семьи.
Для смены ответственного квартиросъемщика им самим или членами семьи подается заявление в управляющую компанию, и прикладываются необходимые документы.
Куда следует обращаться
Выбрав единым решением нового нанимателя, следует обратиться в департамент жилищной политики в регионе прописки и подать заявление, указав причину необходимости смены квартиросъемщика.
На рассмотрение просьбы уходит несколько дней, в редких случаях – до 3 недель.
В департаменте жилищной политики выносится решение с одобрением или отказом просьбы.
Если управляющая компания не противоречит, то составляется новый договор социального найма. Присутствие всех членов семьи обязательно.
С новым договором социального найма следует обратиться в жилищно-эксплуатационную контору, где вносятся изменения в лицевом счете.
Это необходимо, прежде всего, для того, чтобы коммунальные платежи приходили на имя нового нанимателя.
Необходимые документы
На стадии обращения в жилищный департамент потребуется предъявить пакет документов:
| Оригинал | или копия лицевого счета |
| Паспорта и свидетельства о рождении | всех членов семьи (копии и оригиналы) |
| Выписка | из домовой книги |
| Письменное согласие | на переоформление всех членов семьи |
| Договор | социального найма |
| Документ | подтверждающий смерть или выписку нанимателя |
Если кто-то из членов семьи не может лично присутствовать на процедуре переоформления, то он должен написать доверенностьи заверить ее нотариуса.
По требованию департамента предъявляются иные документы. Например, согласие органов опеки, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети в возрасте до 14 лет.
Сменить ответственного квартиросъемщика в муниципальной квартире может потребоваться по многим причинам. Например, смерть нанимателя, его арест, отказ от доли и т.д.
В этом случае ответственность за сохранность имущества и поддержание квартиры в надлежащем состоянии перекладывается на другого квартиросъемщика, которым становится одни из зарегистрированных и проживающих в квартире членов семьи.
Он должен изъявить личное желание и получить согласие других собственников. Процедура переоформления не занимает много времени и практически не вызывает трудностей.
В случае разногласия с другими членами семьи проблема решается в судебном порядке.
Жилищный практикум: как обменять государственное жилье на частное
11.07.2013 | 10:00 363173
Вопрос, можно ли поменять муниципальное жилье на частное, озадачил многих специалистов жилищного рынка. «Правового механизма для этого нет», – заявляли одни. «Можно, но при определенных условиях», – утверждали другие. Что же на самом деле?
До января 2006 года смешанные обмены оставляли статус жилого помещения неизменным, зато менялся статус гражданина. Сегодня статус участника сделки следует за ним. То есть наниматель – в случае мены на частное жилье – все равно остается нанимателем нового жилья. А собственник – в случае мены на государственное жилье – становится его собственником.
Как это происходит, БН рассказала первый заместитель директора СПб ГБУ «Горжилобмен» Любовь Рубцова.
– Как поменять муниципальное жилье на приватизированное?
– Обычная мена, где обе стороны представлены собственниками жилья, оформляется по тем же законам, что и купля-продажа. Объекты равноценны – все оформили, заверили у нотариуса – мена осуществилась.
Если же мы говорим о мене, где участвует «Горжилобмен», то есть присутствует государственный жилищный фонд, вступает в силу городской закон о жилищной политике.
В его 23-й статье прописывается порядок рассмотрения договоров мены жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга. Этот закон действует только в нашем городе. В Москве, например, ситуация иная.
– Агентства недвижимости могут осуществлять подобные сделки – помогать менять государственное жилье на частное?
– В принципе, могут. Но не очень-то хотят. Эта процедура трудоемкая, фактически двойной договор купли-продажи. А для человека, который живет в коммунальной квартире – шикарная возможность улучшить свои жилищные условия.
– Как именно?
– Раньше смешанные обмены оставляли статус жилого помещения неизменным, зато менялся статус гражданина. Сейчас статус участника сделки следует за ним. К примеру, гражданин был собственником комнаты в коммуналке.
Он им и останется, но уже в отдельной квартире инвестора, на которую он поменяется в случае расселения. А если в той же коммуналке он являлся нанимателем комнаты (по договору социального найма), то после обмена нанимателем и останется, но уже нанимателем квартиры.
Обычно в случае расселения наниматель комнаты получает полноценную квартиру, собственником которой становится город.
Собственно, и механизм мены возник из-за необходимости расселения аварийного и ветхого жилья. 80% проживающих в таких домах – это собственники. Как правило, расселяют их в помещения государственного жилищного фонда.
Граждане (собственники), которые уже утратили право бесплатной приватизации, не хотят въезжать в новые квартиры по договору социального найма.
Даже если у кого-то из семьи осталось право приватизации – например, у ребенка, достигшего 18 лет, – «поручать» ему всю трехкомнатную квартиру, а самим родителям оставаться на «птичьих правах» опасно. Поэтому и возникла потребность в договорах мены.
– Допустим, человек «польстился» на условия инвестора и согласился поменять свои неприватизированные комнаты на новую квартиру. Что от него потребуется?
– Заявление с подписями всех собственников этих комнат, справки по формам 7 и 9, правоустанавливающие документы на старое жилье и копии документов, подтверждающих личность. Понадобится отчет об оценке занимаемого помещения. А если комната меняется на комнату, то еще и согласие сособственников коммунальной квартиры (отказ от права преимущественной покупки). Нанимателю согласия не нужно.
– Кто оценивает объекты обмена?
– Собственник имущества оценивает его сам, при помощи независимых оценщиков, которые имеют право вести такую деятельность. Оценку объектов государственного жилищного фонда мы заказываем компании, которая выигрывает соответствующий тендер. В данном случае «Горжилобмен» является представителем собственника – государства.
– А если человеку предлагают жилье другой площади – большей или меньшей?
– Если гражданину предоставляется жилье лучшего качества или большего метража, чем было ранее, он обязан оплатить эту разницу. Однако – в соответствии с 23-й статьей Закона «О жилищной политике Санкт-Петербурга» – существует множество оснований, когда он может эти средства сэкономить.
Случается и обратная ситуация – когда предлагается жилье меньшей площадью, но лучшего качества и большей стоимости за квадратный метр. Тогда, чаще всего, граждане признают – уже в процессе оформления – что объекты равноценны, и не претендуют на выплаты.
Естественно, они имеют право отказаться от обмена.
– Все требуемые документы собраны. Что дальше? – Гражданин подает документы в администрацию района, оттуда они поступают в «Горжилобмен». Здесь их готовят на комиссию, предварительно проверив и оценив жилье, которое предоставляется взамен.
Далее два пакета документов поступают на рассмотрение Жилищной комиссии по вопросам мены и продажи жилых помещений при Жилищном комитете. Комиссия заседает каждый четверг. При положительном решении издается распоряжение Жилищного комитета за подписью председателя. Далее договор подписывается обеими сторонами. Со стороны города выступает СПб ГБУ «Горжилобмен».
- – Как долго оформляется договор мены?
- – По регламенту на эту процедуру отводится до 60 дней.
Справка БН С 1 марта 2013 года вступили в силу положения Федерального закона № 302-ФЗ от 30.12.2012, меняющие правила регистрации сделок с недвижимостью.
С марта регистрации подлежат не договоры, а только переход права собственности по ним. Соответственно, госпошлина платится только за регистрацию права собственности.
Договоры вступают в силу с момента их подписания, а не государственной регистрации.
Дмитрий Наумкин пресс-служба ГБУ «Горжилобмен»
Неприватизированная квартира: права проживающих и наймодателя
Большинство интересует ответ на вопрос, что будет с квартирой, если она не приватизирована. По сути, такая недвижимость является собственностью государства, а значит, распоряжаться ей по собственному усмотрению не получится. Тем не менее существует определенный ряд действий, который жилец может совершать даже с неприватизированной жилплощадью.
Права жильцов
Неприватизированная квартира – жилая площадь, которая находится в собственности государства, то есть наймодателя. Благодаря договору социального найма жилец, то есть наниматель, имеет возможность и законное право пользоваться им.
Жилищный кодекс РФ – документ, который регулирует и определяет права и обязанности нанимателей, а также членов семьи, прописанных вместе с ними на этой жилплощади. Жилец, он же наниматель, обязан содержать ее в благоприятном состоянии нести за это ответственность. Он обладает следующими правами:
- непосредственно проживать в ней;
- прописывать родственников, членов семьи или иных лиц при наличии согласия проживающих с ним жильцов, достигших совершеннолетия, при этом на каждого из них общая площадь жилья должна быть не менее 6 кв. м. согласно Жилищного кодекса, который устанавливает социальные нормы;
- сдавать в субаренду временным жильцам, обеспечивая им совместное проживание;
- обменивать на равнозначную другую жилплощадь.
У нанимателя и прочих жильцов разные права и обязанности на неприватизированное жилье. Распоряжаться полностью по собственному усмотрению такой нельзя, так как она является муниципальной собственностью.
Правила прописки несовершеннолетнего ребенка
Для детей, которые не достигли совершеннолетия, местом жительства считается то, где прописаны их родители. В случае, когда те живут по отдельности, ребенка прописывают там, где он находится большую часть времени. То есть, к тому родителю, с которым он фактически живет.
Процедура прописывания на жилой площади, на которой проживает его отец или мать, в том числе неприватизированной, несовершеннолетнего ребенка не требует согласия как самого нанимателя, так и прочих совместно проживающих с ним совершеннолетних жильцов.
Ограничения действий с квартирой
Наниматели неприватизированного жилья сталкиваются с рядом ограничений и невозможностью совершения определенных действий с квартирой, таких как:
- продаж;
- сдача в аренду (целиком);
- передача по наследству.
Такая квартира переходит в полное владение государства в случае, если из нее выписываются все жильцы, что может произойти по следующим причинам:
Стоит учитывать, что если в ней прописан один жилец, то при его выписке он сразу же теряет права на эту жилплощадь.
При выселении
Кроме того, государство имеет право выселить гражданина из муниципальной квартиры по ряду причин:
- Необоснованное отсутствие платежей за коммунальные услуги, задолженность по которым превышает срок в полгода. В данном случае нанимателя вместе с остальными членами семьи, проживающими в этой квартире, посредством суда выселяют в иное помещение по договору социального найма (ДСН), а именно в общежитие.
- Нарушение нанимателем и прочими проживающими на жилой неприватизированной площади прав соседей, использование квартиры в иных, не отвечающих нормам законодательства, целях. При этом сначала жильцам делается официальное предупреждение. Если после него действия, приведшие к такому положению вещей, не будут приостановлены, жильцов выселяют без предоставления альтернативной площади.
В случае, если проживающих в неприватизированной квартире вынужденно выселяют по причине сноса здания, признания его аварийным и прочим аналогичным поводам, государство обязано предоставить нанимателю и прочим прописанным другое благоустроенное жилье, о чем сказано в Жилищном кодексе РФ.
Наиболее частой из все причин является задолженность по коммунальным платежам. Тогда как если квартира была бы приватизирована, сделать это было бы невозможно. Максимум, что могло бы произойти – это временное отключение воды или света до той поры, пока задолженность не будет погашена.
После смерти нанимателя
Если умирает единственный наниматель и прописанный в неприватизированной квартире жилец, то она сразу же переходит в собственность муниципалитета. И иные заинтересованные лица не имеют права проживать на этой жилплощади. Тем не менее существуют нормы, гарантирующие проживание:
- получившим полномочия жить на ней по решению суда;
- членам семьи умершего, ранее проживавших совместно с ним;
- вселенным квартиросъемщиком нетрудоспособных граждан, с которыми велось совместное хозяйство.
Выше перечисленные категории лиц имеют право оформить договор социального найма на свое имя, что гарантирует Жилищный кодекс.
Но для этого необходимо, чтобы их данные имелись в изначальном варианте договора, а также чтобы остальные члены семьи и прочие равные им в правах лица дали на то свое согласие.
Также обязательно согласование с органом, представляющим интересы наймодателя – государства, в чьей собственности находится помещение.
Последствия отсутствия приватизации жилья
Помимо перечисленных выше ограничений по использованию неприватизированной квартиры, существуют также дополнительные последствия и сложности для нанимателя:
- закон не предусматривает раздел жилой площади после развода или смерти одного из родственников, возможен лишь вариант переезда из одной большой квартиры в две маленьких;
- недопустимость продажи доли неприватизированной квартиры, так как она является муниципальной собственностью, а наниматель не в праве ею распоряжаться;
- невозможность использования неприватизированной квартиры в качестве залога в банке для получения ссуды или кредита.
Раздел неприватизированной недвижимой собственности возможен только по соответствующему решению суда.
Минусы приватизации
Для того, чтобы иметь возможность разделить квартиру, ее необходимо приватизировать, что делает большинство граждан. Но есть люди, которые все еще отказываются от приватизации, опираясь на ряд ее определенных недостатков:
- необходимость уплаты налога на недвижимость, который регулярно увеличивается, за счет чего повышается плата за жилье;
- потребность самостоятельной оплаты капитального и текущего ремонта дома, участие на равных основаниях с иными собственниками в ремонтных действиях как в самом доме, так и на прилегающей к нему территории: подъезды, чердаки, лифты, мусоропроводы;
- в случае стихийного бедствия или прочих форс-мажорных обстоятельств, из-за которых здание будет подлежать сносу или разрушено, находиться в аварийном состоянии, равнозначной жилой площади государством не выделяется. В данной ситуации никакие компенсации для собственников жилья не предусмотрены, кроме страховки жилплощади, которая предусматривает дополнительные финансовые затраты.
Несмотря на эти минусы, у приватизированного жилья, масса плюсов. Ведь как минимум — это уже ваше личное, а не государственное жилое пространство. Приватизировать или нет – личное дело каждого. Хотите приватизировать квартиру? У вас есть такая возможность. Но учитывайте, что процесс этот долгий и займет практически три месяца.