Покупка жилья: основные риски и способы защиты для добросовестного покупателя — Нотариальная контора

Главное – доказать, что перед покупкой квартиры изучил её досье в Росреестре. По новому закону информация ЕГРН стала главной защитой покупателя жилья от попыток властей выкинуть его на улицу. Эксперты рассказали, как в условиях действия нового закона защитить сделку от оспаривания, а квартиру от конфискации.

Покупка жилья: основные риски и способы защиты для добросовестного покупателя - Нотариальная контора

С 1 января 2020 года в России вступили в силу глава 10.1. закона «О государственной регистрации недвижимости» 218-ФЗ и ряд поправок в ГК РФ. Нововведения призваны защитить права добросовестных приобретателей жилья.

Теперь покупатель жилья, признаётся добросовестным приобретателем, если он при покупке недвижимости полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, его ведёт Росреестр) и не знал, что продавец не имел права на продажу имущества.

юрист Уральской палаты недвижимости Важно, что в Гражданском кодексе закрепляется презумпция добросовестности. Если раньше человеку приходилось доказывать, что он участвовал в сделке честно и открыто, что он не аффилирован с продавцом, то теперь человек, полагавшийся на данные Росреестра, по умолчанию считается добросовестным приобретателем. Лишить его этого статуса можно только через суд – то есть если в судебном порядке будет доказано, что покупатель знал о том, что продавец не имеет право продавать объект.

Согласно новой редакции закона 218-ФЗ, добросовестный приобретатель, у которого изымают купленное жильё, имеет право на компенсацию. То есть, при изъятии объекта судья должен вынести решение о возмещении убытков гражданину.

Деньги на это взыскиваются с того, по чьей вине человек лишился крыши над головой. Если в течение полугода человек, потерявший жильё деньги не получил, он подаёт иск к государству.

Судья должен принять решение в пользу гражданина, а бюджет – выплатить компенсацию.

Компенсация должна быть выплачена и в тех случаях, когда жильё изымается в пользу государства или муниципалитета. Причём под действие этой нормы подпадают, в том числе, добросовестные приобретатели, у которых власть забрала жильё до 2020 года.

Слабые места в системе защиты покупателя

Эксперты считают, что принятые законы не гарантируют покупателю полноценную защиту. Например, юрист Российской Гильдии риэлторов (РГР) Наталья Михайлюкова замечает, что новые законодательные нормы не оговаривают, что сведения Росреестра являются неоспоримыми.

То есть, существует вероятность, что информация ЕГРН, на которую понадеялся покупатель квартиры, будет оспорена в суде, и не факт, что в результате покупатель будет признан добросовестным приобретателем и получит соответствующую защиту. Ситуация усугубляется тем, что в ст.

302 ГК РФ (Истребование имущества от добросовестного приобретателя) не введены критерии добросовестности.

Есть у законодательных новаций и другие подводные камни.

Покупка жилья: основные риски и способы защиты для добросовестного покупателя - Нотариальная контора юрист Российской гильдии риэлторов В законе присутствуют достаточно общие формулировки. Неясно, что будет, если покупатель посмотрел только в ЕГРН, но пренебрёг другой информацией. Например, продаётся квартира, приобретённая в браке. В ЕГРН эта особенность объекта никак не отражается. И сделку с такой квартирой Росреестр зарегистрирует, даже если нет согласия супруга. Но риск признания такой сделки недействительной будет высок.

Могут быть и другие ситуации с высоким риском оспаривания сделки.

Покупка жилья: основные риски и способы защиты для добросовестного покупателя - Нотариальная контора юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Есть вероятность, что новые защитные нормы не станут действовать, если в судебном порядке будет доказано, что прежний собственник получил квартиру в результате шантажа или угроз. Либо ещё вариант – прежний собственник может быть признан недееспособным. Есть вероятность, что в подобных случаях сделка будет расторгнута, а покупатель – у которого квартиру изымут – не будет признан добросовестным приобретателем и не получит предусмотренную законом защиту.

Юрист УПН Ольга Паченкова напоминает, что при вынесении решения суд, помимо законов, может руководствоваться существующими обзорами судебной практики.

То есть ссылаться на решения, принятые до вступления в силу последних норм защищающих добросовестного приобретателя.

А значит, даже сегодня не потеряли актуальность методы защиты сделок от оспаривания, отработанные в прошлые годы. С этой рекомендацией согласна и Наталья Михайлюкова.

Покупка жилья: основные риски и способы защиты для добросовестного покупателя - Нотариальная контора юрист Российской гильдии риэлторов Практика показывает, что нелишними будут любые действия покупателя, демонстрирующие его желание по максимуму выполнить требование закона и как можно более тщательно проверить объект. Был, например, такой прецедент. Человек купил квартиру, которую прежний собственник получил в наследство. Но потом объявился ещё один наследник, который не вступил в наследство, так как отбывал наказание на зоне. Суд признал эту сделку недействительной, а покупателя недобросовестным. Причём о недобросовестности покупателя, по мнению суда, говорило, во-первых, то, что человек совершил сделку без помощи риэлтора, во-вторых, то, что он не поговорил с соседями – жильцами дома, в котором находилась квартира. Напомню, что проблема квартиры в наличии нарушений наследственного права. Понятно, что разговор с соседями никак не помог бы выявить эту проблему. Тем не менее, отсутствие переговоров с соседями суд расценил как признак недобросовестности покупателя.

Слабым местом новой системы защиты добросовестного покупателя можно считать и размер компенсации за утраченное жильё. По закону размер компенсации, рассчитывается исходя из реального ущерба, либо из кадастровой стоимости жилья – как решит суд.

Покупка жилья: основные риски и способы защиты для добросовестного покупателя - Нотариальная контора юрист Агентства недвижимости «Драже» Замечу, что размер компенсации, присуждённой добросовестному приобретателю, лишившемуся жилья, может ощутимо отличаться от реальной стоимости этого жилья. По закону человек, получивший слишком маленькую компенсацию, имеет право взыскать с виновного лица недостающую сумму, но мы вспомним, что потерпевший уже не смог получить с него никакого возмещения. Можно, конечно, попытаться второй раз направить судебного пристава по тому же адресу. Но смысла в этом мало.

Как сегодня защититься от оспаривания сделки

Ранее портал METRTV.ru рассказывал о наиболее рискованных сделках, и о способах защиты покупателя. Но наработанная за последнее время судебная практика, а также закон о добросовестном приобретателе заставили искать новые приёмы, позволяющие снизить риск признания сделки недействительной.

юрист Уральской палаты недвижимости Покупателю надо будет подтвердить, что он действительно запрашивал перед сделкой информацию в ЕГРН. Но напомню – по закону выписку с информацией об объекте может получить только владелец – то есть продавец – жилья. Значит, покупателю надо настоять, чтобы продавец получил выписку из ЕГРН, взять у него эту выписку и сохранить. Выписка может предоставляться в электронном виде или бумажном – с синей печатью. Для подстраховки лучше взять бумажную справку. Хоть это и дороже. Также рекомендую, помимо обычной выписки об объекте недвижимости, заказать выписку о переходе прав на объект недвижимости. Это также может сделать собственник (продавец) объекта.

Стоимость выписки из ЕГРН об объекте недвижимости в бумажном виде 870 руб. Выписка о переходе прав собственности обойдётся в 460 руб. Для справки, в электронном виде эти выписки стоят 350 и 290 руб. соответственно.

Кроме того, в некоторых случаях будет нелишним заказать выписку из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным. Бумажная выписка стоит 1100 руб., электронная – 470 руб. Эту справку также может заказать только собственник.

Покупка жилья: основные риски и способы защиты для добросовестного покупателя - Нотариальная контора юрист Российской гильдии риэлторов При вынесении решения о законности сделок суды в последнее время стали обращать большое внимание на участие в сделке риэлтора. По мнению суда, обращение покупателя к представителю профессионального риэлторского сообщества свидетельствует о предусмотрительности человека и о его честных намерениях.

Эксперт рассказала о недавнем случае – семья купила квартиру в Екатеринбурге, а спустя год с небольшим продавец оказался в предбанкротном состоянии.

Есть риск, что в этой ситуации сделка с квартирой может быть признана попыткой увода активов от кредиторов и оспорена.

Первое, что сделали владельцы квартиры, когда узнали о возможном банкротстве продавца – отыскали в своих бумагах договор с риэлтором, который организовывал сделку. Если дело дойдёт до суда, этот договор может стать весомым аргументом в пользу покупателей.

Ранее по теме:

Добросовестный приобретатель квартиры

Последнее обновление: 29.09.2020

Покупка жилья: основные риски и способы защиты для добросовестного покупателя - Нотариальная контораПокупателю квартиры нужно помнить, что существует такое юридическое понятие как «добросовестный приобретатель» недвижимого имущества. И это понятие может сыграть свою роль в случае судебных споров по поводу прав собственности на квартиру.

В практике встречаются случаи, когда квартира продается лицом, не являющимся полноправным собственником этой квартиры, либо вообще не имеющим прав на нее – т.е. неправомочным Продавцом.

Такое возможно, например, когда квартира продается по недействительной доверенности, или когда права владельца квартиры ограничены залогом, либо эти права оспариваются в суде, и т.п.

То же касается и откровенно мошеннических случаев, когда аферист продает по подложным документам квартиру, которая ему не принадлежит.

 В том числе случаи, когда незаконной оказалась одна из предыдущих сделок с этой квартирой, и ее законный владелец предъявляет на нее свои права.

Незаконной может оказаться и приватизация квартиры (из-за ошибок или подлога в оформлении документов, например). Тогда в роли законного владельца квартиры будут выступать государственные или муниципальные органы.

В таких случаях Покупателя может ждать очень неприятный сюрприз – настоящий владелец или кредитор владельца может подать иск в суд с требованием изъятия квартиры из незаконного владения Покупателя (так называемый «виндикационный иск»), и возврата ее себе.

Отличие этого иска от требования признать сделку недействительной, заключается в том, что здесь настоящий владелец не обязан компенсировать Покупателю уплаченные за квартиру деньги.

Ведь продавал квартиру и получал за нее деньги кто-то другой (неправомочный Продавец), а тот, кому квартира будет возвращаться (настоящий владелец), деньги за нее не получал, и соответственно, возвращать их не обязан.

Для Покупателя это самый плохой сценарий. Уплаченные за квартиру деньги, он может требовать только с того, кто их взял (кто незаконно продал ему квартиру). А этого персонажа еще нужно найти, и нужно суметь получить с него эти деньги (которые могут быть уже давно потрачены).

  • Исключительно для таких ситуаций с продажей недвижимого имущества неправомочным Продавцом, существует юридическое понятие – добросовестный приобретатель, которое означает, что Покупатель квартиры, заключая сделку, не знал и не мог знать о том, что Продавец не имел права продавать эту квартиру.
  • Если же квартира куплена у настоящего правомочного собственника (даже в сделке, признанной потом недействительной), то понятие добросовестный приобретатель – не применяется.
  • У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.
Читайте также:  Что такое предварительный договор, рамочный договор, опционный договор? - Нотариальная контора

Когда квартиру могут изъять у добросовестного Покупателя?

Покупка жилья: основные риски и способы защиты для добросовестного покупателя - Нотариальная контораКогда квартира продана неправомочным Продавцом, то иногда закон допускает, чтобы она осталась в собственности добросовестного Покупателя жилья (в этом и есть основной смысл этого юридического понятия). Но такое случается не всегда. Суд может и изъять квартиру из «незаконного владения». Это называется – виндикация (см. определение в Википедии).

Закон однозначно указывает, в каких случаях возможно изъятие квартиры у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).

А именно – если квартира была продана явно и однозначно помимо воли ее настоящего собственника. В остальных случаях суд на свое усмотрение может допустить, чтобы квартира осталась у Покупателя, если сочтет его добросовестным. В том числе – если выяснится, что настоящий собственник знал о продаже квартиры, и не препятствовал этому.

Либо суд может признать сделку недействительной и, как следствие этого, применить уже не виндикацию, а реституцию – то есть обоюдный возврат: Покупателю денег, а Продавцу – квартиры.

Решение суда о применении виндикации будет зависеть от того, знал ли Покупатель, заключая Договор купли-продажи, что Продавец квартиры не является ее полноправным хозяином, или его права на квартиру незаконны, или оспариваются в данный момент в судебном порядке. Другими словами, для суда важно знать, что заключая сделку, Покупатель поступал добросовестно!

Суд не посчитает добросовестным Покупателем квартиры того, кто знал или должен был знать о том, что она продается без ведома ее настоящего хозяина (п.1, ст.167 ГК РФ). И в этом случае применяется та самая виндикция (изъятие квартиры без компенсации).

До 2020 года суд мог на свое усмотрение не признать Покупателя жилья добросовестным, если тот не предпринял «разумных и достаточных мер» по проверке законности сделки. Формулировка «разумные и достаточные меры» нагоняла тумана и могла трактоваться в разных судах по-разному. У Покупателя тогда было мало шансов отстоять свои права на недвижимость.

При этом, в судебной практике было достаточно эпизодов, когда квартиру отнимали у Покупателя и возвращали прежнему собственнику без всяких компенсаций Покупателю (формально – изъятие из незаконного владения).

А само понятие «добросовестный приобретатель» определялось и применялось на усмотрение конкретного судьи.

Например, известны многочисленные случаи, когда квартиры были приватизированы по подложным документам и благополучно проданы, после чего по иску госорганов их отбирали у ошарашенных Покупателей и возвращали в собственность государства или муниципалитета.

До 2020 года добросовестные Покупатели квартир не имели возможности эффективно отстаивать свои права, т.к. для этого у них не было внятных законных оснований. Но с 01 января 2020 года, ситуация изменилась в пользу Покупателей (см. ниже).

  1. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.

Защита прав добросовестного приобретателя квартиры

Покупка жилья: основные риски и способы защиты для добросовестного покупателя - Нотариальная контораЗащита прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества выражается в том, что к этому имуществу НЕ будет применяться виндикация (изъятие без компенсации). Но само изъятие квартиры «из незаконного владения» остается возможным на основании той же статьи 302 ГК РФ (см. выше).

В случае возникновения спора по поводу возврата квартиры ее прежнему (законному) собственнику, бремя доказывания своей правоты раньше ложилось на каждого участника спора.

Настоящий собственник квартиры должен был доказать, что квартира продана помимо его воли, а Покупатель должен был доказать, что не знал и не мог знать о том, что квартиру ему продал тот, кто не имел права этого делать.

То есть Покупатель вынужден был доказывать добросовестность своих действий, опираясь на то, что он принял все «разумные меры» для выяснения правомочий Продавца на продажу квартиры.

Из-за этих размытых понятий чаще всего страдали именно Покупатели, которые лишались своих квартир. Но сейчас эта ситуация изменилась.

С 1 января 2020 года закон однозначно ввел определение понятия добросовестный приобретатель недвижимого имущества – это Покупатель квартиры, полагавшийся при ее покупке на данные Выписки из ЕГРН (п.6, ст.8.1 ГК РФ). Причем, бремя доказывания «недобросовестности» Покупателя (т.е. факт того, что он якобы знал об отсутствии прав Продавца на продажу квартиры) ложится на истца.

Как купить квартиру у компании? В чем особенности покупки жилья у юрлица – см. в заметке по ссылке.

Таким образом, в законе закрепилась презумпция добросовестности Покупателя квартиры, который перед сделкой убедился в зарегистрированных правах собственности Продавца, просто заказав Выписку из ЕГРН (бумажный или электронный вариант с цифровой подписью Росреестра – например, ЗДЕСЬ).

Этого факта теперь достаточно, чтобы Покупатель квартиры получил статус «добросовестный».

А для органов публичной власти (т.е. для государственных и муниципальных структур) введен прямой запрет на истребование квартиры у добросовестного Покупателя, но только по истечении 3-х лет с момента выбытия недвижимости из государственной или муниципальной собственности (п.4, ст.302 ГК РФ).

Другими словами, если Покупатель купил квартиру, которая была приватизирована с нарушениями закона, то после 3-х лет владения ее уже не смогут вернуть назад в собственность города.

Если же иск от властей поступит до истечения трех лет, или если иск поступит от физического лица – настоящего собственника квартиры, которая выбыла из его владения помимо его воли, то суд все равно может изъять недвижимость даже у добросовестного приобретателя (п.3, ст.223, ГК РФ). Но и здесь закон учел интересы Покупателя квартиры – государство готово компенсировать ему убытки в случае признания его добросовестным и изъятия у него купленного жилья.

Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

Компенсация убытков добросовестному приобретателю недвижимости

 

Покупка жилья: основные риски и способы защиты для добросовестного покупателя - Нотариальная контораС 1 января 2020 года вступил в действие еще и новый механизм компенсации ущерба добросовестному Покупателю квартиры за утрату жилого помещения. Закон предусматривает в случае изъятия недвижимости у добросовестного приобретателя, полноценную выплату ему из госбюджета денежной суммы, компенсирующей убыток.

Максимальный размер такой компенсации законом не установлен – он будет определяться судом на основании реального ущерба либо в размере кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Компенсация добросовестному приобретателю квартиры полагается от государства в том случае, когда суд взыскал с неправомочного Продавца деньги, но судебные приставы не смогли заставить должника вернуть средства в течение полугода. Тогда государство компенсирует Покупателю потери за свой счет – из казны РФ (Гл. 10.1, ст.68.1 ФЗ-218, от 13.07.2015).

Государство, в свою очередь, предъявляет регрессные иски неправомочному Продавцу квартиры для возмещения уже своих убытков.

Аналогичная норма о компенсации Покупателю применяется и в случае, если изъятие у него квартиры произошло по вине Росреестра

Чем рискует и как может себя защитить добросовестный покупатель жилья?

https://realty.ria.ru/20170707/408740442.html

Чем рискует и как может себя защитить добросовестный покупатель жилья?

Чем рискует и как может себя защитить добросовестный покупатель жилья?

Когда речь заходит о покупке квартиры, осмотрительность выходит на первый план, ведь даже самый законопослушный покупатель, сам того не желая, может стать участником «грязной» сделки и в итоге потерять всё. Сайт «РИА Недвижимость» узнал, какие риски несет добросовестный приобретатель, каким образом он может отстоять свои права и почему его спасение зависит от него самого.

  • 2017-07-07T09:32
  • 2017-07-07T09:32
  • 2020-03-02T10:06
  • россия
  • законодательство
  • жилье
  • полезное

f.a.q. — полезное

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

https://cdn22.img.ria.ru/images/realty/40807/78/408077837_0:0:3232:1818_1920x0_80_0_0_bf390bcca5415251dd9f2eeec849ee21.jpg

россия

Недвижимость РИА Новости

  1. internet-group@rian.ru
  2. 7 495 645-6601
  3. ФГУП МИА «Россия сегодня»
  4. https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2017

Недвижимость РИА Новости

  • internet-group@rian.ru
  • 7 495 645-6601
  • ФГУП МИА «Россия сегодня»
  • https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

  1. internet-group@rian.ru
  2. 7 495 645-6601
  3. ФГУП МИА «Россия сегодня»
  4. https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn21.img.ria.ru/images/realty/40807/78/408077837_0:0:2732:2048_1920x0_80_0_0_cfcfa04b59e01f0e6c04ddbb183a66e2.jpg

Недвижимость РИА Новости

  • internet-group@rian.ru
  • 7 495 645-6601
  • ФГУП МИА «Россия сегодня»
  • https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

  1. internet-group@rian.ru
  2. 7 495 645-6601
  3. ФГУП МИА «Россия сегодня»
  4. https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

россия, законодательство, жилье, полезное, f.a.q. — полезное

7 июля 2017, 09:37

7 июля 2017, 09:37

7 июля 2017, 09:37

Когда речь заходит о покупке квартиры, осмотрительность выходит на первый план, ведь даже самый законопослушный покупатель, сам того не желая, может стать участником «грязной» сделки и в итоге потерять всё. Сайт «РИА Недвижимость» узнал, какие риски несет добросовестный приобретатель, каким образом он может отстоять свои права и почему его спасение зависит от него самого.

Приходить к нотариусу необходимо перед заключением договора. Нотариус сам запросит сведения об объекте недвижимости, содержащиеся в ЕГРН, в том числе о собственнике недвижимости, кадастровом паспорте и т.д.

Желательно представить нотариусу правоустанавливающий документ на недвижимость, чтобы проверить чистоту предыдущей сделки.

Если он отсутствует, но права продавца зарегистрированы, то нотариус сделает запрос в ЕГРН о предоставлении сведений о нем.

Тариф для сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, регулируется Налоговым кодексом Российской Федерации и составляет 0,5% от суммы сделки. Его верхний предел ограничен суммой в 20 тысяч рублей.

Такая стоимость характерна для сделок с квартирами стоимостью свыше 4 миллионов рублей.

Если же взять средние по России цены на недвижимость — от 1 до 3 миллиона рублей, стоимость удостоверения такой сделки составит от 5 до 15 тысяч рублей.

Также взимается плата за услуги правового и технического характера, размер которого зависит от региона России. Например, в Москве стоимость УПТХ на удостоверение сделки по отчуждению недвижимости, требующей в силу закона нотариальной формы, составляет 5 тысяч рублей.

Нотариус, проверяя документы, может увидеть нюансы, которые могут привести к оспариванию сделки. Например, увидеть, что покупатель приобрел квартиру у продавца, который не предоставил необходимое согласие супруги/супруга на сделку.

Это может привести к тому, что второй супруг пожелает эту сделку оспорить.

Или, например, нотариус может увидеть, что сделка, на основании которой нынешний собственник приобрел квартиру, проводилась в простой письменной форме, хотя должна была проводиться в нотариальной.

Материал подготовлен при участии Федеральной нотариальной палаты, юриста адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамаза Мстояна, адвоката Олега Сухова, генерального директора компании «Миэль-Новостройки» Натальи Шаталиной, юриста Московской коллегии адвокатов «Арбат» Вадима Башир-Заде, руководителя офиса «В Крылатском» сети офисов недвижимости «Миэль» Ирины Бербеневой.

Читайте также:  Прочие доверенности у нотариуса

В некоторых риелторских конторах осуществляют юридическую проверку документов на квартиры. Клиентам  выдают так называемые сертификаты — письменное заключение о результатах проверки.

Они включает такие сведения, как проверка права собственника на объект, факт отсутствия обременений и судебных разбирательств, задолженностей по оплате коммунальных платежей и так далее. В случае если квартира окажется «нехорошей «, риелторы отговаривают покупателя от сделки.

Если проблемы возникнут уже после ее осуществления, гарантий по возмещению ущерба риелторская контора не предоставит, но поможет своему клиенту на этапе судебных разбирательств, предложив ему юридическую помощь.  

Поэтому чтобы максимально себя обезопасить, рекомендуется все же обращаться за нотариальным удостоверением. Нотариус является единственным специалистом на рынке недвижимости, который может обеспечить прозрачность и юридическую чистоту сделки, при этом действуя в интересах обеих ее сторон.

Нотариус имеет возможность не только запрашивать и оперативно получать необходимые для сделки документы, но и может проверить подлинность представленных ему бумаг. Более того — нотариус несет ответственность за удостоверенную им сделку. И если по его «недосмотру» сторона сделки пострадает, он в полном объеме возместит ей причиненный ущерб.

Для этого существует многоступенчатая система страхования профессиональной ответственности нотариуса.

Да, и они прямо оговорены в законе. Такое может случиться, когда имущество похищено у собственника или выбыло из владения собственников иным путем помимо их воли.

Примеров множество — оформление сделки по поддельным, украденным документам, отозванной доверенности, «покупка» квартиры у уже умершего гражданина.

А в результате добросовестный приобретатель, купивший такую квартиру, теряет и недвижимость, и деньги.

В случае если добросовестный приобретатель приобрел квартиру на основании договора дарения, то законный («настоящий») собственник вправе потребовать вернуть ему квартиру. И она будет возвращена законному владельцу.  

Если судом будет признано, что при покупке данного объекта покупатель сделал не все, что было в его силах для проверки юридической чистоты, то он никак не сможет защитить свои права.

Но критериев для этого «сделал все » в законе не прописано.

Поэтому существуют вполне реальные судебные решения, по которым приобретатели не признавались добросовестными в случае, если, например, они не поговорили с соседями до покупки квартиры, не выяснили кто собственник и так далее.

Нужно помнить, что статус добросовестного приобретателя не может возникнуть просто так, его нужно доказать. Приобретатель получает защиту в суде только тогда, когда он не знал или не должен был знать о том, что совершает сделку с лицом, которое не вправе было продавать имущество.

Первым делом приобретателю придется доказать в суде, что имущество приобретено возмездно, то есть предоставить расписку продавца о получении денежных средств за квартиру, если оплата производилась наличными, а также выписку со счета приобретателя о переводе денег на счет продавца, если платеж был безналичным. 

Нужно доказать, что покупатель действительно не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у того, кто не имел права его продавать. Доказать это зачастую очень сложно.

Главным оружием по-прежнему остается выписка из ЕГРН, из которой видно, что именно продавец является владельцем имущества, а на само имущество не наложены никакие ограничения.

Но и запись в ЕГРН не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. 

Защита прав добросовестного приобретателя происходит в судебном порядке.

Если будет признано, что добросовестный покупатель пострадал от обстоятельств, возникших по вине продавца, то стороны заключают договор.

Согласно ему, продавец либо приобретает для покупателя равнозначную квартиру в доме аналогичного класса в том же районе, либо предоставляет денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры.

С 1 января 2020 года в силу вступает статья 68 «Закона о государственной регистрации недвижимости» «О компенсации за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН». Она будет защищать добросовестных граждан, и предполагать выплату компенсации от государства.

Однако сумма этой компенсации не может превышать 1 миллиона рублей, а поэтому она не в силах покрыть убытки пострадавшей стороны.

Таким образом, те способы и средства защиты, которые действуют в стране сегодня и запланированы на будущее, в полной мере не защищают добросовестных покупателей.

Вы присмотрели себе квартиру и собираетесь ее купить. Но до покупки необходимо удостовериться в том, что продавец действительно имеет права на этот объект.

Нужно запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в отношении этой квартиры. Посмотреть, кто значится в ней собственником, а затем сверить данные о собственнике из выписки с паспортными данными человека, который продает вам квартиру.

Полезно проверить, нет ли в отношении этого лота ограничений, арестов или сведений о судебных спорах. Также стоит запросить выписку из ЕГРН о переходе прав на квартиру. Она покажет, у кого находилась эта недвижимость в собственности за последние годы, как часто она отчуждалась.

Если квартира в течение года несколько раз перепродавалась, то это сигнал о наличии значительных рисков.

Помимо документального аспекта, крайне важно посмотреть квартиру и поговорить с соседями. Спросить у них о собственнике. Как бы смешно на первый взгляд не звучали слова о разговорах с соседями, на практике это поможет понять, с кем имеешь дело — с мошенником или настоящим собственником.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, следует тщательно проверять полномочия продавца, изучить все документы и оставить у себя их копии.

Для получения выписки из ЕГРН достаточно знать адрес и номер квартиры. Получить выписку можно в бумажном виде через МФЦ (Многофункциональные центры предоставления государственных услуг города Москвы, — прим.

ред), либо  в электронном виде через сайт Росреестра. За получение выписки из ЕГРН взимается пошлина в размере 400 рублей, в терминалах может взиматься еще комиссия.

Выписку через МФЦ можно получить не ранее чем через 5 рабочих дней.

Ограничения и обременения на квартиру будут указаны непосредственно в самой выписке ЕГРН, там есть соответствующий раздел, где перечислены все имеющиеся ограничения и обременения.

Самый большой риск связан с покупкой квартиры, которая стала собственностью продавца совсем недавно.

Наименее «рискованные» квартиры это те, которые как минимум три года уже находятся в собственности у собственника, поскольку по истечении трех лет истекают сроки исковой давности для предъявления соответствующих требований при условии, что собственник знал и должен был знать, что три года назад из его собственности выбыла квартира.

Особенно рискованными могут стать и притворные сделки, при которых стороны маскируют дарением куплю-продажу.

Случается, что человек покупает квартиру у продавца, который на самом деле не имел права на продажу этого объекта, но покупателю об этом не было известно. Именно в этой ситуации появляется понятие добросовестного приобретателя.

РоссияЗаконодательствоЖильеПолезноеF.A.Q. — Полезное

Гарантии и риски нотариальной сделки с недвижимостью с 2017 года | Гордон и Партнеры

А. Гордон

Адвокат  Гордон А.Э

Кто участвовал в сделках купли-продажи недвижимости в 90-х годах вспомнит, а для остальных сообщу: до 1998 года в России все без исключения сделки с недвижимостью оформлялись исключительно в нотариальной форме. Как известно, никакой надежности, гарантированности прав и законности нотариальная монополия не принесла и была отменена.

С 2016 года в России снова начали вводить нотариальную монополию на сделки с недвижимостью, пока это касается сделок с долями в недвижимости, сделок, требующих согласования с опекой и сделок с недвижимостью принадлежащей ограниченно дееспособным лицам.

 Внесение изменений в законодательство проводилось под  лозунгами защиты прав на жилье некомпетентных участников сделок (малоимущих, несовершеннолетних, инвалидов и т.д.) и декларировались цели изменений:  уберечь собственников от мошенников и преступников всех мастей.

Получилось, как всегда – нотариусам передана вся долевая недвижимость – и жилая и не жилая.

Начала нотариальной монополии внесены в Гражданский кодекс РФ, и перешли в новый закон «О государственной регистрации недвижимости», вступивший в силу с января 2017.

Когда встает вопрос о гарантиях сделки с недвижимостью нужно определиться, о гарантиях чего идет речь?

Гарантии невозможности оспорить нотариальный договор купли-продажи недвижимости?

Гарантии возврата продавцу квартиры?

Гарантии возврата покупателю денег?

По нашему мнению, интерес покупателя – отсутствие реальных перспектив возникновения спора по купленной недвижимости. И дать такую гарантию может  только информация о юридической чистоте недвижимости,  и соблюдение технологии проведения сделки купли-продажи квартиры (мены, дарения, и т.д.). Тем более, если проводится альтернативная сделка.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

Звоните: +7(495) 518 -19 -90

Пишите: info @ gordon – adv.ru

Гарантии невозможности оспорить нотариальный договор купли-продажи недвижимости?

– такие гарантии отсутствуют, поскольку в законодательстве России отсутствуют такие положения. Внесение таких положений в Российское законодательство очевидно приведет к злоупотреблениям со стороны нотариусов.

Мне лично пришлось участвовать в нескольких судебных процессах в Москве, в которых активными участниками  злоупотреблений (уголовных) с московской недвижимостью были именно московские и подмосковные нотариусы.

Что бы было, если бы сделки этих специалистов было запрещено оспорить в суде?

Неоспоримость нотариальных сделок купли-продажи недвижимости, дарения, завещания и т.д. это миф, пропагандируемый в СМИ.

Вместе с тем, покупатели недвижимости по нотариальным сделка с 2017г. реально попадают в группу риска.

Дело в том, что новый закон 2017 года о государственной регистрации недвижимости содержит механизм, который неустранимо приводит в возможности злоупотреблений. А самый большой риск в сделках с недвижимостью – у покупателя.  Так в статье 59 закона есть правило:

Проверка законности нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Достоверность нотариально удостоверенного документа проверяется государственным регистратором прав через единую информационную систему нотариата.

По общему правилу запись о правах на недвижимость в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносит государственный регистратор после юридической экспертизы документов.

Приведенные правила статьи 59 закона означают, что по нотариальным сделкам государственный регистратор проверяет только факт удостоверения сделки нотариусом по электронной базе!  

Законность удостоверенной нотариусом сделки купли-продажи недвижимости государственным регистратором не проверяется! То есть правильность проведения сделки (дееспособность участников сделки, полномочия участников, соблюдение прав третьих лиц, юридическая чистота истории недвижимости, и т.д.) государственный регистратор не проверяет.

  • Получается, что действия нотариуса, который за свои действия по удостоверению сделки получил вознаграждение от участников сделки, и является заинтересованным  лицом, не контролируются независимым контролером – государственным регистратором.
  • Если раньше юридические дефекты сделок купли-продажи недвижимостью обнаруживались на этапе государственной регистрации и могли быть устранены, а заведомо незаконные сделки «разваливались» и интересы стороны сделки, таким образом, защищались, то теперь, с 2017 года, дефекты нотариальных сделок «будут вылезать» только после гос регистрации прав.
  • Соответственно, наибольший риск лег на покупателя!
Читайте также:  Определение места жительства детей

Оспаривать дефектную сделку купли-продажи недвижимости будут в суде, и в случае ее недействительности, например не получено согласие второго супруга на продажу, квартиру вернут продавцу. А покупатель будет долго возвращать деньги.

Как видно, гарантий невозможности оспорить куплю-продажу нотариальная сделка не дает.

Гарантии возврата квартиры продавцу в случае оспаривания нотариальной сделки

Закон так же не содержит таких правил.  В случае споров будут действовать общие правила Гражданского кодекса РФ о реституции – возврат сторон сделки в первоначальное положение, какое было до начала исполнения сделки. Для этого придется получать соответствующее решение суда при оспаривании нотариальной сделки купли-продажи недвижимости (дарения и т.д.).

Страхование деятельности нотариуса, в этом случае продавцу не поможет, поскольку возмещение путем возврата  проданной квартиры не возможна.

Гарантии возврата денежных средств покупателю в случае оспаривания нотариальной сделки

Так же, как и интересы продавца,  интересы покупателя могут быть защищены только по судебному решению.  Покупатель конечно  может надеяться на покрытие своих убытков за счет страховки нотариуса.

Но здесь будет существенное препятствие – согласно закону «Основы законодательства о нотариате»  необходимо в суде доказать,   что имущественный вред причинен нотариусом в результате совершения действий противоречащих законодательству РФ.

Существующая судебная практика показывает, что страховым случаем признается совершение нотариусом действий (бездействия) противоречащего законодательству РФ. В большинстве случаев это доказать не удается.

  1. Так, согласно Основам законодательства  РФ о нотариате при удостоверении сделки с недвижимостью нотариус обязан:
  2. 1) установить  личность обратившихся за совершением нотариального действия гражданина, его представителя или представителя юридического лица
  3. 2) осуществить проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, обратившихся за совершением нотариального действия
  4. 3) разъяснить сторонам смысл и значение представленного сторонами сделки проекта договора
  5. 4) проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон
  6. 5) проверить  не противоречит ли требованиям закона проект сделки
  7. 6) проверяет принадлежность данного недвижимого имущества лицу, его отчуждающему или  закладывающему
  8. 7) разъяснять участникам сделки права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред
  9. 8) отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам
  10. 9) договор зачитывается вслух участникам сделки и ими подписывается в присутствии нотариуса
  11. 10) Совершить удостоверительную надпись на договоре.
  12. 11) Зарегистрировать совершенное нотариальное действие в соответствующем реестре нотариуса.
  13. По разным причинам, в том числе при умышленных недобросовестных действиях участников сделки купли-продажи, а иногда и нотариуса, в сделке может возникнуть юридический порок.

Например, при удостоверении личности продавца квартиры нотариус не смог установить, что сделку совершает иное лицо, а не собственник, поскольку внешне участник сделки был схож с собственником. Т.о. продавцом оказался мошенник, и в результате сделка совершена не собственником.

Или Продавец умолчал о приобретении квартиры в браке и не предоставил нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры. Или нотариус установил дееспособность продавца, в то время, как он ограничен в дееспособности.

  • Каждый из перечисленных пороков является основанием для оспаривания договора купли-продажи квартиры судом по признакам недействительности.
  • Вместе с тем, в законе отсутствуют перечни необходимых и достаточных мероприятий при совершении нотариальных действий, которые гарантируют неоспоримость нотариальной сделки.
  • Кроме того, при юридическом сопровождении купли-продажи квартир приходится сталкиваться с ситуациями, когда незаконные действия совершают сами нотариусы, или такие действия усматриваются в ранее совершенных с квартирой сделках.
  • Из изложенного можно сделать вывод, что сама по себе нотариальная сделка купли-продажи квартиры (дарения квартиры, мена или завещание) не защищает от возможности ее оспаривания в будущем и не предоставляет участникам сделки повышенных гарантий.
  • То, что нотариус, в силу закона это юрист с высшим юридическим образованием и стажем работы по юридической специальности, не дает участникам сделки преимуществ, поскольку адвокаты, так же согласно закону юристы с высшим юридическим образованием и стажем работы по юридической специальности.
  • Более того, адвокаты, в отличие от нотариусов, ведут реальные судебные споры по недвижимости, уголовные дела, касающиеся мошенничества с недвижимостью, и располагают не меньшей квалификацией и практическими навыками для защиты интересов сторон сделки купли-продажи недвижимости.

Вместе с тем, сделка в простой письменной форме, в отличие от нотариальной, не обладает указанным выше дефектом: сделки в простой письменной форме обязательно  проходят независимую от сторон сделки юридическую экспертизу  государственного регистратора при регистрации прав собственности. Последнее следует признать повышением гарантии законности совершенной сделки, и обеспечением интересов участников, поскольку расчеты по сделке проходят после государственной регистрации, то есть после юридической экспертизы независимым государственный регистратором.

Типичные ошибки нотариальных сделок  с недвижимостью в России

Если вам предстоит нотариальная сделка с недвижимостью рекомендуем обратить внимание еще на несколько моментов. Прежде всего, после введения обязательной нотариальной формы на часть сделок с недвижимостью нотариусы оказались не готовы к массовому потоку клиентов. Кроме того, квалификация нотариусов и вспомогательного персонала не равномерна.

В результате ошибки технического характера приобрели массовый характер — опечатки, потеря части текстов договоров, оставление в тексте договора сведений о чужих объектах и т.д. В лучшем случае ошибки обнаруживают при государственной регистрации прав.

Но из-за особенностей регистрации нотариальных сделок стороны получают зарегистрированные договоры с ошибками.

Более опасны юридические ошибки нотариальных договоров, которые уже приводят к спорам между сторонами сделки.

Что делать в этих ситуациях, как выявить и предупредить ошибки нотариального договора? Читайте публикацию здесь.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры с нотариусом

  1. Сделка купли продажи квартиры с нотариусом проходит более сложно,  длительно, и нервно для сторон сделки, а потому в такой сделке гораздо проще совершить ошибки, нежели купля-продажа в простой письменной форме.

  2. Дело в том, что удостоверение договора купли-продажи квартиры нотариусом  не отменяет для продавца и главное для покупателя необходимости  пройти остальные этапы сделки :
  3. внести аванс за квартиру,
  4. проверить историю квартиры,
  5. проверить продавца,
  6. подготовить саму сделку, а значит собрать необходимые документы, подготовить безопасные расчеты – договориться с банком об аренде ячейки, согласовать с ним договор купли-продажи, согласовать условия доступа к ячейке,
  7. совершить сделку,
  8. организовать регистрацию перехода права собственности на покупателя
  9. сдать документы на регистрацию и получить их обратно
  10. провести расчеты,
  11. правильно завершить сделку.
  12. Из приведенного перечня этапов сделки удостоверение сделки нотариусом – это всего один этап или два, если нотариус проводит регистрацию прав собственности.
  13. Если используется ипотечный кредит, это нотариуса не касается. Сделка усложняется, появляется два новых этапа:
  14. одобрение объекта для ипотеки,
  15. согласование условий купли-продажи с банком.
  16. Причем, каждый из этапов требует получения дополнительных документов, в том числе это обстоятельство должно быть учтено, например, при внесении аванса.

А если у вас «альтернативная сделка» — то есть покупатель или продавец оплачивает полностью/ частично покупаемую квартиру за счет продажи другой квартиры? В таких случаях нужно одновременно провести две или три сделки с одновременным расчетом за каждую квартиру.

  • А если одна из сделок еще и с привлечением ипотечного кредита?
  • Нотариусы в таких ситуациях не помощники.
  • Вам помогут юристы по сопровождению сделок с недвижимостью, адвокаты по сопровождению сделок, или риелторы.
  • Для проведения нотариальной сделки в предварительно установленный нотариусом  день продавец и покупатель являются к нотариусу.

У продавца должны быть при себе документы на квартиру и паспорт, у покупателя – паспорт. Как правило, нотариусы требуют от участников сделки предоставить справки из наркологического и психо-неврологического диспансеров, в нотариальной форме оформленные согласие второго супруга соответственно на продажу и покупку квартиры, ЕЖД от продавца.

Заблаговременно должен быть подготовлен, вычитан и согласован сторонами договор купли-продажи квартиры. Ошибки, опечатки в нотариальных договорах исправлять гораздо сложнее, чем в договорах в простой письменной форме.

Важно изложить в договоре все условия его проведения: кто, что и когда делает – какая комплектность объекта, какое состояние, долги, снятие с учета проживающих, освобождение квартиры, кто, когда платит, каким образом, как и где регистрируют переход права, кто и как подает документы, как осуществляется связь между сторонами, как завершают сделку и т.д. Подробное описание условий предупреждает и снимает большинство споров при исполнении договора.

Как правило, нотариусы такими подробностями «договор не загромождают». То же относится и к порядку оплаты.

В результате регулярно возникают споры по состоянию и срокам передачи квартир, по долгам, по снятию с учета  зарегистрированных в квартире. Регулярно продавцы срезают кондиционеры, плиты, встроенные кухни и розетки с выключателями.

Такие спорные ситуации нужно устранять на этапе подготовки сделки и договора купли-продажи квартиры, а затем четко контролировать исполнение сделки.

Эти действия не относятся к нотариальным, и нотариусы не обязаны их совершать.

А соответствующие условия не являются обязательными для договоров купли-продажи недвижимости, по этому нотариусы не обязаны вносить их в договор купли-продажи квартиры.

Но соблюдение этих условий дисциплинирует стороны договора, чем существенно упрощают исполнение договоров, и упрощают разрешение спорных ситуаций.

Обо всех скользких  моментах сделок с квартирами подскажет тот, кто ведет сделку на всех этапах, или предоставляет юридическое сопровождение сделок с квартирами.

По состоянию на 13 сентября 2017 года

Москва

Адвокат по недвижимости

Гордон А.Э

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *