Упрощенный порядок выхода из арендных отношений получат не все компании, а только компании малого и среднего бизнеса, которые относятся к отраслям экономики, наиболее пострадавшим от распространения коронавируса.
К малому и среднему бизнесу относятся компании, в которых работает не более 250 человек, а годовая выручка не превышает 2 млрд руб. Госучастие в них не должно превышать 25%, доля иностранцев — не выше 49%.
Список отраслей, наиболее пострадавших от коронавируса, определяет правительство. Сейчас в нем около 30 отраслей, в том числе торговля непродовольственными товарами, гостиничный бизнес, туризм, авиаперевозки, кинотеатры, стоматологические клиники, музеи и зоопарки. Список не окончательный, правительство уже несколько раз его расширяло.
Арендаторы, подходящие под оговоренные в законе критерии, смогут расторгать договоры аренды всех типов коммерческой недвижимости — не только торговых центров, но и офисов, складов и т.п.
В каком случае можно расторгнуть договор без штрафов
Чтобы арендатор мог расторгнуть договор, должны выполняться несколько условий.
- В регионе, где находится арендуемая недвижимость, введено чрезвычайное положение или режим повышенной готовности, и договор аренды был заключен до введения этих режимов.
- Не менее чем за 14 дней до отказа от договора арендатор обратился к собственнику помещения и попросил о скидке по аренде (на срок не более года, размер возможной скидки не указан в законопроекте), но арендодатель скидку не предоставил.
- Уведомление об отказе от договора арендатор направил арендодателю не позднее 1 октября 2020 года.
Если при заключении договора арендатор заплатил обеспечительный платеж, он остается у арендодателя. При этом арендодатель будет не вправе требовать от арендатора, разорвавшего договор, возмещение упущенной выгоды.
Как менялся законопроект между чтениями в Госдуме
В первоначальной версии законопроекта, которая была внесена в Госдуму правительством и принята в первом чтении, предлагалось дать право одностороннего отказа от аренды всем компаниям, в том числе крупным торговым сетям.
Поправки о малом и среднем бизнесе не фигурировали в версии, которую профильный комитет Госдумы (по бюджету и налогам), загрузил в систему обеспечения законотворческой деятельности за час до заседания как рекомендованную к принятию.
Выступая на заседании парламента во время второго чтения законопроекта, глава комитета Андрей Макаров рассказал, что поправки в документу готовились до 4:30 утра.
Ко второму чтению исключили норму, согласно которой для одностороннего разрыва договора ежемесячные доходы арендатора должны сократиться более чем на 50% с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта федерации. В документе также больше не упоминается условие, что арендатор до пандемии должен был исправно платить аренду.
Как отнеслись к новым правилам ретейлеры и владельцы недвижимости
Андрей Макаров, выступая на заседании Госдумы, назвал новую версию законопроекта сбалансированной. По его словам, он поддерживает законопроект, поскольку им в равной степени будут недовольны и арендаторы, и арендодатели. При этом документ, по мнению Макарова, решит проблемы малого бизнеса и граждан.
Управляющий директор Российского совета торговых центров (в него входят владельцы торговых центров «Гагаринский», «Невский центр», «Охта Молл», сети «Мега» и других) Олег Войцеховский считает, что государственное вмешательство в отношения арендатора и арендодателя приведет к снижению доверия между ними.
При этом последний вариант законопроекта он называет «компромиссным» и «наиболее корректным». По словам Войцеховского, РСТЦ «интенсивно работал над вариантами поправок к законопроекту для снижения ущерба, который будет неизбежно нанесен отрасли и экономике страны в целом».
«Мы рады, что большая часть наших предложений вошла в принятый текст», — говорит Войцеховский.
Ретейлеры считают принятые меры поддержки арендаторов недостаточными. По словам президента Ассоциации компаний интернет-торговли (АКИТ) Артема Соколова, необходимо поддерживать весь непродуктовый ритейл вне зависимости от его размеров.
Финальная редакция законопроекта не решает проблем подавляющего большинства арендаторов, которые формируют значительное количество рабочих мест, говорит председатель президиума Ассоциации компаний розничной торговли (АКОРТ) Сергей Беляков. Он напоминает, что 75% арендаторов торговых центров не относятся к малому и среднему бизнесу (МСП).
«Для арендаторов, не относящихся к МСП, возможности по сохранению фонда оплаты труда и вообще финансовой устойчивости без пересмотра арендных платежей в текущих условиях теперь очень ограничены», — добавляет Беляков.
По его словам, от таких арендаторов зависит значительное количество контрагентов — поставщиков непродовольственных товаров и продуктов питания.
«Можно ожидать серьезных проблем и у арендаторов (рестораторы, ритейл, вся сфера услуг), и у контрагентов этих компаний», — заключает Беляков.
Как новые правила повлияют на судебную практику
«Законопроект стал беспрецедентным вмешательством государства в договоренности предпринимателей. В период прошлых кризисов ничего подобного не было», — говорит адвокат Forward Legal Олег Шейкин.
Несмотря на то что в последней редакции законопроект содержит более четкие условия для отказа от договора, он все равно вызовет новые судебные споры, прогнозирует адвокат.
Шейкин полагает, что арендодатели могут спорить с тем, что арендатор до отказа от договора ненадлежащим образом обратился с предложением изменить ставку по аренде.
«Не исключено также, что арендодатели в некоторых случаях будут ссылаться на злоупотребление правом и доказывать, что хотя арендатор формально и попадал под критерии лица, имеющего право на отказ, но в действительности от кризиса он не пострадал», — считает Шейкин.
Новый закон об аренде: как выйти из сделки без согласия собственника — новости Право.ру
Государство в рамках борьбы с эпидемией приостановило работу немалой части бизнеса еще в марте. С 28 числа того же месяца президент ввел нерабочие оплачиваемые дни. Параллельно с этим главы регионов установили запрет на деятельность многих предпринимателей. Рестораны, кинотеатры, салоны красоты и не только несут убытки из-за вынужденного «простоя».
Чтобы помочь бизнесу, 7 мая 2020 года правительство внесло законопроект, согласно которому арендаторы могут расторгать договор аренды без возмещения убытков (ст.
19 ФЗ от 1 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»).
Добросовестный арендатор мог отказаться от договора аренды без каких-либо компенсаций, а также мог требовать вернуть обеспечительный платеж. Право получили лица, чьи доходы после введения режима повышенной готовности упали на 50% и более.
После опубликования законопроекта многие юристы выступили с критикой. «Такие изменения существенно меняют баланс интересов в арендных отношениях», – утверждает Вероника Величко, советник юрфирмы
Федеральный рейтинг.
группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции Профайл компании
. Ведь право на односторонний отказ не ограничено каким-либо сроком.
Также у арендодателя нет возможности начать заранее поиск новых арендаторов, поскольку срок уведомления о расторжении договора не установлен.
21 мая Госдума во втором чтении внесла правки в закон и приняла его, а 22 числа того же месяца передала его на рассмотрение Совету Федерации в новой редакции.
Итоговый вариант
В новой редакции право расторгнуть договор в одностороннем порядке есть только у субъектов малого и среднего предпринимательства. И только у тех, кто в наибольшей степени пострадал от коронавирусной инфекции (согласно перечню правительства, составленному по кодам ОКВЭД).
Право на расторжение возникнет только в случае, если арендодатель не снизит арендную плату контрагенту по его просьбе или откажет в ином изменении условий договора. На сколько цена должна быть снижена, в законе не уточняется.
Соглашение должно быть заключено в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора с таким требованием. Уменьшить размер арендных взносов можно на срок до года.
Право на односторонний отказ возникает, если договор аренды был заключен до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
арендатор может расторгнуть договор
Также арендатор вправе отказаться от договора не позднее 1 октября 2020 года. Обеспечительный платеж при расторжении договора останется у арендодателя. А вот убытки, которые связаны с досрочным прекращением договора, с арендатора не взимаются.
Другие изменения предусмотрены для арендаторов государственного или муниципального имущества. В 2020 году арендодатель не вправе отказать в заключении дополнительного соглашения к договору аренды о продлении его действия на срок до одного года. Условия документа могут отличаться от прежних, если не ухудшают положение арендатора.
Право есть у арендатора, который надлежащим образом исполнял свои обязательства. Денис Литвинов, управляющий партнер Федеральный рейтинг.
группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании
, считает, что арендатор может продлить срок договора и при наличии нарушений.
«Из буквальной трактовки следует, что если на дату обращения арендатора собственник не располагает сведениями о нарушениях, то их выявление уже при рассмотрении заявления не может стать основанием отказать в продлении», – рассказывает эксперт.
Кроме того, арендаторы государственных или муниципальных земельных участков вправе до 1 марта 2021 года обратиться с требованием об увеличении срока действия договора. Арендатор сам предлагает длительность периода, но больше срока действия договора нельзя. А если договор заключен более чем на три года, то максимальный срок пролонгации равен трем годам.
Для этого должны быть соблюдены условия:
- договор аренды заключен до принятия в 2020 году режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;
- на дату обращения срок действия договора не истек. К тому же в суд не было заявлено требование о расторжении договора;
- нет сведений о неустранимых нарушениях, выявленных в рамках государственного земельного надзора.
Оценки экспертов
Юридическое сообщество разошлось в оценках ключевого нововведения – права арендатора получить «скидку», а в противном случае расторгнуть договор в одностороннем порядке. «Это стимул для переговоров между арендодателем и арендатором, – говорит Антон Демченко, адвокат коллегии Федеральный рейтинг.
группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Антимонопольное право (включая споры) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) Профайл компании
.
– Если до этих изменений позиции арендодателя были сверхзащищенными, то теперь же поиск компромисса – это во многом оптимальный способ защиты». Эксперт убежден, что законопроект создает баланс интересов между сторонами. В интересах каждого договориться и не расторгать договор.
Поскольку арендодателю трудно будет найти нового арендатора в условиях пандемии, он может снизить арендную плату нынешнему контрагенту и тем самым не потерять его.
Подобного мнения придерживается и Евгений Митин, начальник управления судебной практики Федеральный рейтинг. группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции
: «Бизнес столкнулся с небывалым до сегодняшних дней вызовом, а подобные законопроекты помогают, спасают его от разорения».
Но есть мнение, что арендаторы будут находиться в более выгодном положении. Об этом говорит Игорь Чумаченко, партнер
Федеральный рейтинг.
группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Транспортное право группа Экологическое право группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Страховое право группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) Профайл компании
: «Очевидно, что эти нормы будут рычагом для арендаторов в переговорах с арендодателями. Споров будет много, этого не избежать, хотя законопроект и направлен на то, чтобы постараться их минимизировать». Коллегу поддерживает Литвинов. Он отмечает неопределенности закона и говорит о возможном злоупотреблении со стороны арендатора.
Законодатель не ограничивает требования об уменьшении платежей. Если арендатор потребует снижения на 99% на год, а собственник не согласится, то после этого арендатор может отказаться от договора. Этот отказ в дальнейшем будет практически невозможно оспорить в судебном порядке, ведь закон дает право на расторжение договора, если стороны не договорились о сумме.
Денис Литвинов, управляющий партнер Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании
Остается непонятным соотношение новых положений о снижении арендной платы с ранее существующими. П. 3 ст.
19 закона от 1 апреля 2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» уже разрешал арендатору требовать снижения арендной платы за 2020 год.
Это право возникает из-за «невозможности использовать арендуемое имущество по назначению». «Причем Верховный суд в «коронавирусном» обзоре указал, что в случае недостижения согласия между сторонами сумму все равно надо уменьшать», – делится Александр Латыев, партнер Федеральный рейтинг.
группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) 15место По количеству юристов 24место По выручке на юриста (более 30 юристов) 40место По выручке Профайл компании
. Также юрист опровергает мнение о том, что крупному бизнесу совсем нельзя добиться снижения арендной платы. По мнению эксперта, такие утверждения не совсем верны. Ведь изменить размер платежей по тому же п. 3 ст. 19 законодатель не запретил.
Еще арендодатель рискует остаться без каких-либо выплат от арендатора, если в договоре нет условия об обеспечительном платеже. Поэтому Латыев считает правильным предусмотреть в законе, что арендатор после отказа от договора обязан заплатить арендную плату за какой-то срок. Это поможет лучше защитить арендодателя от последствий одностороннего расторжения договора.
А есть мнение, что новеллы и вовсе не нужны. Ведь действующее законодательство позволяет изменять условия договора при обстоятельствах непреодолимой силы. Ранее о том, что вирус может быть признан форс-мажором, говорил премьер-министр Михаил Мишустин. Впрочем, актов по этому поводу правительство не принимало.
Сергей Водолагин, управляющий партнер юридической фирмы Федеральный рейтинг.
группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Комплаенс группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал
, указывает на первостепенную роль судов в таких делах: «Думается, что если арендатор не может исполнять свои обязанности по договору, то только суд может определить в каждом конкретном случае, должен ли такой арендатор нести ответственность за нарушение. Или, наоборот, он должен быть освобожден от ответственности из-за наличия обстоятельств непреодолимой силы».
Арендаторы смогут расторгать договоры без штрафов только до октября
Евгений Разумный / Ведомости
Арендаторы смогут разрывать договоры с собственниками помещений в одностороннем порядке лишь до 1 октября 2020 г. – такую поправку в законопроект о поддержке экономики и предотвращении последствий распространения коронавируса может внести Минэкономразвития после встречи с представителями бизнеса.
Об этом «Ведомостям» рассказали сотрудники трех компаний, владеющих объектами коммерческой недвижимости в Москве, присутствовавшие на этой встрече. Еще одна уступка владельцам помещений – арендаторы все же должны будут возместить им убытки, но в размере одного ежемесячного платежа, утверждают собеседники «Ведомостей».
Представитель Минэкономразвития подтвердил обсуждение таких поправок: «Министерство вместе с депутатским корпусом и бизнесом работает над поиском компромиссного решения, которое бы дало возможность арендаторам избавиться от кабальных условий, в которых они сейчас оказались».
Не все арендодатели сейчас идут на уступки, продолжает он, рассрочку платежей, арендные каникулы, а это создает риск закрытия бизнеса.
Поэтому в министерстве постоянно проводятся обсуждения с представителями крупнейших и арендаторов, и арендодателей – для поиска оптимального решения, говорит собеседник «Ведомостей».
Правительство России внесло в Госдуму законопроект, который позволяет добросовестным арендаторам в одностороннем порядке разрывать договоры с собственниками помещений без штрафов, 7 мая. Сегодня он принят в первом чтении.
Против документа выступили владельцы и управляющие офисами и торговыми центрами, в частности Российский союз торговых центов, а также крупные компании – O1 Properties, PPF Real Estate, корпорация А. Н. Д (входит в группу «Сафмар»), KR Properties, Capital Group, Millhouse и др.
Последние в письме председателю Госдумы Вячеславу Володину, руководителю Минэкономразвития Максиму Решетникову, и. о. премьер-министра России Андрею Белоусову предсказали крах рынка коммерческой недвижимости. Компании-арендаторы, наоборот, выступили в защиту законопроекта.
Непродовольственные ритейлеры попросили Володина и председателя комитета Госдумы по бюджету и налогам Андрея Макарова принять документ как можно скорее.
Законопроект выравнивает баланс интересов сторон, сохраняет рабочие места, способствует социальной стабильности, уменьшает нагрузку на судебную систему, даст рост налоговых поступлений начиная с 2021 г., сказано в их письме. Среди компаний, подписавших это письмо, – Inventive Retail Group, Ralf Ringer, «БНС груп» (Calvin Klein, Karl Lagerfeld, Ralf Lauren Polo, Tommy Hilfiger), «Победа» («Дочки-сыночки»), сеть гипермаркетов «Леонардо» и др.
Поправки, предложенные Минэкономразвития, безусловно, – шаг навстречу арендодателям, говорит первый заместитель гендиректора AFI Development Евгений Поташников.
Но компенсации в размере одного месячного платежа, по его мнению, недостаточно, чтобы возместить затраты торговых центров, офисов или гостиниц.
Даже с учетом этой поправки пункт об одностороннем расторжении договоров аренды нарушает принципы справедливости и гражданского равенства, дает необоснованные преимущества арендаторам в переговорах, уверен Поташников.
Такими поправками авторы законопроекта прямо признают, что при расторжении договора аренды у владельцев помещений возникают убытки разного рода, но без каких-либо экономических оснований запрещают требовать их возмещения и ограничивают их платежом лишь за один месяц, говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости Accent Capital Олеся Никитенко.
Подобные действия, по ее словам, обязывают одну из сторон принять исключительно на себя возникшие убытки, отбирают возможности и инструменты правовой защиты и справедливой экономической оценки последствий каждого такого расторжения.
Конечно, это распространяется не на всех, а только на тех арендаторов, чья выручка снизилась на 50%, но в торговой недвижимости это 99% арендаторов, считает Никитенко.
Принятие такого закона сильно скажется и на инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости, предупреждал ранее руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов.
Именно от надежности арендного потока, по его словам, зависит капитализация торговых центров и офисов.
Ограничение срока действия законопроекта, безусловно, частично снимает проблему снижения инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости, но полностью ее не решает, никто не мешает потом эти сроки продлить, говорит Соколов: тут важно то, что создан прецедент.
Опрошенные «Ведомостями» представители арендаторов новым законопроектом довольны.
По словам президента Finn Flare Ксении Рясовой, это единственное, чем помогает государство, и единственное, с помощью чего арендаторы могут повлиять на несговорчивых собственников помещений.
По ее словам, многие арендодатели все же идут на уступки бизнесу, но находятся собственники с очень жесткими условиями договоров.
Договоры на аренду практически во всех торгово-развлекательных центрах кабальные, соглашается совладелец сети ресторанов «Мясо & рыба» Сергей Миронов: при расторжении контракта надо выплатить собственнику помещения аренду за полгода, он может конфисковать оборудование и мебель, а также оставить себе трехмесячный обеспечительный платеж. Законопроект сильно облегчает жизнь и фитнес-отрасли, он делает возможным диалог с арендодателями на равных, говорит президент ассоциации операторов фитнес-индустрии России Ольга Киселёва. Только 20–25% компаний смогли договориться с владельцами помещений, знает она, и лишь небольшому числу фитнес-клубов дали арендные каникулы или отсрочку. Многие арендодатели продолжают настаивать на регулярных выплатах несмотря ни на что, и многие игроки рынка, особенно небольшие клубы, совершенно тут беззащитны, говорит она. Уже сейчас понятно, что предприятия многих отраслей после завершения режима самоизоляции или совсем не вернутся в офисы, или будут использовать их только частично, говорит член координационного совета «Деловой России» Дмитрий Коробков: удерживать арендаторов в пустых офисах с помощью штрафов при таком глобальном изменении в экономике бессмысленно.
Баланса интересов арендаторов и арендодателей можно было бы достичь за счет более длительной рассрочки арендных платежей – сроком на 12–24 месяца, как, например, в Германии, говорит гендиректор Prime Property Management Ярослав Коцюба, можно было также запретить собственникам самим расторгать договоры за неуплату аренды в период действия режима повышенной готовности и отменить за это штрафные санкции, а в первый квартал после отмены режима перевести часть компаний (например, рестораны и кафе) на оплату аренды исходя из процента от оборота. Подобные предложения и были подготовлены владельцами и управляющими объектами коммерческой недвижимости, однако большинство из них Минэкономразвития не учло, сетует Коцюба.
Предложенные Минэкономразвития поправки не устраняют противоречия с нормами Гражданского кодекса, говорит партнер юридической компании НАФКО Павел Иккерт: сейчас по закону стороны вольны сами устанавливать ответственность за досрочное расторжение договоров, текущий законопроект позволяет арендатору часть условий контракта игнорировать.
Расторжение договора: 7 оснований на выбор
Очень хорошо, когда обе стороны готовы прекратить свои правоотношения по договору по соглашению. Пожалуй, это тот случай, когда стороны останутся довольными друг другом и не столкнуться с правоприменением по теме обсуждения, но для целей настоящей статьи данное основание не представляет никакого интереса. Идем дальше.
NB! Во избежание искажения смысла закона, дальше будут встречаться ссылки на нормы права и выдержки из них. Всем, кто хочет получить от статьи только общее настроение о важности вопроса и ознакомится с рекомендациями, предлагаем не тратить время и сразу переходить к седьмому основанию!
Не каждое нарушение существенное, а только лишь то, которое влечет для стороны ущерб, лишающий в значительной степени её того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.
Например. Вам поставили дорогостоящее оборудование, наладили его и ввели в эксплуатацию. Однако после 2-3 дней работы оно постоянно выходило из строя.
По гарантии оборудование ремонтировали, но срок ремонта занимал 1-2 недели, и так повторялось снова и снова. В итоге из шести месяцев пять оно ремонтировалось.
Такое нарушение будет считаться существенным, что повлечет расторжение договора с поставщиком в суде (п.2 ст.475 ГК РФ).
Критерии существенности нарушений договора могут устанавливаться законом. Обратите внимание, что такие критерии могут быть закреплены и в самом договоре.
При отсутствии критериев существенного нарушения в законе или в договоре данный вопрос будет определяться судом с учетом всех обстоятельств дела. И здесь вам придется воспользоваться услугами юриста, чтобы состязаться и доказывать, что именно в вашем случае, имеет место существенное нарушение со стороны контрагента.
Смысл этого основания расторжения сводится к следующему: договор никогда не был бы заключен в таком виде, если бы стороны этого договора могли разумно предвидеть такое изменение обстоятельств.
Например. Компания, выиграв на аукционе право на оказание работ/услуг по договору, выявила неучтенный в аукционной документации фронт работ и предложила заказчику ввести изменения в договор в части цены либо расторгнуть договор. Не получив ответа, в судебном порядке договор был расторгнут в суде (ст. 451 ГК РФ).
На первый взгляд очень широкая формулировка. Однако не спешите.
Во избежание привольного толкования этого основания расторжения, закон требует соблюдения во взаимосвязи следующих условий: изменения обстоятельств стороны не предвидели, а их наступление не могли преодолеть, при этом из договора или делового оборота риск изменившихся обстоятельств не относится ни на одну из сторон, а последующее исполнение нанесло бы стороне ущерб и лишило бы ее имущественного интереса в этом договоре.
Выдержать эти условия на практике крайне сложно. Как следствие, правоприменение по данному основанию расторжения сводится к минимуму.
Таких оснований в законе предостаточно. Вот некоторые из них:
Для любого договора присоединения (ст.428 ГК РФ).
Например. Заключив договор банковского счета, клиент обнаружил, что договор не предусматривает возможности вернуть внесенные деньги как таковые или освобождает банк от ответственности за нарушения сроков выполнения поручений о перечислении денег. В обоих приведенных случаях такой договор будет расторгнут в суде.
Для договора продажи предприятия (п.5 ст.565 ГК РФ).
Например. После покупки предприятия по производству молочных сливок с заявленной мощностью 5 тысяч литров в сутки выяснилось, что максимальная мощность этого предприятия не превышает 3,5 тысяч литров. Такой договор будет расторгнут в суде.
Для договора доверительного управления (ст.1019 ГК РФ).
Например. Доверительный управляющий, получив в управление легковые автомобили для организации такси, не был предупрежден об их обременении в виде залога в пользу банка. По требованию доверительного управляющего договор был расторгнут в суде.
С одной стороны это нормы в отношении договоров, существо которых предполагает право сторон отказаться от договора по их усмотрению.
Например, по договору безвозмездного пользования (ст. 699 ГК РФ), договору поручения (977 ГК РФ), договору доверительного управления имуществом (1024 ГК РФ) и ряду других, право одностороннем отказа предусмотрено для каждой из сторон договора.
С другой стороны, это нормы, предусматривающие право одностороннего отказа в случаях, нарушения обязательств, другой стороной.
Например, нарушение покупателем сроков выборки товара дает поставщику право отказаться от исполнения договора (ст.515 ГК РФ). Или в случае не устранения подрядчиком выявленных недостатков в результате работы, заказчик вправе отказаться от исполнения договора (п.3 ст.723 ГК РФ)
Заявляя об одностороннем отказе, сторона, имеющая на это право, фактически расторгает договор.
Вот здесь уже интересно. Все описанные выше основания могут попросту оказаться неприменимыми именно в вашей ситуации. Рассматриваемое же основание дает возможность выбирать и согласовывать практически любые конструкции взаимодействия и выхода из договорных отношений.
Собственно это и есть один из инструментов, который делает из вашего договора уникальный продукт, отражающий именно ваши интересы, а не типовой, «стандартный договор».
Однако, зачастую, контрагенты маскируют или навязывают реализацию права одностороннего отказа под конкретный перечень оснований, предусмотренный договором. То есть, включают условия под право на отказ: Имеешь право на отказ, если… Можешь отказаться в случае, когда… Отказываешься от договора при условии соблюдения…
Например, по договору аренды стороны могут предусмотреть право одностороннего внесудебного порядка отказа от договора со стороны арендодателя в случае однократного нарушения арендатором срока оплаты арендной платы.
Пожалуй это основание – венец отказов, нега договора!
Закон дает универсальное средство для расторжения договора вне зависимости от чего либо (п.3 ст.450 ГК РФ). Постарайтесь не «испортить» свое право условиями его применения.
Если закон для вашего договора не предусматривает возможности выхода из него без оснований, мы настоятельно рекомендуем всем иметь для себя в договоре формулировку, дающую такое право. Собственно, вот ее незамысловатое содержание:
«Сторона 1 вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора письменно предупредив об этом Сторону 2 не позднее, чем за 30 дней, до дня расторжения договора. В этом случае Договор будет считаться расторгнутым по истечении 30 дней с момента получения Стороной 2 соответствующего уведомления Стороны 1».
Такая формулировка позволит Вам максимально комфортно выйти из любых договорных отношений, сводя к минимуму необходимость привлечения профессиональных юридических услуг.
На стадии оформления договорных отношений с партнерами заранее обговаривайте и прописывайте «точки выхода». Помните, зачастую труднее выйти из договора, чем в него войти. Если вы не уверены в предусмотренных законом основаниях для расторжения именно вашего договора, предусматривайте в договоре односторонний, безосновательный, внесудебный порядок его расторжения.
И в заключении. Помните про одно важное обстоятельство.
Для случаев 2,3,4 наших условных оснований расторжения договора необходимо соблюсти, так называемый, досудебный порядок. Статьей 452 ГК РФ предусматривается, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения в срок ответа.
Госдума разрешила МСП в 2020 году расторгать договоры аренды без возмещения убытков
МОСКВА, 22 мая — ПРАЙМ. Госдума приняла закон, позволяющий малому и среднему бизнесу из наиболее пострадавших от коронавируса отраслей расторгать договоры аренды недвижимости в текущем году, если арендодатель не согласится снизить плату или изменить иные условия договора, причем без возмещения ему упущенной выгоды.
Документ направлен на принятие дополнительных мер поддержки отдельных отраслей экономики в связи с распространением коронавируса.
Первоначальная его редакция предоставляла арендаторам, чьи доходы снизились более чем на 50% после введения режима самоизоляции, право в текущем году в одностороннем порядке расторгать договоры аренды без штрафов и возмещения убытков. При этом арендодатели должны были вернуть им обеспечительный платеж, если он был уплачен.
Однако против такого подхода выступили представители индустрии коммерческой недвижимости, в том числе торговых центров, в то время как представители торговых сетей и другие арендаторы всячески поддерживали именно такую редакцию. Госдума, взяв недельный тайм-аут, доработала ее, в том числе исключила норму о снижении доходов более чем на 50%.
Закон предоставляет арендаторам, являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства (МСП) и осуществляющим деятельность в наибольшей степени пострадавших от коронавируса отраслях, право потребовать у арендодателя уменьшения арендной платы на срок до одного года по заключенному до введения режима самоизоляции договору. Но это право предоставляется лишь в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых им для осуществления своей деятельности.
Если в течение 14 рабочих дней с момента обращения сторонам не удастся договориться о снижении размера арендной платы или ином изменении условий договора, то арендатор будет вправе не позднее 1 октября 2020 года расторгнуть договор. При этом расторжение договора аренды будет осуществляться без возмещения арендодателем убытков в виде упущенной выгоды арендодателю, но обеспечительный платеж останется у арендодателя.
«Это сбалансированное решение, а все остальные вопросы, которые связаны с возможным причинением убытков, решаются в обычном судебном порядке, предусмотренном Гражданским кодексом», — пояснил журналистам глава думского комитета по бюджету и налогам Андрей Макаров.
Он также отметил, что субъекты МСП получают право на отсрочку выкупных платежей на срок от шести месяцев до одного года в случае приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества. Закон должен вступить в силу со дня его официального опубликования.
Расторжение договоров: анализ судебной практики
В статье Сергей Гырштеога рассказал, на каких основаниях можно расторгнуть договор, рассмотрел интересную судебную практику и наиболее значимые судебные акты по теме.
Договор можно расторгнуть по основаниям, предусмотренным в законе, ином правовом акте или договоре либо по соглашению сторон. Прежде всего основания расторжения договора указываются в нормах Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) о конкретном виде договора, а также в самом договоре.
Это могут быть основания как для одностороннего отказа от договора, так и для его расторжения через суд. Конечно же, нельзя забывать о возможности расторжения договора по обоюдному волеизъявлению сторон на любой стадии исполнения договорных обязательств.
Наиболее болезненным для обеих сторон является расторжение договора в судебном порядке, так как заранее неизвестно, чем закончится дело и сколько потребуется сил и времени для достижения необходимого результата.
- На каких основаниях можно расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке?
Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно на тех же основаниях, которые дают право отказаться от исполнения обязательств. Это объясняется тем, что общие положения об обязательствах применяются и к обязательствам, которые возникли из договора (п. 1 ст. 307.1 ГК РФ).
Основания для отказа от договора могут быть установлены законом или иным правовым актом, а также договором.
Так, например, немотивированно можно отказаться от исполнения договора аренды, заключённого на неопределённый срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Также немотивированный отказ может быть предусмотрен в договоре между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность. Но, если эту деятельность ведёт только одна сторона, отказ можно разрешить только её контрагенту (п. 2 ст. 310 ГК РФ).
- Когда стороны могут расторгнуть договор по взаимному согласию?
По общему правилу, стороны могут договориться расторгнуть договор в любой момент до истечения срока его действия (п. 1 ст. 450 ГК РФ). В этом случае основанием расторжения договора будет взаимное согласие сторон.
Такого согласия недостаточно для расторжения договора, заключённого в пользу третьего лица (в частности, договора имущественного страхования, заключённого не в пользу страхователя), которое выразило должнику намерение воспользоваться своим правом по договору. Для расторжения такого договора нужно дополнительно получить согласие третьего лица, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 430 ГК РФ).
Чтобы расторгнуть многосторонний договор, может быть достаточно согласия не всех сторон, а большинства, если это допускает предпринимательский договор и не запрещает закон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
Если стороны не смогли договориться о расторжении, а закон или договор не дают одной из них права на односторонний отказ, то можно обратиться в суд.
- На каких основаниях можно расторгнуть договор через суд?
Можно выделить следующие основания:
1) существенное нарушение договора другой стороной (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
2) иное нарушение, предусмотренное законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ);
3) существенное изменение обстоятельств (п. 1 ст. 451 ГК РФ).
Далее расскажем о наиболее интересных судебных спорах по расторжению договоров в судебном порядке по указанным основаниям. Каждое основание рассмотрим в отдельности.
Основание первое: существенное нарушение договора
Нарушение может быть названо существенным в законе или договоре. Например, стороны могут согласовать, что нарушение поставщиком срока поставки более чем на пять рабочих дней признаётся существенным нарушением.
В таком случае для расторжения договора нужно доказать, что контрагент-поставщик совершил это нарушение.
Если же нарушение не названо в законе или договоре основанием для расторжения, то надо доказать суду, в чём заключается существенность такого нарушения.
Торгцентры не отпускают арендаторов
Крупнейшие владельцы торговых центров просят Госдуму не принимать разработанный федеральным правительством законопроект, позволяющий арендаторам в одностороннем порядке и без штрафов расторгать договоры.
Поправки позволят арендаторам шантажировать владельцев объектов и в конечном итоге разрушат отрасль, предупреждают участники рынка.
Вместо этого девелоперы просят включить рынок торговой недвижимости в список пострадавших от коронавируса отраслей, субсидировать им выплаты кредитов и отсрочить налоги.
Российский совет торговых центров (РСТЦ; в него входят крупные отраслевые инвесторы, в том числе ENKA, PPF Real Estate, Malltech, Accent Capital и др.
) обратился в Госдуму с просьбой отказаться от принятия законопроекта, разрешающего арендаторам в одностороннем порядке расторгать договоры.
Законопроект был внесен на рассмотрение 7 мая и предполагает, что расторжение договора аренды должно происходить без взимания штрафов с арендаторов.
Контрагенты не должны будут компенсировать упущенную выгоду или убытки, которые повлечет прекращение договора.
При этом владельцы торгцентров должны будут вернуть арендаторам обеспечительный платеж, предусмотренный договором.
В своем обращении РСТЦ обращает внимание на то, что девелоперы уже предоставили арендаторам значительные скидки по платежам за апрель-май.
В среднем арендная плата сейчас составляет всего 10–15% от условий договора.
В то же время при практически полном отсутствии доходов девелоперы по-прежнему несут расходы по поддержанию торгцентров в рабочем состоянии, уплате налогов и обслуживанию кредитов.
Принятие же законопроекта означает, что отрасль будет разрушена, настаивают в РСТЦ, поскольку поправки позволят арендаторам шантажировать девелоперов в попытке получить арендные условия, «не обоснованные реальной ситуацией и делающие работу торговых центров невозможной».
Коллапс отрасли грозит тем, что банки могут получить 2 трлн руб. дефолтных долгов и 350 млрд руб. прямых потерь по процентам, предупреждают авторы обращения.
А если объекты перейдут к банкам и госструктурам, то они не смогут восстановить их капитализацию даже в среднесрочной перспективе, уверены в РСТЦ.
Вместо того чтобы решать проблемы одной отрасли за счет других, необходимо включить торгцентры в список отраслей, наиболее пострадавших от пандемии коронавируса, заявили в РСТЦ.
Кроме того, девелоперы просят отменить налоги на имущество и на землю, также как и арендную плату за землю на время пандемии плюс один квартал; субсидировать процентные ставки по кредитам за счет федерального бюджета и банков, а выплату тела кредита отложить; перенести уплату налога на прибыль по итогам первого квартала на год, а выплату НДС на полгода. В таком случае потеря выручки торгцентров может ограничиться примерно 1,35 трлн руб., а выйти на прибыль объекты смогут уже через год.
В случае же если девелоперы лишатся арендаторов, то из-за сокращений зарплат и увольнений сотрудников торгцентров и связанных отраслей за чертой бедности могут оказаться до 6,3 млн человек, говорят в РСТЦ. При этом в совете подчеркивают, что онлайн-торговля и стрит-ритейл из-за сравнительно небольших объемов не смогут компенсировать выпадение площадей в торговых центрах в ближайшие десять лет.
“Ъ” направил запрос в правительство и Госдуму.
Елизавета Макарова