Получение кадастрового паспорта на квартиру необходимо для переоформления прав на недвижимость — например, в случае совершения сделки купли-продажи квартиры.
В 2017 году законодатели отменили кадастровые паспорта и вместо них предписали органам кадастрового учёта выдавать выписки из нового инструмента – ЕГРН. Актуальным стал вопрос о получении кадастрового номера своего жилого помещения.
Без него невозможно провести ни одну операцию с недвижимостью. В нашей статье мы рассказываем что это такое и почему так важно его знать. Разберемся как его получить.
Для чего его нужно знать?
Кадастровый номер используется с целью проверки законности сделок с недвижимостью. По нему покупатель удостоверяется в истинности озвученных продавцом параметрах жилого, нежилого помещения или земельного участка.
Кадастровый номер помогает узнать наложено ли на правовое (судебное) ограничение:
- содержит статус (временный, ранее учтенный, архивные, аннулированные);
- дату постановки недвижимости;
- этаж;
- площадь ОКС;
- кадастровую стоимость;
- вид владения;
- также перечислены дни когда происходило последнее формирования цены;
- географический адрес месторасположения;
- права и отчуждения на недвижимое имущество.
Главная особенность кадастрового номера – обозначать право собственности. Без него невозможно совершать ни приватизацию, ни покупку или продажу жилплощади. Также нельзя доказать владение имуществом при утрате и восстановление правоустанавливающих документов.
Как узнать кадастровый номер на сайте Росреестра
Когда присваивается?
Правила, условия получения прописаны в статье 14 Федерального закона №218 «О государственной регистрации недвижимости».
Основанием для возникновения кадастрового номера могут быть:
- Акты государственных органов исполнительной власти, горсоветов, сельсоветов в рамках своей компетенции о проведении такого учёта.
- Государственная регистрация прав собственности на основе правоустанавливающих документов.
- Акты о приватизации жилого помещения.
- Вступившие в силу соответствующие судебные акты.
- Созданием, прекращением существования объекта капитального строительства.
Если проводилась перепланировка квартиры – возникает обязанность официально зарегистрировать такую деятельность. Итог – новый кадастровый номер с уточненными сведениями о новой площади.
Что делать, если его нет и где взять?
Ничего страшного. Кадастровый номер может отсутствовать, если жилье не было приватизировано. До 1999 года этим занималось Бюро Технической Инвентаризации – выдавались кадастровые паспорта и свидетельства о праве владения жилого помещения, а ей присваивался инвентарный или условный номер.
Как узнать в режиме онлайн стоит ли квартира на кадастровом учете
В первую очередь, нужно обратиться с запросом в БТИ о выдаче выписки из технического паспорта жилого помещения. И с ней обратиться с заявлением о регистрации права на недвижимость в Росреестр.
По итогу рассмотрения заявления в Росреестре выдается выписка из ЕГРН, в которую включены сведения из технического паспорта с полученным кадастровым номером.
Как самостоятельно получить информацию о недвижимости
Как присвоить онлайн?
Воспользоваться услугой на сайте Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме Online». Для проверки кадастрового номера нужно перейти на сайт Росреестра.
- На странице спускаемся вниз при помощи колесика мыши (крутим на себя) до пункта «Адрес».
- Выбираем этот пункт, нажимая на левую кнопку мыши. Убеждаемся, что пункт выбран.
- В первом поле кликаем клавишей мыши (см. выше) по тексту «Выберите субъект».
- Выйдет список регионов (областей, краев, республик). Выбираем нужный регион.
- В следующем пункте таким же образом выбираем район или город:
- При выборе города – следующие два поля не нужны.
- Но если выбран район – в поле «Населенный пункт» выбираем уже конкретное название. На выбор дается: город, поселок сельского типа, село.
- Тип улицы. Выбираем подходящий вариант: улица, переулок, проспект и другие.
- Следующий пункт предлагает нам ввести в текстовое поле название улицы. Клавиатурой вводим название как есть.
- Номер дома. Вводим номер цифрой. Если в номере дома если буквенные префиксы – вводим их тоже и слитно. Без разделительных тире и других знаков между цифрами и буквами. Поля «Корпус» и «Строение» – оставляем пустыми.
- В последнем поле вводим номер квартиры.
- Чуть ниже нажимаем на кнопку «Сформировать запрос».
Резюмируем полученный на вышедшей странице результат. Табличной форме будут отражены интересующий нас адрес и в следующей колонке закрепленный за ним кадастровый номер.
Их может быть несколько – это говорит о том, что кадастровые работы соответствующим инженером проводились несколько раз.
И первая запись внесена БТИ во времена, когда жилое помещение числилось за государством и не было приватизировано. Вторая запись в кадастре говорит о перепланировках.
Если же его нету, значит на кадастровый учёт квартира не ставилась и сведения хранятся в БТИ.
Как получить оффлайн?
Всё зависит от сложившейся ситуации. Рассмотрим полностью всю процедуру от начала и до конца. Когда жилье в принципе не стояло на учёте. В первую очередь идём в БТИ.
БТИ
Узнать месторасположение можно через официальный сайт. На первой же странице выбираем субъект РФ, информацию по которому нам нужно получить. Внизу обозначен юридический адрес и телефон ведомства.
Необходимые документы для БТИ:
- паспорт заявителя;
- заявление на изготовление технического плана;
- квитанция об оплате пошлины.
В связи с тем, что в каждом регионе услуга изготовления технического плана строго индивидуально, то лучше позвонить и узнать точную стоимость этой услуги в местном филиале бюро. Неделя дается на приезд специалиста на снятие всех необходимых замеров. И максимум две недели на изготовление.
Росреестр
Необходимые документы для Росреестра:
- Паспорт заявителя.
- Договор купли-продажи (договор социального найма).
- Технический план.
- Заявление о госрегистрации.
- Квитанция об оплате госпошлины.
Госпошлина для физических лиц равна 2 тысячи рублей, юридических лиц – 22 тысячи рублей. Срок для предоставления услуги – максимум 15 дней. Могут задержаться, если требуется проверить документы нескольких собственников.
После подачи всех документов по списку и прохождения всех процедур – итогом будет получение выписки из ЕГРН. В ней также отражен присвоенный кадастровый номер жилому помещению.
Скачать бланк заявления о регистрации права на недвижимость
Заключение
Своевременное получение документов на свою квартиру – гарантия защиты от незаконного отчуждения последнего жилья. И чем раньше это произойдет – тем лучше.
К слову, теперь выписка имеет не бессрочный период, как свидетельство о праве собственности, а просто актуальной на дату выдачи. Тем самым мошенникам стало труднее подделывать документы на недвижимость и проводить незаконные сделки без ведома правообладателя квартиры. И, надеемся, наша инструкция в этом помогла.
Как узнать КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР онлайн? 4 лёгких способа! ВИДЕОИНСТРУКЦИЯ с сайта РОСРЕЕСТРА! 
Как получить почтовый адрес на дом и участок. Инструкция :: Загород :: РБК Недвижимость
Может ли дом быть без адреса, сколько стоит услуга по присвоению адреса и как ее получить — рассказываем в нашем материале
Valeriya_Chistyakova/shutterstock.com
Каждое здание, дом, земельный участок и даже недостроенный объект должны иметь свой адрес. Он нужен, чтобы зарегистрироваться по месту жительства, без него невозможно продать недвижимость. Рассказываем, как получить адрес для земельного участка и дома и сколько это стоит.
Для чего нужен почтовый адрес
Адрес — обязательная характеристика объекта недвижимости, которая позволяет определить его местонахождение. Адрес должен быть уникальным (не повторяться) и легитимным (присвоен с соблюдением всех процедур).
Адрес присваивается:
- земельному участку;
- зданию или сооружению (рынку, складу, стадиону, огражденной стоянке и другим сооружениям);
- помещению — квартире или офису;
- объекту незавершенного строительства;
- машино-месту.
Если речь идет о присвоении адреса частному дому, то первостепенно адрес присваивается земельному участку, затем — объекту недвижимости, в том числе, когда выдают разрешение на строительство, пояснили в пресс-службе департамента городского имущества города Москвы.
Без адреса невозможно зарегистрировать право собственности на объект, совершить с ним какие-либо юридические действия: продажа, покупка, аренда, оформление наследства и т.д.
«Отсутствие, или неоднозначное указание адреса в различных документах может создать собственнику недвижимости большое количество проблем.
Сведения об адресах обязательны для использования органами государственной власти и местного самоуправления, в том числе при предоставлении государственных и муниципальных услуг», — отметили в ведомстве.
В объекте недвижимости без адреса нельзя зарегистрироваться по месту жительства, добавил адвокат Александр Бабичев. Будет сложно прикрепиться к поликлинике, детскому саду, школе, а также получить кредит и т. д.
«Отсутствие адреса также станет проблемой, если вы хотели бы заниматься индивидуальным предпринимательством по месту жительства.
Без адреса также будет невозможно участвовать в инфраструктурных проектах, например, газифицировать частный дом», — добавил он.
Сам адрес является обязательным атрибутом любого объекта недвижимости. Без него невозможно зарегистрировать право собственности на объект, совершить с ним какие-либо юридические действия ( E. O./shutterstock)
Узнать, присвоен ли объекту недвижимости адрес, можно на портале с помощью Федеральной информационной адресной системы (ФИАС). Для поиска достаточно ввести кадастровый номер вашего земельного участка, здания, сооружения, помещения, машино-места или адрес. Сам кадастровый номер дома или участка можно на сайте Росреестра.
В некоторых случаях капитальные объекты и сооружения, а также участки в пределах земель населенных пунктов могут временно лишиться адреса.
«Например, это происходит в случае перепланировки жилья за счет слияния двух квартир, переименования улицы, изменения границ между регионами или муниципалитетами, снятия недвижимости с кадастрового учета.
В этом случае старый адрес необходимо аннулировать, а затем присвоить объекту новый», — уточнил адвокат Александр Бабичев.
Кто присваивает адрес
Присвоением, изменением и аннулированием адресов занимаются органы местного самоуправления или региональные власти. Это может быть городской отдел архитектуры и градостроительства в местной администрации, департаменты имущества.
Например, в Москве предоставлением данной услуги занимается департамент городского имущества города Москвы с привлечением ГБУ МосгорБТИ, которое обеспечивает техническую часть процедуры: готовит пакет документов, передает в департамент, вносит данные в электронную базу. По вопросам присвоения, изменения или аннулирования адресов в отношении объектов, расположенных в границах территорий городских округов Троицк и Щербинка, следует обращаться в их администрации.
Ведомство рассматривает заявление, затем принимается решение о присвоении или аннулировании адреса объекта адресации. Результат услуги вносится в Федеральную информационную адресную систему (ФИАС). Услуга по присвоению адреса оказывается бесплатно.
Может ли быть дом на «безымянной» улице
Полномочия по присвоению адреса и улицы федеральный закон «спускает» в большинстве регионов на уровень профильных органов местного самоуправления, говорит Александр Бабичев.
В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе закон допускает их передачу органам государственной власти субъекта федерации или аппарату местного управления внутригородских муниципальных образований.
В столице это как раз департамент городского имущества Москвы.
«Так как по закону адрес присваивается даже незавершенным объектам капитального строительства, улица не может являться «безымянной» еще на этапе постройки домов.
Новые улицы появляются после утверждения градостроительной документации, на основании программ территориального планирования. Они не возникают стихийно по воле застройщиков», — пояснил юрист.
Поэтому можно предположить существование «безымянной улицы» лишь в случае самостроя за пределами земель населенных пунктов в нарушение норм действующего законодательства.
Кто может обращаться за услугой
В качестве заявителей могут выступать физические лица, юридические лица, индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками объектов адресации либо лица, обладающие правом хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования. Также в качестве заявителей могут выступать представители членов садоводческого, огороднического и (или) дачного некоммерческого объединения граждан.
Интересы заявителей могут представлять иные лица (физические или юридические лица, индивидуальные предприниматели), уполномоченные заявителем в установленном порядке.
Присвоением, изменением и аннулированием адресов занимаются органы местного самоуправления или региональные власти ( P.Fabian/shutterstock)
Как присвоить адрес участку
Подать заявление о присвоении (изменении, аннулировании) земельному участку адреса (дому) можно несколькими способами:
Максимальный срок оказания услуги составляет 18 рабочих дней, в Москве — 8 рабочих дней. К заявлению нужно приложить документы (точный комплект документов можно уточнить в местном муниципалитете):
- документ, удостоверяющий личность заявителя (копию);
- выписку из Росреестра, подтверждающую государственную регистрацию объекта недвижимости и содержащая сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
- доверенность на представителя, заверенная электронной подписью доверителя или нотариуса. Она понадобится, если заявление будет подавать ваш представитель.
Чтобы воспользоваться услугой на сайте mos.ru, нужно:
- В разделе «Услуги» выбрать «Присвоение, изменение или аннулирование адреса объекта адресации»;
- Ввести кадастровый номер объекта;
- Выбрать цель обращение — например, присвоение адреса или аннулирование;
- Указать сведения о заявителе;
- Заполнить сведения об объекте адресации;
- Согласиться с условиями предоставляемой услуги.
- В течение 8 рабочих дней в ваш личный кабинет на mos.ru будет отправлен результат оказания государственной услуги, подписанный электронной подписью. В случае принятия решения о присвоении адреса документы, подтверждающие присвоение адреса, будут находиться в вашем личном кабинете. Если потребуется повторно получить копию документов, то нужно обратиться за государственной услугой «Выдача копий правоудостоверяющих, правоустанавливающих документов».
Услуга по присвоению адреса объекту недвижимости является бесплатной.
Отказ в регистрации адреса
Отказать в регистрации адреса могут в нескольких случаях. Например, если с заявлением о регистрации адреса обратился человек, который не является собственником или его официальным представителем или если предоставленные заявителем документы выданы с нарушением порядка, установленного законом. Причиной отказа может стать и отсутствие информации об объекте в системе ЕГРН.
Отказать могут из-за того, что у земельного участка отсутствуют границы. В этом случае потребуется провести кадастровые работы для определения границ земельного участка.
Перечь возможных причин отказа установлен в постановлении правительства Москвы 58-ПП и постановлении правительства РФ 1221.
«Обычно решение об отказе содержит сведения о причине отказа и рекомендации по ее устранению», — добавили в департаменте городского имущества.
Правила постановки на кадастровый учет и регистрации в собственность недостроенных домов
Оформление зданий и домов по новым правилам происходит на основании технического плана, который формирует кадастровый инженер.
Когда строительство по каким-либо причинам «замораживается» и владельцев недостроенных объектов интересует можно ли всё-таки получить права собственности на такое строение, то первый человек кто может помочь — это кадастровый инженер. Упрощает ситуацию тот факт, что «незавершенки» в законодательстве РФ ставят в один ряд с достроенными домами, и они считаются недвижимым имуществом.
Чтобы оформить незавершённый объект понадобится документ, подтверждающий право собственности на объект незавершенного строительства.
У владельца должны быть права собственности на земельный участок, а также обязательно подано уведомление о начале строительства.
Если владельцы захотят достраивать объект, а уведомление о строительстве нет (или вышел срок из-за чего уведомление стало неактуальным), тогда придётся внести изменения в инвентаризационное дело.
Постановка на учет объекта — обязательная процедура, в ее проведении заинтересован прежде всего собственник. Если стоит провести, чтобы иметь возможность совершать с собственностью правовые манипуляции в дальнейшем.
Регистрации, согласно закону, подлежат земельные участки, завершенные и незавершенные строительства, их части. Если по классификатору заявленный объект нельзя посчитать недвижимостью, человеку откажут в процедуре постановки на учет.
Есть несколько специфических моментов, касающихся недвижимости, каким-то образом связанной с объектами природного или культурного наследия.
Чтобы ее поставить на учет, придется получить дополнительные разрешения, заново проверить на обременения, а иногда решить вопрос удается только по решению суда.
В ближайшее время административные наказания за недострой и за неиспользование земельных участков по назначению могут быть отменены.# Межевание
Процедура оформления недостроенного дома выглядит следующим образом: в первую очередь подают уведомление на объект незавершенного строительства. К пакету документов прикрепляют свидетельство на землю, паспортные данные собственника — больше от него ничего не требуется.
Остальную работу проводят кадастровые инженеры ГКИ Недкадастр, которые проведут обмеры здания, включают в себя: выполнение эскизов, нанесение фактических размеров на зарисовки, обработка чертежей, оформление работы в компьютере и сдача документов заказчику.
Затем составят технический план, который отнесут в кадастровую палату для корректировки информации о недвижимом имуществе. И в завершении подадут готовый пакет документов на оформление.
По окончанию работ, владелец дома получает на руки Акт ввода объекта в эксплуатацию — это и есть тот документ, который и нужен для того, чтобы зарегистрировать жилой дом.
Сроки регистрации права собственности
Владельцев домов ждет приятная новость — с текущего года сократились сроки постановки на учет и регистрации права. До этого они исчислялись 10 днями и соответственно 12 днями, если заявитель воспользовался услугами МФЦ. Теперь, при личном обращении, процедура регистрация занимает 7 дней, а постановки на учет 5 дней.
Совмещение этих действий займет 10 дней. При обращении через МФЦ время выполнения процедуры увеличивается на 2 дня. Уменьшение сроков объясняется отменой двойного регулирования.
Также теперь чтобы поставить на учет здание, построенное на незарегистрированной земле, документы для двух этих процедур подают одним пакетом, процедура совмещается.
Для признания прав собственности на «недострой» можно обратиться в территориальный офис Росреестра, территориальное отделение федеральной кадастровой палаты, а также в городской или поселковый МФЦ. Рекомендуем предварительно позвонить по поводу сдачи документов и записаться к нашему специалисту, для бесплатной консультации по номеру 8 495 409-41-51.
Начиная процесс оформления дома, граждане встречают на пути много трудностей. Например, приходится подтверждать, что строение соответствует существующим нормам или владение домом законно. Часто бывает ситуация, когда в ТП допущены ошибки и его надо переделывать.
Чтобы разрешить такие ситуации кадастровые инженеры ГКИ «Недкадастр» проведут все необходимые работы для регистрации домов и исправят ошибки любой сложности.
- недострой
- регистрация незаконченного строительства
Двенадцать вопросов об эскроу-счетах в долевом строительстве — Свои
На вопросы отвечает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».
Что такое эскроу-счет?
Эскроу-счет — это счет в банке, на котором хранятся деньги дольщиков. Покупатель не передает деньги за квартиру напрямую продавцу, а переводит их на счет, к которому у застройщика нет доступа.
Суть эскроу-счета в том, что застройщик не получит деньги, пока не передаст первую квартиру покупателю. Так исчезает риск потерять деньги из-за банкротства или мошенничества застройщика и решается проблема обманутых дольщиков. При этом застройщик получает деньги на стройку не от дольщиков, а от банка в виде кредита.
Обязательно ли использовать эскроу-счета?
Использование эскроу-счетов обязательно с 1 июля 2019 года. Если до этой даты застройщик получил разрешение на строительство — РНС, он может не использовать эскроу-счета.
Некоторые застройщики специально запускали проекты раньше июля 2019 года, чтобы продавать квартиры по старой схеме без эскроу-счетов. Но через несколько лет, когда старые дома закончатся, все квартиры в новостройках будут продаваться только через эскроу-счета.
Для каждого покупателя банк открывает отдельный эскроу-счет по договору долевого участия. Если покупать три квартиры, будет три отдельных эскроу-счета. При этом покупатель не платит банку за открытие эскроу-счета — это прямо сказано в ФЗ-214, статья 15.5, пункт 5.
Какой закон регулирует?
Эскроу-счета регулируют два закона: статья 860.7 Гражданского кодекса — описывает, что такое эскроу-счет и как он работает, и статья 15.4 ФЗ-214 — регулирует работу эскроу-счетов в долевом строительстве.
В каких случаях покупатель может забрать деньги?
У покупателя есть несколько оснований, чтобы вернуть деньги с эскроу-счета:
- окончание срока депонирования;
- нарушение застройщиком обязательств по договору долевого участия;
- банкротство застройщика.
Депонирование — это срок размещения денег на эскроу-счете, его прописывают в договоре на счет и долевое участие. Обычно указывают с запасом в 3 – 6 месяцев на случай, если стройка затянется, но если срок закончился, дольщик вправе забрать деньги.
Еще деньги можно забрать, если покупатель и застройщик расторгли договор долевого участия. При этом неважно, как именно расторгли: по соглашению сторон, в суде или в одностороннем порядке.
Когда застройщик получает деньги?
Застройщик получает деньги с эскроу-счета, только когда достроит дом. Технически доступ к деньгам появляется после регистрации права собственности на первую квартиру в доме.
Если застройщик не сможет ввести дом в эксплуатацию, забросит стройку или обанкротится, деньги с эскроу-счета он не получит — банк вернет их покупателям.
Что такое раскрытие эскроу-счетов?
Сейчас застройщик получает деньги через 3 – 5 месяцев после регистрации права собственности на первую квартиру. Но в июне 2020 года Минстрой предложил давать застройщику доступ к деньгам раньше: после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию — это и называется раскрытием эскроу-счетов.
У Минстроя такие аргументы за раскрытие счетов:
- застройщик сможет получить деньги дольщиков раньше;
- быстрее закроет свои кредиты и, возможно, снизит цены на квартиры;
- на этапе ввода в эксплуатацию риски для дольщиков минимальны.
Но на момент публикации статьи раскрытие еще не используется, а только обсуждается.
Нужен ли эскроу-счет, если дом уже построен?
Для покупки квартиры в готовом доме или на вторичном рынке эскроу-счет не нужен, но для передачи денег можно использовать банковскую ячейку или сервис безопасных расчетов.
Какие нюансы с эскроу-счетами при покупке в ипотеку?
Принципиальных нюансов нет. Покупатель может взять ипотеку в одном банке, а эскроу-счет завести в другом — за это не берут дополнительную плату. Просто у покупателя будет два разных банка: банк-эскроу-агент и банк-кредитор.
При этом использование эскроу-счета не отбирает у покупателя права рефинансировать ипотеку. Эти две вещи никак не связаны и не влияют друг на друга.
Единственный нюанс: банк-кредитор может брать комиссию за перевод денег на эскроу-счет в чужом банке. Этот момент лучше уточнить перед заключением договора, например, у ипотечного менеджера или по звонку на горячую линию.
Какие банки работают с эскроу?
Список банков, которые имеют право работать с эскроу-счетами, обновляется каждый месяц. Поэтому лучше проверять на сайте Центробанка перед открытием счета.
Список банков, которые вправе работать с эскроу-счетами, можно скачать на сайте Центробанка в разделе Информация по кредитным организациям
На 1 июля 2020 года в списке 94 банка, привычные — Сбербанк, Росбанк, Россельхозбанк, Альфа-банк — и не очень: Чайна констракшн банк, Тойота-банк, Роскосмосбанк.
А если банк лишится лицензии?
Если у банка отберут лицензию, покупатели получат возмещение от агентства по страхованию вкладов. Максимальная сумма возмещения 10 млн рублей.
В чем минусы эскроу-счетов?
Главный минус — рост цен на квартиры. Раньше застройщики получали деньги от дольщиков напрямую, а сейчас стройку финансируют банки через кредиты. Застройщики платят банкам проценты, и себестоимость жилья растет.
Некоторые потеряли доход от инвестиций в недвижимость. Застройщикам нет смысла продавать квартиры на этапе котлована: деньги они всё равно получат только после регистрации права собственности на первую квартиру. Продажи стали открывать позже, и люди, которые раньше зарабатывали на разнице между покупкой квартиры на этапе котлована и продажей готовой, потеряли свой доход.
Доход от инвестиций в недвижимость стал меньше по сравнению с предыдущим периодом, но если сравнивать с обычным вкладом в банке, инвестиции выгоднее. Особенно на фоне снижения ставок по вкладам: например, стоимость квартиры за время строительства в течение двух лет в среднем увеличивается на 30 – 35% — это 17,5% годовых, а на вкладе можно заработать 5 – 6%.
Молодые компании со смелыми, нетиповыми проектами не могут оплачивать кредиты банков и вынуждены закрываться или менять стратегию в пользу типового, понятного покупателям жилья.
Как застройщики обходят требование об эскроу-счетах?
С 1 июля 2019 года стали обязательны эскроу-счета, но если у застройщика уже были проекты, он мог работать по старой схеме. Для этого нужно было соблюсти два условия:
- продать 10% квартир;
- построить объект на 30%.
И в июле прошлого года застройщики массово продавали квартиры дочерним компаниям и искусственно подогревали спрос, чтобы соответствовать первому критерию. Затем дочерние компании, а иногда и сотрудники, перепродавали квартиры по договору переуступки — это законом не запрещено.
Теоретически краундафинг могут использовать застройщики, у которых есть идеи и опыт, а денег нет. Этим способом могут злоупотреблять и крупные компании с деньгами, чтобы не работать с эскроу-счетами, но вряд ли краундафинг на многоквартирные дома станет массовым явлением — слишком высокие риски.
Если у вас тоже есть вопросы по эскроу-счетам, задавайте в х, постараемся ответить.
Ставить новостройку на учет должны органы власти
Исходные данные: куплена квартира в новостройке на этапе строительства. Дом достроен и введен в эксплуатацию. Получены акты приема-передачи квартиры.
Проблема: застройщик не ставит дом на кадастровый учет — соответственно, дольщики не могут получить право собственности. Рычагов воздействия на застройщика практически нет, перспективы постановки дома на кадастровый учет очень туманны.
Вопрос: можно ли в данной ситуации получить право собственности в судебном порядке? Есть ли какие-то альтернативные пути, чтобы решить проблему минуя застройщика?
Заранее большое спасибо за обратную связь.
С уважением,Михаил
С 1 января 2017 года постановка новостройки на кадастровый учет — это вообще не обязанность застройщика.
Ставить на учет новостройку целиком, вместе со всеми квартирами, должен орган государственной или муниципальной исполнительной власти, ответственный за выдачу разрешения на строительство и разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Застройщик вправе сделать это сам, только если те, кто должен был это сделать, ничего не сделали. Но застройщик не обязан.
Поэтому требовать постановки дома на кадастровый учет нужно вовсе не у застройщика, а у органов власти.
Делать это можно разными способами.
Начните с письма. Напишите письмо на имя того чиновника, который подписал разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию. В письме укажите всю свою контактную информацию: ФИО, телефон для связи, почту.
Объясните ситуацию своими словами, укажите адрес проблемного дома и номер свидетельства на ввод в эксплуатацию, сошлитесь на пункт 1 статьи 19 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», по которому именно адресат вашего письма должен заниматься постановкой дома на кадастровый учет.
Потребуйте незамедлительно поставить дом на кадастровый учет. Укажите, что за бездействие по пункту 4 этой же статьи закона предусмотрена ответственность.
Письмо отнесите лично в канцелярию: там вы получите входящий номер и подпись ответственного лица. Еще можно отправить ценным письмом с описью вложения.
Если чиновники напишут вам, что не могут подать заявление об учете дома, потому что не хватает документов — например, технического паспорта или межевого плана, — то у вас есть два варианта дальнейших действий.
Можно пожаловаться в прокуратуру на бездействие чиновников и на нарушение закона при вводе дома в эксплуатацию. Заодно можно пожаловаться и на застройщика, если он не представил нужные документы, но это только если его фирма еще жива и не ликвидирована.
Форма обращения в прокуратуру такая же, как и к чиновникам, только дополнительно в жалобе с описанием ситуации рекомендую указать, что к чиновникам вы уже обращались. Напишите входящий номер вашего обращения и приложите копию письма.
Добавьте, что произошло с прошлым обращением: что ответа вы так и не получили или что никаких действий чиновники не предпринимали.
В конце можно добавить фразу: «Прошу принять меры прокурорского реагирования» — это официальная формулировка для такой жалобы.
Срок ответа на запрос в прокуратуру — также 30 дней.
Можно попробовать написать через электронную приемную — обычно она есть на сайтах региональных прокуратур. Но тогда сотрудники приемной будут довольно долго передавать обращение в прокуратуру по вашему месту жительства, да и приложить документы там проблематично. Лучше отнести лично.
Если каким-то образом получилось, что застройщик дом сдал, нужные документы для постановки на кадастровый учет органам исполнительной власти не предоставил, сам исчез, а чиновники разводят руками, — остается два варианта: самим собрать недостающие документы или добиваться решения вопроса через суд.
Если какого-то документа нет, можно сделать его самостоятельно. Придется собрать жильцов, провести общее собрание, принять решение о подготовке недостающих документов. Скорее всего, нужен или технический паспорт, или межевой план.
Для межевания земельного участка и уточнения границ понадобится заявление одного из собственников. Нужно будет обратиться в специальные организации, занимающиеся межеванием земельных участков. Цены зависят от региона. Вряд ли межевой план дома будет стоить меньше 30 тысяч рублей. Если разделить стоимость на всех жильцов дома, то это не так много.
Вы можете заказать все эти документы и передать их городским властям для проведения кадастрового учета. Самостоятельно обратиться за проведением кадастрового учета жилого дома вы не сможете, потому что вы еще не получили право собственности.
В теории потом эти расходы можно попробовать взыскать в судебном порядке у органов исполнительной власти, выдавших разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома без положенных документов. Но практики по этому вопросу пока нет. Если вам удастся такое провернуть, напишите нам.
В судебном порядке требовать поставить квартиру на кадастровый учет — отдельно от дома — нельзя. Суд такое решение вынести не может, потому что решение суда не может подменять собой юридически значимые документы. Для учета квартиры нужны учет дома и технический план. Решение суда технический план не заменит.
Но в суде можно требовать от органов власти исполнения своих обязанностей по постановке дома на учет.
Решение суда зависит от конкретной ситуации: в каком статусе застройщик, по каким причинам власти не ставят дом на учет и так далее.
Чтобы обратиться в суд, понадобится юрист, который на таких делах специализируется. Таких дел мало, в судебной практике я не смог найти ни одного решения по схожей ситуации для новостройки.
Иногда можно встретить мнение, что если договор долевого участия подписан до 1 января 2017 года и в договоре указано, что застройщик обязуется своими силами поставить дом на кадастровый учет и изготовить кадастровые паспорта на квартиры, тогда можно попробовать в судебном порядке принудить его к исполнению договора. Закон в этом случае не должен иметь обратной силы. Но я сомневаюсь в перспективах такого иска. И даже если суд примет вашу сторону, не факт, что его решение будет исполнено.
Для суда, конечно, стоит привлечь профессионального юриста. Для переписки на первой стадии переговоров и для жалобы в прокуратуру можно обойтись собственными силами.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Хотите оформить в собственность недостроенный дом? Что нужно знать, как подготовиться
Заниматься регистрацией недостроя стоит только если Вы уверены, что в скором будущем не решите завершать стройку, иначе по завершении потребуется пройти ту же самую процедуру оформления.Заниматься регистрацией недостроя стоит только если Вы уверены, что в скором будущем не решите завершать стройку, иначе по завершении потребуется пройти ту же самую процедуру оформления.
Здравствуйте, меня зовут Марьян, и в этой статье я хочу рассказать, как оформить право собственности на недостроенный дом.
Случаются ситуации, когда отсутствует необходимость или возможность достраивать начатый дом. Закон позволяет зарегистрировать право собственности на такой объект. Зачем это может потребоваться? Чтобы продать его, подарить или передать по наследству, а также совершить иные сделки.
- Недостроем считается фактически любая стадия незаконченного строительства после того, как готов фундамент, но дом ещё не введен в эксплуатацию и не может использоваться для проживания.
- Давайте рассмотрим основные условия, при выполнении которых можно поставить незавершенный дом на кадастровый учёт и оформить право собственности на него.
- 1️⃣Наличие правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором располагается недострой.
Отсутствие какого-либо права на землю будет означать, что возведенное на нём строение – это самострой. Так что если у Вас нет соответствующих документов – придётся сначала заняться этим вопросом.
- Нужно также учитывать, что Вам потребуется провести отмежевание участка, если оно не было сделано ранее.
- 2️⃣ Согласование строительства с местными органами власти.
- В настоящее время, с учётом последних изменений в законодательстве, правообладателям земельных участков для садоводства, ИЖС и ЛПХ предоставлено 2 способа прохождения этого этапа:
- Уведомительный порядок.
Строительство в этом случае согласовывается с уполномоченными органами путём отправки им уведомления.
В идеале это нужно сделать до начала строительства, но если Вы уже в процессе – то ничего не остаётся, как тоже направить уведомление и ориентироваться на решение администрации.
Они могут согласовать его либо отказать по различным причинам. Это отдельная большая тема, предлагаю Вам ознакомиться с другими моими статьями по ней.
- Про охранные зоны, 3 метра от забора, самострой и согласование уведомлений при строительстве дома
- Упрощенный порядок.
- Вы можете не уведомлять органы власти о том, что приступили к строительству дома. До 01 марта 2026 года это вполне законно, если Вы строите объект с определёнными параметрами:
- ✅ он имеет не более 3 этажей,
- ✅ его высота – не более 20 метров,
- ✅ он состоит из комнат для проживания и вспомогательных помещений для бытовых нужд,
- ✅ не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Но❗
Отсутствие документального согласования не снимает с Вас обязанности построить дом полностью в соответствии со всеми нормами и правилами, а также видом разрешенного использования Вашего земельного участка. При их нарушении объект признают самостроем. Вот пара рекомендаций, как этого избежать:
- перед началом строительства закажите ГПЗУ: в нём содержится информация обо всех ограничениях на застройку, охранных зонах, планах освоения окружающей территории и прочих условиях, которые нужно учесть;
- привлекайте к процессу специалистов.
3️⃣ Основной документ, необходимый для оформления недостроя в собственность, – это технический план.
Его изготавливает кадастровый инженер. При этом в отсутствие разрешительной и проектной документации техплан готовится на основании декларации, подписанной заявителем, то есть Вами. По факту её поможет заполнить сам кадастровый инженер.
В процессе подготовки техплана на участок выезжают геодезисты, которые фиксируют координаты расположения дома и привязку к участку. Кадастровый инженер делает внутренние обмеры и формирует поэтажные планы, а также составляет техническое описание объекта и рассчитывает степень его готовности по определенной формуле.
В итоге получается следующий пакет: декларация, уведомление (при его наличии), графические материалы и техническое описание. Всё вместе это и составляет технический план, который передаётся Вам кадастровым инженером на электронном носителе.
- Теперь непосредственно об этапах оформления недостроенного дома в собственность:
- ???? Собираем правоустанавливающие документы на земельный участок.
- ???? Заказываем у кадастрового инженера технический план.
- ???? Оплачиваем госпошлину.
- ???? Все документы вместе с заявлением подаем в Росреестр через МФЦ.
- ???? Росреестр проверяет материалы и, если с ними всё в порядке, ставит дом на кадастровый учёт и регистрирует Ваше право собственности на него.
- ???? Получаем результат – выписку из ЕГРН о зарегистрированном недостроенном объекте недвижимости.
- Срок, в течение которого Росреестр обязан рассмотреть Ваше обращение, при подаче через МФЦ составляет 12 рабочих дней.
Кстати, если в дальнейшем Вы достроите дом, для его оформления потребуется пройти ту же самую процедуру. Поэтому стоит заниматься регистрацией недостроя, только если Вы уверены, что в скором будущем не решите завершать стройку.
И ещё один совет: учитывая множество нюансов в процессе оформления объектов недвижимости и особенно если у Вас есть какие-либо вопросы или сомнения, стоит обратиться к профессионалам. Кадастровая компания поможет Вам собрать необходимые документы и предоставит услугу «под ключ», вплоть до получения выписок из ЕГРН.
❇️ Кадастровые услуги в Москве и Московской области, оставьте заявку на сайте или получите консультацию по ☎️ 7(499)433-09-27, ???? www.vita-house.ru
С Вами был Марьян Будич. Спасибо, что дочитали до конца, оставляйте свои комментарии и задавайте вопросы, с удовольствием отвечу.