Надо ли заключать договор аренды с собственником юридического адреса?

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):
8 (800) 350-29-83 — Федеральный номер
8 (499) 938-45-81 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-61-42 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Закон требует от любого создаваемого юридического лица, вне зависимости, коммерческая это фирма или общественная организация, указывать в уставе адрес, по которому будет осуществляться связь с организацией. Помимо этого указать, где будет расположен ее юридический адрес.

Что лучше, арендовать юридический адрес в виде помещения или приобрести помощь в бизнесе в виде почтово-секретарского обслуживания по конкретному местонахождению? Не все хорошо разбираются в нюансах обоих предложений, а от сделанного выбора будет зависеть работа фирмы.

Преимущества аренды офиса

Если компания с самого начала находится по тому адресу, который указан в ее учредительных документах, это удобно с точки зрения скрупулезного выполнения требований законодательства. Кроме того, можно увидеть в этой ситуации следующие преимущества:

Указанное в документах и фактическое местонахождение совпадают, проблем, связанных с утратой почты, невозможностью пригласить проверяющие органы и партнеров не возникает.
При аренде комнаты или офиса переговоры происходят непосредственно с собственником, есть возможность проверить все документы. Не приходится рисковать, приобретя права на объект, передавать которые исполнитель не имеет права.
Не нужно платить дважды – установленную арендную плату за помещение и дополнительно за услуги по предоставлению адреса, стоимость которых в Москве может превышать 1000 долларов в год.
Документы оформляются в полном соответствие с действующим законодательством.
Вместе с офисом клиент получает парковку, Интернет и полный пакет соответствующих преимуществ, от охраны до рецепшен.

Важно: оформляя соглашение об аренде следует уточнять, если ли возможность самому предоставлять услуги субаренды или регистрировать в этом объекте новые юридические лица.

Стоимость аренды зависит от класса офисного помещения, тип «А» существенно дороже склада типа «D», расположения здания, перечня дополнительных возможностей. Влияет на стоимость и местонахождение.

Юридические адреса от собственника с подтверждением

Как лучше заключить договор

Аренда помещения под юридический адрес обычно оформляется одним из следующих типов соглашений:

договор аренды;
договор субаренды;
передача права пользования помещением на основании иного другого соглашения;
совместная деятельность.

На заметку: Зависит выбор формы от прав арендодателя на помещение и его желания или нежелания регистрировать договор. Если офис снимается в бизнес-центре, то будет предложен типовой договор, внесение в который изменений будет затруднительно.

Перед его заключением необходимо уточнить у собственника, предоставляет ли он право регистрации компании в своем офисе.

Преимущества покупки юридического адреса

Покупка местонахождения, указываемого в уставе, также интересует многих предпринимателей за счет следующих плюсов этой услуги:

невысокая цена;
возможность выбрать требуемую налоговую инспекцию;
независимость от поведения арендодателя.

При этом крупные фирмы, специализирующиеся на предоставлении именно почтово-секретарских услуг как на виде бизнеса, например, владельцы бизнес-центров в Москва-Сити и других районах города, готовы вместе с договоров на местонахождение предложить следующий пакет услуг:

статусный адрес. Улица Тверская на визитной карточке менеджера вызовет к нему доверие, в отличие от 6-1 улицы Нижних Полей;
предоставление рабочих помещений на период проведения выездных налоговых или любых других проверок;
выделенное рабочее место в опен-спейсе или колл-центре для постоянного нахождения секретаря клиента;
обработка входящей корреспонденции. Своевременное уведомление о ней арендатора, при необходимости, передача ему силами курьерской доставки;
секретарские услуги. Серьезные бизнес-центры могут предложить воспользоваться даже бесплатными для клиентов и потребителей номерами, начинающимися на 8-800;
возможность проведения переговоров в переговорных комнатах.

Все эти услуги могут стоить достаточно дорого, но предприниматель может не беспокоиться ни о каких вопросах, связанных с желанием третьих лиц дозвонится до его фирмы или оправить ей важное письмо. В более дешевых вариантах необходимо обеспечить организации только обработку почты и возможность проведения проверок на территории арендодателя.

Как правильно купить немассовый юридический адрес?

Как проверить документы

Арендодатель обязан формализовать услугу путем составления и подписания следующего пакета документов:

основной договор;
акт приема-передачи помещения;
гарантийное письмо.

Если по тем или иным причинам используется жилое помещение, закон этого не запрещает, потребуется получить согласие всех лиц, проживающих в квартире, на размещение в ней юридического лица.

Внимание: Помимо этого списка, он обязан предоставить копии всех правоустанавливающих документов, удостоверяющих его права на помещение. Слишком часты случаи продажи объектов, на которые лицо, оказывающее услуги, не имеет реального права.

Возможные сложности, связанные с обоими вариантами

Принимая решение, необходимо взвесить все нюансы обоих вариантов. Сделать должен и юрист организации и ее руководитель, каждый найдет свою почву для вопросов, которые можно поставить перед арендодателем. Оба предложения имеют собственные недостатки. Арендуя помещение под юридический адрес, следует избегать:

Заключения соглашения на короткие сроки или на неопределенный период. Если договор не будет возобновлен или будет расторгнут в одностороннем порядке, то придется искать новое помещение, относящееся к той же налоговой инспекции, оформлять договор, срочно вносить изменения в учредительные документы. Нефункционирующая доставка почты повлечет за собой множество неблагоприятных последствий, от штрафов до ликвидации фирмы.
Риска неоплаты арендной платы. Уже двухмесячная просрочка станет основанием для выселения фирмы с занимаемой жилплощади.
Возможности продажи здания. Если объект недвижимости выставлен на рынок, новый собственник может не захотеть продлить действующие соглашения об аренде.

Если документы на регистрацию местонахождения приобретаются, могут возникнуть сложности следующего порядка:

Попадания адреса в список массовой регистрации. Это, как минимум, вызовет проблемы у контрагентов фирмы, связанные с зачетом НДС.
Неподтвержденные права на собственность у лица, оказывающего услугу. Требуется или тщательный аудит документов или работа только с проверенными фирмами.
Отказ лица, оказывающего услугу, от передачи корреспонденции.

Внимание: Перед заключением соглашения необходимо обязательно проверить, сколько фирм уже имеют аналогичный адрес. Даже если его нет в списке, если таких компаний более 10 и многие из них уже ликвидированы, лучше отказаться от такого предложения.

Два возможных варианта снять юридический адрес должны быть исследованы и с правовой, и с предпринимательской точки зрения. Иногда выгоды могут выражаться не только в безопасности, которую обеспечивает фактическая аренда помещения, но и в репутации, которую предоставит местонахождение в престижном бизнес-центре.

«Партнерский Альянс собственников» — юридические адреса

Что входит в понятие "Адрес массовой регистрации" и где он используется

Отношения по поводу приобретения либо аренды юридического адреса не нашли прямого отражения в законодательстве России, но источниками такого договора можно считать общие положения об аренде, содержащиеся в ст.ст. 606-625 ГК Российской Федерации, а также вопросы аренды помещений, раскрываемые статьями 650-655 указанного свода законов.

Общие положения об аренде

Законодатель в параграфе 1 главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации определяет стороны договора – это арендодатель и арендатор. К существенным условиям арендного договора относится определенный объект: подлежащее аренде обособленное имущество должно быть четко оговорено.

Некоторые правоведы полагают, что это единственное существенное условия договора аренды, и во всех остальных пунктах договора стороны могут указывать любые согласованные между ними условия.

Однако есть также мнение о других имеющих важное значение условиях договора, например: договор аренды возмездный, поэтому вносимая арендодателем плата за пользование взятым в аренду имуществом также должна быть в нем прямо обозначена.

Поскольку аренда – это временное пользование и владение объектом, то также должен быть определен срок арендных отношений. Если срок не указан, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок, который не может превышать предельного (ст. 610 ГК). Другие условия договора аренды по общему мнению не являются существенными.

Одним из важнейших источников арендных правоотношений можно признать сложившиеся на момент заключения сделки обычаи делового оборота, которые будут рассмотрены в данной статье наряду с положениями законодательства.

607-я статья ГК предполагает в качестве объектов аренды непотребляемые вещи, такие как земельные участки, имущественные комплексы, предприятия, обособленные природные объекты, здания, оборудование, транспорт, сооружения и др. По форме это также могут быть прокат и лизинг (ст. 625 ГК РФ).

Требования законодательства к договору аренды помещений

Рассматриваемый вопрос регулируется прежде всего параграфом 4 ГК РФ, касающимся арендных отношений, возникающих в отношении зданий и сооружений. Статья 651 определяет обязательность госрегистрации договора аренды, если таковой заключен на срок свыше одного года, поэтому практика, сложившаяся в настоящее время, определяет в качестве обычного срока договора аренды 11 месяцев с возможностью дальнейшей пролонгации. Такие договоры не подлежат обязательной регистрации в Федеральной регистрационной службе. Однако обязательна письменная форма, иначе договор аренды считается недействительным.

Договор аренды юридического адреса: образец документа — Много адресов

Договор аренды юридического адреса – документ, содержащий права и обязанности арендатора и арендодателя, позволяющий использовать адрес объекта собственника при регистрации бизнеса. В этой статье мы расскажем о правилах составления соглашения об аренде, особенностях его подачи в налоговую инспекцию.

Для чего нужен договор аренды для юр адреса?

Документ требуется в следующих случаях:

Необходимо быстро зарегистрировать юридическое лицо и вести бизнес на законных основаниях
У предпринимателя нет возможности фактически арендовать помещение или приобретать его в собственность
Предприниматель хочет вести продажи из дома или любого другого места

Как правильно составить договор аренды юридического адреса: образец

Сделка заключается между арендатором, которым может быть физическое лицо или организация, и предпринимателем, желающим зарегистрировать фирму. В документе указывается следующая информация:

Точный юридический адрес
Абонентский номер телефона коммерческого помещения
Срок, на который заключается договор
Размер оплаты за предоставляемую собственником услугу
Ответственность за невыполнение обязательств
Особенности досрочного прекращения правоотношений
Особенности продления действия договора
Правила внесения изменений
Реквизиты банковского счета
Дата заключения и подписи сторон

Договор аренды для юр адреса будет считаться недействительным, если отсутствует вышеуказанная информация. Дополнительных требований к соглашению не требуется, оно может заключаться в простой письменной форме, без нотариального заверения.

При аренде адреса вы заключаете договор с собственником на 6 или 11 месяцев, с возможностью продления, если у вас закончился договор аренды юридического адреса. Дело в том, что при заключении соглашения сроком на один год и более, оно должно пройти государственную регистрацию. Это сложная и долгая процедура, поэтому эксперты рекомендуют оформлять документ на меньший период.

Цена, указанная в договоре, зависит от расположения объекта, наличия рабочего места, срока аренды. Месторасположение фирмы указывается в уставных документах и едином реестре, при этом вести бизнес можно из любого другого места.

Образец договора аренды юридического адреса и гарантийного письма позволит вам правильно составить документ, написав все необходимые условия.

Скачать образец договора аренды на юридический адрес

Как подать договор аренды в ИФНС?

Договор аренды юр адреса и другие сопроводительные документы можно подать лично в налоговую инспекцию, предварительно записавшись на прием.
Еще один способ – передать договор аренды юридического адреса по почте заказным письмом с описью вложения. Стоит учитывать, что отправка официальных бумаг при этом может занять несколько дней.
Если у вас есть ЭЦП, направить пакет документов можно онлайн, через портал Госуслуг. Для этого потребуется зарегистрироваться на сайте.
Подача пакета документов через законного представителя – способ, который позволит сэкономить время. Для этого требуется нотариально оформленная доверенность на лицо, представляющее ваши интересы.

Арендовать немассовый уникальный юридический адрес, который не вызовет вопросов у налоговой инспекции, рекомендуется в нашей компании. Мы предоставляем адреса от собственника, который заключает с вами договор аренды, а также подаем пакет документов от вашего имени в налоговые органы. С нашей помощью вы можете открыть бизнес с гарантированной регистрацией.

Арендуйте юридический адрес на лучших условиях

Получите полный комплект документов по юр адреса, только немассовые адреса, напрямую от собственников без комиссии.

Узнать больше

Об оформлении договора аренды на жилое помещение, если организация зарегистрирована по месту жительства единственного учредителя

Вопрос: Обязательно ли оформлять договор аренды на жилое помещение, если организация зарегистрирована по месту жительства единственного учредителя (генерального директора)?

Ответ: Если организация зарегистрирована по месту жительства единственного учредителя (генерального директора), то для использования этого помещения для осуществления деятельности организации необходимо перевести такое помещение в статус нежилого.

В этом случае, учитывая, что учредитель организации как физическое лицо и организация являются разными участниками гражданских правоотношений, очевидно, что необходимо оформление их отношений по предоставлению помещения для размещения офиса посредством заключения договора аренды или иным способом.

Если организация планирует использовать жилое помещение исключительно в качестве юридического адреса, то государственная регистрация юридического лица по адресу места жительства учредителя возможна с учетом того, что по адресу (месту нахождения) юридического лица должна осуществляться связь с юридическим лицом. Оформления договора аренды в данном случае не требуется. При этом следует обратить внимание на возможные негативные последствия несовпадения юридического и фактического адресов организации.

Обоснование: В силу п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 288 ГК РФ, ч. 3 ст. 17 Жилищного кодекса РФ размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК РФ).

Статьями 671, 678 ГК РФ установлено, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора; юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Таким образом, если организация намеревается организовать офис в жилом помещении, где она зарегистрирована, это жилое помещение следует перевести в статус нежилого. Однако в силу ч. 2 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если помещение используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания.

Однако, если организация планирует использовать жилое помещение исключительно в качестве юридического адреса, государственная регистрация юридического лица по адресу места жительства учредителя возможна с учетом того, что по адресу (месту нахождения) юридического лица должна осуществляться связь с юридическим лицом (Письмо ФНС России от 23.09.2011 N ПА-21-6/293).

Согласно ч. 2 ст. 17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

В ч. 1 ст. 34 Конституции РФ четко регламентировано, что каждый имеет право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности.

Следует обратить внимание, что гражданин вправе использовать свое жилое помещение для предпринимательской деятельности только в том случае, когда он ведет такую деятельность в единственном лице (как индивидуальный предприниматель) без организации офиса в жилом помещении. Организация офиса в жилом помещении приведет к тому, что помещение не будет соответствовать требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и статус помещения должен быть изменен путем перевода такого помещения в нежилое.

Исходя из приведенных норм, единственный учредитель (генеральный директор) организации как собственник жилого помещения, где он проживает на законных основаниях, вправе использовать это помещение для осуществления организацией предпринимательской деятельности только после перевода такого помещения в статус нежилого.

Учитывая, что учредитель организации как физическое лицо и организация являются разными участниками гражданских правоотношений, очевидно, что необходимо оформление их отношений по предоставлению помещения для размещения офиса организации посредством, например, заключения договора аренды (ч. 1 ст. 606 ГК РФ). Также помещение может быть предоставлено по другим основаниям, в частности по договору безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ).

Не менее важным обстоятельством является несовпадение юридического и фактического адресов организации. В силу п. п. 3 и 5 ст. 54 ГК РФ, пп. «в» п. 1 ст. 5 Федерального закона от 08.08.

2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» сведения об адресе (месте нахождения) постоянно действующего исполнительного органа отражаются в Едином государственном реестре юридических лиц и по этому адресу осуществляется связь с юридическим лицом.

Как забрать юридический адрес у арендатора

Данная статья посвящена решению такого вопроса, как забрать юридический адрес у арендатора.

Эта проблема действительно существует, ведь, как показывает статистика, большинство всех регистраций бизнеса проводится по адресу арендованной нежилой недвижимости.

Объяснением для такого положения дел является не только отсутствие собственной бизнес-недвижимости, но и распространенность услуги по предоставлению юр. адресов.

Для того чтобы зарегистрировать компанию в России отечественные бизнесмены, как правило, пользуются услугами фирм, которые специализируются на предоставлении юридических адресов. Формально услуга предоставления юр. адреса представляет собой заключение двустороннего договора аренды в большинстве случаев на 11 календарных месяцев с возможностью пролонгации.

Такой срок аренды объясняется тем, чтобы не нести временные и финансовые затраты и не попадать под особый контроль, поскольку в соответствии с нормами федерального законодательства договор аренды на срок более одного года подлежит обязательной госрегистрации.

Почему сложно забрать юридический адрес у арендатора

Основное условие аренды юр. адреса – предоставление права арендатору зарегистрировать свою компанию на арендуемых квадратных метрах. В свою очередь арендатор обязуется своевременно оплачивать арендную плату и, когда договор закончится, пролонгировать его на новый срок или незамедлительно внести изменения в ЕГРЮЛ о смене местонахождения компании.

Если договор аренды истек, то арендатор автоматически теряет право на занимаемый им ранее юридический адрес, соответственно, он должен перерегистрироваться на новое помещение.

В противном случае арендодатель может самостоятельно обратиться в ИФНС и забрать юридический адрес у арендатора, поскольку ярлык «массового адреса» регистрации (если арендаторов с просроченными договорами аренды и неправомерно занимающими площадь будет очень много) в конечном итоге усложнит бизнес для существующих арендаторов.

Между тем в существующей практике довольно-таки нередки случаи, когда по завершению срока предоставления юридического адреса, арендатор не хочет продлевать его на новый срок и, что самое главное, не «выписывается» из занимаемого помещения.

Таким образом адрес его компании в ЕГРЮЛ остается прежним.

Проще говоря, такой недобросовестный предприниматель и далее пользуется предоставленным ему ранее юридическим адресом, но уже на абсолютно безвозмездной основе, не имея на него никаких прав.

Отметим, что в соответствии с требованиями статьи 14.25 КоАП РФ при смене юр. адреса каждый предприниматель обязан сообщить об этом в ИФНС, в противном случае предпринимателям грозит штраф в 5 000 рублей.

Однако главная проблема состоит в том, что изменить юр. адрес на новый должен сам арендатор лично, кроме него никто это сделать не сможет.

Что же в таком случае остается делать арендодателю? Ведь, во-первых, имеется факт упущенной выгоды, а во-вторых при наличии большой численности зарегистрированных компаний на одном адресе грозит включением ФНС этого адреса в черный список массовых адресов, и уже тогда этот адрес или существенно упадет в цене, или попросту не будет иметь абсолютно никакого спроса на рынке юр. адресов.

Разрешение проблемы полюбовно

Следует попытаться связаться с бывшим арендатором в устном и/или телефонном режиме и сообщить ему о том, что в соответствии с условиями ранее заключенного договора он обязан поменять свой юридический адрес.
Для подстраховки следует сделать такие уведомления и в письменной форме, отправив их и по зарегистрированному юридическому адресу (т. е. на свой же адрес), и на известные домашние адреса всех соучредителей компании, а также генерального директора.

При этом необходимо указать конкретный срок, к примеру, 10 календарных дней, этого более чем достаточно. Если бывший арендатор никак не отреагирует,, то необходимо предупредить о том,, что о данном факте будут незамедлительно оповещены федеральные органы.
Если предприниматель и далее будет уклоняться от своих прямых обязанностей, нужно не забирать его почтовую корреспонденцию от контрагентов и фискалов, то есть попросту ее игнорировать. В отделении почтовой связи следует сообщить, что такой компании (ее исполнительного органа) по этому адресу уже нет.

Тогда отделение почтовой связи будет возвращать письма отправителю с отметкой, что организация выбыла.

Как показывает практика, уже на втором этапе здравомыслящий предприниматель сразу поспешит сменить юридический адрес на достоверный и тогда проблема арендодателя полностью решится.

Если же ни один из шагов не оказал на бывшего арендатора должного воздействия, то воспользуйтесь инструкцией ниже.

Обращение в налоговую

Можно отправить в теринспекцию Федеральной налоговой службы письмо о том, что срок действия договора аренды истек и арендатор более не находится по этому адресу.
Но лучше всего подать в налоговую заявление по форме Р34002, где требуется указать о недостоверности сведений об адресе арендатора.

К заявлению следует приложить расторгнутый договор аренды.

Получив такое заявление, налоговая внесет данные о недостоверности юр.

адреса относительно конкретной компании, а уж это повлечет за собой ряд существенных негативных последствий, начиная с блокировки счета, административно-штрафных санкций и заканчивая полной ликвидацией такой недобросовестной компании.

Практика показывает, что ФНС вносит в ЕГРЮЛ сведения о недостоверности адреса в среднем в течение месяца и более.

Где заказать форму Р34002 для выписки арендатора

Доверьте составление формы Р34002 профессионалам – компании «Мегаполис Групп». Это избавит вас от бумажной волокиты и сэкономит ваше время. Наши условия:

1000 рублей – для владельца помещения, который еще не стал нашим партнером.
Бесплатно – для наших партнеров. Станьте нашим партнером и всё сделаем за вас!

Преимущества сотрудничества для собственников помещений

Дополнительный заработок со своих помещений
- На одно ваше помещение можно зарегистрировать несколько компаний.
- Будете иметь постоянный доход – 1 раз в 11 месяцев вам будет поступать оплата от каждой компании.
- Контроль за оплатой и любые взаимодействия с арендаторами мы берем на себя.
Сдавайте одновременно в аренду и под юр. адрес
- Под юр. адрес необязательно оставлять помещение пустым. Его можно сдать другим арендаторам под фактическую аренду.
- Для всех юр. адресов в аренде достаточно иметь в запасе одно рабочее место (стол и стул) для редких проверок налоговой, банков и пр.
Юридическая поддержка партнерам
- Составление договоров аренды.
- Подготовка форм, в т. ч. формы в налоговую для выписки арендатора.
- Консультации: как оптимально себя вести с арендаторами юр. адресов или проверяющими органами.

Что учесть при заключении договора аренды помещения под «юридический адрес»

Недостоверным адресом считают адрес, который вы не намерены использовать для связи с вашим юрлицом. Если вы представите заявление и документы, в том числе договор аренды, с таким адресом в регистрирующий орган при создании юрлица или при изменении его адреса в ЕГРЮЛ, вам могут отказать в госрегистрации (пп. «р» п. 1 ст. 23 Закона о госрегистрации юрлиц и ИП).

До подтверждения возможности связаться с юрлицом недостоверными считаются, в частности, следующие адреса (см. Позицию ВАС РФ):

адрес массовой регистрации. Под ним понимают адрес, который указали в ЕГРЮЛ много юрлиц, и при этом в отношении всех или значительной их части есть сведения, что связь с ними по этому адресу невозможна;
несуществующий адрес или адрес разрушенной недвижимости;
условный почтовый адрес объекта незавершенного строительства;
адрес, который заведомо не может свободно использоваться для связи с юрлицом (например, адрес органа госвласти, воинской части);
адрес объекта недвижимости, собственник которого заявил о том, что он не разрешает регистрировать юрлица по адресу данного объекта.

Учтите, если вы укажете в заявлении на регистрацию неполные сведения об адресе, регистрирующий орган приравняет это к представлению недостоверных сведений (п. 1.1 Письма ФНС России от 06.07.2017 N ГД-4-14/[email protected]).

Как избежать отказа в регистрации из-за недостоверного адреса при заключении договора аренды

При создании юридического лица вы представите на регистрацию гарантийное письмо от арендодателя, которое подтвердит адрес в заявлении на регистрацию. При изменении адреса действующего юрлица вы представите регистрирующему органу заключенный договор аренды помещения под «юридический адрес». Договор также подтвердит адрес, который вы укажете в заявлении, и ваши права его использовать.

Если вы внесете в документы адрес помещения, который имеет признаки недостоверности, у регистрирующего органа могут возникнуть обоснованные сомнения в его достоверности. И он осуществит ее проверку (п. 3 ст. 51 ГК РФ, п. 4 ст. 5, п. 4.2 ст. 9 Закона о госрегистрации юрлиц и ИП).

Чтобы избежать отказа в регистрации, рекомендуем вам до подписания договора проверить адрес помещения на признаки, по которым его могут признать недостоверным. Например, вы можете попросить арендодателя показать вам правоустанавливающие документы на помещение и проверить в них данные об адресе:

на критерии массовой регистрации на сайте ФНС (https://service.nalog.ru/addrfind.do);
на их наличие в государственном адресном реестре, который ведется в Федеральной информационной адресной системе ФНС — ФИАС (http://fias.nalog.ru/), и совпадение с этими данными;
на их наличие в адресных реестрах объектов недвижимости субъектов РФ и муниципальных образований и совпадение с этими данными. Например, московский адрес вы можете проверить на Портале открытых данных Правительства Москвы: https://data.mos.ru/opendata/7705031674-adresniy-reestr-zdaniy-i-soorujeniy-v-gorode-moskve.

Не рекомендуем использовать адреса, которые не включены в адресные реестры.

Как составить безрисковый договор аренды помещения под «юридический адрес»

Чтобы составить такой договор, в первую очередь согласуйте все его существенные условия, иначе он будет незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ):

предмет договора — передача в аренду нежилого помещения — с описанием объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). В таком договоре очень важно описать адрес объекта аренды полностью и так, как в данных официальных реестров;
другие условия, если по заявлению одной из сторон по ним должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В любом случае рекомендуем согласовать в договоре размер арендной платы. Прямого указания в законе на то, что это существенное условие для договора аренды помещения, нет. Но суды, как правило, признают его существенным и применяют к аренде и субаренде помещений нормы об аренде зданий и сооружений, в частности п. 1 ст. 654 ГК РФ.

Рекомендуем также включить в договор ряд условий, которые снизят риски отказа в госрегистрации. В частности, вы можете обязать арендодателя подтвердить согласие на то, чтобы вы использовали адрес как адрес в пределах места нахождения и внесли его в ЕГРЮЛ.

Прочие условия договора определите, как в обычном договоре аренде нежилого помещения.

Как сформулировать условие об адресе при согласовании предмета договора

Индивидуализируйте объект аренды с помощью данных, которые позволят определенно установить помещение. В частности, укажите название помещения, площадь, адрес, кадастровый номер.

При описании адреса помещения рекомендуем:

детализировать адрес вплоть до этажа или помещения (комнаты, офиса). Иначе регистрирующий орган может отказать в регистрации на основании того, что вы представили неполные и, значит, недостоверные сведения. Указать только номер дома бывает недостаточно, даже если вы арендуете целое здание. В таком случае рекомендуем указать номер помещения, в котором будет располагаться исполнительный орган;
описать адресные элементы согласно данным реестров: ЕГРН и адресного реестра ФИАС (http://fias.nalog.ru/ExtendedSearchPage.aspx), а если в реестре ФИАС адреса нет — в адресных реестрах объектов недвижимости субъектов РФ и муниципальных образований. Рекомендуем указывать названия и номера адресных элементов (улиц, зданий, помещений) в точности как в этих реестрах.

Пример условия договора

«Объектом аренды является нежилое помещение площадью 50 (пятьдесят) кв. м, которое расположено на этаже N 1 в семиэтажном административном здании по адресу: ул. Жуковского, д. 12, строение 7, оф. 101, г. Нижний Новгород, 603029.

Кадастровый номер помещения 52:15:184342:161 (копия выписки из ЕГРН от 4 августа 2017 г. — Приложение N 1 к Договору). Расположение объекта на этаже и его границы отображены на копии технического плана помещения».

Какие еще условия включить в договор

Чтобы снизить риски отказа в госрегистрации, рекомендуем также включить в договор заверения и обязанности арендодателя:

подтверждение, что он согласен на использование вами адреса как адреса места нахождения и адреса юрлица. Это подтверждение будет иметь силу заверения об обстоятельствах (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). За недостоверность этого заверения можно установить неустойку. Если при регистрации окажется, что собственник помещения заявил в регистрирующий орган, что не разрешает регистрировать юрлица по этому адресу, вам могут отказать в регистрации (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61). В таком случае вы потребуете у арендодателя уплатить неустойку, и доказывать размер причиненных вам убытков не потребуется (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ);

Пример условия договора

«Арендодатель подтверждает, что согласен на использование Арендатором адреса Помещения как адреса в пределах места нахождения («юридический адрес») и на внесение Арендатором указанного адреса в ЕГРЮЛ.

В случае если при регистрации выяснится, что заверение Арендодателя о согласии недостоверно, имеется заявление Арендодателя о том, что он не разрешает регистрировать юридические лица по адресу Помещения, и Арендатору откажут в регистрации по этой причине, Арендодатель обязуется по требованию Арендатора уплатить ему неустойку в размере 10 000 руб.»

подтверждение, что ему не известно о запретах собственника на регистрацию юрлиц по данному адресу — если арендодатель не собственник. Такое подтверждение также будет иметь силу заверения об обстоятельствах, и вы также можете установить неустойку за его недостоверность (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ);
обязанность предоставить документы о его правах на помещение, которое он передал вам в аренду, при регистрации (например, заверенную копию свидетельства о собственности). Это поможет вам более полно подтвердить и основания ваших прав как арендатора.

Как оформить договор аренды нежилого помещения правильно — Лайфхакер

Отношения между собственником и арендатором регулируются договором аренды нежилого помещения в письменной форме. Обеим сторонам важно ответственно подойти к его составлению, так как от этого зависит, как они должны действовать в дальнейшем и будет ли документ действительным.

Образец договора аренды нежилого помещения →

При составлении договора возьмите за основу образец, но не останавливайтесь на использовании шаблона. В каждом пункте стоит подумать о специфике ваших взаимоотношений со второй стороной.

Шапка договора аренды нежилого помещения

Сначала в договоре прописывается информация о сторонах, которые его заключают. Здесь всё довольно стандартно: указываются полные данные арендатора и арендодателя. Выглядеть это может следующим образом:

в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем.

Сдавать помещение в аренду может собственник или лицо, которое получило право действовать от его имени на основании закона или доверенности. Соответственно, перед заключением договора необходимо запросить у арендодателя:

документ, на основании которого собственник владеет объектом (договор купли‑продажи, свидетельство о праве на наследство и так далее);
выписку из Единого государственного реестра недвижимости — она подтвердит, что помещение не находится в залоге или под арестом;
документ, который даёт право действовать от лица собственника, — если сам арендодатель не является владельцем помещения.

С обеих сторон может действовать как юридическое, так и физическое лицо. Однако есть нюансы.

Суд может счесть, что арендодатель, сдающий помещение, ведёт предпринимательскую деятельность, и обязать того уплатить налог на добавленную стоимость.

Что касается второй стороны, арендовать нежилое помещение физлицу разрешается, а вот с использованием могут быть проблемы: незаконное предпринимательство — это нарушение закона.

Предмет договора аренды нежилого помещения

В этом пункте указывается собственно предмет договора:

Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату объект недвижимого имущества.

Без данных, позволяющих точно определить, что конкретно сдаётся в аренду, договор считается незаключённым. Поэтому необходимо указать информацию собственно о помещении: точный адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат — всё это есть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

Если помещение не является самостоятельным объектом недвижимости, выписки из ЕГРН на него не будет, поскольку оно не поставлено на кадастровый учёт. Для индивидуализации объекта необходимо указать в договоре основные характеристики помещения: местоположение в здании, площадь, инвентарный номер.

Кроме того, укажите, оборудован ли объект системами коммунальной инфраструктуры, меблирован ли. Здесь же стоит сослаться на документ, подтверждающий право арендодателя на сдачу помещения:

На момент заключения настоящего договора сдаваемое в аренду помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается .

Арендная плата и порядок расчётов

Зафиксируйте сколько, когда и как арендатор будет платить за пользование помещением. Например:

Стоимость аренды помещения составляет рублей в месяц. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путём не позднее числа каждого месяца.

Здесь же укажите, входят ли в арендную плату коммунальные услуги.

Собственник помещения может изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год, если в договоре не указано иное.

Права и обязанности сторон

Это важный пункт, в котором указывается, что стороны могут и должны делать по отношению друг к другу. Помимо очевидных вещей вроде того, что арендатор обязан вовремя платить деньги, а арендодатель — предоставить помещение в надлежащем виде, здесь можно прописать, например, следующее.

Имеет ли арендатор право сдавать помещение в субаренду или нет.
Если арендатор существенно улучшит помещение за свой счёт, должен ли собственник возмещать затраты или их часть и при каких условиях.

Срок аренды

Период действия договора аренды нежилого помещения устанавливается по соглашению сторон. Если он больше одного года, то документ подлежит обязательной госрегистрации и начинает действовать после проведения этой процедуры. Договор сроком до года действителен с момента подписания сторонами.

Если период никак не обозначен, соглашение считается заключённым на неопределённый срок. В этом случае любая из сторон может разорвать контракт, предупредив о своих намерениях вторую сторону за три месяца. Если договор закончился, а арендатор продолжает пользоваться помещением, документ считается продлённым на неопределённый срок на тех же условиях.

Изменение и прекращение договора

По закону договор аренды нежилого помещения может досрочно расторгнуть суд, если:

одна из сторон нарушает условия договора;
арендатор портит имущество или дважды задержал плату;
собственник не предоставляет помещение арендатору или передал его с недостатками, которые не позволяют использовать площадь.

Но можно прописать и дополнительные условия — например, наделить собственника правом досрочно «выселить» арендатора, если тот использует помещение не по назначению.

Ответственность сторон по договору аренды нежилого помещения

Расторжение договора не единственная возможная санкция за неисполнение его условий. Например, можно предусмотреть для арендатора пени за просрочку платы или штраф за нерасторопный выезд при расторжении контракта.

Реквизиты и подписи сторон

Для физлица достаточно указать ФИО и данные паспорта. ИП дописывает ещё и ИНН. Компания указывает ИНН и реквизиты.