Можно ли открыть ип по адресу арендованного помещения?

Многие люди обладают разными нежилыми объектами недвижимости, которые не используются для каких-либо целей. Оптимальной возможностью считается их сдача в аренду, так как при таких условиях обеспечивается постоянный и высокий доход.

Для этого арендодатель может выступать в качестве физлица, ИП или владельца бизнеса. Процедура сдачи в аренду нежилого помещения должна выполняться грамотно, для чего с арендаторами составляются официальные контракты.

Учитывается необходимость уплаты налогов с полученных доходов.

Правила предоставления объектов в аренду

Многими владельцами недвижимости используется такая деятельность. Сдача в аренду нежилых помещений позволяет получать высокий пассивный доход. При этом арендодателем может выступать:

физлицо, являющееся непосредственным собственником объекта, поэтому у него должны иметься официальные документы на эту недвижимость;
ИП, специально зарегистрировавшийся в ФНС для ведения данной деятельности, причем обычно для уплаты налогов выбирается предпринимателями УСН, ПСН или ЕНВД, так как за счет использования упрощенных режимов не составит труда рассчитать и уплатить налог, а также сдать декларацию;
компания, представленная юридическим лицом, причем предприятия могут, как и ИП пользоваться упрощенными системами для расчета налога.

При составлении контракта любым вышеуказанным собственником учитываются разные нюансы. Если сдача в аренду нежилого помещения производится без официального оформления и регистрации доходов в ФНС, то это является незаконной деятельностью, за которую собственники помещений привлекаются к ответственности.

Правила сдачи объектов в аренду физлицами

Частные граждане могут обладать разными объектами недвижимости. Они применяются для разных целей, таких как:

создание офиса;
организация склада;
формирование производственного предприятия;
создание магазинов.

Гражданин может выступать в качестве стороны арендного договора. Люди должны являться непосредственными собственниками объектов, поэтому они обязаны обладать соответствующими правоустанавливающими документами и выпиской из ЕГРН. К особенностям сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом относится следующее:

граждане должны заранее сделать запись в Росреестре о том, что имеющееся помещение является нежилым объектом, причем дополнительно должны указываться технические и кадастровые параметры;
если помещение не состоит на кадастровом учете или является неучтенным, то не допускается официальным образом передавать его для использования другим лицам;
сдача объекта в пользование компаниям или иным гражданам выступает имущественной сделкой, поэтому непременно заключается с владельцем гражданско-правовой договор;
чтобы документация была оформлена официально и грамотно, соглашение составляется исключительно в письменном виде, после чего заверяется нотариусом и регистрируется в Росреестре.

Нередко составляется соглашение на срок, не превышающий одного года. При таких условиях не требуется регистрировать документ в Росреестре.

Какие требуются документы от физлица для заключения сделки?

Если реализуется сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом, то гражданин должен заранее подготовить определенную документацию. К ней относятся такие бумаги:

паспорт гражданина, являющегося собственником помещения;
свидетельство о праве собственности, которое может заменяться новой выпиской из ЕГРН, где указывается непосредственный владелец объекта;
технический паспорт;
иные технические документы, выдаваемые собственнику работниками БТИ;
выписка из Росреестра, подтверждающая, что на объекте отсутствуют какие-либо обременения, представленные арестом, залогом или иными ограничениями.

Допускается для участия в сделке привлекать представителя, но у него должна иметься нотариально заверенная доверенность.

Уплачиваются ли налоги физлицами?

Достаточно часто гражданами, владеющими недвижимостью, используется для заработка такой вид деятельности. Сдача в аренду нежилых помещений приносит людям достаточно значительный пассивный доход.

Если осуществляется регистрация договора в Росреестре, то сведения из этого учреждения направляются в ближайшее отделение ФНС для учета дохода граждан. Поэтому сдача в аренду физ. лицами нежилого помещения требует расчета и уплаты налога на доходы.

Для этого требуется ежегодно сдавать в ФНС декларацию 3-НДФЛ, где указываются все доходы гражданина от сдачи объекта в аренду. Дополнительно в этом документе приводится правильный размер НДФЛ. Поэтому с полученных сумм придется уплачивать 13 %.

За счет такой высокой налоговой нагрузки граждане часто предпочитают оформлять ИП или открывать компанию, чтобы значительно снизить размер сбора, так как при использовании упрощенных режимов размер налога может уменьшаться до 6 % от всех доходов.

Нюансы для ИП

Многие граждане, являющиеся владельцами недвижимых объектов, которые они предпочитают сдавать в аренду, специально открывают для этих целей ИП. В этом случае они могут пользоваться упрощенными режимами при расчете размера налога. Сдача в аренду нежилого помещения ИП происходит при учете нюансов:

обязательно фиксируется заключение контракта с арендаторами официальным соглашением, в котором прописывается срок действия договора, особенности недвижимости, стоимость аренды и другие важные особенности;
если срок действия соглашения превышает год, то контракт регистрируется в Росреестре;
за полученные доходы непременно уплачиваются налоги ИП, для чего предприниматель может выбрать патентную систему, УСН или ЕНВД;
непосредственная передача средств должна фиксироваться, для чего составляются расписки, но наиболее часто осуществляется перевод денег на расчетный счет, поэтому доказать получение денег можно с помощью банковских выписок.

За счет использования упрощенных налоговых систем удается гражданам избежать уплаты значительного налога. Наиболее часто при сдаче в аренду нежилого помещения ИП выбирают ЕНВД, так как при использовании этого налога уплачивается ежеквартально одинаковая сумма. Налог в этом случае зависит от размера помещения, поэтому на него не влияет стоимость аренды.

Обязательно должна официально осуществляться сдача в аренду нежилых помещений ИП. Налогообложение зависит от выбранного режима, но при этом важно не только грамотно рассчитывать и своевременно уплачивать налоги, но и составлять декларации, необходимые для работников ФНС.

Какие требуются документы от ИП?

Если собственником нежилой недвижимости выступает предприниматель, то для составления контракта с арендатором должны подготавливаться документы:

свидетельство о регистрации и постановке на учет;
паспорт гражданина;
правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
технические бумаги на объект.

Правильно составленный договор непременно передается в ФНС совместно с декларацией, так как он выступает подтверждением ведения конкретной деятельности.

Специфика сдачи помещений компаниями

Нередко разные нежилые объекты принадлежат не частным лицам, а предприятиям. Фирмы нередко принимают решение о сдаче в аренду нежилого помещения. Процедура в этом случае обладает следующими особенностями:

компания может не являться собственником объекта, так как может выступать в качестве посредника;
с арендаторами составляется гражданский договор, к которому прикладывается разная документация от фирмы;
организация с полученного дохода должна уплачивать налог, рассчитывающийся на основании применяемого налогового режима, причем компании могут совмещать сразу несколько систем, чтобы экономить средства на сборах.

Если предприятие не является непосредственным владельцем объекта, то оно может сдавать его в субаренду. При таких условиях требуется получить разрешение на эту деятельность от собственника.

Какие документы требуются от фирмы?

Если арендодателем выступает компания, то для составления договора требуется подготовить фирмой документацию:

справка из ЕГРЮЛ;
учредительная документация предприятия;
правоустанавливающие бумаги на объект, подтверждающие, что у фирмы действительно имеются права на сдачу этого помещения в аренду;
если передается объект в субаренду, то у компании должно иметься разрешение от владельца на такую деятельность;
учредитель, являющийся владельцем бизнеса, может оформить доверенность на своего работника, в результате чего у него появляются соответствующие полномочия для осуществления сделки.

Наиболее часто фирмы, обладающие значительными площадями, сдают их в аренду, так как не пользуются ими самостоятельно для каких-либо целей. Сдача в аренду нежилого помещения обеспечивает поступление значительного пассивного дохода, поэтому к этому способу получения заработка прибегают многие фирмы. При составлении соглашения с компанией непременно следует зарегистрировать его в Росреестре.

Сдача объектов в аренду муниципалитетом

Администрации любого города принадлежит множество разных объектов недвижимости, которые могут быть жилыми или нежилыми. В этом случае власти города могут принимать решение о необходимости сдачи этих объектов в аренду непосредственным пользователям. Средства, полученные от такой деятельности, будут направляться в местный бюджет.

При таких условиях требуется соблюдать правильный порядок сдачи объектов. Для этого учитываются нюансы:

для определения арендатора непременно проводятся официальные торги;
заключается арендный договор с тем участником торгов, который предлагает самую высокую арендную плату;
торги проводятся в виде аукциона, причем участие в нем могут принимать физлица, ИП или организации;
для участия в торгах требуется подавать специальную заявку на сайте администрации региона;
только после регистрации все участники приглашаются к аукциону;
уплачивается всеми претендентами залог, представленный вступительным взносом, причем обычно он равен 10% от стоимости объекта;
стоимость аренды рассчитывается на основании кадастровой цены недвижимости;
если подается заявка только одним претендентом, то торги не проводятся, поэтому заявитель оформляет арендный договор без аукциона.

Администрация может предоставлять возможность оформить контракт на длительный срок, превышающий 10 лет.

Правила составления договора

Независимо от того, кто выступает арендодателем, важно грамотно составить арендный договор. Именно с его помощью осуществляется грамотное оформление имущественной сделки. Договор сдачи аренды нежилого помещения обязательно содержит следующие сведения:

указывается место и дата его составления;
прописываются стороны, участвующие в сделке;
если участниками выступают физлица, то прописываются их Ф. И. О., даты рождения и сведения из паспортов;
если арендатором или арендодателем является компания, то указываются ее реквизиты;
прописываются технические особенности объекта недвижимости, а также адрес его места расположения;
перечисляются условия, на основании которых может использоваться недвижимость;
указывается срок и стоимость аренды;
допускается включать пункт, на основании которого в будущем у арендатора будет иметься возможность выкупить недвижимость;
приводятся права и обязанности, имеющиеся у каждого участника сделки;
указывается ответственность сторон, так как если они будут по разным основаниям нарушать пункты договора, то к ним будут применяться разные санкции или иные меры воздействия;
приводятся условия, на основании которых может расторгаться досрочно контракт;
перечисляются ситуации, когда придется обращаться в суд для решения разных конфликтных вопросов;
вписываются разные форс-мажорные обстоятельства, при которых участники сделки должны вести себя конкретным образом.

Не требуется данную документацию заверять нотариусом. С помощью этого официального документа регулируется процедура сдачи в аренду жилого и нежилого помещения.

Составляется документация в трех экземплярах, так как один остается у арендодателя, второй передается арендатору, а третий используется для регистрации в Росреестре. Вступает в силу договор только после регистрации.

Допускается при наличии соглашения между сторонами пролонгация контракта. Образец договора представлен ниже.

Правила составления акта приема-передачи

Как только будет составлен договор, на основании которого осуществляется сдача в аренду нежилого помещения индивидуальным предпринимателем, частным лицом или компанией, требуется передать объект арендатору.

Передача осуществляется непосредственно в сроки, указанные в договоре. Для этого целесообразно составлять акт приема-передачи. Формируется документ в присутствии третьих лиц, подтверждающих, что действительно участники сделки являются добросовестными и дееспособными.

В документе перечисляются все параметры имеющейся недвижимости, к которым относится:

состояние напольных и настенных покрытий;
наличие сантехнических приборов;
места расположения и технические особенности коммуникаций.

Если в помещении имеется мебель, то следует ее перечислить, а также указать, в каком она находится состоянии.

Какие налоговые режимы используются арендодателем?

Владельцы имущества, сдающие в аренду недвижимость, получают от этого процесса определенный доход, с которого требуется уплачивать налог. Частные лица уплачивают 13% со всех доходов. За счет такой высокой налоговой нагрузки предпочитают арендодатели открывать ИП или фирму. Для расчетов могут выбираться разные налоговые режимы:

УСН. По такому режиму уплачивается 6 % от всех денежных поступлений или 15 % от чистой прибыли. Местными властями могут увеличиваться ставки для офисной или торговой недвижимости. В качестве налоговой базы выступает доход за год работы или прибыль от деятельности. Для малого бизнеса некоторыми регионами вводятся льготы. Дополнительно за счет налоговых перечислений снижается сумма, уплачиваемая предпринимателями за себя в ПФ и другие фонды.
Патент при сдаче в аренду нежилых помещений. Такая система налогообложения считается наиболее выгодной для многих предпринимателей. Могут применять только ИП патент. Сдача в аренду нежилого помещения при таких условиях не требует составления и сдачи в ФНС разных отчетов. Поэтому достаточно только изначально приобрести патент за оптимальную стоимость на конкретный период времени. Могут приобретать на разные периоды патент ИП. Сдача в аренду нежилого помещения с помощью такого режима считается выгодным процессом.
ОСНО. Редко эта система выбирается для сдачи объектов в аренду, так как приходится уплачивать большое количество налогов и заниматься бухгалтерским учетом. Обычно такой режим используется фирмами, которые не желают совмещать несколько систем.
ЕНВД. Сдача в аренду нежилых помещений по такому режиму выбирается обычно только при наличии небольшого по размеру объекта. Если помещение обладает значительной площадью, то более целесообразно выбрать УСН или патент. При расчете ЕНВД учитывается физический показатель, представленный площадью недвижимости. Поэтому оптимально выбирать этот режим, если объект по размеру не превышает 30 кв. м.

Выбор конкретной системы зависит от непосредственных арендаторов. Некоторые фирмы и ИП предпочитают вовсе совмещать несколько режимов, что обеспечивает возможность снизить налоговую нагрузку.

Заключение

Сдача разных нежилых помещений в аренду считается выгодным процессом. Он может осуществляться частными лицами, ИП или компаниями. Фирмы могут вовсе не являться собственниками объектов, поэтому выступают только посредниками.

Процедура предоставления недвижимости в аренду предполагает грамотное оформление сделки, для чего между участниками непременно составляется официальный договор, регистрируемый в Росреестре.

Аренда юридического адреса – основные требования

Обычно адреса предприятий не разделяются на практические и юридические, но разница между ними есть. Ведь юридический офис может несколько раз менять место расположения и постоянно проходить процедуру регистрации невыгодно. Вот почему в последние годы стала популярна аренда юридического адреса.

Существует ряд фирм, которые занимаются этим довольно выгодным вопросом. Можно нарваться и на мошенников, которые предлагают свои услуги неопытным предпринимателям по заниженной цене. Чтобы избежать подобных промахов, обращайтесь к проверенным агентствам и следуйте нижеперечисленным советам.

Основы аренды юридических адресов

Владельцы объектов офисной недвижимости порой не понимают своей выгоды. Вместо того, чтобы сдавать помещение в аренду, они могут сдать юридический адрес и при этом получать стабильный доход от сделки. Нужно будет лишь своевременно уведомлять агента о поступивших почтовых переводах.

Разновидности юридических адресов

Условий и причин аренды адреса несколько. Так, например, предприниматель ведет свои дела в Москве, но не имеет возможности снять офис в столице.

Поэтому он делает здесь фиктивную регистрацию, а сам офис переносит в регион.

Возможно в перспективном будущем фирма полностью переедет в Москву, но в настоящий момент приобретать юридический адрес нет смысла, так как стоимость его не малая, плюс еще и волокита с оформлением.

Месторасположение юридического лица в свою очередь может делиться на следующие виды:

Поддельные – наиболее дешевый вариант юридических адресов. То есть, когда на бумаге адрес имеется, но на самом деле офиса там не существует. При этом возникнет ряд сложностей. Так как адрес предназначен для почтовых отправлений и секретарских услуг. Корреспонденция в этом случае затеряется. Кроме того, стоит опасаться и налоговой проверки, после которой фирму ожидают сложности с осуществлением своей деятельности.
Без помещения – адрес имеется, но по нему отсутствует офис. Это принесет сложности при выездных проверках.
С рабочим местом – то есть по юридическому адресу офис расположен, но стоить такая услуга будет намного дороже.

Кроме того, юридический адрес может являться массовым, когда по его месту регистрируется несколько организаций, и единичным.

Правила аренды

Сделка об аренде заключается на 11 месяцев. Если заключать ее на 1 год, то нужно делать гос.оформление. Процедура эта длительная, поэтому оптимальнее заключать договор на срок менее года. Когда данное время проходит, оформляется новое соглашение.

Так как съем адреса необходим лишь для первичной регистрации, его продление не всегда целесообразно. Но, если предприниматель намерен работать в том же русле и дальше, следует все же продлить аренду. Так как если компания не предоставит в банк или налоговую инспекцию подтверждение юридического местонахождения при запросе, ее ожидают серьезные санкции.

Заключая договор аренды, важно обращаться только в проверенные фирмы. Кроме того, из поступивших предложений можно проанализировать цены и выбрать оптимальный вариант по оплате. Не стоит покупаться на дешевые предложения, не исключено, что здесь работают мошенники. Обратите внимание и на длительность работы компании, фирмы-однодневки не надежный вариант.

Документальное оформление

Для оформления юридического адреса понадобятся такие документы:

договор об арендной сделке;
гарантийная расписка от владельца помещения;
свидетельство на имущество;
акт приема-передачи помещения.

Соглашение об аренде считается главным документом сделки, где указываются следующие пункты:

сведения об арендаторе, его полное имя, должность и документальное подтверждение права на подпись;
сведения о лице, предоставляющим адрес, паспортные данные и место осуществления регистрации.

Соглашение представляет собой договор аренды, где указываются следующие сведения:

юридический адрес;
телефонный номер в по адресу регистрации;
срок арендного времени;
размеры оплаты за услугу;
форма ответственности за нарушение услуг;
порядок прекращения аренды до указанного срока;
на каких условиях может быть продлено соглашение;
возможные изменения, порядок их внесения;
реквизиты из банка.

Обязательно стороны оставляют свои подписи, без которых соглашение не может быть признано действительным. В остальном обязательных требований к договору нет, составлен он может быть в свободной форме, без нотариального оформления.

Как сдать юридический адрес?

Чтобы все было на законных основаниях, необходимо знать, как сдать правильно юридический адрес.

Услуга аренды

Такая услуга имеет свою плюсы, на которые стоит обратить внимание:
Если реально арендовать офис, то придется заплатить значительно больше, снимая юридический адрес вы сможете сэкономить.
Вы можете выбрать подходящий район, например, для регистрации в конкретной налоговой службе.
Аренда юридического адреса может стать реальным выходом при отсутствии достаточной суммы на аренду офисного помещения, или при работе в отдаленном регионе.
Служит в качестве хорошей альтернативы при отсутствии прописки.

Требование к помещению

Помещение, по которому регистрируется юридический адрес, должно находиться в пользовании арендодателя. Лучше выбирать реальное помещение под офис, чтобы в последующем не возникло проблем с проверяющими организациями.

Так, в налоговой инспекции могут забраковать следующие адреса:

на месте которых расположены строящиеся объекты;
либо находятся руины пришедших в негодность зданий;
если регистрация юридического адреса проведена в месте, где сделать это невозможно, например, по адресу расположения общественных зданий, поликлиник, больниц, школ, казарм и т.д.

Обязанности арендодателя

Арендодатель не несет значительную ответственность за работу заказчика. В его обязанности входят лишь следующие пункты:

своевременное уведомление о поступающей корреспонденции;
ставить роспись в получении писем и уведомлений;
передавать почту курьерам клиентов;
при необходимости, подтвердить наличие существующего юридического адреса;
если возникает необходимость, оказание секретарских услуг;
по запросу съемщика, предоставлять помещение для проведения бесед с контрагентами или при проверке налоговой службой;
предоставление пакета документов, подтверждающих законность сделки.

Несмотря на большой перечень обязанностей, на практике они могут занять в совокупности несколько часов в месяц. Однако средства, получаемые от аренды, оправдывают себя.

Как начать работать

Многие арендодатели полагают, что, если выставить объявление, кинется поток желающих. Вопрос этот щепетильный и имеет распространение в узком бизнес-сегменте.

Намного эффективнее заключить договор с юридическими, аудиторскими и консалтинговыми агентствами, которые оказывают правовую и бухгалтерскую поддержку предприятий и организаций.

Так, они предоставят необходимую клиентскую базу, конечно придется заплатить необходимый комиссионный процент, но это убережет вас от предоставления адреса сомнительным фирмам «однодневкам», неплательщикам налогов или фирмам-банкротам.

Клиент, при съеме адреса, может попросить оборудовать для него переговорную комнату, в случае возможного подтверждения своего местоположения. Вы должны быть к этому готовы.

Помните, что доход от сдачи офиса налогооблагаемый, поэтому следует указать его в своей отчетности.

Как оформить документы

Типы соглашений могут быть различными. Главные требования к ним:

письменное оформление
соответствие гражданскому законодательству
содержание всех пунктов по сделке

После этого ФНС внесет сведения о новом местоположении компании в реестр ЕГРЮЛ и признает правомерность сделки.

Договора бывают следующих видов:

Обычный договор аренды или субаренды – помните о том, что, если сделка оформляется на год или более 12 месяцев, помещение подлежит регистрации. Чтобы избежать лишней волокиты, стороны заключают договор на 11 месяцев с последующей пролонгацией, или бессрочно, с правом расторжения.
Договор о совместной деятельности.
Соглашение о сотрудничестве – в этом случае дата действия вообще не указывается.

О необходимых документах уже было изложено выше.

Возможные сложности

Иногда арендодатели предоставляют юридический адрес сразу нескольким фирмам, в этом случае им сложно справиться с поступающей корреспонденцией. Еще одной проблемой может быть выявление налоговой службой таких адресов, что влечет за собой трудности в том числе и для клиентов.

Плюс, высокая конкуренция, которая вынуждает арендодателей потрудиться, чтобы привлечь внимание именно к их предложению.

Типичные ошибки

Неверные шаги при оформлении сделки могут привести к сложностям. Поэтому стоит избегать следующих возможных ошибок:

Предоставление адреса организациям однодневкам, уклоняющимся от налогов.
Брать расчет наличными, что считается нарушением законодательства о расчетах.
Внимательное прочтение договоров, так как в них могут быть неоднозначные формулировки, что позволит клиенту претендовать на местоположение в самом офисе.
Предоставление офиса заказчикам, которые постоянно подвергаются проверкам, что влечет за собой различные неудобства.

Преимущества и недостатки аренды юридического адреса

При использовании номинального офиса вы можете извлечь для себя следующие преимущества:

сэкономите средства на фактической аренде и закупки оборудования;
не будете беспокоиться по поводу изъятия недвижимости, так как она не принадлежит вам;
сможете пройти проверки только после предварительного предупреждения;
будете вести бизнес в желаемом районе не зависимо от места прописки.

Однако при аренде юридического адреса могут наблюдаться некоторые риски:

при возникших подозрениях, вам могут отказать в регистрации;
если при выезде на проверку специалисты не обнаружат офиса, вам будет наложен штраф;
становятся недоступны некоторые банковские услуги, такие как кредитование и открытие расчетного счета;
при массовом адресе некоторые контрагенты утрачивают доверие к такой фирме.

В законодательстве не существует термина «юридический адрес». В Гражданском кодексе и Законе о госрегистрации юридических лиц, физлиц предпринимателей, это понятие обозначается, как «местонахождение юридического лица».

Можно ли зарегистрировать офис в квартире?

ArturVerkhovetskiy/Depositphotos

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если генеральный директор является учредителем, то предусмотрена регистрация юридического адреса юридического лица по месту прописки генерального директора. Для этого нужно получить письменное согласие у всех сособственников квартиры. Никаких рисков в этом нет. Большинство малых предпринимателей именно так и регистрирует свои организации.

Юрлицо имеет право вести свою деятельность и иметь регистрацию в жилой квартире только в том случае, когда генеральный директор прописан по этому адресу.

В остальных случаях размещение в жилой квартире офиса чревато штрафами и проблемами.

Юрлицо может арендовать квартиру, но использовать ее возможно только в качестве жилого помещения: например, сдавать в субаренду жильцам или предоставлять эту квартиру для проживания сотрудников.

Рабочее место дома

Как обустроить рабочее место дома?

Отвечает старший партнер адвокатского бюро «Нянькин и партнер» Алексей Нянькин:

Действительно, в соответствии со ст. 17 Жилищного кодекса РФ, граждане, проживающие в помещении на законных основаниях, могут использовать его для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности.

Использование квартиры в качестве офиса не требует перевода помещения из жилого в нежилое, если не происходит изменения конструктива многоквартирного жилого дома, а также если в силу специфики оказываемых услуг организации не нужен изолированный вход в помещение.

Регистрировать юридическое лицо в жилой квартире нельзя; допускается лишь занятие индивидуальной предпринимательской деятельностью либо профессиональной деятельностью.

Препятствиями для размещения офиса в жилом помещении могут являться:

возражения других лиц, как имеющих право пользования квартирой, так и являющихся жильцами многоквартирного дома;
нарушение санитарно-гигиенических правил: к примеру, при размещении промышленных производств;
осуществление миссионерской деятельности.

Если выявлены нарушения правил использования жилых помещений, виновное лицо могут привлечь к административной или гражданско-правовой ответственности. В исключительных случаях, если нарушения систематические, жилое помещение могут даже изъять и реализовать его на публичных торгах, выплатив стоимость жилья собственнику.

Отвечает юрист национальной юридической службы «Амулекс» Андрей Кольцов:

Гражданский кодекс (ст. 288) указывает на то, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещать в квартире предприятия, учреждения, организации допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Для создания в квартире офиса такой перевод тоже необходим. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое прописан в ст. 22-24 Жилищного кодекса.

За нарушение правил пользования жилыми помещениями грозит административная ответственность. Например, использование жилых помещений не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа в размере от 1 тысячи до 1,5 тысяч рублей (ч. 1 ст. 7.21. КоАП РФ).

В то же время необходимо учитывать, что закон (ч. 2 ст. 17 ЖК РФ) допускает использование жилого помещения для профессиональной деятельности (научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности. В этих случаях переводить квартиру в нежилое помещение не нужно. Но это только при условии, что Ваши занятия не нарушают права и законные интересы соседей.

Зачем нужны agile-офисы?

Строю дом. Могу ли я устроить в нем хостел?

Отвечает юрист Юрий Панкратов:

Хозяйственная деятельность требует, чтобы организации и индивидуальные предприниматели имели постоянный адрес своей регистрации, так называемую якорную точку. Для чего это нужно? Налоговой инспекции это важно для отправки официальной корреспонденции и для проведения выездных проверок. Правоохранительным органам – для розыска правонарушителя.

Контрагентам – чтобы определить, в какой суд или отдел судебных приставов обращаться с претензиями и требованиями о взыскании. Подобные заявления по общему правилу направляются в адрес ответчика. В случае с индивидуальным предпринимателем все просто. Он оформляется по месту своей временной или постоянной регистрации.

С организациями, коммерческими или некоммерческими юридическими лицами дело обстоит сложнее.

Компания – это всего лишь пакет регистрационных свидетельств, учредительных и иных документов. Она обезличена до тех пор, пока в ней не трудоустроены конкретные люди. Самым важным должностным лицом, с точки зрения закона, является генеральный директор. Формально он называется единоличным исполнительным органом общества.

На практике может именоваться как угодно: директор, президент, ректор и даже царь.

Раньше учредители организации (например, общества с ограниченной ответственностью) были вынуждены сначала найти нежилое помещение, получить от арендодателя-собственника письмо на право зарегистрироваться по этому адресу, оплатить аренду за время регистрации общества в налоговой инспекции либо договориться об арендных каникулах. Теперь все стало проще.

В 2016 году Федеральная налоговая служба опубликовала официальное письмо, в котором прямо говорилось, что организация может быть зарегистрирована по местонахождению своего директора. То есть именно директор, как высшее должностное лицо, стал якорной точкой. На мой взгляд, это логично.

Кто, как не директор, принимает решение о деятельности общества, заключает сделки, проводит платежи, подписывает отчетность, несет ответственность? Именно он. Значит, то место, где он чаще всего находится, можно признать юридическим адресом организации. А где чаще всего может находиться директор? Конечно, в своем доме. Именно так устанавливает миграционное законодательство.

Мы с вами понимаем, что в реальной жизни человек может быть прописан по одному адресу, а проживать совершенно по другому. Но закон не способен учесть все житейские тонкости. Он подходит формально: где прописан, там и должен проживать. Убыл надолго? Будь любезен перерегистрироваться. А это та еще тягомотина.

Таким образом, учредители компании могут зарегистрировать ее по адресу директора. Вопрос решен и, казалось бы, все хорошо. Но! Законов у нас в стране много. Какие-то Государственная дума успела изменить и привести в соответствие с реальными условиями жизни и рынка, а до чего-то руки так и не дошли.

Отсюда возникает множество противоречий, решить которые не может даже суд. Например, закон гласит, что организация должна быть зарегистрирована в нежилом помещении, а директор-то проживает в частном доме или квартире. Закон гласит, что юридический адрес общества должен совпадать с фактическим, то есть офисом.

Возникает вопрос: что делать, если собственник-арендодатель не выдает гарантийное письмо? Ответа налоговая служба не дает. Остается ждать развития событий и позиции высших судов.

Отвечает эксперт по налогам и праву, руководитель «Юридической компании Ольги Пономаревой» Ольга Пономарева:

На сегодняшний день указать адрес прописки директора или учредителя компании в качестве адреса местонахождения компании вполне реально – прямого запрета в законе нет. Право предпринимателя – регистрировать свой бизнес в своей квартире – подтверждает и Верховный суд, и суды округов. Впрочем, споры о том, правомерное это или нет, периодически возникают.

Разные региональные инспекции понимают закон по-своему и могут отказать, но на текущий момент в Москве это возможно. Сделать это можно как при первичной регистрации компании, так и при переезде (смене места нахождения). Квартира даже не должна быть в собственности учредителя или директора.

Директору или учредителю достаточно иметь постоянную регистрацию по этому адресу (прописку/штамп в паспорте) и согласие собственника квартиры на регистрацию компании. Составляется оно в простой письменной форме, не требует заверения у нотариуса.

В заявлении собственник уведомляет о своем согласии на регистрацию компании по месту жительства учредителя или директора и ведение им по этому адресу предпринимательской деятельности. Письмо подается в комплекте с остальными документами в инспекцию.

Как перевести жилое помещение на 1 этаже в нежилое?
Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?
Плюсы того, что вы укажете домашний адрес в качестве адреса компании, слудующие:

экономия на затратах на приобретение юридического адреса;
совпадение юридического и фактического адреса;
сотрудники налоговых и правоохранительных органов не могут без Вашего согласия или постановления суда зайти к Вам в дом, провести обыск или выемку документов;
налоговая проверка по месту жительства, как правило, не проводится.

Риски такие:

не всем контрагентам и банкам «нравится» такой адрес – они могут отказаться сотрудничать с такой компанией;
получение лицензий и разрешений на некоторые виды деятельности невозможно для компании с таким адресом;
ведения производственной деятельности в таком случае невозможно.

Отвечает генеральный директор ООО «Гладиатор» Андрей Матвеев:

Многие люди на начальном этапе развития бизнеса стараются уменьшить издержки для более быстрого извлечения прибыли. Один из первых пунктов – экономия на аренде офиса. И первое, что приходит в голову – собственная квартира. Можно ли ее «переоборудовать» в офис? И да, и нет.

Индивидуальный предприниматель имеет право оказывать услуги на дому, зарегистрировав себя в налоговом органе. Однако если Вы хотите вести продажи или складировать продукцию, то Вам необходимо изменить назначение квартиры на «нежилое помещение». Это довольно длительная и дорогостоящая процедура.

Риски ведения бизнеса на дому минимальны. Вы просто открываете двери в свою квартиру клиентам, которых, по сути, Вы не знаете. С юридической точки зрения, тут преград никаких нет.

Другая сторона открывается, если Вы желаете зарегистрировать общество с ограниченной ответственностью. Действительно, согласно нормам законодательства, общество может быть зарегистрировано по адресу учредителя либо директора.

Необходимо получить согласие собственников (если их несколько) и предоставить в налоговый орган свидетельство, подтверждающее право на данное помещение. Тут риски более высокие: налоговая не любит такие «конторы», так как проверить их в действительности на наличие «исполнительного органа» невозможно.

Также банки не приветствуют такие организации. Тем не менее в нашей стране можно многое, главное – знать и соблюдать все тонкости права.

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Жилищный кодекс позволяет использовать жилое помещение для коммерческой деятельности, но только в том случае, если это не нарушает иного законодательства и не ущемляет права граждан.

Это означает, что если Вы, например, хотите открыть гостиницу в своем жилом помещении, то Вы этого сделать не сможете, поскольку по другому закону – по гражданскому кодексу – гостиница может располагаться только в нежилых помещениях.

Также жилое помещение Вы не сможете использовать, например, под продуктовый магазин или офис с огромным штатом сотрудников, потому что это будет нарушать режим объекта и ущемлять права других лиц. Поэтому здесь все индивидуально. Например, диспетчер, писатель или журналист, скорее всего, смогут иметь офис в жилом помещении.

ИП может зарегистрировать юридический адрес в квартире. Для юридического лица эта практика пока неоднозначна: налоговые органы относятся по-разному. Если директор юридического лица владеет квартирой, в которой хочет зарегистрировать предприятие, то даже если налоговая ему откажет, он сможет оспорить это решение через суд.

Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Сколько можно заработать на аренде недвижимости?
Как открыть мини-отель?
Как открыть магазин: выбор помещения под аренду

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.