Разбираемся, что такое субаренда, чем она отличается от поднайма и какую недвижимость можно пересдать другим арендаторам
Ro_ksyshutterstock
Сдавать в аренду можно не только собственную недвижимость, но и арендуемую. Выяснили вместе с экспертами, как заработать на чужих объектах и как правильно оформить такие отношения.
Юридически субаренда (или поднаем, если речь о жилых помещениях) — это временная переуступка арендатором недвижимости прав на этот объект или на его часть. Такие отношения оформляются письменным соглашением между субарендодателем (тот, кто изначально снимает недвижимость) и субарендатором.
«Арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды, — поясняет юрист юридической компании «Генезис» Татьяна Мацукова. — Договор заключается на срок, не превышающий срок основной аренды».
По общему правилу, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (ст. 615 ГК).
Основное отличие от аренды состоит в том, что в большинстве случаев субаренда требует согласия не только арендодателя (которым выступает первичный наниматель), но и собственника объекта недвижимости. «Без согласия на сдачу помещения в субаренду со стороны собственника помещения субаренда будет считаться незаконной, причем согласие это должно быть подтверждено документально», — говорит юрист.
Как сдать недвижимость в субаренду
В субаренду можно сдавать практически любые объекты недвижимости за незначительными исключениями, отмечает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Юридически субаренда практически ничем не отличается от обычной аренды и регулируется теми же самыми нормами Гражданского, Земельного и Лесного кодексов с добавлением нескольких специальных правил», — поясняет эксперт.
Если это не запрещено собственником, первичный наниматель может пересдавать другому лицу или организации жилые и коммерческие объекты ( Studio Romanticshutterstock)
Какую недвижимость можно сдавать в субаренду
Если это не запрещено собственником, первичный наниматель может пересдавать другому лицу или организации жилые и коммерческие объекты — помещения или их части, здания и сооружения целиком, имущественные комплексы и земельные участки и т. д. Есть нюанс: в случае если пересдается жилье, заключается договор поднайма жилого помещения.
«Помимо традиционных объектов недвижимости, в субаренду могут быть сданы такие объекты, как предприятие (имущественный комплекс в виде зданий, сооружений, земельных участков, иных движимых и недвижимых объектов), машино-места и прочее имущество», — говорит руководитель направления «Коммерческие споры» юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.
Какую недвижимость нельзя сдавать в субаренду
Исключения — государственные и муниципальные лесные участки, которые переданы в аренду по результатом торгов. Субаренда также запрещена в особых экономических зонах (ст. 36 116-ФЗ (ред. от 11.06.2021) «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»), отмечает Татьяна Мацукова.
Нельзя сдавать в субаренду и земельные участки, если они переданы субъектам малого и среднего предпринимательства и включены в перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц.
Кроме того, иногда субаренда может быть запрещена самим первоначальным договором аренды, добавляет Илья Бахилин.
«Любые другие объекты недвижимости могут быть субарендованы, и не имеет значения, идет речь о коммерческой недвижимости или об объектах, принадлежащих обычным гражданам, — подчеркивает Татьяна Мацукова.
— Содержание договора субаренды почти не отличается в зависимости от вида недвижимого имущества. В силу закона различия касаются в основном лишь вопросов согласия арендодателя».
В каких случаях можно сдать недвижимость в субаренду, не говоря об этом собственнику
По общему правилу, соглашение о субаренде может быть заключено лишь с согласия собственника недвижимого имущества. «Законом не установлена форма получения такого согласия, — отмечает Василий Малинин.
— Лучше всего зафиксировать такое согласие непосредственно в первичном договоре аренды.
Тогда арендатору не потребуется каждый раз получать согласие на субаренду у собственника, а тот не сможет отозвать согласие до окончания срока договора».
Если право на субаренду не отражено в первичном договоре аренды, потребуется отдельное согласие собственника. «Механизм получения такого согласия в законе не прописан — это может быть сделано в любой форме, — говорит Илья Бахилин.
— Но во избежание возможных споров лучше получить письменное согласие. Обычно оно оформляется письмом за подписью собственника.
Для максимальной юридической чистоты в этом документе необходимо указать данные о первоначальном договоре аренды, а также кем и кому конкретно дается согласие».
Из этого правила есть исключения — они касаются субаренды земельных участков.
«Без согласия собственника, а лишь с его уведомлением, заключать договоры субаренды могут любые арендаторы земли, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства», — отмечает Бахилин.
Но договором аренды земельного участка все же может быть дополнительно предусмотрена необходимость получения такого согласования, добавляет юрист.
«Арендатор предприятия может сдать так в субаренду земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, — делится примером Василий Малинин. — В этом случае, если первичный договор аренды заключен на срок более пяти лет, арендатору достаточно уведомить собственника без получения его согласия».
По общему правилу, соглашение о субаренде может быть заключено лишь с согласия собственника недвижимого имущества ( baranqshutterstock)
Договор субаренды
По своим основным пунктам договор субаренды недвижимости почти не отличается от договора аренды, но у него есть несколько специфических особенностей:
- в договоре субаренды обязательно прописывается, что недвижимость сдается в аренду не собственником. Нужно указать, что первичный наниматель распоряжается объектом на правах аренды, вписать в договор субаренды реквизиты первичного договора аренды и имя собственника;
- если в субаренду сдается не весь объект недвижимости, а его часть, в договоре максимально точно описывается, что именно передается субарендатору (номер офиса в бизнес-центре, координаты конкретных помещений и т. п.);
- договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. «Положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правила, что срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (п. 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 № 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ), — говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина. — Договор субаренды, как и договор аренды, подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок от года»;
- цели использования передаваемого в субаренду имущества должны соответствовать целям, указанным в основном договоре аренды;
- субарендатор не может получить больше прав и ответственности, чем первичный арендатор. Поэтому, говорит Илья Бахилин, не допускается включать в договор субаренды пункт о том, что субарендатор несет ответственность за состояние недвижимости перед собственником. Эта ответственность остается за первичным арендатором. Именно первичный арендатор отвечает и за своевременное поступление оплаты собственнику, и за коммунальные платежи, и за эксплуатационные расходы;
- обычно в договоре субаренды прописываются условия его расторжения в том случае, если первичный договор аренды будет расторгнут досрочно. «Можно предусмотреть условие, что при досрочном прекращении договора с первичным арендатором арендодатель обязан заключить договор с добросовестным субарендатором, — говорит Екатерина Кузьмина. — Или стоит предусмотреть условие о сохранении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды в случае заинтересованности в этом арендодателя».
Образец договора субаренды
Субаренда как бизнес
Практика «пересдачи» арендуемой недвижимости применяется в разных сегментах и в каждом имеет свои особенности. Этим занимаются не только компании, но и физические лица. Юридические лица платят с доходов от субаренды НДС в размере 18% (безотносительно того, кому сдается недвижимость — компании или физлицу).
Если же недвижимость пересдается физическим лицом, оно должно оформить индивидуальное предпринимательство, а если речь о жилье — выбрать между ИП и самозанятостью.
Пересдача коммерческой и жилой недвижимости регулируется немного по-разному. В первом случае заключается именно договор субаренды, во втором — поднайма жилья.
Поднаем жилья как бизнес сейчас не очень распространен ( Joyseulayshutterstock)
Илья Бахилин, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»:
— Правила об аренде, включая субаренду, не распространяются на жилые помещения, которые сдаются гражданам для целей проживания (квартиры, комнаты, жилые дома).
В этих случаях вместо договора аренды заключается соглашение о жилищном найме, а вместо субаренды — договор поднайма жилого помещения.
В случае спора любой суд будет применять именно нормы об этих договорах, которые помимо Гражданского кодекса содержит также Жилищный кодекс РФ.
В целом поднаем схож с субарендой, хотя и имеет свои существенные особенности. Важнейшим условием его заключения является соблюдение нормы общей площади жилого помещения на одного человека (в Москве это 18 кв.
м на одного человека).
А если в поднаем передается жилое помещение в коммунальной квартире, занимаемое по договору социального найма, помимо согласия наймодателя также требуется согласие всех нанимателей и проживающих с ними членов семей.
Субаренда коммерческой недвижимости сейчас особенно распространена в сегменте стрит-ретейла, говорит заместитель директора департамента стрит-ретейла Colliers Валерия Гвоздева. Основные преимущества, которые дает субаренда коммерческих помещений, по словам эксперта, это:
- снижение финансовой нагрузки на арендатора за счет партнера;
- рост ставки за 1 кв. м для собственника (небольшие площади сдаются по более высокой ставке);
- возможный рост товарооборота, если в локации формируется удачная коллаборация бизнесов.
Основной минус таких отношений, как говорит руководитель департамента брокериджа компании RRG Светлана Ярова, риск досрочного прекращения первичного договора аренды и потеря интересной локации субарендатором.
«Субаренду очень и очень не любят арендаторы, сегодня уже довольно много компаний, которые совершенно не готовы рассматривать такие помещения, — говорит Светлана Ярова.
— Исключения есть, но схема должна быть прозрачной: например, компания взяла в аренду полностью все площади первых этажей в ЖК как управляющая компания и сдает их в субаренду».
Генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков отмечает, что и первичные арендаторы рискуют, сдавая помещения в субаренду. «Сейчас из-за локдаунов и других ограничений в нашем окружении таким бизнесом уже никто не занимается. По нашим оценкам, этот рынок сократился на 70%.
Это связано с двумя основными факторами. Во-первых, стало значительно меньше арендаторов. Особенно это касается торговых помещений. Во-вторых, арендные ставки пошли вниз. Основные риски — досрочный съезд арендатора, длительный поиск арендатора.
В этом случае арендную ставку первичному арендатору придется закрывать собственными силами».
Поднаем жилья как бизнес сейчас не очень распространен, говорит управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. Чаще этой схемой пользуются арендаторы, которые хотят разделить расходы на оплату квартиры — и в большинстве случаев отношения с поднанимателем не оформляются документально.
Если поднаем рассматривается как вид предпринимательской деятельности, одна квартира неинтересна, их должно быть несколько: хотя бы три — пять, лучше десять, бывает и до двадцати. К нам такие запросы поступали, но мы с ними не работаем, — говорит эксперт.
— Обычно квартиры подбираются не в самом хорошем состоянии, сдаются на длительный срок (три — пять лет) с возможностью пересдавать их посуточно».
3 правовых формы успешного управления коммерческой недвижимостью
Данная статья посвящена анализу 3 правовых форм управления коммерческой недвижимостью: доверительном управлении, аренде для последующей пересдачи в субаренду и агентском договоре. Автор рассматривает преимущества и недостатки каждого способа управления недвижимостью.
В этом случае Вы снимаете со своих плеч груз забот об имуществе и регулярно получаете немалый доход. Доверительное управление регулируется положениями 53 главы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
Этот правовой институт считается весьма удобным в применении и позволяет максимально безопасно распорядиться своим имуществом, при условии, что вы получили профессиональную юридическую консультацию
Согласно ст.
1012 ГК РФ, в договоре доверительного управления имуществом есть две стороны: Учредитель управления (владелец имущества) и Доверительный управляющий — тот, кто будет имуществом управлять, соблюдая выгоду владельца или указанного им лица.
Но в любом случае доходы от использования имущества Доверительному управляющему не принадлежат. Объектом доверительного управления может быть любое недвижимое имущество, в том числе предприятия и имущественные комплексы, ведение которых отдано управляющим коммерческой недвижимостью организациям.
Пожалуй, главный плюс доверительного управления имуществом заключается в следующем факте – такое имущество обособляется, учитывается на отдельном балансе у Доверительного управляющего и на него нельзя обратить взыскание по долгам собственника, кроме как в случае его банкротства (ст. 1018 ГК РФ).
Если Учредитель управления является физическим лицом, но не индивидуальным предпринимателем, то в отношении него нельзя применять Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002г.
В скором времени принятие поправок в закон, отменяющих данное правило, не предвидится, а значит, риск потерять такое имущество минимален, сообщает Роман Павлов, юрист вологда.
Что касается минусов данного вида договора, то их, увы, немало и они в основном связаны с налогами. Скорее всего, налоговая инспекция потребует от доверительного управляющего уплаты налога на добавленную стоимость (НДС) из суммы доходов от использования доверенного его попечению имущества.
Это возможно даже если используется упрощенная система налогообложения (УСН) или учредитель управления является гражданином. Дело в том, что «упрощенка» регулируется ст. 174.
1 Налогового кодекса РФ, где сказано, что любые доходные действия по управлению доверенным имуществом облагаются НДС и уплатить его обязан доверительный управляющий. Существует мнение, что в таких случаях лицо, обязанное уплачивать НДС, отсутствует как таковое, но налоговая инспекция полагает иначе.
Положительной для налогоплательщика судебной практики пока не имеется, а потому споры судами разрешаются в пользу налоговых органов. Подробнее об этом мы можете узнать здесь
Кроме того, те стороны договора доверительного управления, кто применяет УСН, обязаны в соответствии с требованиями ст. 346.14 НК РФ использовать как объект налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов». Посему можно видеть, что договор доверительного управления имуществом весьма уязвим с точки зрения налогообложения.
Еще одна существенная проблема договора доверительного управления недвижимым имуществом – это обязательная государственная регистрация передачи недвижимости доверительному управляющему. Такой договор «задним» числом уже не проведешь. И не соблюсти требование о госрегистрации никак нельзя, иначе договор станет недействительным, в соответствии с положениями ст. 1017 ГК РФ.
Подведем итог – если Вы не желаете платить немалую сумму НДС в размере 18% от полученного дохода с имущества, то договор доверительного управления не для Вас. Рассмотрите другие варианты и проконсультируйтесь с юристом.
В этой ситуации собственник недвижимости имеет возможность устраниться от заключения множества договоров с разными арендаторами, уступив это право одному арендатору, который сможет оформлять субаренду по своему усмотрению. В итоге риск получения претензии или судебного иска от конечных пользователей имуществом сводится практически к нулю. Чтобы максимально упростить себе жизнь, владельцу имущества следует возложить на арендатора все затраты по поддержанию недвижимости в надлежащем виде, включая косметический и капитальный ремонт, а также обязанность по уплате социально-бытовых платежей. В итоге, владелец получит чистый доход в виде арендной платы без лишних телодвижений и усилий. Есть правда такое «но» как выбор ответственного и надежного арендатора – это не самая простая задача. Зато решать ее придется единожды. По нему собственник имущества (Принципал) поручает операционной компании (Агенту) заключать договоры на аренду этого имущества от имени Агента, но за счет Принципала. Этот тип договора используется крайне редко, уступая пальму первенства аналогичному и более простому договору аренды. Кому выгоднее быть правомочным владельцем недвижимого имущества, чтобы минимизировать налоговые затраты и иные издержки? Попробуем разобраться. Если собственник физическое лицо, то он имеет возможность сразу пускать в дело полученный доход, не возникает сложностей с оформлением налогов. Тогда как юридическое лицо-собственник, получив доход от использования имущества и передав его учредителю, должно начислить и уплатить налог на доход физических лиц 9%, так как единственный способ получить эти средства, не нарушив закон, это оформить их как дивиденды. Это справедливо, если не впутываться в длинные и «мутные» схемы вроде расходных договоров или затяжных займов без процентов.
Собственнику имущества — физическому лицу следует оформить статус индивидуального предпринимателя и использовать упрощенное налогообложение с объектом «доходы», так как налог в этом случае составит лишь 6%, а не 13%. Также можно избежать уплаты НДС и НДФЛ. В этой радужной картинке есть свои подводные камни.
Один из них – полная имущественная ответственность индивидуального предпринимателя по своим долгам. Если таковые возникнут то, погашая их, можно и имущества лишиться.
Но если не вести активной предпринимательской деятельности, а лишь сдавать недвижимость в аренду надежной компании по выгодной цене, то риск сводится к нулевой отметке — советует юрист вологда.
В том случае, когда Вашим имуществом занимается дружественная операционная компания, ей можно порекомендовать применять систему упрощенного налогообложения с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», так как ее затраты по обслуживанию активов и так велики. Если последовать данному совету, то налог на доход составит около 1%. Следует избегать ситуации, когда владелец имущества и директор операционной компании одно лицо, иначе со стороны налоговых органов может последовать обвинение в получении необоснованной налоговой выгоды. Какой бы способ извлечения дохода из имущества Вы ни выбрали, следует понимать, что полностью устраниться и замаскироваться не удастся. Информация о владельцах недвижимости открыта и любой может ее получить, подав соответствующее заявление в регистрационные органы. Кроме того, при оформлении договоров субаренды, конечный пользователь имущества может потребовать письменного согласия владельца на оформление договора субаренды.
Грамотная юридическая консультация у профессионального юриста — это ваша лучшая инвестиция на первоначальном этапе управления недвижимостью.
Передача коммерческой недвижимости в доверительное управление — Юридическая консультация
В ситуации, когда руководитель или участник общества имеет в собственности некую недвижимость, которую предполагается передать в управление обществу для последующей сдачи помещений в аренду, оптимальным решением является заключение договора доверительного управления.
Действующее российское законодательство не запрещает сделки между обществом и его руководителем, лишь устанавливая в ст. 45 Федерального закона от 08.02.
1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» для таких сделок особый порядок как для сделок с заинтересованностью, поскольку руководитель общества является его аффилированным лицом.
Однако в ситуации, когда руководитель является одновременно и единственным участником общества, необходимость в соблюдении особого порядка отпадает.
Таким образом, на практике между обществом и его руководителем как физическим лицом заключается договор доверительного управления. Особенности заключения, исполнения, прекращения такого договора, права и обязанности учредителя управления и доверительного управляющего регулируются положениями гл. 53 Гражданского кодекса РФ.
Одним из необходимых условий является соблюдение письменной формы договора, а в случае с недвижимостью — государственная регистрация передачи имущества в доверительное управление аналогично регистрации перехода права собственности. Несоблюдение данных условий влечет недействительность договора доверительного управления.
Отмечу, что государственной регистрации подлежит не сам договор, а лишь передача имущества. Если в дальнейшем в договор будут вноситься изменения или дополнения, не затрагивающие моменты, связанные с передачей недвижимости, а касающиеся, например, только порядка управления, такие изменения государственной регистрации не подлежат.
- Альтернативой договору доверительного управления имуществом могут стать:
- 1) договор аренды, заключенный между физическим лицом (арендодателем) и ООО (арендатором) с правом последующей передачи недвижимости в субаренду;
- 2) агентский договор на сдачу помещений в аренду, в котором принципалом будет являться руководитель общества как физическое лицо, а агентом — само общество.
При этом в случае с договором аренды (первый вариант) если речь идет о долгосрочной аренде более года, то договор также требует государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
На практике зачастую заключают договор аренды сроком на 11 месяцев с возможностью продления на тот же срок либо каждый раз перезаключают договор заново. В случае с агентским договором условие о государственной регистрации не предусмотрено.
Также важно учесть, что заключение компанией возмездного договора со своим аффилированным лицом с большой вероятностью привлечет внимание налоговых органов.
В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 40 Налогового кодекса РФ налоговая инспекция вправе проверить правильность применения цен по сделке между взаимозависимыми лицами. Если в ходе проверки будет выяснено, что цена, установленная договором, более чем на 20% отклоняется от рыночной цены на аналогичные услуги, организации могут быть доначислены налоги и пени, исходя из рыночных цен.
Заключаем договор субаренды
Журнал «В курсе дела»Бушуев Павел Петрович, главный эксперт-консультант компании ПРАВОВЕСТ
Не каждая компания, особенно на стадии становления бизнеса, может приобрести в собственность недвижимое имущество. Одним из вариантов получения имущества при развитии новых направлений деятельности является заключение договора субаренды, что позволяет арендаторам сдавать излишние площади, а другим компаниям – использовать их, не нарушая положений законодательства и условий договора аренды.
При заключении договора субаренды необходимо в первую очередь учитывать положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие арендные правоотношения. В частности, ст. 608 ГК РФ устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику.
Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
На основании данного положения субарендатор, заключающий договор, должен удостовериться в правомочиях и собственника, и арендатора по распоряжению данным имуществом.
Субаренда является предметом прямого регулирования ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 Гражданского кодекса, две из которых – ст. 615, 618 ГК РФ регулируют правоотношения, связанные с недвижимым имуществом в виде здания, строения или помещения.
Согласие собственника
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами1.Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
Это условие носит императивный характер в части получения согласия на передачу имущества в субаренду и поэтому не может быть изменено договором.В специальных нормах, регулирующих правоотношения по аренде (субаренде)2, законодатель не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение сделок по передаче имущества в субаренду. Условия, определяющие форму сделки, указаны в гл.
29 ГК РФ. Если в договоре не было предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, получение такого согласия после заключения договора является изменением условий договора в части режима использования имущества. Изменение договора совершается в той же форме, что и договор3.
Если не соблюдена установленная законом форма сделки, сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет юридических последствий (за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью)4.
Заключение договора субаренды без согласия арендодателя является недействительным5.
Следует также отметить, что если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель получит право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды6.В сложившейся судебно-арбитражной практике нередки решения, в которых договоры признаются незаключенными, а сделки – несостоявшимися. Последствия признания сделок недействительными прямо предусмотрены ст. 167, 168, 1103 ГК РФ.
Всегда ли недействительно ограничение на субаренду? В Верховный суд передано дело, которое может скорректировать практику
Определением Верховного суда РФ от 11.06.2021 было передано на рассмотрение экономической коллегии любопытное дело, отчетливо демонстрирующее конфликт между диспозитивным и императивным принципами регулирования.
Указанный кейс поднимает следующие вопросы:
- Должны ли стороны соблюдать условие договора, если оно формально противоречит закону, но не было при этом оспорено?
- Есть ли злоупотребление со стороны лица, которое требует исполнения такого условия?
Между Коммерческой организацией (далее – Арендатор, Ответчик) и Администрацией муниципального района (далее – Арендодатель, Истец) был заключен Договор аренды земельного участка.
Согласно п. 5.1 Договора аренды Арендатор вправе передать участок в субаренду лишь после предварительного согласования с Арендодателем. При этом в п. 3.3 Договора аренды стороны указали, что передача земельного участка в субаренду является основанием для досрочного расторжения договора.
Ответчиком были заключены договоры субаренды переданного земельного участка с несколькими лицами. Перед этим Истцу было направлено письмо, в котором Арендатор просил согласовать договор субаренды и просил разъяснить порядок передачи земельного участка в субаренду.
Арендодатель не согласовал договор субаренды, а после обратился в суд с требованием о расторжении Договора земельного участка, поскольку Арендатором участок был передан в субаренду третьим лицам.
Арбитражный суд Московской области отказал в удовлетворении требований Истца.
В соответствии с императивной нормой п. 9 ст. 22 ЗК РФ и п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 11) арендатор имеет право в любом случае передавать земельный участок в субаренду.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции поддержал позицию Истца, принятое судом первой инстанции решение отменил, иск удовлетворил.
Суд апелляции исходил из следующего. Положения п. 3.3 Договора аренды земельного участка прямо устанавливал основание для досрочного расторжения договора, в случае передачи земельного участка в субаренду. Суд отметил, что данный пункт договора не был оспорен и не был признан недействительным. С таким подходом согласился и суд кассационной инстанции.
Мотивировка определения о передаче дела в ВС лаконична, но чрезвычайна любопытна.
- КОММЕНТАРИЙ к определению о передаче дела в ВС
Симптоматично, что суд первой инстанции, поддержавший ответчика, и указавший на то, что спорное условие не соответствует закону, не рискнул дать ему правовую квалификацию. Не нашла она отражение и в определении о передаче дела.
Суды, очевидно, умышленно не стали ссылаться на ничтожность спорных договорных условий несмотря на единообразную практику по данной категории споров.
В правоприменительной практике условия договора, предусматривающие отличный от установленного законом «уведомительный» порядок, толкуются как противоречащие закону.
Агентский договор
В соответствии с главой 52 ГК под агентским договором понимается обязанность одной стороны (агента) по поручению другой стороны (принципала) совершить юридические и иные действия за вознаграждения от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. То есть агентский договор включает в себя условия договора комиссии и договора поручения, а права и обязанности по сделке могут возникать как у принципала, так и у агента – в зависимости от условий договора.
- Агентский договор заключается только на возмездной основе.
- В ходе исполнения агентского договора агент обязан представлять отчет (с приложением подтверждающих документов), который считается принятым при отсутствии возражений со стороны принципала в течение 30 дней.
- Если договор предполагает ведение агентом деятельности от имени принципала, но принципал должен выдать доверенность.
Бухгалтерский учет агентских договоров
Бухгалтерский учет у агента
Выручка от оказания посреднических услуг является доходом от основной деятельности. Приобретаемые агентом от имени принципала товары учитываются на забалансовом счете 002 «Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение». При передаче агенту принципалом товаров для последующей перепродажи они учитываются на забалансовом счете 004 «Товары, принятые на комиссию».
Не являются доходами агента доходы в виде имущества и денежных средств, поступивших в связи с исполнением обязательств по агентскому договору. Также не являются расходами агента, возмещаемые принципалом расходы.
Бухгалтерский учет у принципала
Операции в рамках агентского договора отражаются на основании отчетов агента. До момента продажи товара агентом он учитывается на балансе принципала.
Налоговый учет агентских договоров
Налоговый учет у агента
Агентское вознаграждение облагается НДС, если агент является плательщиком налога, и включается в доходы при исчислении налога на прибыль. Если агент действует от своего имени, то он выставляет счета-фактуры в адрес третьих лиц с НДС (если товары облагаются НДС и принципал является плательщиком налога), даже если сам не является плательщиком налога.
Налоговый учет у принципала
Доходом принципала, учитываемым при исчислении налога на прибыль, является сумма выручки от реализации товара агентом за вычетом НДС, на дату указанную в отчете агента.
Плательщиком НДС с суммы дохода в рамках агентского договора является принципал, даже если счета-фактуры в адрес третьих лиц выставляются от имени агента.
Агентское вознаграждение учитывается им в расходах при исчислении налога на прибыль.
Если Вам была полезна данная информация, можете поделиться ею в соцсетях, нажмите на любую кнопку снизу:
Агентский договор
Документ регулирует отношения с контрагентами, которые помогают развивать бизнес. Например, привлекают новых клиентов.
Наш договор уменьшит риски
- Превышения полномочий агентом
- Некорректных действий агента, которые порочат репутацию принципала
- Передачи внутренней информации принципала конкурентам
Наш 5 летний опыт работы с ИТ- компаниями помогает предложить те условия, которые действительно защитят Ваши интересы
- Коммуникация по электронной почте и в мессенджерах
- Список запрещенных действий для агента
- Оплата в зависимости от результатов
- Обязательное следование рекомендациям принципала
- Порядок согласования отчетных документов
| Качественный договор не бывает сам по себе. Заявки, акты, приложения — всё это неотъемлемые составляющие разработки. |
| Разработать договор — только половина дела. Важно, чтобы его можно было применять, для этого мы готовим подробную инструкцию |
| Проконсультируем по возникающим вопросам в течение 2 недель после передачи договора. Можем помочь в согласовании с одним контрагентом |
Эксклюзивность
Делаем документ специально под ваши задачи и процессы.
Понятность
Заботимся о структуре и формулировках договора. Чем проще читается документ, тем проще и быстрее его согласовать.
Тщательная проверка
Договор обязательно проверит наш внутренний аудитор.
Что такое партнерский договор?
Партнерским договором часто называют соглашение, определяющее условия партнерской программы. В законе нет специальных норм о партнерском соглашении, поэтому обычно составляется на основе агентского договора (гл. 52 ГК РФ) или договора возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ).
Какова цель составления партнерского договора?
Предприниматель создает партнёрскую программу в целях продвижения своих товаров и услуг. Он, как организатор, предлагает вознаграждение лицам, готовым рекомендовать его продукт — участникам программы.
Условия договора должны стимулировать участника продвигать бизнес организатора, ограничивая при этом злоупотребления с его стороны.
С этой целью заключается партнерский договор, который позволяет согласовать и сбалансировать интересы сторон.
Какие пункты должны входить в партнерский договор?
Партнерский договор обычно ориентирован на широкую аудиторию (часто приобретает форму оферты), поэтому должен быть достаточно универсален и при этом содержать все необходимые условия. Наиболее важными мы считаем следующие:
-
Объект продвижения. Договор должен определять товар, (работу или услугу), на продвижение которого направлены действия участника.
-
Целевая аудитория. Можно определить характеристики, которым должны соответствовать привлекаемые клиенты. Например, по правовому статусу — юридические лица, индивидуальные предприниматели или самозанятые.
-
Способ продвижения. В договоре можно прописать подробные требования к способу продвижения продукта — например, в виде сценария. Но чаще всего стороны ограничиваются перечнем запрещенных способов продвижения.
Важно! Действия участника программы по продвижению продукта могут быть признаны рекламой, поэтому из условий договора должно четко следовать, что он обязуется соблюдать законодательство об информации и рекламе.
-
Привлеченные клиенты. Обязательство участника программы считается исполненным, когда привлечен клиент. В договоре необходимо определить момент, когда клиент считается привлеченным — с переходом по ссылке, при оставлении заявки или заключении договора с организатором на определенную сумму.
-
Вознаграждение. Вознаграждение участника продукта может быть в форме разовых платежей или периодических отчислений в течение всего сотрудничества привлеченного клиента с организатором программы.
Важно! Участниками партнерской программы часто являются физические лица. Юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, становясь источниками дохода физического лица, являются для него налоговым агентом (ст. 226 НК РФ). Как составить партнерский договор?
При составлении договора, прежде всего, нужно определить фактические обстоятельства, имеющие значение в вашей ситуации. Для начала, можно ответить на эти вопросы:
-
Каким статусом должен обладать участник программы — ЮЛ, ИП или ФЛ?
-
Вправе ли участник самостоятельно заключать договор с привлеченным клиентом?
-
Вправе ли участник привлекать третьих лиц для выполнения своих обязанностей (заключать субдоговор)?
-
Привлечение клиентов является обязанностью участника или его правом?
-
Какой результат должен достигнуть участник, чтобы получить вознаграждение?
-
В какой форме, порядке и сроки организатор уплачивает участнику вознаграждение?
Для чего заключается агентский договор?
Агентский договор — один из способов оформления партнерской программы.
Некоторые положения закона позволяют говорить о преимуществах этой конструкции:
-
Агент обязан отчитываться за совершенные в интересах принципала действия (п. 1 ст. 1008 ГК). Порядок и сроки представления отчетов определяются агентским договором.
При отсутствии таких условий отчеты представляются по мере исполнения договора либо по окончании его действия.
Кроме того, организатор уплачивает участнику вознаграждение в течение недели с момента представления ему отчета за прошедший период, если не оговорен иной срок. (абз. 3 ст. 1006 ГК).
-
Агент вправе заключать субагентский договор с другими лицами, оставаясь ответственным за действия субагента перед принципалом, если в договоре не установлено иное (п. 1 ст. 1009 ГК).
Обычно агентские договоры не содержат запрета привлекать к их исполнению субагентов.
Более того, в агентский договор часто включает обязанность агента заключить субагентский договор с указанием или без указания конкретных условий такого договора.
-
Стороны могут быть ограничены в заключении аналогичных договоров с третьими лицами на определенной территории. В агентском договоре подобное ограничение может быть предусмотрено как в интересах агента (п. 1 ст. 1007 ГК), так и в интересах принципала (п. 2 ст. 1007 ГК).
- Мы получили вашу заявку и скоро свяжемся с вами. Если дело срочное — свяжитесь с нами по телефону
- телефон
8 (495) 255-29-21
- Мы не можем отправить ваше сообщение, но будем рады вашему звонку
- телефон
8 (495) 255-29-21
Поможем сформулировать задачу и найти решение
Нажимая на кнопку «Отправить», я даю согласие на обработку своих данных