Разбираемся, что такое субаренда, чем она отличается от поднайма и какую недвижимость можно пересдать другим арендаторам
Ro_ksyshutterstock
Сдавать в аренду можно не только собственную недвижимость, но и арендуемую. Выяснили вместе с экспертами, как заработать на чужих объектах и как правильно оформить такие отношения.
Юридически субаренда (или поднаем, если речь о жилых помещениях) — это временная переуступка арендатором недвижимости прав на этот объект или на его часть. Такие отношения оформляются письменным соглашением между субарендодателем (тот, кто изначально снимает недвижимость) и субарендатором.
«Арендатор по первоначальному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды, — поясняет юрист юридической компании «Генезис» Татьяна Мацукова. — Договор заключается на срок, не превышающий срок основной аренды».
По общему правилу, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (ст. 615 ГК).
Основное отличие от аренды состоит в том, что в большинстве случаев субаренда требует согласия не только арендодателя (которым выступает первичный наниматель), но и собственника объекта недвижимости. «Без согласия на сдачу помещения в субаренду со стороны собственника помещения субаренда будет считаться незаконной, причем согласие это должно быть подтверждено документально», — говорит юрист.
Как сдать недвижимость в субаренду
В субаренду можно сдавать практически любые объекты недвижимости за незначительными исключениями, отмечает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Илья Бахилин. «Юридически субаренда практически ничем не отличается от обычной аренды и регулируется теми же самыми нормами Гражданского, Земельного и Лесного кодексов с добавлением нескольких специальных правил», — поясняет эксперт.
Если это не запрещено собственником, первичный наниматель может пересдавать другому лицу или организации жилые и коммерческие объекты ( Studio Romanticshutterstock)
Какую недвижимость можно сдавать в субаренду
Если это не запрещено собственником, первичный наниматель может пересдавать другому лицу или организации жилые и коммерческие объекты — помещения или их части, здания и сооружения целиком, имущественные комплексы и земельные участки и т. д. Есть нюанс: в случае если пересдается жилье, заключается договор поднайма жилого помещения.
«Помимо традиционных объектов недвижимости, в субаренду могут быть сданы такие объекты, как предприятие (имущественный комплекс в виде зданий, сооружений, земельных участков, иных движимых и недвижимых объектов), машино-места и прочее имущество», — говорит руководитель направления «Коммерческие споры» юридической фирмы «Рустам Курмаев и партнеры» Василий Малинин.
Какую недвижимость нельзя сдавать в субаренду
Исключения — государственные и муниципальные лесные участки, которые переданы в аренду по результатом торгов. Субаренда также запрещена в особых экономических зонах (ст. 36 116-ФЗ (ред. от 11.06.2021) «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»), отмечает Татьяна Мацукова.
Нельзя сдавать в субаренду и земельные участки, если они переданы субъектам малого и среднего предпринимательства и включены в перечень государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц.
Кроме того, иногда субаренда может быть запрещена самим первоначальным договором аренды, добавляет Илья Бахилин.
«Любые другие объекты недвижимости могут быть субарендованы, и не имеет значения, идет речь о коммерческой недвижимости или об объектах, принадлежащих обычным гражданам, — подчеркивает Татьяна Мацукова.
— Содержание договора субаренды почти не отличается в зависимости от вида недвижимого имущества. В силу закона различия касаются в основном лишь вопросов согласия арендодателя».
В каких случаях можно сдать недвижимость в субаренду, не говоря об этом собственнику
По общему правилу, соглашение о субаренде может быть заключено лишь с согласия собственника недвижимого имущества. «Законом не установлена форма получения такого согласия, — отмечает Василий Малинин.
— Лучше всего зафиксировать такое согласие непосредственно в первичном договоре аренды.
Тогда арендатору не потребуется каждый раз получать согласие на субаренду у собственника, а тот не сможет отозвать согласие до окончания срока договора».
Если право на субаренду не отражено в первичном договоре аренды, потребуется отдельное согласие собственника. «Механизм получения такого согласия в законе не прописан — это может быть сделано в любой форме, — говорит Илья Бахилин.
— Но во избежание возможных споров лучше получить письменное согласие. Обычно оно оформляется письмом за подписью собственника.
Для максимальной юридической чистоты в этом документе необходимо указать данные о первоначальном договоре аренды, а также кем и кому конкретно дается согласие».
Из этого правила есть исключения — они касаются субаренды земельных участков.
«Без согласия собственника, а лишь с его уведомлением, заключать договоры субаренды могут любые арендаторы земли, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства», — отмечает Бахилин.
Но договором аренды земельного участка все же может быть дополнительно предусмотрена необходимость получения такого согласования, добавляет юрист.
«Арендатор предприятия может сдать так в субаренду земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, — делится примером Василий Малинин. — В этом случае, если первичный договор аренды заключен на срок более пяти лет, арендатору достаточно уведомить собственника без получения его согласия».
По общему правилу, соглашение о субаренде может быть заключено лишь с согласия собственника недвижимого имущества ( baranqshutterstock)
Договор субаренды
По своим основным пунктам договор субаренды недвижимости почти не отличается от договора аренды, но у него есть несколько специфических особенностей:
- в договоре субаренды обязательно прописывается, что недвижимость сдается в аренду не собственником. Нужно указать, что первичный наниматель распоряжается объектом на правах аренды, вписать в договор субаренды реквизиты первичного договора аренды и имя собственника;
- если в субаренду сдается не весь объект недвижимости, а его часть, в договоре максимально точно описывается, что именно передается субарендатору (номер офиса в бизнес-центре, координаты конкретных помещений и т. п.);
- договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. «Положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правила, что срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (п. 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 № 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ), — говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Екатерина Кузьмина. — Договор субаренды, как и договор аренды, подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок от года»;
- цели использования передаваемого в субаренду имущества должны соответствовать целям, указанным в основном договоре аренды;
- субарендатор не может получить больше прав и ответственности, чем первичный арендатор. Поэтому, говорит Илья Бахилин, не допускается включать в договор субаренды пункт о том, что субарендатор несет ответственность за состояние недвижимости перед собственником. Эта ответственность остается за первичным арендатором. Именно первичный арендатор отвечает и за своевременное поступление оплаты собственнику, и за коммунальные платежи, и за эксплуатационные расходы;
- обычно в договоре субаренды прописываются условия его расторжения в том случае, если первичный договор аренды будет расторгнут досрочно. «Можно предусмотреть условие, что при досрочном прекращении договора с первичным арендатором арендодатель обязан заключить договор с добросовестным субарендатором, — говорит Екатерина Кузьмина. — Или стоит предусмотреть условие о сохранении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды в случае заинтересованности в этом арендодателя».
Образец договора субаренды
Субаренда как бизнес
Практика «пересдачи» арендуемой недвижимости применяется в разных сегментах и в каждом имеет свои особенности. Этим занимаются не только компании, но и физические лица. Юридические лица платят с доходов от субаренды НДС в размере 18% (безотносительно того, кому сдается недвижимость — компании или физлицу).
Если же недвижимость пересдается физическим лицом, оно должно оформить индивидуальное предпринимательство, а если речь о жилье — выбрать между ИП и самозанятостью.
Пересдача коммерческой и жилой недвижимости регулируется немного по-разному. В первом случае заключается именно договор субаренды, во втором — поднайма жилья.
Поднаем жилья как бизнес сейчас не очень распространен ( Joyseulayshutterstock)
Илья Бахилин, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»:
— Правила об аренде, включая субаренду, не распространяются на жилые помещения, которые сдаются гражданам для целей проживания (квартиры, комнаты, жилые дома).
В этих случаях вместо договора аренды заключается соглашение о жилищном найме, а вместо субаренды — договор поднайма жилого помещения.
В случае спора любой суд будет применять именно нормы об этих договорах, которые помимо Гражданского кодекса содержит также Жилищный кодекс РФ.
В целом поднаем схож с субарендой, хотя и имеет свои существенные особенности. Важнейшим условием его заключения является соблюдение нормы общей площади жилого помещения на одного человека (в Москве это 18 кв.
м на одного человека).
А если в поднаем передается жилое помещение в коммунальной квартире, занимаемое по договору социального найма, помимо согласия наймодателя также требуется согласие всех нанимателей и проживающих с ними членов семей.
Субаренда коммерческой недвижимости сейчас особенно распространена в сегменте стрит-ретейла, говорит заместитель директора департамента стрит-ретейла Colliers Валерия Гвоздева. Основные преимущества, которые дает субаренда коммерческих помещений, по словам эксперта, это:
- снижение финансовой нагрузки на арендатора за счет партнера;
- рост ставки за 1 кв. м для собственника (небольшие площади сдаются по более высокой ставке);
- возможный рост товарооборота, если в локации формируется удачная коллаборация бизнесов.
Основной минус таких отношений, как говорит руководитель департамента брокериджа компании RRG Светлана Ярова, риск досрочного прекращения первичного договора аренды и потеря интересной локации субарендатором.
«Субаренду очень и очень не любят арендаторы, сегодня уже довольно много компаний, которые совершенно не готовы рассматривать такие помещения, — говорит Светлана Ярова.
— Исключения есть, но схема должна быть прозрачной: например, компания взяла в аренду полностью все площади первых этажей в ЖК как управляющая компания и сдает их в субаренду».
Генеральный директор Агентства инвестиций в недвижимость Москвы Валерий Летенков отмечает, что и первичные арендаторы рискуют, сдавая помещения в субаренду. «Сейчас из-за локдаунов и других ограничений в нашем окружении таким бизнесом уже никто не занимается. По нашим оценкам, этот рынок сократился на 70%.
Это связано с двумя основными факторами. Во-первых, стало значительно меньше арендаторов. Особенно это касается торговых помещений. Во-вторых, арендные ставки пошли вниз. Основные риски — досрочный съезд арендатора, длительный поиск арендатора.
В этом случае арендную ставку первичному арендатору придется закрывать собственными силами».
Поднаем жилья как бизнес сейчас не очень распространен, говорит управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Мария Жукова. Чаще этой схемой пользуются арендаторы, которые хотят разделить расходы на оплату квартиры — и в большинстве случаев отношения с поднанимателем не оформляются документально.
Если поднаем рассматривается как вид предпринимательской деятельности, одна квартира неинтересна, их должно быть несколько: хотя бы три — пять, лучше десять, бывает и до двадцати. К нам такие запросы поступали, но мы с ними не работаем, — говорит эксперт.
— Обычно квартиры подбираются не в самом хорошем состоянии, сдаются на длительный срок (три — пять лет) с возможностью пересдавать их посуточно».
Договор субаренды
Договор субаренды (образец), наиболее распространен в бизнес-среде.
Это соглашение еще называют соглашением поднайма. По нему лицо арендующее имущество у собственника со своей стороны пересдает это имущество третьему субъекту.
ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ С ROSCO!
Такие договора очень популярны среди риэлтерских агентств. Они берут в аренду бизнес-центры и сдают в них отдельные помещения по уже другой завышенной цене. Основанием для таких сделок становиться договор субаренды.
Договор субаренды — возможность для арендующий стороны снизить свои издержки. А частенько и заработать. Особенно, это актуально, в случае неиспользования части взятого в аренду имущества.
Важно!
Субаренда не отменяет обязательство лица арендующего перед собственником арендуемого имущества согласно основному договору (аренды). Этот нюанс не может быть отменен или изменен соглашением субаренды. Более того, арендатор может передать арендатору ровно столько прав на арендуемое, сколькими обладает сам. Не больше.
Особенности документа
Как и у любого подобного документа, у субарендного соглашения есть свои нюансы.
ДОГОВОР АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЯ ОБРАЗЕЦ
Какие же они:
- не может быть больше срока действия основного договора (аренды)
- все правоотношения по субарендному договору определяются правоотношениями арендного. Кроме случаев оговоренных законом.
- прерывание арендного договора раньше оговоренной даты подразумевает автоматическое прерывание и договора субаренды. Кроме моментов, обозначенных в самом арендном договоре. Более того, субарендатор вправе на прямую пролонгировать у собственника оставшийся по договору субаренды срок в случае досрочного расторжения договора между собственником и арендующей стороной.
- Признание арендного договора ничтожным означает то же самое в отношении договора субаренды.
Важно!
Арендующая сторона не вправе заключать субарендный договор без разрешения собственника.
В случае если договор заключен без согласия последнего, арендодатель имеет полное право требовать прекращение действия договора. Более того, он также имеет право на возмещение убытков понесенных в связи с не соответствующими договору действиями арендатора.
Как правило, возможность субаренды прописывается в самом договоре аренды. В противном случае, арендатор имеет право на заключение такого договора только, если располагает письменным согласием собственника. При этом, при каждом заключаемом договоре субаренды необходимо отдельное письменное согласие.
Такой документ желательно составить как приложение к основному договору (аренды). При получении письменного согласия, стороны договора субаренды могут его заключать с даты, указанной на этом согласии.
Что и кому запрещается сдавать в субаренду:
Что и кому запрещается сдавать в субаренду: - участки лесфонда;
- в безвозмездное пользование лицам — учредителям, начальникам, членам коммерческих организаций участников основной арендной сделки.
ДОГОВОР АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЯ
Форма соглашения
По закону, договор субаренды заключается в простом письменном виде: по экземпляру на подписанта.
Важно!
По закону, если срок превышает год, то договору субаренды требуется госрегистрация. Иначе, в юридической плоскости его просто не существует. В случае спорной ситуации, стороны не смогут обратиться в судебные инстанции. Как уже говорилось выше, при сроке меньше года достаточно двух экземпляров договора. При сроке год и больше — трех: два подписантов, третий — для регистрирующего органа.
ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ
На что необходимо обратить внимание при составлении
1. Что является предметом договора. Например, если это сдаваемое в субаренду помещение, то требуется указать месторасположения и размер (площадь), если — офис, то его номер и так далее.
2. На какой срок сдается. Причем срок этот не может быть больше срока самой аренды.
3. Размер оплаты, ее регулярность, может ли меняться.
Важно!
Доход от субаренды, как и доход от самой аренды подлежит налогообложению. При установлении размеров оплаты необходимо этот факт принимать во внимание.
Рекомендация субарендатору
Субарендатору рекомендуется запросить копию договора аренды, чтобы ознакомиться с теми обязательствами, которые взял на себя арендодатель. Это целесообразно сделать, чтобы последний не переложил свои риски на субарендатора. Например, подписался под значительные штрафные выплаты или взял обязательство внести крупный депозит.
Кстати, имеет смысл затребовать копию еще по одной причине: удостовериться, что сдающая сторона разрешает арендатору передавать помещение в субаренду.
Обращайтесь к специалистам
Как и любой важный документ, договор субаренды требует ответственного отношения. Чтобы вся процедура от начала до конца не доставила Вам хлопот, следует очень внимательно подходить ко всем этапам. Лучше всего, если в этом Вам будут помогать специалисты.
Так, обратившись в компанию “РосКо”, которая предоставляет широкий спектр услуг, а именно: юридические, аудиторские, аккредитационные, бухгалтерские, регистрационные, кадровые, Вы можете быть уверены, что составленный при нашем профессиональном участии договор будет соответствовать всем необходимым требованиям и гарантированно убережет Вас от любых неожиданностей.
Материалы по теме
25.03.2022
Этапы получения гражданства РФ для белорусов
Как заключать и расторгать договоры субаренды нежилого помещения?
 |
Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года |
Поскольку недвижимость стоит больших денег, нередко бизнесмены и организации арендуют ее, заключая договоры аренды или субаренды.
Что это такое, рассмотрим в нашем материале.
Что такое договор субаренды нежилого помещения и субаренды ТС с экипажем?
Чтобы осуществлять предпринимательскую деятельность, ее субъекты арендуют офисы, склады, другие помещения.
Если ранее арендованное имущество сдается в аренду, такие правоотношения называются субарендой и регулируются ГК РФ
При этом арендатор становится арендодателем, а третье лицо — арендатором.
Объектом отношений является помещение, которое уже было сдано и теперь пересдается, или арендованное транспортное средство. Например, агентство недвижимости снимает офисы, а затем отдельные комнаты сдает предпринимателям по более высоким ценам путем заключения договоров субаренды, или ООО оформляет первоначальную аренду ТС с экипажем, а затем пересдает его в субаренду третьему лицу.
Особенности договора субаренды:
- его период действия не превышает срок действия соглашения аренды;
- отношения регулируются нормами, которые относятся к договору найма, если иное не предусмотрено законодательством;
- при расторжении договора аренды ранее установленного срока вторичный документ считается расторгнутым, если иное условие не прописано в первом документе. При этом законодатель предоставляет субарендатору возможность заключения с владельцем имущества соглашения на срок до окончания действия договора субаренды;
- признание ничтожности первоначального документа влечет аналогичную судьбу для второго.
Обратите внимание!
Для заключения соглашения субаренды закон устанавливает обязательность взять согласие владельца имущества.
Согласие собственника нежилого помещения или транспортного средства на практике предусматривается непосредственно в тексте соглашения.
Если условия документа не содержат согласия владельца, арендатор может взять от собственника письменное разрешение для конкретного случая 
В какой форме заключается договор субаренды нежилого помещения?
Для заключения этой бумаги предусмотрена простая письменная форма. Он составляется в двух экземплярах — каждая сторона получает по одному.
Как оформить договор субаренды между юридическими лицами?
Правила оформления для юридических лиц начинаются с определения общих положений, из которых вытекают главные обязанности участников.
Вы можете ознакомиться с образцом договора субаренды. Он должен содержать четкое описание помещения, сдаваемого в найм. Требуется указать:
- его местонахождение;
- площадь;
- предельную мощность электросети;
- назначение;
- кадастровый номер (при наличии).
Обратите внимание!
Если арендуется офис в здании, нужно указать его номер. Отсутствие этой информации является серьезным упущением, а документ автоматически теряет юридическую силу.
В условиях договора субаренды необходимо указать:
- срок правоотношений, не превышающий срока основного соглашения аренды;
- сумму арендной платы;
- сроки выплаты, возможность изменения расценок;
- обязанность арендодателя сделать предупреждение для арендатора обо всех обязанностях перед собственником помещения.
Ежемесячная выплата включает суммы налога с дохода, поэтому при расчете ежемесячных платежей следует учитывать уплату обязательного сбора.
Договор субаренды между физическими лицами, а также между ИП и ИП мало чем отличается от стандартного. Обязательным условием является отражение:
- сведений о целевом назначении нежилого помещения;
- размера платежей;
- точного местоположения;
- размера помещения;
- ответственности сторон за нарушение условий сделки;
- правил содержания помещений;
- описания действий при выявлении неисправностей, поломок.
Образец договора субаренды жилого помещения
dogovor-subarendy.docx ≈ 18 КБ
Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!
Скачать образец
Как устанавливается срок договора субаренды?
Он определяется волеизъявлением сторон, но не должен превышать срока действия первичного договора аренды. Юристы называют субаренду производным контрактом, зависящим от первичной аренды.
Если период действия превышает 1 год, документ придется зарегистрировать
Поэтому во избежание соблюдения излишних формальностей участники сделки заключают соглашения на срок до 1 года, а по его истечении подписывают новое.
Целевое назначение нежилого помещения или возможности эксплуатации транспортного средства не должны противоречить первичному договору аренды.
Особенности расторжения договора субаренды
При прекращении действия первичной аренды третье лицо, снимающее объект, вправе обратиться к собственнику имущества с просьбой о заключении нового контракта. Это нужно сделать в пределах сроков, указанных в первичном соглашении. Зачастую этого срока достаточно для потребностей субарендатора.
Обратите внимание!
Закон предусмотрел порядок трансформации правоотношений субаренды нежилых помещений в полноценный найм.
Для этого прекращается действие первичного документа между собственником и арендатором. После этого субарендатор становится арендатором.
При заключении договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок для его расторжения нужно уведомить контрагента за 1 месяц, при аренде помещения — за 3 месяца
В соглашении может быть прописана автоматическое продление при условии, что контрагент за некоторое время до истечения срока не направил другой стороне письмо о намерении отказаться от аренды. Расторжение также возможно при одностороннем отказе от исполнения условий сделки.
Сделка регистрируется в Росреестре, если установлен срок ее действия, превышающий 1 год. Исполнение этого предписания закона позволяет госорганам вести учет недвижимости для контроля законности сделок с ней.
Заключая договор субаренды, не забывайте о том, что эта сделка полностью зависима от условий и обязательств арендатора перед арендодателем
Резюме
Данное соглашение может быть заключено в отношении недвижимости или движимого имущества, например, ТС. Нередко участники сделки подписывают, к примеру, договор субаренды с экипажем.
Обратите внимание!
При заключении соглашения на срок более 1 года требуется государственная регистрация.
При любом изменении правоотношений и взаимодействия арендатора с собственником имущества по причине неуплаты, несвоевременной уплаты ежемесячных платежей, непроведения ремонта и т.д. рискует пострадать субарендатор. Он будет вынужден оставить помещение в кратчайший срок и понесет убытки.
 |
Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
Договор субаренды для получения юридического адреса
Когда регистрация по фактическому местонахождению невозможна, то предпринимателю приходится арендовать юридическую прописку. Один из возможных вариантов – получить юридический адрес по договору субаренды.
Эта схема включает в себя цепочку из трех лиц: фактический собственник недвижимости, арендатор и субарендатор. То есть предприниматель будет выступать здесь уже третьим лицом. В таких условиях важно, чтобы реальный владелец помещения о субаренде знал и дал свое согласие.
На каких основаниях осуществляется субаренда
Договор субаренды заключается чаще всего именно для предоставления/получения юридического адреса. В зависимости от размеров помещения в аренду может предлагаться также небольшое изолированное рабочее место.
Процесс субаренды регламентирует статья 615 (пункт 2) ГК РФ. Согласно ее положениям арендатор может передавать нежилую собственность, а также свои права и обязанность в ее отношении постороннему лицу. Взаимодействие осуществляется на основании договора субаренды.
Реальный владелец квадратных метров должен не просто знать о передаче его собственности третьему лицу. Его разрешение должно быть прописано в договоре аренды между собственником и арендатором.
Правовые риски при субаренде для получения юрадреса
Чтобы юридический адрес по договору субаренды не был признан фиктивным, предпринимателю следует лично ознакомиться с текстом подписываемого документа. Недопустимыми являются следующие пункты:
- Арендатор может сдавать помещение в аренду без ведома собственника. Это неправомерный пункт, противоречащий закону. Подписывать такой договор нельзя.
- Срок действия субаренды превышает продолжительность аренды. Если владелец помещения не пролонгирует аренду, то субаренда окажется фиктивной, как и юридический адрес. В таком случае, учредитель бизнеса попадет под санкции от налоговой инспекции.
- Субарендатор получает больше прав относительно недвижимости, чем арендатор – документ будет признан неправомерным.
Также следует знать о некоторых тонкостях заключения соглашения с арендатором:
- При досрочном расторжении аренды, субаренда аналогично прекращает действовать.
- Признание договора аренды недействительным через суд автоматически аннулирует следующие соглашения относительно указанных объектов.
- Если субаренда подписывается на период более 1 года, то оно должно пройти госрегистрацию в обязательном порядке. Иначе договор между субарендодателем и учредителем компании будет считаться незаключенным.
Подписывая соглашение о субаренде нужно заранее поинтересоваться, есть ли по данному адресу услуга почтового сопровождения. Все корреспонденция будет проходить через это местоположение. Важно, чтобы учредитель бизнеса своевременно получал письма. Особенно уведомления от государственных органов.
Договор субаренды
Договор субаренды относится к срочным возмездным соглашениям. Заключается только в письменной форме. В целом он не отличается от договора аренды: в пользование могут передаваться земельные участки, складские и производственные помещения, офисные здания, коммерческая недвижимость.
Не нужно бояться заключения соглашения субаренды. Реалии современного бизнеса таковы, что собственник недвижимости зачастую не может самостоятельно заниматься поиском арендаторов.
Помещения проще передать подрядчику, который найдет клиентов. При этом большая площадь часто делится на маленькие части, которые сдаются в аренду по отдельности. Арендатор также может предлагать дополнительные услуги: инженерные, логистические, эксплуатационные и другие.
Что написать в договоре субаренды?
Арендатор несет полную ответственность перед собственником недвижимости. Потому логично ожидать, что договор субаренды на юридический адрес будет составлен таким образом, чтобы защитить помещения и обеспечить порядок.
Что такое «предмет договора» и «характеристики помещения»?
Предмет соглашения описывает саму суть сотрудничества. Здесь указываются условия, на которых субарендатор получает недвижимость в пользование. Например, будет оно временным (несколько дней или часов в неделю) или постоянным.
В пункте «характеристики» прописывается:
- полный адрес;
- площадь и расположение;
- кадастровый номер;
- план помещения (особенно если сдается его часть).
Эти требования обязательны согласно статье 607 ГК РФ.
Под какой вид бизнеса сдается недвижимость
В этом пункте прописывается, какой деятельностью будет заниматься субарендатор. Это важно, ведь если его работа будет препятствовать ведению бизнеса другим субарендаторам, урегулировать ситуацию будет проще.
К примеру, учредитель сообщил, что открывает мастерскую по ремонту техники и электроники. А на деле займется шумными столярными работами. Если же пункт о деятельности присутствует в договоре, аренду можно будет прекратить досрочно. С субарендатора в таком случае взыщут убытки.
Сроки аренды
Согласно статье 614 Гражданского кодекса субарендатор может арендовать помещение не дольше, чем сам арендатор у владельца. Срок должен быть четко прописан в соглашении. А по его истечении, договор пролонгируется.
Бывают случаи, когда первоначальный договор аренды был расторгнут или теряет свою правомочность. Тогда субарендатор может заключить новое соглашение уже с владельцем недвижимости напрямую.
Арендные и коммунальные платежи, депозит
В тексте договора обязательно прописывается сумма арендной платы. Эту цифру устанавливает арендодатель. Повышать стоимость аренды можно раз в год. В письменной форме следует установить и сроки для оплаты. Также в документе описываются последствия за неуплату.
То же касается и платежей по коммунальным счетам. Брать ли с субарендатора депозит, решает арендодатель. Это распространенная практика. Депозитный взнос:
- либо возвращается по окончанию аренды;
- либо идет в счет уплаты за последний месяц.
Вывеска, ремонт и уборка
Если субарендаторов несколько или учредитель бизнеса работает в одном помещении с арендодателем, то важно прописать условия совместной работы. Среди них:
- расположение вывесок;
- график уборки в помещениях общего пользования (коридор, холл);
- распределение обязанностей по уборке крыльца или придомовой территории;
- распределение ответственности по соблюдению пожарной безопасности и санпинов.
Что касается плановых мелких ремонтных работ, то по умолчанию эта функция возлагается на субарендатора (смена лампочек, починка сантехники). Это условие можно оговорить на этапе написания договора субаренды.
Акт передачи и возврата арендуемой недвижимости
Субарендатор принимает и возвращает помещение только по актам – приема и передачи. Начислять арендную плату и прекращать выплаты можно только после подписания соответствующих бумаг.
В пункте о передаче/ возврате помещения описывается его состояние. Также идет перечень мебели и оборудования, которые сдаются вместе с квадратными метрами. Если что-то будет сломано, повреждено или утеряно, субарендатор будет обязан возместить ущерб.
Образец договора субаренды юридического адреса
Договор субаренды составляется по стандартной форме. Но в зависимости от устных договоренностей между арендодателем и субарендатором может иметь некоторые отличия.
Как сдать нежилое помещение в субаренду | Оформление договора субаренды
Арендованное помещение или его часть можно сдать в субаренду другому предпринимателю для торговли, оказания услуг и размещения офиса. На это спрашивают разрешение собственника. Варианты разные: субарендатор пользуется помещением постоянно или пару часов в неделю.
Платежи от субарендатора помогают компенсировать свою арендную плату. На субаренду вряд ли согласятся арендодатели в торговых центрах. В остальных случаях, возможно, это дополнительная поддержка магазинам и другому бизнесу, у которого проблемы.
ГК РФ § 1. Общие положения об аренде
Как законно оформить субаренду
Для субаренды берут письменное согласие собственника помещения. С субарендатором подписывают договор субаренды.
Согласие арендодателя
Нельзя сдавать помещение без согласия собственника — ст. 615 ГК РФ. Хорошо когда в согласии точно сказано кому, на какой срок и под какой бизнес можно сдавать помещение. Такой документ защитит от споров.
Бланк: согласие арендодателя на субаренду
Иногда согласие арендодателя уже вписано в договор аренды. Тогда спрашивать отдельное разрешение не нужно.
Бывает и наоборот: в договоре аренде прописан запрет на субаренду. Но это не мешает поговорить с арендодателем. Обстоятельства вокруг меняются и, возможно, субаренду разрешат. В этом случае подписывают дополнительное соглашение. Пункт о запрете убирают и добавляют согласие.
Договор субаренды
С субарендатором подписывают договор. Без него договорённость не работает: если субарендатор внезапно съедет, не получится спросить за сломанную мебель и космический счёт за свет — ст. 651 ГК РФ.
Бланк договора субаренды
Что написать в договоре субаренды
Перед хозяином помещения за субарендатора отвечает арендатор. Поэтому уделите особое внимание условиям, которые защищают помещение и организуют порядок работы.
Предмет договора и характеристики помещение
Предмет — по поводу чего заключили договор. В предмете пишут, на каких условиях пускают субарендатора: отдают во владение и пользование или только в пользование. Например, на определённые часы и дни недели для проведения мастер-классов.
Сюда же добавляют адрес, метраж, кадастровый номер и расположение помещения. Это обязательно по ст. 607 ГК РФ. Если сдаёте часть, её расположение удобно отметить на плане помещения. План есть в кадастровом паспорте.
Под какой бизнес отдаёте в субаренду
В договоре пишут, чем именно займётся субарендатор. Например, будет ремонтировать ноутбуки и смартфоны. Прописать вид деятельности важно. Если субарендатор вместо тихого ремонта за прилавком организует столярную мастерскую, аренду можно прекратить и взыскать убытки по ст. 615 ГК РФ.
Срок аренды
Пустить субарендатора можно на период не дольше своей аренды — ст. 614 ГК РФ. Срок записывают в договор субаренды. На новый срок заключают новый договор.
Если арендатор по какой-то причине расторгает свой договор аренды досрочно, субаренда тоже прекращается — ст. 618 ГК РФ. Субарендатор может заключить договор аренды уже с собственником.
Субаренду на срок более года регистрируют в Росреестре.
Арендная плата, коммуналка и депозит
В договор записывают размер арендной платы и срок ежемесячных платежей. Сколько брать с субарендатора решает арендатор. Повышать плату можно не чаще одного раза в год.
Случается, арендатор и субарендатор работают в помещении вместе. Тогда договариваются, как поделят расходы на коммунальные услуги, воду и электричество.
С субарендатора можно взять депозит. Деньги возвращают после прекращения аренды или засчитывают за последний месяц.
Ремонт, вывеска и уборка
В обязанности субарендатора вписывают все нужные бытовые условия. Это особенно важно, если арендатор тоже остаётся работать в помещении. Пропишите, как развесите вывески, кто делает уборку и следит за чистотой крыльца. А также — кто берет на себя пожарную безопасность и выполнение санпинов.
По умолчанию субарендатор обязан делать текущий ремонт: менять лампочки, чинить сантехнику — ст. 616 ГК РФ. Но эту обязанность можно распределить по-другому — как договоритесь.
Передача и возврат помещения по акту
Помещение передают субарендатору по акту. Подписали акт — можно начислять арендную плату.
Бланк акта приёма-передачи
В акте перечисляют мебель и оборудование, которые сдают вместе с помещением. Это поможет спросить с субарендатора ущерб, если что-то сломается или потеряется.
Если найдутся поломки, арендатор устраняет их по ст. 612 ГК РФ. Но если сломанные выключатели и неработающий кондиционер было видно на приёмке, с арендатора снимается ответственность.
На возврат помещения тоже подписывают акт. До возврата субарендатор платит арендную плату, даже если уже бросил бизнес — ст. 622 ГК РФ.
По каким причинам расстаётесь
По общему правилу договор аренды раньше срока расторгают через суд. Но удобнее записать в договор, что у каждой стороны есть право отказаться от аренды по уведомлению, например, за 14 дней. Так можно.
Можно написать, что договор расторгают без причины или из-за конкретных нарушений. Это вопрос договорённостей с субарендатором.
- Вот примерные нарушения субарендатора:
- — ведёт бизнес, о котором не договаривались;
- — ухудшает состояние помещения, не делает уборку;
- — задерживает арендную плату и коммунальные платежи;
- — машет бизнесу арендатора.
- А вот арендатора:
- — не разобрался с недостатками помещения;
- — мешает бизнесу субарендатора.
Статья актуальна на 06.02.2022
Заключаем договор субаренды
Журнал «В курсе дела»Бушуев Павел Петрович, главный эксперт-консультант компании ПРАВОВЕСТ
Не каждая компания, особенно на стадии становления бизнеса, может приобрести в собственность недвижимое имущество. Одним из вариантов получения имущества при развитии новых направлений деятельности является заключение договора субаренды, что позволяет арендаторам сдавать излишние площади, а другим компаниям – использовать их, не нарушая положений законодательства и условий договора аренды.
При заключении договора субаренды необходимо в первую очередь учитывать положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие арендные правоотношения. В частности, ст. 608 ГК РФ устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику.
Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
На основании данного положения субарендатор, заключающий договор, должен удостовериться в правомочиях и собственника, и арендатора по распоряжению данным имуществом.
Субаренда является предметом прямого регулирования ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 Гражданского кодекса, две из которых – ст. 615, 618 ГК РФ регулируют правоотношения, связанные с недвижимым имуществом в виде здания, строения или помещения.
Согласие собственника
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами1.Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
Это условие носит императивный характер в части получения согласия на передачу имущества в субаренду и поэтому не может быть изменено договором.В специальных нормах, регулирующих правоотношения по аренде (субаренде)2, законодатель не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение сделок по передаче имущества в субаренду. Условия, определяющие форму сделки, указаны в гл.
29 ГК РФ. Если в договоре не было предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, получение такого согласия после заключения договора является изменением условий договора в части режима использования имущества. Изменение договора совершается в той же форме, что и договор3.
Если не соблюдена установленная законом форма сделки, сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет юридических последствий (за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью)4.
Заключение договора субаренды без согласия арендодателя является недействительным5.
Следует также отметить, что если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель получит право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды6.В сложившейся судебно-арбитражной практике нередки решения, в которых договоры признаются незаключенными, а сделки – несостоявшимися. Последствия признания сделок недействительными прямо предусмотрены ст. 167, 168, 1103 ГК РФ.