Минстрой в докладе «Развитие рынков ипотеки и жилищного строительства» подсчитал, что в России сейчас арендуют квартиры около 3,8 млн семей. При этом, утверждают исследователи, рынок съемного жилья находится в «серой» зоне экономики, а права арендаторов и арендодателей в этой сфере не защищены.
Что надо проверить при подписании договора
По общему правилу договор найма жилого помещения регулируется одноименной главой 35 Гражданского кодекса. Там указано, что собственник квартиры должен предоставить квартиросъёмщику недвижимость в пригодном виде, а тот обязуется вовремя платить за нее и за коммунальные услуги.
Перед заключением обсуждаемого соглашения нанимателю необходимо уточнить сразу несколько моментов. Во-первых, убедиться, что имущество действительно находится в собственности наймодателя, подчеркивает Арина Макарова, юрист Федеральный рейтинг.
группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Страховое право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Морское право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Частный капитал группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Уголовное право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) 14место По выручке на юриста (более 30 юристов) 17место По количеству юристов 24место По выручке Профайл компании
. До лета позапрошлого года право собственности на жилье подтверждалось бумажным свидетельством о госрегистрации прав, которое выдавал Росреестр. Но с 15 июля 2016-го такой документ заменили выпиской из ЕГРН, которую можно получить и в электронной форме. Выписка также позволяет определить, является ли лицо единственным собственником и не установлены ли обременения в отношении этой недвижимости, рассказывает Макарова. Но и это еще не все – перед подписанием соглашения нужно удостовериться, что договор собирается подписать управомоченное лицо. Для этого собственник должен предоставить паспорт, а если договор заключает его представитель, то понадобится нотариально удостоверенная доверенность.
Что прописать в соглашении
Само соглашение Алина Зеленская, адвокат национальной юридической компании Региональный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) группа Налоговое консультирование и споры группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство
, советует составлять, избегая шаблонных формулировок.
По ее словам, проблемы у обеих сторон подобного договора возникают тогда, когда они используют скачанную из интернета форму договора, содержащую лишь общие условия. Она рекомендует делать документ максимально подробным.
В частности, если арендодатель не разрешает курить в квартире или содержать там домашних животных, то в договоре надо прописать конкретные санкции за нарушение таких запретов. В каких-то случаях сторонам имеет смысл запрашивать дополнительные документы друг у друга.
Так, если наниматель обязуется оплачивать коммунальные услуги, то ему необходимо попросить у наймодателя бумаги, которые подтвердят отсутствие задолженности по этим платежам на момент подписания договора, рекомендует Макарова.
- – как и куда платить;
- – можно ли приезжать родственникам и гостям и на какой срок;
- – какие ремонтные или другие работы можно или нельзя проводить в квартире без согласия наймодателя;
- – прописать замену сантехнического оборудования, электропроводки, окон, дверей, покрытий пола и потолка;
- – определить судьбу неотделимых улучшений и порядок выплаты компенсации их стоимости;
- – зафиксировать возможные ограничения и запреты для сторон (нельзя курить, красить стены и другое).
А есть моменты, в фиксации которых равнозначно заинтересованы обе стороны. Речь идет о составлении актов приема-передачи жилого помещения и платы за него. Юрист уверяет, что такой документ позволит избежать лишних споров из-за порчи имущества.
Эта бумага поможет и в том случае, если конфликт между сторонами все же дойдет до суда.
Для Владимира Иванишкина* акт приема-передачи стал доказательством, что он сдал свою квартиру Сергею Симухину*, который не хотел платить арендные долги и отрицал факт проживания в недвижимости истца (дело № 33-9116/2017).
Обсуждаемый документ подтвердит и то, что наниматель получил имущество в исправном состоянии. Так произошло в споре № 33-11937/2017, где арендатор пытался взыскать с арендодателя деньги за ремонт, который якобы требовался в квартире.
Но, ссылаясь в том числе и на сведения из акта приема-передачи жилья, суд отказал истцу. Квартиросъёмщика защитит акт приема-передачи денег за пользование арендованной недвижимостью.
Более того, чтобы доказать свою добросовестность в этом вопросе нанимателю будет достаточно расписки, отмечает Макарова.
Права и обязанности сторон такого соглашения зависят и от его срока. Если документ рассчитан на один год и более, то наниматель получает преимущественную возможность заключить договор найма на новый срок (ст.
684 ГК). Но на практике стороны чаще всего заключают краткосрочное соглашение на 11 месяцев, и в этом случае у квартиросъемщика по закону уже не будет приоритета на подписание нового договора, говорит юрист.
Одна из главных проблем, которая связана с арендой квартиры, заключается в том, что существенная часть таких договоров не оформляется письменно.
Нередко встречаются случаи, когда соглашение подписывается, но наймодатель не уплачивает налоги с этого дохода. Из-за этого он не идёт в суд при возникновения спора, боясь ответственности за налоговое правонарушение.
В результате многие конфликты не доходят до суда и либо не разрешаются вовсе, либо разрешаются нецивилизованным путём.
Павел Хлюстов, адвокат
Из-за чего конфликтуют стороны
Но основные споры между сторонами договора найма возникают совсем не из-за перечисленных обстоятельств. Самая распространенная причина – долги арендатора за жилье. Семен Фомичев* задолжал Андрею Ильину* за аренду квартиры 86 000 руб.
Должник даже составил расписку, в которой обязался выплатить эти деньги в определенный срок. Но свое обещание он так и не выполнил, поэтому собственник жилья решил вернуть себе долг в судебном порядке. В суде ответчик заявил, что написал расписку под угрозами Ильина.
Но две инстанции не поверили в такую версию событий и удовлетворили иск (дело № 33-3634/2017).
Квартиросъемщикам нужно гасить долги и за коммуналку. Семья Любовецких* снимала жилье у СПК «Нижегородец», где и работали сами супруги.
Когда муж с женой уволились из этой компании, то все равно продолжили арендовать ту же квартиру, накопив задолженность в 126 000 руб. за коммунальные услуги.
Эти деньги предприятию пришлось взыскивать со своих бывших сотрудников в судебном порядке. Первая инстанция и апелляция удовлетворили требования фирмы (дело № 33-14310/2017).
Возникают споры и из-за того, что наймодатель не исполняет свою обязанность по капитальному и текущему ремонту жилья.
Прокуратура проверила жилищный фонд военного городка «Новосысоевка-9» и установила, что один из многоквартирных домов требует капитального ремонта: у него рушатся плиты балконов и козырьки над входом в подъезды, нарушена гидроизоляция карниза и произошло разрушение плит карниза, кровля тоже требует замены.
Ссылаясь на эти обстоятельства, надзорный орган попросил обязать Минобороны как собственника этого имущества провести капитальный и текущий ремонт этой недвижимости. Суд удовлетворил такое требование, указав на то, что эти работы должен выполнить именно собственник дома, а не владельцы квартир в нем (дело № 33-5955/2018).
Аналогичное решение вынесли и две инстанции по делу № 33-1595/2018, в котором квартиросъёмщик Артем Сорокин* просил обязать собственника жилья – администрацию городского поселения Микунь – отремонтировать сгнившие пол и крыльцо.
Еще одна причина разбирательств между сторонами обсуждаемых правоотношений – перепланировка съемного жилья. Анна Свинцова* соединила в одну две квартиры, которые она снимала у администрации Владивостока.
После этого она обратилась в суд с просьбой сохранить жилье в измененном виде. Однако две инстанции отказали заявителю.
Суды сослались на то, что по закону истец обязан был заранее согласовать перепланировку с наймодателем, но в рассматриваемом случае Свинцова этого не сделала (дело № 33-1229/2016).
Не менее распространенными являются споры о выселении жильцов, которые не хотят освобождать недвижимость после истечения срока действия соглашения.
Семья Иришкиных* продолжала занимать квартиру в течение шести лет после того, как закончился срок договора аренды этого имущества.
И собственнику жилья – администрации Владивостока – пришлось добиваться выселения квартиросъемщиков. Апелляция удовлетворила требование чиновников (дело № 33-5757/2017).
Но конфликт может возникнуть и вокруг отношений, которые прямо не урегулированы в законодательстве. В частности – смена замков в жилье.
Заключая договор найма жилого помещения, собственник утрачивает фактическое господство над вещью и не может владеть ею одновременно с нанимателем, объясняет Лилия Щербакова, Региональный рейтинг.
.
И если это соглашение не запрещает менять замок, то соответствующее действие нельзя будет считать нарушением порядка пользования имуществом, говорит юрист: «Ведь оно не подпадает под критерии переустройства или перепланировки».
При отсутствии прямого договорного регулирования этого вопроса наниматель не обязан передавать новый комплект ключей собственнику, добавляет эксперт. А интерес наймодателя контролировать сохранность своей квартиры и находящегося там имущества обеспечивается правом собственника раз в месяц или в иной установленный сторонами срок посещать жилье, объясняет частнопрактикующий юрист Валерий Сокуренко.
- – Наймодатель может проверять состояние квартиры, но периодичность и порядок таких визитов согласовывается устно или письменно;
- – сверлить стены или выбрасывать старую хозяйскую мебель квартиросъемщик не может без согласия собственника жилья;
- – подселять в квартиру друзей и родственников арендатору тоже нельзя, не предупредив об этом арендодателя;
- – в арендуемой квартире нельзя устраивать склад или офис (ст. 678 ГК;)
– если в съемном жилье прорвало трубу и затопило соседей, то по общему правилу ответственность за произошедшее несет собственник недвижимости. Квартиросъёмщик будет нести ответственность лишь в том случае, если сам стал виновником аварии. Аналогичная ситуация и с повреждениями от пожара.
Бывают и обратные ситуации, когда сам арендодатель меняет замки в квартире, чтобы «проучить» арендатора-должника и лишить того возможности забрать свои вещи. По мнению Сокуренко, подобные действия являются самоуправством и квалифицируются по одноименной ст. 330 УК.
ВАС в своем информационном письме от 11 января 2002 года «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» тоже указывает на то, что право на удержание вещей должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорное имущество оказалось в его владении на законном основании. И вещь должника нельзя удерживать путем захвата, разъясняет ВАС.
По аналогии эти нормы можно применить и к отношениям между наймодателем с квартиросъёмщиком.
Если договориться не удаётся, то наймодатель просто меняет замки и выставляет вещи арендатора на улицу. Еще хуже, когда в помещении остается имущество квартиросъёмщика.
Вскрыть замок он не имеет права, и ему придется идти в суд, где нужно будет доказать принадлежность запертого в квартире имущества. Сделать это крайне сложно.
Так что прежде чем снимать или сдавать квартиру, необходимо составить акт приема-передачи, где нужно перечислить, кому и какие вещи принадлежат.
Павел Хлюстов, адвокат
Несмотря на суть претензий при возникновении любого конфликта, сторонам рекомендуется вести переписку, из содержания которой будут понятны возникшие претензии, рекомендует Щербакова. И при этом стоит собрать доказательства того, какие именно письма направлялись и получались, советует юрист.
* – имена и фамилии действующих лиц изменены.
Чем отличаются аренда и наем квартиры — Юридическая консультация
Содержание
- Основное отличие
- Сроки
- Условия расторжения договоров аренды и найма
- Налоги
Правовое регулирование аренды и найма осуществляется нормами гражданского законодательства, в частности, гл. 34 ГК РФ («Аренда») и гл. 35 («Наем жилого помещения») Гражданского кодекса РФ.
Основное отличие
Сразу необходимо отметить основное отличие данных договоров друг от друга – это объект.
Если по договору аренды во временное владение и пользование (или только пользование) может быть передано практически любое имущество, в том числе жилая и нежилая недвижимость, за исключением имущества, аренда которого не допускается или ограничивается законом, то объектом договора найма может быть только жилое помещение, в частности, квартира.
Сроки
Аренда может оформляться на любой срок, оговоренный сторонами договора. Если договором аренды не определен его срок, то он считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ). Предельный срок найма ограничен законодательно (п. 1 ст.
683 ГК РФ) и составляет пять лет. Если срок найма в договоре не указан, то он считается равным пяти годам.
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации, договор найма обязательной государственной регистрации не подлежит. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ).
При этом предусмотрено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 674 ГК РФ).
Условия расторжения договоров аренды и найма
Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. 619, 620 ГК РФ).
Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя.
По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях (п. 2 и 4 с. 687 ГК РФ):
- в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Налоги
- Относительно налогообложения.
- Данная тема является довольно сложной и требует дополнительного уточнения вопроса, а именно — какой конкретно договор рассматривается и кто является субъектом налогообложения: физическое или юридическое лицо, арендодатель или арендатор, наймодатель или наниматель.
- По общему правилу, доходы физического лица — наймодателя подлежат обложению НДФЛ по общеустановленной налоговой ставке 13%.
Доходы физических лиц от сдачи в аренду имущества, находящегося в России, относятся к доходам, полученным от источников в Росийской Федерации, и на основании пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ облагаются НДФЛ. Доходы, полученные физическими лицами — налоговыми резидентами РФ, не являющимися индивидуальными предпринимателями, от сдачи в аренду имущества, облагаются НДФЛ по ставке в размере 13% (15%) (п. 1 ст. 224 НК РФ).
Для юридических лиц в зависимости от ситуации, в том числе применения упрощенной системы налогообложения, а также вида субъектного состава (арендодатель, арендатор), предусмотрены НДС, налог на прибыль, налог на имущество.
Договор аренды или договор найма жилья: в чем разница и как составить
Многие из нас сдают свое жилье или, наоборот, снимают квартиры или комнаты. В статье расскажем, что такое договор найма жилья, чем он отличается от договора аренды и можно ли составить его самостоятельно. Также поговорим о важных нюансах, связанных со сроками проживания в квартире, которая сдается.
Договор аренды или договор найма: в чем разница
В повседневной речи обычно говорят «договор аренды», имея в виду договор коммерческого найма жилья — когда один человек сдает квартиру, комнату или дом другому человеку.
Закон же четко разделяет договор аренды жилого помещения, который заключается с юридическим лицом, и договор коммерческого найма жилого помещения, который заключается между физическими лицами. Важно знать эту разницу.
Мы будем говорить именно о тех случаях, когда один человек сдает жилье другому — по договору коммерческого найма жилого помещения.
Согласно главе 35 Гражданского кодекса РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник (наймодатель) — предоставляет другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Как составить договор найма
Договор коммерческого найма жилья — основной документ для обеих сторон сделки. Заключается он в письменной форме (ст. 674 Гражданского кодекса РФ). Важно составить его максимально подробно и понятно для всех участников. Что обязательно нужно указать в договоре?
Максимально подробное и конкретное описание жилья с указанием адреса, этажа, площади, количества комнат, мебели и так далее.
Права и обязанности сторон
Тут, как следует из названия, указываются права и обязанности участников договора. В том числе условия, касающиеся использования помещения, его сохранности, вселения других жильцов, оплаты, проведения ремонта, предоставления коммунальных услуг.
В этом пункте, который обычно прописывается отдельно, указываются условия и подробности, связанные с финансовой стороной вопроса. Сумма оплаты, сроки, пени в случае просрочки, в каком виде будет производится оплата (наличными или на карту).
Паспортные данные, платежные реквизиты, номера телефонов и иные личные данные наймодателя и нанимателя, которые могут пригодиться.
В интернете можно найти массу шаблонов по составлению договоров коммерческого найма жилья и договоров аренды квартиры. Далеко не все они отражает реальное положение вещей и учитывают все важные детали. Если вы не уверены в юридических аспектах документа, мы рекомендуем обратиться за помощью при составлении такого договора к профессиональному юристу.
Срок договора
Срок договора — важная деталь. Если этот пункт в документе отсутствует, то по закону такой договор считается заключенным на 5 лет (ст. 683 Гражданского кодекса РФ).
Если собственник продает жилье и грозит выселением
Согласно гл. 35 ГК РФ ст. 674, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
То есть собственник, продающий квартиру, не имеет права выставить вас за дверь в случае ее продажи (если такой пункт не прописан в договоре). Если хозяин квартиры, которую вы снимаете, продал ее новому владельцу — вы имеете полное право остаться жить в квартире, но платить в этом случае будете новому собственнику.
На практике, конечно, все немного иначе. Обычно люди идут друг другу навстречу и договариваются. Но чтобы договариваться было проще, а каждый из участников четко знал свои права и права другого, и существует договор коммерческого найма жилья.
Сейчас читают
Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году
Что делать, если собственник повышает плату за аренду квартиры
Как сделать съемную квартиру уютной, если хозяева против ремонта
Предпринимателям на заметку: возможна ли аренда квартиры или иного жилого помещения под офис?
Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите
консультацию:
Показать содержание
Допустимо ли использовать квартиру?
Можно ли сдать/снять квартиру по офисную деятельность? Жилищное законодательство содержит норму, разрешающую использование жилых помещений в качестве офиса. Гражданин, проживающий в помещении на законных основаниях, может осуществлять здесь же свою профессиональную деятельность, не нарушая при этом права и интересы других граждан (ст. 17 ЖК РФ).
С одной стороны, кажется, что без проблем можно организовать офис в квартире, лишь бы соседи не были против. Но на самом деле не все так просто. Есть четкие ограничения и условия, которые нужно обязательно соблюдать.
В каких случаях разрешается?
Касательно жилых помещений законодательство четко прописывает следующее:
- они предусмотрены для проживания в них граждан;
- в них можно заниматься профессиональной или индивидуальной деятельностью;
- в них нельзя организовать промышленное производство;
- в них нельзя организовывать работу религиозных организаций (миссионерскую деятельность).
Особые условия:
- Организовать офис может только гражданин, проживающий в данном помещении по закону. Имеется в виду, что человек или зарегистрирован по данному адресу (прописка), или снимает жилплощадь по договору аренды или договору социального найма.
- Организовать свою профессиональную деятельность можно, только если не нарушаются права иных лиц. Здесь имеются в виду соседи, причем не только по лестничной площадке, а любые, в том числе по подъезду, по дому.
Что может нарушить покой соседей:
- шум;
- мусор;
- большой поток посетителей подъезда;
- многое другое, вплоть до такой проблемы, как назойливая ошибка посетителей со звонком, часто занятый лифт.
Если права нарушены, соседи могут жаловаться, приводить доводы и требовать запретить офис на дому.
В квартире нельзя организовать промышленное производство. Имеется в виду организация производства какой-либо продукции на специальных машинах, станках в крупных размерах.
Если гражданин варит мыло или печет торты с использованием плиты под заказ (специальное оборудование) — это все-таки не промышленное производство, а мини-производство.
Но все зависит опять же от того, не нарушает ли такое производство права соседей. Если из-за соседа-предпринимателя в подъезде повысился уровень мусора, он постоянно забивает мусоропровод и т.д.
, соседи вправе требовать прикрыть такое производство.
Получается, что не любой офис можно организовать в квартире. Наиболее часто встречающиеся «домашние офисы» представляют собой:
- пункт приема юриста, бухгалтера, преподавателя;
- пункт мини-производства различных мастеров (производство гончарных, деревянных, текстильных изделий, ремонт техники, обуви, одежды, пекарни, мыловарни, производство домашних полуфабрикатов);
- офис call-центра, программиста, писателя;
- интернет-магазин с мини-складом продукции;
- фото-студия;
- маникюрный, массажный кабинет и другое.
Любая организованная деятельность не должна нарушать права окружающих жильцов.
Граждане, имеющие несколько жилых помещений в собственности, часто задаются вопросом использования пустующей квартиры для заработка. Один из вариантов — сдать квартиру под офис иным лицам. Сдача жилья под коммерческую деятельность незаконна. Но можно:
- сдать для проживания (гражданин, проживающий в квартире по договору аренды, в свою очередь может организовать в ней офис);
- сдать квартиру юридическому лицу, для последующей сдачи им в аренду гражданам для проживания;
- перевести жилье в статус нежилого помещения и сдавать спокойно уже под любую деятельность ИП и юридических лиц.
Узаконить перевод жилого помещения в нежилое возможно в течение 45 дней в органе местного самоуправления или через МФЦ. По истечении такого срока выдается разрешение (или отказ), на основании которого можно использовать бывшую квартиру под офис.
Поменять статус на нежилой фонд возможно (ст. 22 ЖК):
- если квартира находится на первом этаже многоквартирного дома;
- если квартира находится на втором этаже, а помещения, находящиеся под ней, являются нежилыми;
- имеется или возможно организовать отдельный вход в такое помещение, чтобы помещения общего пользования (подъезд, коридоры) жильцов не использовались посетителями офиса;
- помещение не используется для проживания людей;
- помещение не находится в наемном доме социального назначения;
- квартира не находится в залоге, аренде и т. п.
Потребуются документы:
- заявление;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- поэтажный план дома;
- технический паспорт;
- проект перепланировки (если она планируется).
По общему правилу согласие жильцов дома не требуется. Но есть исключение: если в процессе перепланировки будет использоваться общее имущество дома. Тогда согласие нужно. Например, когда используется общий земельный участок.
- Сдача физическому лицу (найм). Договор заключается на предоставление квартиры для проживания гражданина, что дает этому гражданину в свою очередь право на организацию в ней своей профессиональной деятельности. Но опять же не любой деятельности, а только той, которая не противоречит законным интересам иных лиц.
- Сдача юридическому лицу — возможна и законна. Но организация должна будет сдавать помещение в субаренду иным гражданам или сотрудникам именно под жилье.
Не стоит путать такой момент, когда по месту жительства директора (руководителя организации) регистрируется и место нахождения самого юридического лица. Здесь подразумевается, что осуществление основной деятельности (производство) предприятия производится по другому адресу.
Каковы требования к зданию при сдаче/съеме его под офисную деятельность?
Главным требованием к сдаваемому помещению является пригодность его для проживания:
- наличие всех необходимых технических коммуникаций (вода, электричество, газ);
- наличие специальных зон, свидетельствующих о проживании человека (а не только об осуществлении работы) — спальная, кухонная, ванная зона.
Будет сложно доказать, что квартира жилая, если вся она переоборудована под парикмахерскую. Иная ситуация, если одна из комнат оборудована под рабочий кабинет (например, юриста).
Особенности договора аренды
Важным отличием договора найма (аренды) жилого дома от договора аренды нежилого помещения — предоставление помещения для проживания человека.
Помимо основных характеристик сдаваемого помещения, прав и обязанностей каждой стороны, необходимо обязательно включить следующие пункты:
- сдача квартиры осуществляется для временного проживания в ней нанимателя;
- наймодатель разрешает проведение в помещение определенной профессиональной деятельности;
- наниматель обязуется не нарушать права и интересы иных лиц в процессе своей работы.
Если арендатор — юридическое лицо (служебная квартира для сотрудников):
- помещение сдается организации для дальнейшей передачи сотрудникам для проживания;
- арендатор предоставляет возможность таким сотрудникам осуществлять свою деятельность по месту проживания;
- сотрудники обязуются соблюдать интересы соседей (пункт, включаемый в договор между организацией и работником).
Больше узнать в общем о договоре аренды помещения под офис можно тут.
Сдача квартиры в аренду — доход собственника и облагается НДФЛ. Особенности:
- Если арендодатель ИП. Если аренда не прописана как деятельность в свидетельстве о регистрации, то доход облагается доходом как для физического лица (13%).
- Если квартиру арендует ИП. Арендные платежи можно учитывать как расходы, соответственно уменьшив прибыль и налог на прибыль.
- Если квартиру арендует организация. Можно уменьшить налог на прибыль, учитывая арендные платежи как расходы. Но на практике не все налоговые инспекции идут на это. В случае отказа налогового органа, придется решать дело через суд. Судебная практика по этому вопросу разная, но в большинстве случаев суд встает на сторону организации.
Иные последствия и ответственность за незаконное использование жилья
Если квартира заведомо используется под офис, без цели проживания, то государство предусматривает ответственность за использования помещений не по назначению.
- Если сдает физическое лицо, в том числе и индивидуальный предприниматель:
- предупреждение, штраф от 1000-1500 рублей (ст. 7.21. КоАП);
- предупреждение, лишение права собственности на помещение с последующей продажей и передачей вырученных денег бывшему собственнику (ст. 293 ГК).
- Если сдает юридическое лицо — штраф от 10 000-20 000 рублей или приостановление деятельности организации до 90 дней (ст. 6.4. КоАП) за нарушение санитарно-эпидемиологических требований при использовании квартиры.
Если квартиру снимает организация — закон не предусматривает какой-либо ответственности для арендатора, бремя ложится на собственника квартиры.
Не стоит забывать об ответственности за неуплату налогов (ст. 198 УК). Т.к. сдача жилья представляет собой обогащение гражданина (в том числе и ИП), то он обязан оплатить налог, предварительно подав налоговую декларацию. Если налог не уплачивается, неплательщику грозит наказание в виде штрафных санкций:
- сам налог + пени + штраф (20% от суммы задолженности);
- от 100 000 до 200 000 рублей — при преступлении в крупном размере (крупный размер — сумма неоплаченного налога суммарно за 3 года составляет более 900 тыс. рублей);
- от 200 тыс.-500 тыс. — при преступлении в особо крупном размере (сумма налога за 3 года более 4 млн. 500 тыс. рублей).
Касательно наказания за сокрытие доходов в крупном и особо крупном размере, государство также предусматривает в альтернативу штрафу иные виды санкций (в зависимости от всех обстоятельств дела):
- принудительные работы до 3 лет;
- арест до 6 месяцев;
- лишение свободы от 1-3 лет.
Организовать офис у себя дома возможно, закон этого не запрещает. Законодательство предусматривает ряд требований, которые нужно обязательно соблюдать, чтобы не нести ответственность за незаконное использование жилья.
Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.
Звоните, будем решать:
Можно ли использовать жилое помещение под офис? — ЛАБНЕД
Предприниматели, начинающие свой бизнес, задают такой вопрос достаточно часто. Оно и понятно. Прибыли нет, расходы есть, а денежная подушка очень тонкая. Поэтому предприниматели и пытаются сократить расходы по максимуму и постараться использовать свою квартиру под офис.
- С какой целью мы планируем использовать жилье?
- А что у нас с законодательством?
- Кто может использовать жилое помещение для бизнеса?
- В каких целях жилье можно использовать?
- Что грозит предпринимателям за использование квартиры или дома в нарушение их назначения?
С какой целью мы планируем использовать жилье?
Мы за
развитие бизнеса и поэтому постараемся максимально полно ответить на этот
вопрос.
На самом деле предприниматели ищут ответ на два
разных вопроса:
- Можно ли вести бизнес, заниматься
предпринимательской деятельностью в квартире, то есть использовать квартиру под
офис, склад или производство. - Можно ли зарегистрировать
юридическое лицо в квартире.
- Первый
вопрос в основном задают предприниматели, у которых либо ограниченные
финансовые ресурсы, либо, у которых просто нет потребности в аренде каких-то
дополнительных помещений. - Где искать офис в аренду: ТОП 7 главных источников информации в интернете.
- А на второй
также и те, кто хочет начать бизнес через юридическое лицо, как правило,
общество с ограниченной ответственностью.
Нормативная база
- В общем и
целом, квартиру для занятия предпринимательской деятельностью использовать
можно. - Компанию в
квартире или жилом доме, или точнее по адресу квартиры или дома,
зарегистрировать тоже можно. - Есть
определенные нюансы, которые мы сейчас рассмотрим. - Если
говорить о законодательстве, которое регулирует данный вопрос, то речь идет о
следующих документах:
- Гражданский кодекс РФ.
- Жилищный кодекс РФ.
- Кодекс об административных
нарушениях РФ - Уголовный кодекс РФ
- Федеральный закон от 08.08.
2001 N
129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных
предпринимателей»
Далее мы
будем часто ссылаться на эти документы при изучении нашего вопроса.
Кто может зарегистрировать бизнес в жилом помещении?
Давайте
сначала разберемся, кто может быть зарегистрирован в жилом помещении с целью осуществления
предпринимательской деятельности.
- Самозанятые
- Индивидуальные предприниматели
- Юридические лица.
Самозанятые — физические
лица и индивидуальные предприниматели, которые получают доход от своей
профессиональной деятельности без работодателя и привлечения наемных работников
по трудовым договорам, а также доход от использования имущества.
В настоящее время
данный режим действует не по всей стране, но уже во второй половине 2020г. его
планируют распространить на все субъекты РФ.
Самозанятыми, например,
могут быть те, кто оказывает следующие услуги:
- оказывают косметологические услуги
- проводят фотосъемку и видеосъемку
- продают товары своего производства
- оказывают юридические консультации
- оказывают бухгалтерские услуги
- сдают жилую недвижимость в аренду
- оказывают грузопассажирские перевозки
- оказывают услуги по ремонту и строительству
Более
подробно по вопросам регистрации, разрешенных видов деятельности, налоговых
ставках можно узнать в Федеральном законе РФ «О проведении эксперимента по
установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» N
422-ФЗ.
Индивидуальные
предприниматели могут быть зарегистрированы по адресу места жительства согласно
п. 3. ст. 8 ФЗ-129. Закон не содержит никаких ограничений в части регистрации
по адресу жилого помещений нет.
Немного сложнее в части регистрации юридического лица.
Тот же самый
ФЗ-129 устанавливает, что «Государственная регистрация юридического лица
осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного
органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа —
иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в
силу закона, иного правового акта или учредительного документа, если иное не
предусмотрено настоящим Федеральным законом.» То же самое указано в ст. 54 ГК
РФ.
В переводе с
юридического на нормальный язык это означает, что юридическое лицо может быть
зарегистрировано по адресу проживания учредителя (одного из учредителей),
который одновременно является его единоличным исполнительным органом.
При этом,
если учредитель и директор не являются собственниками жилья, то необходимо
получить согласие от всех собственников жилого помещения на возможность
регистрации юридического лица по адресу квартиры или дома.
Можно ли использовать жилое помещение под офис или другой вид предпринимательской деятельности.
Общий подход
сформулирован в ст.
17 Жилищного Кодекса РФ, которая устанавливает, что любое
жилое помещение может быть использовано для профессиональной деятельности или
индивидуальной предпринимательской деятельности ее собственником или лицами,
проживающими в данном помещении на законных основаниях. То есть индивидуальные
предприниматели и самозанятые могут использовать свое жилье для предпринимательской
деятельности.
Кстати, то
же самое относится и к сотрудникам, которые работают на «удаленке», что
становится в последнее время все более популярным.
Может ли
юридическое лицо использовать квартиру под офис. Формально вроде как нет, так
как нигде четко не прописано. В то же самое время, мы полагаем, что вполне себе
может. Раз юридическое лицо может быть зарегистрировано по адресу директора, то
директор имеет право осуществлять свою профессиональную деятельность в свое
квартире или доме, одновременно, представляя юридическое лицо.
Если уж совсем
пойти далеко в наших рассуждениях, то сотрудники, которые работают по трудовым
договорам с компаниями на дому, с формальной точки зрения используют свое жилье
для осуществления предпринимательской деятельности этого юридического лица и
извлекают прибыль для своей компании.
Таким
образом, получается, что юридические лица также могут использовать жилье под
предпринимательские цели.
Ограничения по использованию жилья для бизнеса
Другое дело,
что есть определенные виды ограничений в части того, как может быть
использовано жилье.
Например, та
же ст. 17 ЖК РФ запрещает использовать жилье для создания промышленных
производств, гостиниц и, как не странно, миссионерской деятельности. При этом
не стоит делать вывод, что все другие виды деятельности предпринимательской деятельности
в квартирах и жилых домах разрешены.
Предпринимательская
деятельность не должна нарушать:
- прав и
законных интересов других жителей квартиры и соседей. - требований
пожарной безопасности. - санитарно-гигиенических,
экологических и иных требований законодательства.
Иными
словами, вы не сможете, например, открыть магазин в своей квартире, так как это
нарушит покой и интересы других жителей квартиры или соседей.
Также вы не
сможете осуществлять лицензируемые виды деятельности. Например, банковскую или
образовательную, так как для получения лицензии необходимо иметь нежилое
помещение в собственности или аренде.
На самом
деле и полноценный офис создать в квартире также вряд ли получится, так как в
этом случае могут быть нарушены требования пожарной безопасности и санитарные
нормы.
Из всего
этого можно сделать вывод, что в целом использовать жилое помещение можно, но
только для ограниченных видов деятельности, в качестве офиса, например, и
только в ограниченном варианте. Когда в квартире или доме работают очень
ограниченное количество людей. В противном случае есть риск нарушения
санитарных правил и, что более страшно, противопожарной безопасности.
- Если же ваш
бизнес выходит за рамки локального офиса, вам необходимо помещение для
размещения большого количества сотрудников, получения лицензии, открытия
розничного или ресторанного бизнеса, тогда нужно уже покупать или арендовать
нежилое помещение. - Покупка коммерческой недвижимости физическим и юридическим лицом: 6 этапов и пошаговая инструкция.
- В этом
случае Вы можете обратиться к профессионалам, например, в компанию «Лаборатория
недвижимости», которая найдет для вашего бизнеса оптимальное помещение.
Ответственность за ведение коммерческой деятельности в жилом помещении.
Статья 7.21 КоАП РФ определяет, что за
использование жилья не по назначению может быть наложен штраф в размере от
20 000 – 30 000 руб.
Это на текущий момент единственная санкция именно
за использование жилого помещения не по назначения.
Какие еще могут быть наложены санкция. Самые
серьезные относятся к области противопожарной безопасности, так как последствия
их несоблюдения самые серьезные. Конечно, эти требования относятся и к нежилым
помещениям, но нежилые помещения чаще проверяют, поэтому вероятность
наступления печальных последствий все-таки меньше, хотя не исключена совсем.
Жилые помещения проверяют гораздо реже и из-за
этого риски для людей, которые пребывают в жилых помещениях и используют их не
по назначению гораздо выше. К сожалению, довольно часто приходится слышать о
пожарах в жилых помещениях, в которых страдают люди из-за их использования не
по назначению и в нарушение правил пожарной безопасности.
В случае нарушения правил пожарной безопасности
степень ответственности зависит от тяжести последствий. От штрафов – до
колонии.
Статья 20.4.
КоАП РФ Нарушение требований пожарной безопасности. От 200 000 до
1 000 000 руб., а также приостановку деятельности и дисквалификацию.
Статья 219
УК РФ. Нарушение требований пожарной безопасности. От штрафа – до 7 лет лишения
свободы.
Поэтому
следует очень ответственно подходить к решению вопроса об использовании жилого
помещения в целях, для которых оно не предназначено.
Как выбрать офис? Инструкция и чек-лист выбора офиса.
Резюме
- Регистрация индивидуального предпринимателя и юридического лица в жилом помещении возможна.
- Жилое помещение использовать под офис с учетом ограничений, установленных законодательством, также возможно.
- Для осуществления видов деятельности, которые могут нарушить права и законные интересы других жителей квартиры или жилого дома и соседей, лицензируемых видов деятельности, производств, необходимо покупать или арендовать нежилые здания и помещения.
- За нарушение правил использования жилых помещений, возможна дисциплинарная, административная или уголовная ответственность.