Данная статья посвящена тому, как провести отражение договора, то есть операций по договору цессии в 1С на примере конфигурации 1С:Бухгалтерия 8.3.
Договор цессии представляет собой уступку права требования дебиторской задолженности, то есть, проще говоря, продажу такой задолженности другому лицу. Обычно задолженность продают с дисконтом, и у первоначального кредитора образуется убыток.
Законодательно учет договора цессии обусловлен:
- ГК РФ – статьи 382-389 (относятся к главе 24 – Перемена лиц в обязательстве);
- ПБУ 9/99 – Доходы организации;
- ПБУ 19/02 – Финансовые вложения – п.8, п.9;
- НК РФ – ст. 146, 155, 164, 268, 271, 279. При совершении сделки между взаимозависимыми лицами возможно дополнительные нюансы.
Рассмотрим пример: Организация А продала товары или оказала услуги организации Б на сумму 120000 руб., в т.ч. НДС 20000 руб. Не получив оплату по наступлению срока платежа, А продала этот долг организации С за 110000 руб.
Терминология в рамках сделки по договору цессии:
- Организация А (первоначальный кредитор) – Цедент;
- Организация Б (дебитор) – Должник;
- Организация С (новый кредитор) – Цессионарий.
БУ у цедента
Дт 62 (сальдо по Б) 120000. Проводки по договору цессии:
| Дт | Кт | Сумма | Операция |
| 76(С) | 91.01 | 110000 | Выручка от продажи права требования долга |
| 91.02 | 62(Б) | 120000 | Расходы по операции продажи долга |
| 51 | 76(С) | 110000 | Поступил на р/с платеж от цессионария |
Убыток по операции составит 10000 руб.
Если бы цедент продал долг дороже первоначальной суммы, то с величины превышения надо было начислить НДС, проводка 91.02 – 68.02 НДС.
Примечание: НДС может быть начислен только при продаже долга по облагаемым НДС операциям. Если предметом сделки является договор займа, НДС не надо начислять даже в случае превышения суммы договора реальной задолженности.
НУ у цедента
Убыток по операции составляет 10000 рублей.
Если срок платежа уже наступил, то убыток признается в полном объеме. Если срок платежа не наступил, убыток в полном объеме учесть в налоговом учете нельзя. Здесь следует руководствоваться положениями ст. 279 НК РФ и установками учетной политики организации.
Следует отметить, что особенностям отражения убытков в подобной ситуации специально отведено несколько строк в декларации по налогу на прибыль.
В нашем примере срок платежа наступил, поэтому всю сумму убытка учтем в НУ.
БУ у цессионария
| Дт | Кт | Сумма | Операция |
| 58 | 76(А) | 110000 | Покупка право требования долга (финансовое вложение) |
| 76(А) | 51 | 110000 | Оплата цеденту с р/с |
| 51 | 76(Б) | 120000 | Поступил на р/с платеж от должника |
| 76(Б) | 91.01 | 120000 | Отражена выручка |
| 91.02 | 58 | 110000 | Отражены расходы |
| 91.02 | 68.02НДС | 1666,67 | Начислен НДС по операции (10000*20/120) |
НУ у цессионария
В случае получения прибыли по операции (не важен тип обязательств, займа или долг за реализацию товаров) цессионарий считает такие суммы доходом, облагаемым налогом на прибыль. При этом стоимость приобретенного обязательства, а также другие расходы, непосредственно связанные с данной сделкой, учитываются в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую базу по прибыли.
БУ у должника
| Дт | Кт | Сумма | Операция |
| 60(76)А | 60(76)С | 120000 | Перенос задолженности на другого контрагента |
| 60(76)С | 51 | 120000 | Оплата задолженности с р/с |
Налоговых последствий у должника договор цессии не имеет.
Цессия в 1С БП
Специальных документов для отражения операций цессии в программе нет. Иногда в таком случае используют документ «Операция», где пользователь вручную заполняет необходимые проводки. У такого варианта много минусов.
Во-первых, для получения корректных отчетов и заполнения регламентированной отчетности зачастую важны не проводки, а записи регистров, которые при использовании документа «Операции» не формируются.
Во-вторых, имеют место быть ограничения по выбору печатных форм.
Исходя из этого, попробуем отразить в 1С договор цессии с использованием стандартных документов, что проще всего в этой ситуации сделать, показав операции у организации-должника. С этого и начнем.
Договор цессии в 1С 8.3 у должника
Автоматизацию бухгалтерского учета на предприятии должника, подразумевает следующие действия: получив уведомление о смене кредитора, должник должен перенести сумму задолженности с одного контрагента на другого. Для этого используется документ «Корректировка долга», который может находиться в разделах «Покупки» и «Продажи».
Рис.1 Покупки-Корректировка долга 
Рис.2 Продажи-Корректировка долга
- Создаем новый документ Корректировка долга. В документе:
- Заполняем из справочника контрагентов данные по кредитору и новому поставщику.
- По кнопке «Заполнить» можно автоматом сформировать табличную часть, а при необходимости позже добавив нужные параметры (в нашем случае это – Новый договор и Новый счет).
Вид операции – Перенос задолженности; Перенести – Задолженность поставщику. 
Рис.3 Заполнить
Смотрим проводки по документу.
Рис.4 Смотрим проводки по документу
Иногда возникает необходимость переформировать документ, но возникает ошибка – предлагается предварительно его разутвердить. Здесь можно воспользоваться вариантом меню по кнопке «Еще».
Рис.5 Разутвердить
Договор цессии в 1С 8.3 у цедента
Передачу долга Цессионарию будем отражать документом реализации.
Рис.6 Передачу долга Цессионарию будем отражать документом реализации
Создаем новый документ по реализации услуг, имея на выбор два варианта формы ввода.
Рис.7 Создаем новый документ по реализации услуг
Заполняем документ.
Рис.8 Заполнение
Более подробно о деталях
Действия в «Номенклатуре».
Рис.9 Действия в «Номенклатуре»
Счета расчетов меняем на 76, способ аванса – Не зачитывать.
Рис.10 Вносим изменение
Меняем счета учета доходов и расходов.
Рис.11 Меняем счета учета доходов и расходов
По виду доходов создаем новую позицию с видом статьи, как на рисунке, и отметкой о принятии к НУ.
Рис.12 По виду доходов создаем новую позицию с видом статьи
Смотрим проводки.
Рис.13 Проводки
По вопросу формирования счета-фактуры в этом случае нет единого мнения. С одной стороны, объекта налогообложения и налога к начислению нет. С другой, если случай с займом прямо указан в НК, как не являющийся объектом обложения НДС, то продажа задолженности по реализации с НДС при определенных условиях может формировать сумму налога. В нашем примере сч-ф был сформирован.
Для списания задолженности на расходы воспользуемся документом «Корректировка долга» с соответствующим типом операции. Кнопка «Заполнить» позволяет сформировать табличную часть на вкладке, отражающей задолженность покупателя.
Рис.14 Корректировка долга
Заполняем счета списания.
Рис.15 Заполняем счета списания
Смотрим проводки.
Рис.16 Проводки
Сформируем декларации за квартал.
По НДС выручка – сумма реализации Должнику.
Рис.17 Сформируем декларации за квартал
По прибыли к сумме выручке добавляется уступка требования долга.
Рис.18 Сформируем декларации за квартал
Стоимость реализованных имущественных прав показана отдельной строкой.
Рис.19 Стоимость реализованных имущественных прав
Поскольку выручка между декларациями не совпадает, бухгалтеру следует быть готовым к получению запроса из налоговой инспекции с требованием пояснить эту разницу.
Рис.20 Декларация
Договор цессии в 1С 8.3 у цессионария
Вводим полученные от цедента документы.
Рис.21 Вводим полученные от цедента документы
Настройки по расчетам и счетам учета показаны на рисунке.
Рис.22 Настройки по расчетам и счетам учета показаны на рисунке
Проводки по документу.
Рис.23 Проводки по документу
Формируем списание с расчетного счета.
Рис.24 Формируем списание с расчетного счета
Проводки по оплате цеденту.
Рис.25 Проводки по оплате цеденту
После получение оплаты от должника проводим банковскую выписку.
Рис.26 Проводим банковскую выписку
Проводки по операции.
Рис.27 Проводки по операции
Теперь следует отразить реализацию по договору цессии. И здесь есть ряд методологических и технических вопрос, на которые законодательство не дает ответа. Например, согласно нашему примеру, сумма выручки должна быть 118000 руб., а налоговая база для НДС – 10000, из которой по ставке 18/118 следует «выкрутить» НДС. Как в этом случае правильно оформить документ реализации и счет-фактуру?
Например, может быть такой вариант:
Рис.28 Отражение реализации по договору цессии
Более подробно настройка счетов учета.
Рис.29 Настройка счетов учета
И настройка вида прочих доходов/расходов.
Рис.30 Настройка вида прочих доходов/расходов
Смотрим проводки, которые сформировались автоматически. Здесь не все устраивает. Обычно в НУ реализация показывается без суммы НДС, а в нашем примере суммы в БУ и НУ должны быть равны. Кроме того, по отражению НДС в расходах форма ввода не позволяет задать вид затрат.
Рис.31 Проводки
Придется включить ручную корректировку проводок.
Меняем суммы по НУ.
Рис.32 Меняем суммы по НУ
По НДС, как по затрате, создаем новый вид справочника прочих доходов и расходов.
Рис.33 Создаем новый вид справочника прочих доходов и расходов
Обратите внимание, теперь документ имеет отметку о ручной корректировке проводок и/или регистров.
Рис.34 Документ имеет отметку о ручной корректировке проводок и/или регистров
На основании реализации создаем счет-фактуру. По коду вида операции из справочника выбираем значение, связанное с реализацией прав.
Рис.35 На основании реализации создаем счет-фактуру
Для списания фин.вложения в расходы создадим «Корректировку долга».
Рис.36 Корректировка долга
Проводки по документу.
Рис.37 Проводки
Создаем декларацию по НДС.
Рис.38 Декларация по НДС
И по прибыли.
Рис.39 Декларация по прибыли Рис.40 Декларация по прибыли Рис.41 Декларация по прибыли
Мы рассмотрели, как отразить договор цессии в учете со всех сторон сделки. Если у вас остались вопросы, обратитесь к нашим специалистам по сопровождению 1С:Предприятие 8. Мы с радостью вам поможем!
Цессия: договор, виды переуступки прав и особенности сделки
Рассказываем, как приобрести квартиру в строящемся ЖК у дольщика и какие риски есть у подобной сделки
ronstikshutterstock
Высокий спрос на недвижимость привел к тому, что предложение новостроек в Москве сократилось до исторического минимума. Но даже если застройщик уже завершил продажу квартир в строящемся доме, жилье в приглянувшейся новостройке еще можно попробовать приобрести у дольщиков. Такие сделки совершают путем переуступки права по договорам долевого участия (ДДУ).
Рассказываем, как происходит процедура переуступки прав, какие достоинства и недостатки есть у этой процедуры.
Что такое цессия
Цессия — это передача права требования по договору от одного лица другому.
«Обычно квартиры по переуступке продают инвесторы, которые купили их в доме-новостройке на этапе котлована и затем реализуют почти готовое жилье по более высокой цене», — говорит генеральный директор сервиса по поиску недвижимости «Синица» Наталья Шаталина.
Есть и другие причины уступки прав требования физическими лицами — это, например, резкое изменение жизненных планов дольщика или возникновение проблем у застройщика. О последних, по словам Шаталиной, может свидетельствовать большое количество предложений о продаже квартир от физических лиц в строящемся ЖК.
Квартиры по переуступке часто продают и юридические лица — обычно это подрядчики, с которыми застройщик расплатился квадратными метрами.
Переуступка — сделка по покупке не объекта недвижимости, а прав на него, напоминает частнопрактикующий юрист Андрей Лямзин.
«Вы покупаете не жилье, а только право требования на объект недвижимости, которого, по сути, еще нет (этим договор отличается от договора купли-продажи).
В дальнейшем застройщик будет обязан передать жилье именно тому, к кому перешло право требования на данный объект недвижимости», — поясняет эксперт.
Часто по договору цессии квартиры продают инвесторы, купившие их еще на стадии котлована ( Kekyalyaynenshutterstock)
Виды переуступки прав
Все сделки по переуступке можно разделить на два основных вида в зависимости от статуса собственника: физическое это лицо или юридическое. Основная разница между ними состоит в форме расчета.
«Если переуступка оформляется от юридического лица физическому, сделка глобально не отличается от сделки между двумя физическими лицами. Но расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и только после государственной регистрации договора», — подчеркивает Наталья Шаталина.
Процедура заключения договора цессии
Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.
«Девелопер должен передать покупателю подтверждающие оплату документы. Если квартира куплена в ипотеку, требуется представить справку об отсутствии обременений», — подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Если ДДУ не оплачен в полном объеме, оформление переуступки возможно только при получении согласия от застройщика. В этом случае также потребуется включить в договор переуступки положение о переходе долга к новому дольщику, добавляет Надежда Коркка.
Затем происходит подписание документации (в том числе передаточного акта), и договор направляется на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель рассчитывается с продавцом. Вместе с правами требования новый дольщик получает от прежнего оригинал ДДУ.
Для заключения договора цессии может понадобиться участие застройщика ( Indypendenzshutterstock)
Особенности и риски
С введением в регулирующий долевое строительство закон № 214-ФЗ требований о расчетах с застройщиком через эскроу-счета схема переуступки изменилась. Помимо уступки самого договора долевого участия, теперь переуступаются также права на эскроу-счет, открытый предыдущим дольщиком.
Хотя эскроу-счет и открывается на имя конкретного человека, права на размещенные на нем деньги, включая право на их получение со счета при незавершенном строительстве, можно передать новому дольщику. При переуступке это происходит с момента государственной регистрации договора.
Один из рисков, как отмечает Наталия Шаталина, — возможность купить права требования на жилье, которые уже переуступались: например, подрядчик-юрлицо продал квартиру по переуступке частному инвестору, а тот, в свою очередь, конечному покупателю.
«Если впоследствии одно из промежуточных звеньев обанкротится, этот факт может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру. И если она находится в недостроенном доме, покупатель не получает защиту по праву добросовестного приобретателя — ее может использовать только приобретатель готовой квартиры», — объясняет Наталья Шаталина.
Еще одна особенность сделок переуступки в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ в строительстве не прекращается, в нем лишь происходит замена дольщика. Это значит, что в договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом, внести какие-либо правки не получится.
«Все обязанности застройщика, закрепленные в первоначальном договоре, будут действовать в отношении нового приобретателя (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).
А все обязанности, указанные в договоре долевого участия в строительстве, принимает новый участник долевого строительства.
В этом есть один существенный недостаток: если ДДУ по каким-то причинам будет признан недействительным, новый дольщик не сможет предъявить претензии к застройщику, только к продавцу», — отмечает Шаталина.
Мало того, как подчеркивает эксперт, есть вероятность, что суд признает незаконной уступку прав по недействительному договору. В этом случает у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед новым дольщиком.
Есть и еще один риск: в ДДУ указана стоимость, по которой квартиру приобретал первый дольщик. Как правило, переуступка происходит уже на другой стадии строительной готовности дома — а это уже другая стоимость квартиры.
На цене также сказывается рыночная ситуация — в результате новый дольщик покупает жилье по цене заметно выше, чем указана в ДДУ.
Это значит, что при задержке ввода дома или других судебных разбирательствах с застройщиком все штрафы в пользу нового дольщика будут рассчитываться из суммы меньшей, чем та, которую он реально заплатил.
С введением № 214-ФЗ схема использования договора цессии в недвижимости изменилась ( Evannovostroshutterstock)
Как обезопасить себя
Как говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты, сейчас случаи недобросовестности продавцов при переуступке встречаются все реже, но перед сделкой все-таки необходима проверка по ряду факторов. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, минимальный чек-лист для покупателя жилья по договору цессии включает в себя следующие пункты:
- во-первых, покупателю необходимо проверить, внес ли дольщик все платежи по ДДУ. Для этого нужно запросить у застройщика справку об исполнении финансовых обязательств и квитанции на общую сумму ДДУ у продавца;
- во-вторых, ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН, это можно проверить по штампу на оригинале договора или заказать выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома;
- в-третьих, необходимо удостовериться в отсутствии залога прав по ДДУ. Об этом свидетельствует штамп на оригинале ДДУ, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». Отсутствие залога также можно проверить в выписке ЕГРН;
- в-четвертых, следует проверить самого продавца. Нужно узнать, не является ли продавец банкротом, фигурантом судебных дел, не имеет ли долгов у судебных приставов и действителен ли его паспорт. Эту информацию можно получить на сайтах городского суда, Федеральной службы судебных приставов, Единого федерального реестра сведений о банкротстве, Главного управления по вопросам миграции МВД России.
Как уступить право требования долга в закупках
Уступка права требования долга — это перевод обязательств по образовавшемуся долгу иному лицу. В госзакупках действуют специальные правила.
Переуступка права требования долга, или цессия, — это акт передачи долговых или кредиторских обязательств третьему лицу. Такая процедура производится при невозможности исполнения одной из сторон своих обязательств по контракту.
Передача возможна только в том случае, если организация-должник не в состоянии исполнить условия по договору, но при этом имеет в наличии денежные обязательства сторонних учреждений.
Регулируется цессия действующим гражданским законодательством, а именно статьями 382-390 ГК РФ.
При осуществлении цессии необходимо соблюдать следующие правила:
- согласно ст. 382 ГК РФ, возможна уступка права требования долга без согласия должника в том случае, если на такие действия не устанавливается запрет;
- величина уступаемого долга не может изменяться, исключением являются начисленные пени и штрафные санкции;
- должник вправе не соглашаться с условиями оплаты.
Цессия и перевод долга: в чем разница
Разберемся, чем уступка требования отличается от перевода долга.
В первую очередь, основные различия содержат договор уступки требования и договор перевода долга. Объект договора цессии — это право требования выполнения обязательств должника. Объектом договора передачи задолженности являются непосредственно обязательства по данной процедуре.
При переуступке практически всегда меняется кредитор. В договоре возникает новое правовое лицо. На новую ответственную сторону перекладываются обязательства должника.
При этом при передаче долга передаются финансовые обязательства, тогда как при цессии переводятся абсолютно любые объекты права собственности.
Таким образом, не являются одинаковыми понятия перевод долга и уступка права требования; разница состоит в объекте, условиях и содержании соглашений по процедурам.
Когда можно уступить право требования
Многих государственных заказчиков волнует вопрос, можно ли уступить право требования оплаты по госконтрактам. Разберемся в этом вопросе.
Пункт 7 статьи 448 ГК РФ указывает на то, что если заключение договорных отношений возможно лишь при проведении конкурентных закупочных процедур (конкурсов и аукционов), то уступка требования и перевод долга в обязательствах победителем закупки невозможна, а все условия по контракту должны быть исполнены непосредственно самим победителем.
Федеральная контрактная система не содержит прямых запретов на цессию и передачу должником своих финансовых обязанностей. Более того, в ч. 5 ст.
95 44-ФЗ указано, что в процессе исполнения контракта невозможна перемена поставщика, однако в случае реорганизации в форме преобразования, слияния или присоединения новый поставщик может являться правопреемником предыдущего исполнителя по госконтракту.
Судебная практика, существующая по данному вопросу, подтверждает возможность цессии в государственных закупках.
Как правильно использовать договор уступки прав требования
Денис Артемов, ведущий юрист юридической фирмы Via lege, рассказал порталу Новострой-М о том, что такое договор уступки прав требования (цессии), как его правильно применять на рынке новостроек и минимизировать возможные риски.
В случае с квартирами в новостройках, правообладатель (цедент) передает правоприобретателю (цессионарий) основанное на договоре право требования к застройщику передачи квартиры после ввода дома в эксплуатацию.
Договор уступки прав во многом схож с соглашением купли-продажи, поэтому, чтобы было проще, мы будем называть правообладателя – продавцом, а правоприобретателя – покупателем.
Договор уступки широко применяют при реализации квартир в новостройках.
Дело в том, что, во-первых, по мере строительства стоимость жилья в новостройках растет, что дает возможность вкладывать денежные средства с целью дальнейшего получения прибыли.
Многие инвесторы не дожидаются окончания строительства и оформления квартиры в собственность, а стремятся продать недвижимость раньше. Для этого они используют уступку прав.
Во-вторых, договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) можно заключать только пока идет строительство – то есть до момента ввода дома в эксплуатацию. А договоры купли-продажи – только при наличии оформленного права собственности на квартиру.
При этом от момента ввода объекта до оформления права собственности может пройти довольно много времени, в течение которого застройщики выпадают из фазы активной реализации квартир.
В результате они заключают ДДУ на оставшийся объем квартир с одной из своих структур, которая в дальнейшем без спешки занимается продажами по договорам уступки.
Примечательно, что использование такого вида договора выгодно обеим сторонам сделки.
Продавец может получить деньги за квартиру, не проходя процедуру ее принятия по акту приема-передачи и оформления права собственности, а также без дополнительных затрат на эксплуатацию.
Покупатель – приобрести квартиру не «с нуля», отследить ход строительства и его темпы (причем цена квартиры в таком случае ниже, чем после ввода новостройки в эксплуатацию и оформления права собственности).
Подводные камни
Договор уступки прав должен соответствовать определенным требованиям. Глава 24 Гражданского кодекса РФ посвящена перемене лиц в обязательствах и вводит ряд важных правил. К наиболее существенным закон относит следующие:
- — договор уступки прав должен быть составлен в письменной форме, а уступка прав по ДДУ – обязательно пройти государственную регистрацию (при этом права нового лица на квартиру появляются именно с момента государственной регистрации);
- — в договоре должен быть четко определен предмет сделки (квартира), указана ее цена, порядок расчетов;
- — если в договоре участия в долевом строительстве предусмотрено обязательное письменное согласие застройщика на уступку, необходимо его получить – в противном случае сделка может быть признана недействительной.
- Статья 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» дополняет этот перечень еще двумя условиями:
- — продавец может уступить только полностью оплаченную квартиру или покупатель должен принять на себя обязательство по оплате долга;
- — уступка прав возможна только до момента передачи квартиры по акту (правило исходит из сущности договора уступки: при подписании акта само право требования передачи квартиры реализуется – уступать становится нечего).
- Кроме того, важными являются следующие моменты:
- — в договоре уступки прав продавец должен гарантировать юридическую чистоту квартиры (не заложена, не арестована, на нее не имеют права третьи лица, нет судебного спора);
- — в соответствии со статьей 385 Гражданского кодекса РФ, при уступке прав продавец передает покупателю имеющиеся у него правоустанавливающие документы (договор участия в долевом строительстве, платежные документы). Важно составить отдельный акт об этом);
- — факт полного расчета покупателя с продавцом во избежание дальнейших разногласий также нужно подтвердить актом – о взаиморасчетах;
- — застройщик обязательно должен быть письменно уведомлен о состоявшейся уступке прав, ответственность за отсутствия уведомления несет покупатель;
- — перед заключением договора уступки важно убедиться в действительности уступаемых прав, в частности в том, что договор не расторгнут и полностью оплачен.
Проще всего проверить это – запросить выписку по квартире из Единого государственного реестра прав. В ней должны быть подтверждены действительность договора (не расторгнут ли) и правообладатель квартиры, отсутствовать информация о наличии ипотеки, судебных арестов и других обременениях.
Также по возможности необходимо приехать вместе с продавцом в офис застройщика: девелопер не заинтересован в том, чтобы не оплаченные или недействительные права на квартиру реализовывали третьим лицам. Кроме того, у застройщика находится свой экземпляр документов, составляющих юридическую историю квартиры, с которым можно сверить предоставляемые продавцом бумаги.
- После заключения договора уступки прав покупатель «остается один на один» с застройщиком, поэтому важно также ознакомиться с основными правоустанавливающими документами на строительство:
- — распоряжение главы местной администрации о строительстве;
- — договор между администрацией и застройщиком об условиях строительства жилого дома;
- — договор аренды земельного участка (свидетельство о праве собственности);
- — разрешение на строительство;
- — положительное заключение государственной экспертизы по проекту строительства.
Менеджер застройщика может сообщить также другую значимую информацию: например, о новых сроках окончания строительства (они могут сдвигаться); о предварительных обмерах квартиры (если площадь увеличилась, с покупателя в дальнейшем возьмут доплату) и о приблизительной стоимости эксплуатации квартиры (в договоре она не фигурирует).
Изучая сам договор долевого участия, необходимо обратить внимание на то, что он должен быть прошит и иметь прямоугольный штамп Федеральной службы государственной регистрации о проведенной регистрации.
Также продавец обязан предоставить документы, подтверждающие произведенную оплату: квитанции к приходным кассовым ордерам, банковские платежные поручения, акты сверки расчетов.
Если квартира была куплена в ипотеку, должно быть письменное подтверждение, что кредитные обязательства полностью погашены. В случае непогашенной ипотеки к сделке в обязательном порядке должен быть привлечен банк, который за счет оплачиваемых покупателем сумм закрывает кредитные обязательства продавца и снимает залог с квартиры.
Организация расчетов по договору уступки между покупателем и продавцом
При заключении договора уступки прав требования продавец рискует подписать соглашение, сдать его на регистрацию, но при этом не получить оплату стоимости квартиры. Для покупателя опасность прямо противоположная – он может отдать деньги, но не получить из Росреестра подтверждение перехода прав (например, из-за судебных арестов).
Поэтому наиболее оптимальная форма расчетов – через банковскую ячейку, условием доступа к которой является зарегистрированный в Росреестре договор уступки прав.
Также в последнее время начали применять банковский аккредитив для безналичных расчетов (принцип схож с арендой ячейки). Но стоимость банковских услуг по аккредитиву существенно выше, поэтому пока он не получил широкого распространения.
Указание в договоре уступки неполной цены квартиры
Статья 210 Налогового кодекса РФ относит к налогооблагаемой базе для расчета 13% НДФЛ все доходы налогоплательщика, полученные в денежной форме. Доходы от уступки прав – не исключение. На практике это приводит к попыткам указать в договоре уменьшенную цену квартиры, которая зачастую равна ее стоимости по договору долевого участия.
В этом случае, помимо очевидного нарушения налогового законодательства, покупатель принимает на себя дополнительный риск, который может быть реализован в случае дальнейшего признания уступки недействительной по решению суда.
Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ, последствием недействительности сделки является так называемая двусторонняя реституция, когда каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. И если продавец получает обратно квартиру, то покупатель – только документально зафиксированную стоимость квартиры.
Таким образом, в договоре желательно указывать действительную рыночную стоимость квартиры. Но даже если это не происходит, покупателю следует позаботиться о подтверждении факта оплаты всей суммы (например, при помощи дополнительных расписок).
Роль застройщика
Зачастую функции оформления уступки прав берет на себя застройщик. Он помогает сторонам подготовить необходимые документы, составляет договор уступки, передает его на государственную регистрацию. В случаях, предусмотренных ДДУ, застройщик выступает третьей стороной по договору или дает отдельное письменное согласие на уступку. Конечно, сторонам сделки это выгодно.
Но есть и обратная сторона медали. Как правило, такие услуги застройщика платные. Их стоимость девелопер устанавливает самостоятельно: государственного регулирования этого вопроса не существует. Также нет рекомендаций, кто именно несет расходы – продавец или покупатель.
Поэтому важно заранее уточнить стоимость услуг застройщика, чтобы при проведении сделки это не превратилось в неприятный сюрприз.
Когда продавец не полностью расплатился за квартиру (например, при рассрочке), привлечение застройщика к сделке становится обязательным. В этом случае часть оплачиваемых средств покупатель перечисляет застройщику в счет погашения долга, а остальное – продавцу.
Однако сопровождение сделки застройщиком не решает все сложности. Напротив, юридически привлечь девелопера к ответственности за возможные ошибки в оформлении договора крайне непросто, поэтому сторонам следует внимательно изучать документы и детально оговаривать все нюансы.
Другие нюансы
Права требования к застройщику на квартиру относятся к имущественным правам. Так, законом допускается уступка прав в долях, т.е. они могут быть оформлены на нескольких лиц, являющихся продавцами. Аналогично обстоят дела и с покупателями, которых также может быть много.
Помимо ДДУ застройщики используют и другие виды договоров продажи недвижимости в новостройках. Например, ПДКП или договор об участии в ЖСК. Несмотря на то, что уступка прав на квартиру по ним во многом отличается от уступки по ДДУ, многое из рассмотренного в настоящей статье применимо и к таким разновидностям цессии.
- В заключение следует сказать, что договор уступки прав требований, как и другие виды гражданско-правовых сделок, направлен на реализацию свободного имущественного и денежного оборота и призван содействовать сторонам в достижении взаимовыгодных результатов.
- При этом очень важно обращать внимание на правильность оформления документов (во избежание ошибок и неточностей), своевременно планировать и правильно распределять компетенции сторон сделки в подготовке и предоставлении необходимой документации.
- Как не переплатить за квартиру в новостройке, если ее площадь вдруг выросла
- Кешбэк от государства: как вернуть до 650 тыс. рублей от стоимости квартиры
- Нет человека — нет сделки: как защитить свою квартиру от мошенников
Дата публикации 14 апреля 2015
Цессия (уступка права требования) – это .. Понятие, образец договора уступки (цессии)
Содержание публикации:
- Основания перехода прав кредитора к другому лицу
- Уступка требования (цессия). Определение понятия
- Условия уступки требования (запрет, согласие должника)
- Случаи допустимости уступки права (требования)
- Существенное значение личности кредитора для должника
- Запрет уступки требования по денежному обязательству не лишает силы такую уступку
- Уступка неденежного требования. Значительность обременений для должника
- Уступка будущего требования
- Форма уступки требования
- Образцы договора цессии (уступки требования)
- Замена взыскателя в исполнительном производстве при уступке права (требования), возникшего на основании решения суда
- Образец уведомления об уступке прав (требований)
- Отличия цессии от суброгации и регресса
1. Основания перехода прав кредитора к другому лицу
- Понятие «уступка требования» в гражданском праве относится к институту обязательственного права и регулируется главой 24 Гражданского кодекса РФ «Перемена лиц в обязательстве».
- Пункт 1 статьи 382 ГК РФ устанавливает основные требования к порядку передачи кредитором своих прав другому лицу.
- Переход прав кредитора другому лицу может быть осуществлен по двум основаниям:
- — на основании закона (статья 387 ГК РФ: права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств:
- в результате универсального правопреемства в правах кредитора;
- по решению суда о переводе прав кредитора на другое лицо, если возможность такого перевода предусмотрена законом;
- вследствие исполнения обязательства поручителем должника или не являющимся должником по этому обязательству залогодателем;
- при суброгации страховщику прав кредитора к должнику, ответственному за наступление страхового случая;
- в других случаях, предусмотренных законом).
— на основании сделки (статья 388 ГК РФ). В указанном случае цедент заключает договор цессии (уступки права (требования)) с цессионарием. При этом цессионарий становится новым кредитором.
Субъектами отношений, возникающих по поводу передачи права по сделке, являются цедент и цессионарий.
- Цедент – лицо (первоначальный кредитор), уступающий требования другому лицу (новому кредитору).
- Цессионарий — лицо (новый кредитор), которому уступается требование первоначальным кредитором.
2. Уступка требования (цессия). Определение понятия
Цессия (от лат. cessio — уступка, передача) представляет собой передачу права в силу заключенной между прежним кредитором (цедентом) и новым кредитором (цессионарием) сделки либо на основании иных предусмотренных непосредственно законом юридических фактов, приводящую к замене кредитора в обязательстве.
В случаях, когда основанием перемены кредитора в обязательстве является именно сделка, законодатель называет такую уступку «уступкой требования». В литературе, понятие «уступка требования» на основании сделки, как правило, отождествляется с понятиями «уступка права требования», «уступка права», «цессия».
Уступка права требования (цессия) — это сделка, по которой одна сторона (цедент) передает другой стороне (цессионарию) право требования, возникшее на основании обязательства.
Договором цессии является соглашение по уступке права требования (права на получение исполнения) долговых обязательств от цедента цессионарию (п. 1 ст. 382, ст. ст. 388, 388.1 ГК РФ, п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса РФ»).
3. Условия уступки требования (запрет, согласие должника)
Пункт 1 статьи 388 ГК РФ называет одно абсолютное препятствие для уступки требования — противоречие закону. Запрет уступки, как правило, устанавливаются в интересах третьих лиц (должника или иных субъектов), поэтому цессия, нарушающая такой запрет, будет ничтожной сделкой (п. 2 ст. 168 ГК РФ).
Если же цессия не запрещена законом, но необходимо получить лишь согласие должника (например, по п. 4 ст. 388 ГК РФ), при отсутствии такого согласия уступка в силу ст. 173.1 ГК РФ будет оспоримой и может быть признана недействительной, если будет доказано, что цессионарий знал или должен был знать о необходимости получения согласия должника и о его отсутствии.