Вместе с экспертами рассказываем, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов
Договор нужен, как минимум, для подтверждения факта проживания в съемной квартире ( fizkes/shutterstock)
Договор аренды жилья — это своеобразный свод правил, который регламентирует взаимоотношения собственника и квартиранта. И чем подробнее и точнее он составлен, тем проще сторонам решать спорные ситуации.
Вместе с экспертами рассказываем, как правильно составить договор аренды, на какие нюансы стоит обратить внимание и как съехать с квартиры без штрафов.
Эксперты в этой статье
- Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
- Дмитрий Венгерский, юрист адвокатского бюро Asterisk
- Роман Бабичев, руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»
Изначально необходимо определиться с понятием аренды.
Многие привыкли использовать словосочетание «аренда квартиры», «аренда жилья», но с юридической точки зрения это словосочетание не совсем верное — правильнее говорить наём жилья. Термин «аренда» используется для нежилых помещений (например, аренда офиса, склада) или когда арендатором выступает юрлицо. Термин «наём» применяется к жилым помещениям, а нанимателем является физическое лицо.
Поэтому если квартиру арендует человек, то заключается договор найма жилого помещения.
Для тех, кто сейчас находится в поиске съемного жилья, прикладываем образец договора.
Образец договора найма жилья
Договор найма жилья — это своеобразная конституция для собственников и квартирантов. Он устанавливает права и обязанности сторон, порядок оплаты жилья, сроки найма. Минимум — такой договор нужен для подтверждения факта проживания в съемной квартире. Например, если человек арендует квартиру на устных договоренностях, то он в любой момент может остаться без жилья и денег.
Максимум — договор найма позволяет избежать конфликтных ситуаций или выйти из них с наименьшими потерями для обеих сторон.
«Договор найма жилых помещений регламентирует правоотношения межу нанимателем и наймодателем и является официальным основанием для обращения в суд в случае возникновения споров или нарушения договорных обязательств», — отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы. Это касается как нанимателя, так и наймодателя, добавил юрист адвокатского бюро Asterisk Дмитрий Венгерский.
Например, наниматель будет обязан оплачивать жилое помещение в строго определенный срок, возместить убытки от порчи имущества и т.д.
Наймодатель не сможет преждевременно выселить нанимателя из жилого помещения, неожиданно увеличить стоимость найма.
Сроки заключения договора
Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (сроком до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше).
Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышение платы.
Причина — договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным с момента регистрации. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.
При этом, по словам экспертов, договор нужно заключать на любой срок — даже, если вы снимаете квартиру на несколько дней или месяц, поскольку здесь риски для квартиранта еще выше.
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения).
Договор определяет кто, на какой период и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что в нее будет включено, сколько людей будет жить в квартире и т. д.
В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописывают пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры — все ли работает, нет ли протечек и повреждений. Все это нужно будет зафиксировать в договоре.
«Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра, либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника, либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, при том, что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Правоустанавливающие документы на квартиру должны быть оригиналами, а не копиями ( Pormezz/shutterstock)
Как правильно составить договор аренды квартиры
После такого, наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма.
В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию.
Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно.
К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре.
Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты жилого помещения
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно 10 числа наниматель перечисляет на карту деньги за квартиру. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть расписку за ее получение.
Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата: входят ли плата за интернет, коммунальные услуги, что понимается под ними. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику.
Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и держать ее в надлежащем состоянии.
Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке.
Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.
«Очень важно прописать детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование нанимателю. Для этого используется акт приема передачи жилья. В нем сделайте опись мебели и техники, а также их состояние. Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры», — рекомендует Дмитрий Венгерский.
Существует несколько важных и обязательных условий в договоре найма ( Tero Vesalainen/shutterstock)
Тонкости аренды
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия.
Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев.
«В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте.
Например, если квартира сдается в плачевном состоянии, и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо обязательно прописать в договоре.
«В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои), квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Сейчас достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
Расторжение договора аренды
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение.
Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее.
Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан.
Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов 2 раза в неделю, то так и должно быть.
В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
Имеет ли договор аренды квартиры юридическую силу без заверения нотариуса и как правильно составить документ?
Фраза «сдача квартиры в аренду» имеет очень широкое толкование. Если собственник жилья физическое лицо, то он сдаёт другому физическому лицу квартиру внаём. Если одной из сторон является юридическое лицо, то нужно говорить об аренде квартиры. Нельзя путать эти понятия.
Правила и форма составления договора сдачи квартиры внаём
Не поленитесь заглянуть в Гражданский кодекс (ГК) РФ, а именно в его Главу 35. Наём жилого помещения (ст. ст. 671 — 688). Все ваши действия по сдаче квартиры должны опираться на положения этих статей:
Основные пункты договора содержат:
- Вступление: название договора, дата, место, сведения о наймодателе и нанимателе.
- Предмет договора. Здесь описывается всё, о чём договариваются стороны. Обязательно даётся ссылка на документ, удостоверяющий право собственности на жильё.
- Условия (существенные), включающие в себя: цену, порядок расчёта (каким способом передаются деньги и сроки передачи), права и обязанности наймодателя, права и обязанности нанимателя, ответственность за нарушение договора, обеспечение обязательств, срок действия, основания для изменения и расторжения, порядок разрешения конфликтов.
- Прочие условия (несущественные), включающие в себя: ссылки на положения законодательства, указание на количество экземпляров, форс-мажорные обстоятельства.
Правильное составление договора о найме жилого помещения исключит все риски и недоразумения. В случае конфликтных ситуаций он позволит решить любой спор в суде.
К договору дополнительно прилагают несколько документов:
- акт приема-передачи квартиры, где прописано её состояние и все дефекты;
- опись имущества с указанием его стоимости;
- расписка о получении оплаты;
- дополнительное соглашение (если нужно).
Указываемые сведения
Указываются:
- Паспортные данные (пункты «Вступление», «Реквизиты сторон»).
- Регистрация (пункт «Реквизиты сторон»).
- Почтовые адреса (пункт «Реквизиты сторон»).
- Номера телефонов (пункт «Реквизиты сторон»).
- Документ о праве собственности
Нужно ли заверять договор аренды квартиры у нотариуса?
Итак, заверяет ли нотариус договор аренды квартиры и можно ли в этой ситуации обойтись без нотариуса? Сейчас специалисты юридического отдела компании elitearenda.ru дадут юридическую справку по этому вопросу.
- Предусмотрено 2 типа договора:
- Договор найма – его могут оформить только 2 физ. Лица и его не нужно заверять нотариально
- Договор аренды – его могут оформить и физ. лица, и юр. лицо с физ. лицом (или другим юр. лицом). Он подлежит гос. регистрации.
Если у вас – 2 физ. лица, то лучше использовать договор найма.
Договор найма квартиры вовсе необязательно заверять у нотариуса, если он заключен между физ. лицами:
- Об этом свидетельствует ст. 674 ГК РФ.
- Порядок оформления всех сделок с недвижимостью регулируется ГК РФ, а именно – 131-й статьей. Также применяется ФЗ №122.
- Содержание всех обозначенных выше юридических документов не содержит информации о том, что кто-то обязан регистрировать договор найма жилого помещения у нотариуса. Соответственно, ни у кого таких обязательств нет.
То же самое относится к договору найма нежилого или коммерческого помещения между физическими лицами.
Другое дело, когда 1 из сторон договора – юридическое лицо.
В чем разница между договором аренды и найма помещения? Заверяет ли нотариус договор аренды квартиры и есть ли в этом необходимость?
Основная разница между этими видами документов в том, что если 1 из сторон является юридическим лицом, то с ней может быть заключен только договор аренды помещения. Любой договор аренды помещения нужно зарегистрировать у нотариуса. Эти отношения регулируются статьями: 671 и 677 ГК РФ.
При этом 2 физических лица могут заключить договор найма помещения. Его не нужно заверять нотариально.
То, что эти 2 типа договора – разные, можно изучить в статьях 34 и 35 ГК РФ.
Если Вы хотите очень быстро арендовать новое помещение у юридического лица, а «на дворе» — суббота и многие нотариальные кабинеты закрыты, то поищите кабинет, который работает по выходным. Например, вот здесь есть нотариус, работающий по субботам:https://lexakova.ru/notarius-po-subbotam.php.
Что еще важно знать о договоре аренды квартиры и его нотариальном заверении:
- Достаточно простого подписания договора аренды или найма жилья, чтобы он начал действовать.
- Договор действует не с момента подписания, а с даты, указанной в нем.
- Очень тщательно продумайте состав договора. Если Вы сдаете квартиру вместе с мебелью, то сфотографируйте ее, опишите ее количество и состояние. То же самое касается и техники.
- Желательно, чтобы квартиросъемщик подписался на каждом листе с описанием мебели и техники.
Если Вы – собственник помещения, то важно понимать следующее:
- Прочитайте нашу статью о том, нужно ли платить налоги при сдаче квартиры в наём.
- При возникновении спорных ситуаций с квартиросъемщиком, суд или органы правопорядка будут, в первую очередь, читать Ваш с ним договор и вообще интересоваться его наличием.
- Ваш квартиросъемщик вправе предоставить договор как в ФНС, так и в суд, если у Вас будут с ним разногласия.
Стоимость оформления договора аренды квартиры в Москве. Выезд на дом 24 часа
Всем известно, что при заселении в квартиру необходимо не на словах, а документально зафиксировать взятые на себя обязательства сторон. При этом как у собственника, так и у жильцов, возникает вопрос от том, как правильно оформить взаимоотношения и сколько стоит составить договор аренды квартиры, если нанять риэлтора.
- Нужен риэлтор составить договор аренды?
- Стоимость договора аренды квартиры — от 2 000 рублей
- Татьяна Мамонтова — риэлтор в Москве
- 8-903-170-13-84
- Составление и оформление договора аренды квартиры
- Выезд по Москве на дом
- Консультации риэлтора по сдаче, перед тем как составить договор аренды квартиры
- Оформление договора аренды (найма)
- Сопровождение сторон сделки аренды квартиры на всем протяжении срока действия договора (в консультативной форме)
Какие виды договоров, оформляются при аренде квартиры
- Найма жилого помещения (возмездный)
- Безвозмездного пользования жилым помещением ( в народе некоммерческого найма) — освобождает от уплаты налогов со сдачи квартиры
При заключении договора аренды квартиры в обязательном порядке должны быть внесены пункты
- Предмет договора
- Права и обязанности наймодателя
- Права и обязанности нанимателя
- Платежи и порядок расчетов
- Взимание страхового депозита (залога)
- Ответственность сторон за неисполнения условий договора
- Досрочное расторжение договора аренды
- Особые условия
- Реквизиты сторон
- Передаточный акт
- Опись имущества
- От чего будет зависеть цена договора аренды квартиры?
- Во многом, стоимость договора аренды квартиры будет зависеть от удаленности объекта и времени встречи для подписания.
- В отдельных случаях возможен выезд риэлтора для оформления договора аренды на адрес в ближнее Подмосковье и в Новую Москву
- Перед подписанием, для ознакомления, высылаю проект договора.
- По желанию заказчика при составлении в проект договора аренды могут быть внесены любые изменения или особые условия, не противоречащие действующему законодательству.
- Договор найма жилого помещения имеет законную силу, составлен в полном соответствии с гражданско правовым законодательством ГК РФ.
При осложнении взаимоотношений между стронами сделки может служить основанием для иска и доказательством в мировом суде. Именно эта судебная инстанция рассматривает споры между наймодателем и нанимателем жилья.
Это обкатанный в жизни грамотно составленный договор аренды квартиры, который я, как риэлтор по сдаче квартир в Москве, использую ежедневно в своей работе.
В полном объеме защищает права и интересы как собственников, так и жильцов.
Закончился срок действия договора аренды с жильцами. Необходима пролонгация?
Во многих случаях возникает необходимость пролонгировать договор аренды квартиры, у которого закончился срок действия. Сколько в таком случае платить риэлтору.
Процедура пролонгации старого договора аренды почти ничем не отличается от составления и оформления нового соглашения о найме.
Сколько стоит оформить договор аренды квартиры?
Стоимость оформления договора аренды квартиры — от 2 000 рублей.
Узнайте стоимость договора аренды квартиры в вашем случае.
- Укажите место или адрес
- Время предпологаемой встречи
- Узнайте цену договора аренды квартиры имеено для вас.
- Я проконсультирую вас по все вопросам найма жилья.
- Татьяна Мамонтова — риэлтор по сдаче квартир в аренду.
Частный риэлтор Татьяна Мамонтова
Звоните! 8 (903) 170-13-84
Заверение договора найма жилого помещения у нотариуса
Съемная квартира или дом — распространенный вариант временного решения жилищного вопроса. Отношения между собственником и нанимателем регламентируются ГК РФ и оформляются договором найма жилого помещения. Документ, составленный по всем правилам, имеет юридическую силу при урегулировании возможных конфликтных ситуаций, дает сторонам сделки дополнительные гарантии.
Формат и содержание
Участники процесса определяются как наймодатель (сдающий жилье) и наниматель (получающий недвижимость в пользование) и являются частными лицами. При участии в соглашении юридических лиц заключается договор аренды. Документ отличается от договора найма, подлежит обязательной государственной регистрации.
В зависимости от формата передачи жилья, заключают:
- договор социального найма жилого помещения. В этом случае квартира, комната передаются на предусмотренных законом льготных условиях;
- договор коммерческого найма жилого помещения удостоверяет возмездную сделку. Право пользования жильем передается за плату на условиях, определяемых сторонами.
Объект договоров обоих типов — квартира, дом, комната. Они должны подходить для постоянного проживания независимо от сезона и климата. Также важно их соответствие действующим строительным, санитарно-гигиеническим нормам.
Важно знать
Соглашение оформляется в письменном виде. Существенными называются пункты, оговоренные законом, и те, по которым между сторонами должно быть достигнуто согласие. Это, прежде всего, данные о жилом помещении.
К дополнительным критериям договора социального и коммерческого найма относятся пункты, автоматически вступающие в силу после подписания, не требующие достижения согласия участников. Это следующие положения:
- срок передачи жилья. Если он не указывается, договор считается заключенным на 5 лет;
- порядок внесения нанимателем оплаты, сроки расчетов;
- список лиц, которые будут проживать;
- порядок выполнения текущего и капитального ремонта. Если документом не предусмотрено иное, текущий ремонт выполняет наниматель, а капитальный — собственник;
- формат, срок уведомления о необходимости освобождения объекта проживания;
- права и обязанности сторон.
Если не оговорено другое, одностороннее изменение суммы и порядка оплаты не допускается.
Нужно ли нотариальное заверение?
Согласно гражданскому кодексу РФ, оформление отношений между собственником жилья и нанимателем не требует нотариального заверения и государственной регистрации. Но по желанию сторон соглашение можно заверить у нотариуса, что позволяет предотвратить конфликтные ситуации. Типичный повод для спора — утверждение, что подпись сделана другим человеком.
Нотариус — представитель государства, отвечающий за законность удостоверяемого документа. В процессе оформления:
- устанавливаются личности сторон;
- их дееспособность;
- удостоверяется отсутствие обременений прав собственника (арест, залог жилья);
- происходит освидетельствование подлинности подписей;
- проверяются полномочия представителей сторон, если они есть.
Один экземпляр остается у нотариуса, в случае утери любая сторона может получить дубликат.
Профессионально составить и заверить договоры социального и коммерческого найма можно в нашей нотариальной конторе без выходных. Соблюдение закона гарантируется.
Стоимость
| За удостоверение прочих сделок, предмет которых подлежит оценке, которые в соответствии с действующим законодательством не подлежат обязательному нотариальному удостоверению в зависимости от суммы сделки (договоры найма, аренды жилого и нежилого помещения, займа, отчуждения, залога акций) | ||
| до 1 000 000 руб. включительно | 2 000 руб. + 0,3% от суммы сделки | 10 000 руб. |
| свыше 1 000 000 руб. до 10 000 000 руб. включительно | 5 000 руб. + 0,2% суммы сделки, превышающей 1 000 000 руб. | 10 000 руб. |
| свыше 10 000 000 руб. | 23 000 руб. + 0,1% суммы сделки, превышающей 10 000 000 руб., но не более 500 000 руб. | 10 000 руб. |
УПТХ — правовая техническая работа, утвержденная Московской городской Нотариальной Палатой.
Нотариальное заверение договора аренды: когда необходимо, как оформить
Порядок нотариального заверения сделок утвержден ст. 163 ГК РФ. В статье выясним, когда необходимо нотариальное заверение договора аренды, а также разберем порядок регистрации арендных соглашений у нотариуса.
Когда договор аренды необходимо заверить у нотариуса
Начнем с того, что стороны могут заверить у нотариуса договор аренды недвижимости, земли, движимого имущества в добровольном порядке без каких-либо ограничений. Положения ГК РФ предусматривают право сторон обратиться к нотариусу для заверения сделок по передаче собственности во временное пользование как на платной, так и на безоплатной основе.
В то же время, ст. 163 ГК РФ содержит нормы, согласно которым нотариальное заверение сделок является обязательным условием для признания такой сделки действительной. В каких случаях договор аренды подлежит обязательной регистрации у нотариуса – в таблице ниже:
| № п/п | Сделки, подлежащие нотариальному заверению | Описание |
| 1 | Аренда собственности, принадлежащей несовершеннолетнему | Если объектом договора аренды является имущество, принадлежащее на правах собственности несовершеннолетнему лицу, то такой договор подлежит обязательному нотариальному заверению. Регистрация сделки у нотариуса осуществляется законным представителем несовершеннолетнего (родной/приемный родитель, опекун, т.п.). |
| 2 | Аренда недвижимого имущества недееспособного лица | Обязательная нотариальная регистрация договора аренды, объектом которого является имущество недееспособного лица, осуществляется законным представителем недееспособного гражданина, действующего на основании судебного решения. |
| 3 | Аренда совместного имущества супругов | Нотариальное заверение сделок о передаче в аренду совместного имущества супругов осуществляется одном из супругов при наличии письменного согласия второго супруга. |
статью ⇒ «Как оформить ООО у нотариуса онлайн“.
Нотариальное заверение договора аренды: как оформить
Нотариальное заверение договора аренды осуществляется на основании обращения к нотариусу арендатора и арендодателя.
Этап №1. Заключение договора аренды
На первом этапе стороны составляют договор аренды в письменном виде. Документ может быть составлен в свободной форме, но должен содержать обязательные реквизиты:
- наименование документа;
- дата, место составления;
- наименование сторон (ФИО, ИНН, адрес проживания, паспортные данные, т.п.);
- банковские реквизиты сторон.
Если арендатором выступает организация, то текст договора должен содержать полную информацию об юрлице (полное наименование, юридический адрес, ИНН, КПП, ФИО, должность руководителя).
Заключая договор аренды, стороны определяют:
- объект аренды и его полные характеристики (для помещения – адрес, площадь, состояние, целевое назначение);
- сумма арендной платы, порядок расчетов;
- целевое использование арендуемого имущества;
- ответственность сторон за нарушение условий договора;
- срок действия соглашения, порядок его пролонгации.
После уточнения всех необходимых условий стороны подписывают договор.
Образец договора можно скачать здесь ⇒ Образец договора аренды нежилого помещения между физическими лицами.
Этап №2. Заверение договора у нотариуса
Составив и подписав договор, стороны отправляются к нотариусу для его заверения.
Помимо предварительного договора сторонам необходимо иметь при себе паспорта и документы, удостоверяющие право собственности на арендуемое имущество.
Также необходимыми документами для предъявления нотариуса являются:
- письменное согласие супруга на передачу объекта в аренду (при регистрации договора аренды совместной собственности супругов);
- документ, подтверждающий право представление интересов собственника недвижимости (судебное решение – при передаче в аренду собственности недееспособного лица, свидетельство о рождении/усыновлении – при регистрации сделки об аренде имущества несовершеннолетнего).
- Получив необходимые документы, нотариус изучает договор, уточняет у сторон спорные моменты, при необходимости и согласии сторон – дополняет соглашение новыми пунктами.
- После полного утверждения условий нотариус заверяет договор надписью, присваивает регистрационный номер и скрепляет печатью.
- статью ⇒ “Как отозвать удостоверенную нотариусом доверенность“.
Этап №3. Вступление договора в силу
После подписания договора сторонами и заверения его у нотариуса соглашение считается вступившим в силу.
Согласно п. 6 ст. 85 НК РФ, в течение 5-ти дней с момента заверения сделки нотариус должен сообщить о сделке в ФНС. Данный порядок распространяется на удостоверение права наследства и регистрации договоров дарения. Уведомление ФНС о заверении договора аренды законом не предусмотрено.
статью ⇒ “Аренда помещения на безвозмездной основе“.
Договор найма жилья: как все сделать правильно?
9 Апреля в 20:26 2821 Саглар Адьянова
Если вы хотите сдать или снять квартиру, то не стоит полагаться на устные договоренности. Правильно оформленная сделка — гарантия вашего спокойствия в будущем.
Это касается как наймодателя, так и нанимателя, ведь первому нужна своевременная оплата, порядок в квартире и спокойные жильцы, а второму — уверенность, что хозяин не выставит на улицу без предупреждения или не поднимет безосновательно плату за жилье. Все условия можно и нужно регулировать договором.
Многие данный документ называют договором аренды, и с юридической точки зрения это неправильно. Такой термин употребляют, когда физическое лицо сдает свою квартиру юридическому (например, организация снимает жилье для своих работников). Если же физическое лицо сдает жилое помещение другому физическому лицу, то заключается договор найма. О нем и пойдет речь.
Можно без нотариуса
DP/Legion-media
Договор найма жилого помещения должен быть составлен в простой письменной форме. Заверять его у нотариуса необязательно, если только одна из сторон не будет на этом настаивать.
Важно обратить внимание, что если договор заключают на срок не менее года, то он подлежит государственной регистрации, ее порядок определен ст. 26.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г.
№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Максимальный срок, на который может быть заключен договор, — пять лет (если в документе срок найма не определен, то по умолчанию считается, что это пять лет). Договор, заключенный на срок менее одного года, является краткосрочным. От длительности аренды зависят многие права нанимателя.
Если надолго
DP/Legion-media
Договор долгосрочного найма (на срок более одного года) имеет свои особенности. В нем обязательно следует указать не только самого нанимателя, но также и граждан, постоянно проживающих вместе с ним.
Наниматель несет ответственность перед наймодателем за их действия.
Однако все проживающие имеют право заключить между собой договор о том, что они будут нести солидарную ответственность, в этом случае они становятся сонанимателями.
Уведомив наймодателя, наниматель вправе разрешить безвозмездно проживать в жилом помещении временным жильцам (правда, не более шести месяцев), он также будет нести ответственность за их действия (ст. 680 ГК РФ). Но вселение невозможно при несоблюдении требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Исключение — несовершеннолетние дети.
Если наниматель не получил предложения заключить новый договор и сам не отказался от продления действующего, то документ будет считаться продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При долгосрочном найме наниматель имеет право сдать снятое им помещение или его часть поднанимателю (так называемая субаренда или поднаем). На это необходимо согласие наймодателя, а ответственным по договору найма продолжает оставаться первоначальный квартиросъемщик. Срок договора поднайма не может превышать срока первоначального договора.
По истечении срока договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ).
Если же наниматель не получил предложения заключить новый договор и сам не отказался от продления действующего договора, то документ будет считаться продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Меньше года
К СВЕДЕНИЮ
Обязанности нанимателя:
• своевременно вносить плату за жилое помещение.
Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором; • использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии; • не производить переустройство и реконструкцию помещения без согласия наймодателя; • своевременно вносить коммунальные платежи, если договором эта обязанность не возложена на наймодателя;• осуществлять текущий ремонт помещения.
- Обязанности наймодателя: • передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания; • обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении; • осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, • предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
- • оплачивать необходимые налоги от сдачи жилья внаем.
Если договор заключен на срок менее года, он называется краткосрочным. При этом наниматель ограничен в своих возможностях. Он не имеет права:
- вселять временных жильцов;
- заключать договоры поднайма;
- преимущественного права заключать договор на новый срок;
- требовать в суде предоставления срока на исправление нарушений, на основании которых наймодатель обратился в суд с инициативой расторгнуть договор;
- требовать в суде отсрочить исполнение решения о расторжении договора.
Однако стороны могут изменить общие правила и предусмотреть каждое из этих прав в договоре.
Расторжение договора
Наниматель имеет право по своей инициативе расторгнуть договор в любое время. Для этого ему нужно только письменно предупредить наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
А вот хозяин квартиры не имеет права просто так выставить своих жильцов с занимаемой жилплощади. По инициативе наймодателя договор может быть расторгнут только по решению суда в случаях, таких как:
- невнесение платы за шесть месяцев при сроке договора более года;
- невнесение платы более двух раз при сроке договора до года;
- разрушение или порча помещения нанимателем или гражданами, за которых он отвечает;
- использование помещения не по назначению или нарушение прав и интересов соседей.
При этом в двух последних случаях необходимо сначала предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений. И только если требование будет проигнорировано, наймодатель может обратиться в суд.
К слову сказать, если хозяин квартиры решит продать жилье, то для нанимателя данный факт не является основанием для расторжения договора. В соответствии с ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения договора или изменения его условий. В этом случае новый собственник просто становится следующим наймодателем.
Cтатьи по теме:
- За год 20% застройщиков жилья ушли с рынка Строительных компаний, работающих в жилищном секторе, за год стало меньше на 1,2 тыс.
- Покупка недвижимости: как правильно выбрать и оформить Все самое важное о покупке и оформлении недвижимости, что нужно знать будущему владельцу квартиры.
- Аналитики назвали крупнейших застройщиков жилья в Москве Тридцать крупнейших девелоперов возводят в столице почти половину всех новостроек: 169 жилых и апартаментных комплексов общей жилой площадью 11,69 млн кв. м.