24 мая 2012
*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.
Предпринимателю удалось в течение трех лет сдавать квартиры в аренду и не уплачивать ЕНВД
Речкин Роман ВалерьевичСтарший партнер
Во многих регионах сдача жилья в аренду переведена на ЕНВД. Однако предпринимателям не всегда выгодно платить единый налог с абстрактно вмененного им дохода, а не НДФЛ — с фактического. Тем более что ЕНВД нужно платить весь год, независимо от фактического срока сдачи квартир в аренду и суммы расходов на их ремонт и содержание.
В моей практике был случай, когда налоговики привлекли к ответственности за неуплату ЕНВД предпринимателя, который сдавал в аренду пять квартир. Чтобы доказать свою правоту, налоговики допросили свидетелей, которые проживали в соседних со сдаваемыми внаем квартирах.
Соседи, не будучи в восторге от деятельности предпринимателя, подтвердили не просто факт найма жилья, а сдачу его «непрерывно в течение трех лет».
Помимо этого, инспекторы раздобыли договоры найма, акты приема-передачи жилья, платежные поручения, а также письменные жалобы соседей на арендаторов в прокуратуру.
Однако ИП и не подумал отрицать факт сдачи жилья в аренду. Он решил доказать в суде, что жилье в аренду действительно сдавалось, но не непрерывно, только в отдельные незначительные периоды. Значительную часть времени квартиры стояли пустые, без нанимателей. Предприниматель пояснил суду, что в некоторые месяцы проверяемого периода в квартирах он делал ремонт.
Интересно, что контролеры знали о существовании договора на выполнение ремонта, однако решили использовать этот факт как одно из доказательств, подтверждающих именно наем жилья. Хотя после заявления ИП о том, что проверяющие не учли при расчете доначислений это обстоятельство, инспекторы уже стали заявлять, что ремонт в квартирах не проводился вовсе.
Суд, выслушав доводы сторон, отметил, что показания свидетелей, не проживающих в квартирах, не позволяют установить достоверно периоды проживания в квартирах жильцов.
Представленные налоговиками договоры аренды жилого помещения сами по себе не свидетельствуют о передаче квартир в аренду на постоянной основе.
В связи с этим суд решил, что доначисления единого налога незаконны (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29.04.11 №Ф09-2346/11-С3).
Таким образом, не всегда установление налоговым органом факта сделки, по которой налогоплательщик не уплатил налоги, является основанием для привлечения к ответственности. Как показал этот случай, необходимо также доказать конкретные периоды, в которые совершались спорные хозяйственные операции.
Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду
Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес
Дмитрий Серебряков/ТАСС
Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.
Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.
Налоги
Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.
«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета.
Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ.
Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.
Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам.
Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов.
По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.
Штрафы
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm.
Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства).
По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог.
«Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела.
Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам.
Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин.
Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
Проверки
В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности.
«Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance.
Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.
По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону.
«То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам.
Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д.
Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.
Сash is the king
Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности.
Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.
Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин.
«Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения.
Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.
Расчет ЕНВД для аренды недвижимости
Всем привет! Я продолжаю писать свои статьи о налоге ЕНВД, последняя тема которую я рассматривал была “Примеры расчета налога ЕНВД” и сегодня узко специализированная статья для тех кто на ЕНВД сдает в аренду недвижимость.
- Перед началом расчетов следует обратить внимание на такой момент, что в случае если Вы допустим хотите сдать свою квартиру, то для этого не обязательно открывать ИП и от него платить налоги (так будет очень дорого), Вы можете сдавать как физические лицо – при этом оплатив налог НДФЛ в размере 13%.
- Ну а для предпринимателей приступим к расчетамналога.
- Виды аренды недвижимости у ИП:
- Аренда жилой недвижимости во временное проживание (хоспис, мотель, отель, гостиница, мини-гостиница и т.д.);
- Аренда стационарных торговых площадей (или площадей для общественного питания) площадью менее 5 кв.м.;
- Аренда стационарных площадей (или площадей для общественного питания) площадь более 5 кв.м.
Как видно аренда недвижимости разделена на 2 вида – это аренда жилой недвижимости и аренда коммерческой недвижимости которая разделяется между собой на коммерческую недвижимость площадью до 5 кв.м. и коммерческую недвижимость площадью более 5 кв.м.
Для того чтобы произвести расчет налога ЕНВД для аренды недвижимости необходимо обратиться к формуле налога ЕНВД.
Она имеет вид ЕНВД = БД*ФП*К1*К2*15%
Расчет ЕНВД для жилой недвижимости
Формула ЕНВД нам известна и теперь чтобы рассчитать размер налога необходимо найти все неизвестные.
ЕНВД = БД*ФП*К1*К2*15% где:
БД – базовая доходность для жилой недвижимости будет равна 1000 руб. за кв.м.;
- ФП – физический показатель равен размеру площади сдаваемой Вами в аренду;
- К1 – размер коэффициента дефлятора равен 1,798 и это значение полностью для всего бизнеса на 2015 год;
- К2 – размер коэффициента дефлятора для определенного вида деятельности в определенном населенном пункте;
- 15% — налоговая нагрузка
- Теперь произведем расчеты налога ЕНВД для жилой недвижимости на примере:
Например: У Вас мини-гостиница в городе Мегионе площадью 85 кв.м.
Какие данные мы можем взять из указанного примера?
- БД — мини-гостиница – это аренда жилой недвижимости для временного проживания, базовая доходность для этого вида деятельности 1000 руб. за кв.м.;
- ФП – физическим показателем для аренды жилой недвижимости является размер площади сдаваемый в аренду, в нашем примере ФП = 85;
- К2 – так как указан город Мегион, то нам необходимо взять значение коэффициента для вида деятельности “сдача в аренду недвижимости” в г. Мегионе, К2=1;
- К1- последняя неизвестная в формуле, но ее значение фиксировано и едино для всей деятельности в 2015 г. К1=1,798.
Теперь чтобы провести расчет налога ЕНВД для услуги по временному размещению и проживанию подставим все неизвестные:
ЕНВД= 1000*85*1,798*1*15% = 22 924 руб. – это размер налога за 1 месяц, для того чтобы высчитать размер налога за квартал необходимо полученную сумму умножить на 3.
Расчет ЕНВД для коммерческой недвижимости
Как я рассказывал уже до этогосуществует два варианта сдачи коммерческой недвижимости:
- Сдача в аренду коммерческой недвижимости площадь которой менее 5 кв.м.;
- Сдача в аренду коммерческой недвижимости площадь которой более 5 кв.м.
Расчет налога ЕНВД для них кардинально различается, так как они имеют разные показатели БД (базовой доходности) и ФП (физического показателя).
Рассмотрим варианты расчета налога ЕНВД при сдаче в аренду коммерческой недвижимости.
Аренда коммерческой недвижимости менее 5 кв.м.
Коммерческая недвижимость площадью менее 5 кв.м. приравнивается к торговой точке или торговому месту (можете называть как Вам больше нравится).
Если рассматривать сдачу в аренду коммерческой недвижимости площадью менее 5 кв. м., то нужно выделить 2 основных момента:
- Базовая доходности при сдаче коммерческой недвижимости площадью менее 5 кв.м. равна 6000 руб. за 1 торговую точку;
- Физический показатель в данном случае – это количество торговых точек сдаваемых в аренду.
Попробуем рассчитать налог ЕНВД на примере: В городе Мегионе у Вас есть 2 торговые точки, обе площадью 4 кв.м.
Используем для расчетов формулу: ЕНВД = БД*ФП*К1*К2*15%
ЕНВД = 6000 руб. (базовая доходность коммерческой недвижимости площадью до 5 кв.м.)*2(физический показатель за 2 торговые точки)*1,798 (К1)*1(К2 для сдачи в аренду коммерческой недвижимости в г.Мегионе)*15% (размер налоговой ставки) = 6000*2*1,798*1*15% = 3236 руб. 40 к. – это размер налога за 1 месяц.
Аренда коммерческой недвижимости более 5 кв.м.
Вот мы и добрались до последнего пункта при расчетах налога для недвижимости сдаваемой в аренду.
Коммерческая недвижимость площадью более 5 кв.м. при расчете налога ЕНВД имеет свои особенности:
- Размер базовой доходности равен 1200 руб. за кв.м.;
- Физическим показателем является размер площади сдаваемой в аренду.
Например: У предпринимателя есть бутик площадью 28 кв. метров который он хочет сдать в аренду.
Из приведенного примера мы можем взять следующие данные:
- БД = 1200;
- ФП = 28 (размер площади);
- К1 = 1,798;
- К2 = 1 (для г.Мегиона).
Размер налога ЕНВД в данной ситуации будет равен: ЕНВД = 1200*28*1,798*1*15% = 9061 руб. 92 копейки. Размер налога за 1 месяц, для того чтобы высчитать за квартал – умножьте на 3.
На этом я заканчиваю статью. Что касается сдачи в аренду, то налог ЕНВД не лучший выбор для данной деятельности. Я бы выбрал УСН 6%.
В настоящее время многие предприниматели для перехода на ЕНВД, расчета налога, взносов и сдачи отчетности онлайн используют данную Интернет-бухгалтерию, попробуйте бесплатно. Сервис помог мне сэкономить на услугах бухгалтера и избавил от походов в налоговую.
Процедура государственной регистрации ИП или ООО теперь стала еще проще, если Вы еще не зарегистрировали Ваш бизнес, подготовьте документы на регистрацию совершенно бесплатно не выходя из дома через проверенный мной онлайн сервис: Регистрация ИП или ООО бесплатно за 15 минут. Все документы соответствуют действующему законодательству РФ.
В случае если у Вас остались вопросы, то в группе социальной сети ВК “ Секреты бизнеса для новичка”, Вы найдете ответы на все вопросы.
Всем пока!
Личный опыт: я сдаю 5 квартир в аренду и живу на эти доходы
У меня в собственности — пять квартир под сдачу. Я получил их по договорам пожизненного содержания с иждивением: на протяжении нескольких лет ухаживал за пожилыми людьми, покупал им продукты и лекарства, а после их смерти квартиры доставались мне. Вложения в каждую из квартир (только уход за пожилым человеком в течение 5–7 лет) составляли до 500–700 тысяч ₽.
Мои квартиры — однокомнатные, метражом от 30 до 36 квадратных метров. Они находятся в старых домах возле метро в хорошем районе (не центр). Рыночная цена каждой из них на момент наступления полноправного владения — от 3 миллионов ₽ (сейчас они стоят 4–4,5 миллиона ₽). Получается, каждая квартира доставалась мне примерно за 1/8 стоимости (в нынешних ценах).
Около восьми лет назад я перестал работать по найму и переключился на сдачу квартир, так что сейчас это моя полноценная работа и единственный доход. Звучит неплохо, но на самом деле быть профессиональным рантье — далеко не всегда выгодно.
Первоначальные расходы
Перед тем как начать сдавать каждую из квартир, я делаю в них косметический ремонт: меняю обои и сантехнику. Мебель обновляю по минимуму (кровать, комод), докупаю самую необходимую технику — чаще всего стиральную машину, иногда холодильник. На это уходит минимум 100 тысяч ₽.
Не сразу при сдаче, но на каком-то шаге в каждой квартире менялись окна. Это стоило по 30–40 тысяч ₽. Ещё не везде обновлён пол. Все квартиры доставались со старым скрипучим паркетом, кое-где переложен ламинат или линолеум (каждое такое дело — порядка 50–70 тысяч ₽).
Для сантехнических работ или циклёвки пола могу привлечь работника за 3 тысячи ₽ в день. Но деньги на это не всегда есть, так что почти всё стараюсь делать сам. Из-за этого ремонт иногда затягивается по времени. Последняя квартира, к примеру, стояла мёртвым грузом почти три года.
Как устроена аренда
Все квартиры сдаются на длительный срок. Жильцов ищу с помощью постоянного риелтора. Его разовую комиссию (50% от стоимости аренды в месяц) оплачивают сами арендаторы. И ещё 50% от стоимости аренды я беру в качестве залога, который возвращается при выезде человека, если он ничего глобально не испортит или не сломает.
Аренда моих квартир сейчас стоит 18 тысяч ₽ в месяц плюс коммунальные услуги. В период коронакризиса из одной квартиры человек съехал, и сдать её пока не удалось. При этом в последнюю квартиру (которая долго стояла и недавно наконец стала готова к сдаче) как раз в мае нашёлся арендатор.
Регулярные траты
Поскольку вся моя недвижимость в старом фонде и без капитального ремонта, каждый месяц где-то что-то происходит. К примеру, в этом году в двух квартирах ломалась газовая колонка. Ремонт с заменой комплектующих — 10 тысяч ₽, эту сумму пришлось отдать дважды.
Когда люди съезжают, то оставляют что-нибудь поломанным или испорченным. Чаще всего — ламели на кроватях (это каркасные рейки под матрацем), краны на смесителях, двери на шкафах. И постоянно пачкают обои. Всё это нужно восстанавливать.
Траты на возвращение квартире нормального вида после жильцов подсчитать сложно, потому что они всегда разные.
На всякие мелочи уходит около 5–7 тысяч ₽: вызвать сантехника, чтобы он поправил смеситель, и плотника, чтобы отремонтировал пару ламелей (хотя это можно сделать самостоятельно).
Убрать квартиру тоже можно самому, но если заказывать уборщицу — 2500 ₽. Если человек долго жил и надо менять обои, то материалы и работа обойдутся в 20–25 тысяч ₽.
Да, залатывать дыры экономически неэффективно. Лучше отремонтировать всё хорошо, чтобы долго не ломалось. Но это уже другие первоначальные затраты, могут потребоваться заёмные средства — а залезать в кредиты мне совсем не хочется.
Доходы
Пять квартир приносят мне 90 тысяч ₽ в месяц — это в лучшем случае, когда они все сданы, но иногда бывают простои.
Из этого дохода вычитаем коммуналку за жильё, где я сейчас живу сам (около 7 тысяч ₽ со светом и интернетом), и постоянные расходы на машину (около 5 тысяч ₽ в месяц). Ещё 8 тысяч ₽ я трачу на пожилого человека, за которым сейчас ухаживаю. Итого на жизнь мне остаётся 70 тысяч ₽. Это средняя зарплата в Санкт-Петербурге, по данным Петростата.
Но квартиры требуют постоянных трат. Их содержание сжирает, по сути, весь доход. Остаётся только на питание и небольшие покупки: одежда, по необходимости — новый телефон, и так далее. Откладывать ничего не удаётся. Все лишние деньги уходят на ремонт жилья для сдачи в аренду.
Поскольку я сам занимаюсь сдачей квартир, то не могу надолго уехать, например, из города. Регулярно требуется моё личное участие. Только недавно получилось съездить в отпуск первый раз за 15 лет.
Проблемные арендаторы
Прошлым летом из одной квартиры съехала девушка, которая оставила после себя клопов! Пришлось выбрасывать ВСЮ мебель, вызывать санэпидстанцию на обработку, а затем снимать линолеум и делать косметический ремонт в комнате.
Общие незапланированные затраты за три месяца — 130 тысяч ₽. Залог девушки, который удержали при выезде, — 4 тысячи ₽.
Это квартира, которая была впервые сдана за год до этого, принесла за 13 месяцев в общей сложности 221 тысячу ₽ (сдавалась по 17 тысяч ₽), после чего сожрала больше половины этого дохода. Невероятно обидно.
Я стараюсь не сдавать квартиры людям с животными, чтобы по итогу ремонт не был испорчен ещё сильнее. Одну из квартир однажды арендовала молодёжь, и соседи постоянно жаловались на шум, так что студентов я с тех пор тоже избегаю.
Вообще, приятнее всего сдавать квартиру семье с уже подросшим ребёнком. Такие люди более склонны поддерживать чистоту, при этом не устраивают пьяных дебошей.
Выводы
Я не советовал бы покупать квартиру за свои или, ещё хуже, за кредитные деньги, чтобы сдавать её в аренду. Это постоянная головная боль и куча проблем.
Средняя окупаемость небольших квартир в Петербурге, по данным портала «Мир квартир», около 14 лет.
Но при арендной ставке в 18 тысяч ₽ (а сейчас кризис, и дороже стоят только квартиры с хорошим ремонтом) и затратами на ремонт и доделки, 14 лет превращаются примерно в 20.
Сдавать может быть выгодно только жильё, которое досталось по наследству или по иной схеме без полных затрат. Или это должны быть классные апартаменты в дорогом районе, где можно было бы сдавать посуточно.
В моём случае при первоначальных затратах (содержание бывшего владельца квартиры + косметический ремонт) окупаемость составляет 3–4 года. Но после этого затраты тоже продолжаются. В общем, это такой вариант, который позволит уйти с наёмной работы и просто жить без излишеств.
Советы тем, кто собирается сдавать квартиру в аренду
1. Периодически обязательно осматривайте квартиру на предмет поломок. Во всех договорах аренды прописано, что собственник вполне может делать это раз в месяц — например, при приёме очередной оплаты.
2. Найдите хорошего риелтора и сотрудничайте только с ним. Пусть он, как ваш стоматолог, всё про вас знает: и особенности квартир, и ваши пожелания к жильцам. Риелторы всегда работают качественнее с постоянными клиентами.
3. Если жильцы хотят интернет, то пусть вызывают провайдера и заключают договор на себя: мало ли какие дела они там собираются вести. Это неочевидные, но необходимые меры предосторожности в наше время.
4. Совет из личного опыта. Будет лучше, если при любых проблемах с квартирой (газовая колонка, сантехника и пр.) арендаторы будут не сами вызывать мастеров, а ставить в известность хозяина. Это позволяет контролировать процесс ремонта, чтобы горе-мастера ничего не наворотили и не взяли втридорога.
5. Не включайте коммуналку в общую оплату аренды. Это особенно актуально, если есть счётчики. Недавно был случай, когда резко у жильца вырос счёт за электричество. Думали, майнит, так много уходило киловатт. Оказалось — электронная музыкальная установка. Сколько потратил — столько и оплатил. Было бы неприятно, если бы плата была фиксированной.
Самозанятые арендодатели. Шаг 2. Вопросы и ответы
- Документы для налоговой
- Вопрос: какие документы для налоговой нужно оформить самозанятому, если он планирует сдавать квартиру в аренду?
- Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»:
«Специально заполнять какие-то бланки, собирать копии документов не потребуется. Перейти в стату самозанятого максимально просто, сделать это можно несколькими способами. Первый – пройти по ссылке https://lknpd.nalog.ru/. Для регистрации вам потребуется только ИНН.
Второй способ предполагает использование мобильного приложения «Мой налог». Открывается как со стационарного компьютера, так и с мобильного устройства (телефона, планшета). В этом случае нужен паспорт и камера смартфона, чтобы сделать селфи. Оно нужно программе, чтобы удостовериться, что документ действительно ваш.
Также зарегистрироваться можно через любой из уполномоченных банков («Альфа-банк», «Тинькфф-банк» и др.). Мобильное приложение «Сбербанк» само формирует соответствующее заявление и подает его в ИФНС. Временем постановки на учет считается день регистрации заявления в ФНС».
ИП или самозанятый?
Вопрос: сейчас я сдаю квартиру как ИП. Имеет ли смысл мне переходить в категорию самозанятых?
Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России:
«Менять статус однозначно выгодно, если вы сдаете квартиру физическому лицу. В этом случае сумма вашего подоходного налога уменьшится с 6% до 4%.
Если ваш арендатор – юридическое лицо, то имея ИП или будучи самозанятым, вы платите один и тот же налог – 6%.
Однако многие все же предпочитают закрывать ИП и становиться самозанятым, прежде всего по причине меньшего количества формальностей: не надо готовить отчетность, декларировать доходы и т.д.».
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:
«В отличие от индивидуальных предпринимателей, самозанятым не нужно платить страховой взнос в размере 30 тыс. рублей ежегодно, а также взносы за ОМС (6,88 тыс. рублей каждый год). Поэтому действительно есть смысл стать самозанятым, это позволит снизить сопутствующие расходы по ведению деятельности».
Елена Медведева, налоговый консультант компании «Этажи»:
«Вы можете зарегистрироваться в качестве самозанятого, если ваш доход не превышает 2,4 млн рублей в год, это примерно 200 тысяч рублей ежемесячно. Не имеет смысла закрывать ИП, если вы предоставляете какие-либо другие услуги помимо аренды квартир».
- Из ИП – в самозанятого
- Вопрос: что нужно сделать, чтобы из «ипэшника» перейти в статус самозанятого?
- Александра Воскресенская, юрист КА «Юков и партнеры»:
«Сначала нужно скачать приложение “Мой налог” на свой смартфон (айфон) или зарегистрироваться в кабинете налогоплательщика НПД. В первом случае вам понадобится паспорт и селфи (программа сличит его с фото на развороте паспорта), во втором – только ИНН. Процедура максимально проста и не требует много времени.
Получив подтверждение о том, что вы поставлены на учет как самозанятый, нужно в течение месяца направить в ФНС уведомление о прекращении применения прежнего налогового режима (например, УСН). Это все».
Ирина Бычкова, юрист ООО «Национальная юридическая служба»:
«Если же через некоторое время вы захотите вернуться в прежний статус (по любой причине), нужно в приложении «Мой налог» выбрать функцию «Снятие с учета», и с помощью всего одного клика вы перестанете быть самозанятым. Вернуться в другую систему налогообложения можно будет сразу после отказа. Для этого необходимо подать заявление о постановке на учет плательщика в срок до 30 календарных дней».
Как отчитываться
Вопрос: планирую сдавать в аренду квартиру, но боюсь, что придется тратить много времени на походы в налоговую, составление отчетов, деклараций. Расскажите, как часто самозанятому придется отчитываться о своих доходах? Как это происходит, сколько времени занимает?
Елена Медведева, налоговый консультант компании «Этажи»:
«Хорошая новость: самозанятым вообще не придется ходить в налоговую, составлять декларации, платить страховые взносы.
Все доходы нужно будет фиксировать через приложение ФНС «Мой налог»: вписываете сумму оплаты, название услуги, например, «арендная плата за квартиру», дату, номер телефона или адрес электронной почты арендатора.
Также необходимо будет указать, является ваш арендатор физическим лицом или юридическим, от этого зависит сумма налога, которую вы будете оплачивать. Это займет не более 5 минут. Как правило оплата за квартиру поступает раз в месяц, поэтому фиксировать доходы в приложении нужно будет ежемесячно».
- Где должна находиться квартира
- Вопрос: могу ли я оформиться как самозанятый, если живу в Москве, а квартира, которую планирую сдавать, в Санкт-Петербурге?
- Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России:
- «На текущий момент это невозможно, так как квартира, которую вы сдаете в аренду, должна находиться на территории четырех субъектов, которые входят в периметр эксперимента, а именно в Москве и Московской области, Калужской области и в Татарстане».
- Льготы для пенсионеров
Вопрос: недавно вышел на пенсию, жить на эти гроши невозможно, решили с женой переехать на дачу, а квартиру сдавать. Думаем зарегистрировать мужа как самозанятого. Подскажите, есть ли какие-то налоговые льготы для пенсионеров, сдающих квартиру?
Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»:
«Лица, которые получают пенсию, имеют право на получение льготы по налогу на имущество лишь в отношении квартиры, не используемой для предпринимательства.
При этом сдача жилья внаем в целях неоднократного получения прибыли в любом случае считается предпринимательской деятельностью, так что в этом случае имеется риск, что налоговая откажет в назначении пенсионеру льготы по данному налогу, если придет к выводу, что квартира сдается им систематически и для получения коммерческой выгоды.
Что касается подоходного налога, то для пенсионеров предусматривается такая специфическая льгота как перенос остатка единоразовых имущественных вычетов на квартиру на предыдущие налоговые периоды.
Однако сами по себе такие вычеты касаются, как правило, случаев приобретения или строительства жилого помещения, а не факта сдачи такого помещения внаем.
Каких-либо иных льгот для пенсионеров в этом случае, к сожалению, не предусмотрено.
- Тем не менее, в данной ситуации, если пенсионер планирует осуществлять сдачу квартиры на постоянной основе в регионе, на территории которого проводится эксперимент по налогу на профдоход для самозанятых, экономически целесообразно будет перейти на эту систему для применения более низкой ставки налога, она составляет всего 4%, если сдавать квартиру физическому лицу».
- Взносы, помимо налогов
- Вопрос: какие взносы, кроме налогов, мне придется еще вносить, если я буду получать доход от сдачи в аренду квартиры как самозанятый?
- Елена Медведева, налоговый консультант компании «Этажи»:
«Вам придется платить только налог 4% или 6% Оплата производится ежемесячно. Процент зависит от того, сдаете вы квартиру физическим лицам или юридическим, то есть организациям.
Никаких дополнительных налогов и взносов, например, на медицинское страхование или пенсию, платить не нужно. Однако, если вы хотите, можно добровольно перечислять деньги в Пенсионный фонд России.
Если этого не делать, самозанятый получит только социальную пенсию».
Потеря льгот для пенсионеров
Вопрос: слышал, что потеряю московскую доплату для пенсионеров, если буду сдавать квартиру официально. Так ли это?
Александра Воскресенская, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры»:
«Московские надбавки к пенсии в настоящее время устанавливаются лишь для неработающих пенсионеров.
При этом работающими считаются не только те, кто официально работает по трудовому договору, но и лица, осуществляющие иную деятельность, во время которой они подлежат обязательному пенсионному страхованию.
К такой деятельности относится в том числе и самостоятельное обеспечение себя доходом, включая занятие предпринимательством.
Однако в законе установлено одно важное исключение, касающееся лиц, применяющих налоговый режим для самозанятых. Таким образом, при сдаче квартиры в городе Москве целесообразным будет перейти на уплату налога на профессиональный доход, так как в этом случае нет риска лишиться московской надбавки».
Социальные льготы
Вопрос: какие социальные льготы от государства получают самозанятые? Они платят налоги, но не получают ни пенсии, ни медицинского обслуживания. Или все-таки получают?
Ирина Бычкова, юрист ООО «Национальная юридическая служба»
«Самозанятые налогоплательщики имеют право самостоятельно уплачивать страховые взносы в ПФР, что дает им возможность учитывать страховой стаж и рассчитывать о начислении пенсии при достижении пенсионного возраста. Размер уплачиваемых страховых взносов определяется плательщиком самостоятельно.
При уплате налога часть суммы в размере 1,5% от налоговой ставки отчисляется в Фонд обязательного медицинского страхования, что дает самозанятому гражданину право на медицинское обслуживание».
Как рассчитать ЕНВД при оказании гостиничных услуг — НалогОбзор.Инфо
Условия применения ЕНВД
Гостиничные услуги подпадают под ЕНВД, если площадь помещений для временного размещения и проживания постояльцев не превышает 500 кв. м (подп. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ).
Организация, оказывающая гостиничные услуги в муниципальном образовании, где в отношении такой деятельности допускается применение ЕНВД, вправе перейти на этот налоговый режим (п. 1 ст. 346.26, п. 1 ст. 346.28 НК РФ).
Применение ЕНВД при предоставлении гостиничных услуг не зависит от формы расчетов с заказчиками (наличная, безналичная, с использованием пластиковых карт, смешанная).
Такой вывод следует из положений подпункта 12 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ и подтверждается Минфином России (письма от 2 апреля 2008 г. № 03-11-04/3/167, от 22 ноября 2007 г.
№ 03-11-04/3/458 и от 24 июля 2007 г. № 03-11-04/3/289).
Деятельность, осуществляемая в рамках договоров простого товарищества (договора о совместной деятельности), доверительного управления имуществом, не подпадает под ЕНВД (п. 2.1 ст. 346.26 НК РФ). Следовательно, если гостиничные услуги оказываются в рамках таких договоров, ЕНВД применять нельзя. Налоги нужно платить в соответствии с общим режимом налогообложения или по упрощенке.
Также ЕНВД не вправе применять организации, которые отнесены к категории крупнейших налогоплательщиков (п. 2.1 ст. 346.26 НК РФ, письмо ФНС России от 22 октября 2007 г. № 02-7-11/405).
Площадь помещений
Физическим показателем для расчета ЕНВД с гостиничных услуг является общая площадь помещений, в которых временно размещаются и проживают гости (п. 3 ст. 346.29 НК РФ). Общую площадь помещений определяйте по каждому объекту предоставления гостиничных услуг (строение, часть дома, квартира, комната и т. д.), на который у организации есть отдельный правоустанавливающий документ.
Такой порядок следует из положений пункта 3 статьи 346.29 и подпункта 12 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ.
Определяя площадь помещений для временного размещения и проживания в объектах гостиничного типа (гостиницах, кемпингах, пансионатах, общежитиях и т. п.), во внимание не берите те, что предназначены для общего пользования:
- общие коридоры, межэтажные лестницы;
- санузлы, сауны, душевые комнаты;
- комнаты для бытового обслуживания;
- столовые, бары, рестораны и т. д.
Если при оказании гостиничных услуг используются жилые помещения, величину физического показателя определяйте:
- как общую площадь квартиры (жилого дома) – если постояльцам сдается вся квартира или весь дом;
- как площадь комнаты – если постояльцам сдается только комната в многокомнатной квартире или жилом доме.
Это следует из положений абзаца 39 статьи 346.27 Налогового кодекса РФ и подтверждается письмом ФНС России от 15 августа 2013 г. № АС-4-3/14888.
Ситуация: может ли владелец пансионата применять ЕНВД, если общая площадь всех помещений превышает 500 кв. м, а площадь каждого строения меньше этой величины?
Да, может, но при условии, что на каждое строение гостиничного комплекса имеются отдельные правоустанавливающие документы и площадь каждого строения менее 500 кв. м.
Если правоустанавливающие документы оформляются на весь гостиничный комплекс, то отдельно стоящие строения, расположенные на территории пансионата (кемпинга, базы отдыха и т. п.
), признаются единым объектом предоставления гостиничных услуг. Если при этом суммарная площадь помещений для временного размещения и проживания в целом по пансионату (кемпингу, базе отдыха и т. п.) превышает 500 кв.
м, организация не вправе применять ЕНВД (подп. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ).
Такая точка зрения отражена в письмах Минфина России от 19 октября 2006 г. № 03-11-04/3/462, от 17 августа 2006 г. № 03-11-04/3/378 и от 14 августа 2006 г. № 03-11-04/3/368.
Если же правоустанавливающие документы оформляются на отдельные строения гостиничного комплекса, то каждое из них будет признаваться самостоятельным объектом предоставления гостиничных услуг. В этом случае ЕНВД можно применять в отношении тех объектов, площадь которых не превышает 500 кв. м (подп. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ, письмо Минфина России от 28 апреля 2007 г. № 03-11-04/3/136).
Документы для определения площади
В качестве правоустанавливающих документов, на основании которых определяется площадь помещений для временного размещения и проживания, используйте:
- свидетельства о праве собственности на помещения;
- договоры аренды (субаренды);
- технические паспорта помещений;
- поэтажные планы, схемы, экспликации и т. п.
Об этом сказано в абзаце 38 статьи 346.27 Налогового кодекса РФ.
Ситуация: кто платит ЕНВД по гостиничным услугам: арендатор или арендодатель. Организация арендует несколько квартир, в которых размещает граждан за плату?
Право платить ЕНВД имеет арендатор, оказывающий гостиничные услуги.
Под ЕНВД подпадает предпринимательская деятельность по оказанию гостиничных услуг. При этом площадь помещений для временного размещения и проживания постояльцев не должна превышать 500 кв. м. Об этом сказано в подпункте 12 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ.
Организация, которая сдает квартиры в аренду, не платит ЕНВД. Это объясняется тем, что арендодатель не оказывает гостиничные услуги, а предоставляет помещение для ведения такой деятельности.
Под ЕНВД подпадает только сдача в аренду торговых мест в объектах стационарной торговой сети без торговых залов, объектов нестационарной торговой сети и объектов организации общепита без залов обслуживания (подп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ).
Услуги по аренде других объектов, например складских помещений, под ЕНВД не подпадают (письмо Минфина России от 8 февраля 2006 г. № 03-11-04/3/69).
Организация, которая арендует квартиры и использует их для оказания гостиничных услуг, имеет право применять ЕНВД по этому виду деятельности (подп. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ).
Показатели для расчета ЕНВД
ЕНВД облагается оказание гостиничных услуг, если общая площадь помещений для временного размещения и проживания не превышает 500 кв. м (подп. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ). При этом физическим показателем для данного вида деятельности является общая площадь помещения для временного размещения и проживания (п. 3 ст. 346.29 НК РФ).
Кроме общей площади помещений, при расчете ЕНВД используйте показатели:
- базовой доходности – 1000 руб. в месяц на 1 кв. м общей площади помещений для временного размещения и проживания (п. 3 ст. 346.29 НК РФ);
- коэффициента-дефлятора К1 (п. 4 ст. 346.29 НК РФ);
- корректирующего коэффициента К2 (п. 4 ст. 346.29 НК РФ).
Значение коэффициента К1 не округляется, а значение коэффициента К2 округлите до трех знаков после запятой (п. 11 ст. 346.29 НК РФ).
Ситуация: включается ли в общую площадь помещений для временного размещения и проживания площадь коридора и санузла, гостиной комнаты, которые находятся в объектах предоставления услуг по временному размещению и проживанию?
Площадь помещений общего пользования учитывается при расчете ЕНВД только при условии, что объект, в котором предоставляются услуги по временному размещению и проживанию, не является объектом гостиничного типа.
В объектах гостиничного типа (гостиницах, общежитиях, кемпингах) в общую площадь помещения для временного размещения и проживания не включаются помещения общего пользования (коридоры, бары, рестораны, сауны, душевые и т. д.) и административно-хозяйственные помещения (абз. 39 ст. 346.27 НК РФ).
Коридоры, санузлы и гостиные, которые находятся в гостиничном номере, к помещениям общего пользования не относятся. Ведь ими пользуются не все проживающие в гостинице, а только жильцы, размещенные в номере.
Поэтому площадь коридоров и санузлов, находящихся в номерах, нужно учитывать при определении общей площади помещений для временного размещения и проживания для расчета ЕНВД.
В отношении других объектов, в которых могут предоставляться услуги по размещению и проживанию (квартиры, коттеджи и т. д.
), исключение из общей площади помещения для временного размещения и проживания помещений общего пользования законодательством не предусмотрено.
То есть в площадь таких объектов должны включаться все помещения по инвентаризационным и правоустанавливающим документам (абз. 39 ст. 346.27 НК РФ).
Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 5 мая 2009 г. № 03-11-06/3/125, от 18 июля 2008 г. № 03-11-04/3/334, от 14 августа 2007 г. № 03-11-04/3/318 и УФНС России по Московской области от 26 апреля 2006 г. № 22-19-И/0182.
Несмотря на то что в письмах контролирующих ведомств, выпущенных до 2009 года, рассматривается физический показатель «площадь спального помещения», сделанные в них выводы применимы и к физическому показателю «общая площадь помещения для временного размещения и проживания».
Налоговая ставка
Если местными властями не установлена пониженная налоговая ставка, сумму ЕНВД рассчитывайте по ставке 15 процентов (ст. 346.31 НК РФ).
Налоговая база
Для расчета ЕНВД сначала определите налоговую базу за отчетный квартал. Это можно сделать по формуле:
| Налоговая база по ЕНВД за отчетный квартал | = | Базовая доходность 1 кв. м площади помещений для временного размещения и проживания за месяц (1000 руб.) | × | Общая площадь помещений для временного размещения и проживания за первый месяц квартала | + | Общая площадь помещений для временного размещения и проживания за второй месяц квартала | + | Общая площадь помещений для временного размещения и проживания за третий месяц квартала | × | К1 | × | К2 |
Значение физического показателя – общей площади помещений для временного размещения и проживания – включайте в расчет ЕНВД с округлением до целых единиц (п. 11 ст. 346.29 НК РФ). При округлении размера физического показателя его значения менее 0,5 единицы отбрасывайте, а 0,5 единицы и более округляйте до целой единицы (письмо Минфина России от 16 июня 2009 г. № 03-11-11/111).
Если в течение квартала общая площадь помещений для временного размещения и проживания увеличивалась или уменьшалась, изменения учитывайте с начала месяца, в котором они произошли (п. 9 ст. 346.29 НК РФ).
Если организация начала или прекратила применение ЕНВД в течение квартала (например, с 20 февраля), то налоговую базу нужно определять с учетом фактической продолжительности ведения деятельности за месяц, в котором организация была поставлена на учет (снята с учета) в качестве плательщика единого налога. Подробнее об этом см. Как рассчитать ЕНВД.
Расчет ЕНВД
Определив размер налоговой базы, рассчитайте сумму ЕНВД за отчетный квартал. Для этого используйте формулу:
| Сумма ЕНВД за отчетный квартал = Налоговая база по ЕНВД за отчетный квартал × 15% |
Это следует из подпункта 10 пункта 5.2 Порядка, утвержденного приказом ФНС России от 23 января 2012 г. № ММВ-7-3/13.
Пример расчета ЕНВД по гостиничным услугам. В течение налогового периода общая площадь помещений для временного размещения и проживания изменялась
ООО «Альфа» оказывает услуги по размещению и проживанию граждан и применяет ЕНВД. Организация имеет на балансе гостиницу общей площадью 560 кв. м. Площадь помещений, находящихся в общем пользовании, составляет 70 кв. м.
В 2016 году значение коэффициента-дефлятора К1 равно 1,798. Значение корректирующего коэффициента К2 установлено местным законодательством в размере 0,7. Налоговая ставка – 15 процентов.
С 10 по 28 февраля последний этаж гостиницы (общая площадь помещений для временного размещения и проживания – 200 кв.
м) «Альфа» сдавала в аренду ООО «Торговая фирма «Гермес»» для размещения прибывшей делегации. Эта площадь не включается в расчет налоговой базы по ЕНВД.
Изменение физического показателя для расчета ЕНВД бухгалтер «Альфы» учел с начала месяца, в котором организация сдавала помещения в аренду.
В I квартале общая площадь помещений для временного размещения и проживания составляет:
- в январе – 490 кв. м (560 кв. м – 70 кв. м);
- в феврале – 290 кв. м (560 кв. м – 70 кв. м – 200 кв. м);
- в марте – 490 кв. м (560 кв. м – 70 кв. м).
Налоговая база для расчета ЕНВД за I квартал равна: 1000 руб./кв. м × (490 кв. м + 290 кв. м + 490 кв. м) × 0,7 × 1,798 = 1 598 422 руб.
Сумма ЕНВД за I квартал составляет: 1 598 422 руб. × 15% = 239 763 руб.
Рассчитанную сумму ЕНВД можно уменьшить на сумму уплаченных страховых взносов и выплаченных больничных пособий. Подробнее об этом см. Как рассчитать ЕНВД.