Что такое предварительный договор, рамочный договор, опционный договор? — Нотариальная контора

Понятие и способы заключения договора

С заключением, изменением и расторжением договоров каждый из нас сталкивается ежедневно иногда даже не подозревая об этом, т.к. не всегда эта процедура происходит в традиционной форме (т.е. путем оформления документа с названием «договор». К примеру, оплачивая проезд в метро, общественном транспорте, заправляя автомобиль на автозаправочной станции или покупая в магазине хлеб мы заключаем договор перевозки или купли-продажи. Единственным документом, подтверждающим факт заключения таких договоров является билет или чек ККМ.

А что же такое договор?

Легальное понятие договора дано в статье 420 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК):

Договор — это соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Другими словами, договор — это соглашение, которым установлены права и обязанности его сторон. Чтобы все условия договора не забылись, лучше его заключать в письменной форме.

Заключение договора — достижение сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора в порядке, предусмотренном законодательством.

Договор считается заключенным при соблюдении двух необходимых условий:

• сторонами должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора;
• достигнутое сторонами соглашение по своей форме должно соответствовать требованиям, предъявляемым к такого рода договорам (статья 432 ГК).

Заключение договора, исходя из природы этой гражданско-правовой категории (соглашение сторон), предполагает выражение воли каждой из сторон (волеизъявление) и ее совпадение.

По способу заключения все договоры можно разделить на:

Согласно статье 426 ГК публичным считается договор, который коммерческая организация по характеру своей деятельности обязана заключить с каждым, кто к ней обратится (розничная купля-продажа, услуги связи, энергоснабжение и т. п.).

Согласно статье 428 ГК договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в правилах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной путем присоединения к предложенному договору в целом. Примером договора присоединения может служить договор оказания услуг связи или страхования, заключаемый посредством подписания бланка установленного оператором связи или страховщиком образца.

Согласно статье 429 ГК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как правило, стороны заключают договор в своих интересах. Но договор может быть заключен и в пользу третьего лица. Такой способ заключения договра предусмотрен статьей 430 ГК (к примеру, грузоотправитель заключает договор с перевозчиком о выдаче груза в месте назначения грузополучателю).

Форма договора

• Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
• По способу заключения (оформления) все договоры можно разделить на следующие виды:
• Устно могут заключаться все договоры, которые исполняются при самом их заключении и для которых законами не установлена обязательная письменная форма.

Особенностью российского законодательства является тесная взаимосвязь вопроса о наличии письменной формы договора с наличием или отсутствием подписи на документе, в котором выражено волеизъявление стороны на заключение договора.

В то же время требование наличия подписи каждой из сторон под документом, выражающим ее волеизъявление, как условие соблюдения письменной формы создает серьезные препятствия для продажи товаров, работ, услуг через интернет.

В отличие от требований к письменной форме, обеспечивающих формализацию содержания договоренностей сторон, подпись выполняет несколько иные функции: идентификацию лица, обеспечение определенности того, что это лицо участвовало в акте подписания, и выражение его согласия с его содержимым.

Идентификационная и согласительная функции подписи могут компенсироваться поведением стороны, свидетельствующим о том, что именно она является стороной по договору и согласна выполнять его условия (конклюдентные действия). Считать, что письменная форма договора не соблюдена из-за отсутствия подписей нельзя, т.к.:

• у сторон есть документ, в котором изложены условия договора;
• стороны исполняют эти условия договор;
• в случае разногласий — разрешают споры со ссылкой на договор,

следовательно, основная задача письменной формы договора достигнута: стороны имеют источник его условий, которого нет в случае заключения договора в устной форме.

Статья 160 ГК РФ. Письменная форма сделки

1. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).

Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.

Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и тому подобное), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162). (п. 1 в ред. Федерального закона от 18.03.2019 № 34-ФЗ)

Что такое предварительный договор и зачем он нужен

В сделках с недвижимостью договор купли-продажи не всегда получится заключить сразу же — например, нужно время на сбор документов или денег. Чтобы кто-то из участников не отказался от сделки и не сорвал планы, заключают предварительный договор.

Чтобы этот документ принял судья в случае разногласий, нужно соблюсти законный порядок и учесть нюансы при его составлении. Рассказываем, что нужно знать покупателю и как обезопасить себя от потенциальных проблем.

Что такое предварительный договор

Предварительный договор купли-продажи квартиры — это юридический инструмент, который поможет заставить стороны заключить и зарегистрировать в Росреестре главный договор. Причем с условиями, прописанными в предварительном.

Такой договор используют, когда стороны не могут заключить сделку сразу же. Например, покупатель квартиры оформляет ипотеку, ему нужно время на сбор документов. За это время стороны заключают предварительный договор, и, возможно, на этом этапе покупатель передает продавцу задаток за квартиру.

Предварительный договор кажется несложным инструментом и нужен, по большому счету, для подстраховки интересов обеих сторон.

Проблемы начинаются, когда покупатель или продавец решает отказаться от сделки — тогда вторая может попробовать через суд заключить сделку или потребовать компенсацию.

Поэтому в договоре нужно прописывать не только нюансы будущей сделки, но и алгоритм расторжения, в подробностях.

Требования к предварительным договорам

То, каким должен быть предварительный договор купли-продажи квартиры, изложено в ст. 429 ГК РФ, в позиции Верховного суда к этому инструменту и в разъяснениях судебной практики по этой статье ГК РФ. Вот что должно быть в договоре, чтобы его признали законным.

Предмет договора. Это юридический термин, означающий ключевое действие, которые должны выполнить стороны. В случае сделки с квартирой — продавец обязан передать недвижимость покупателю.

Чтобы понять, какую конкретно квартиру передают, нужно описать ее характеристики. Главное — кадастровый номер жилья — узнает его можно через сервис Росреестра по адресу или заказав выписку из ЕГРН в МФЦ. Для вторичного жилья этого достаточно.

Если квартира продается в строящемся доме, по переуступке, стоит добавить в договор существенные параметры недвижимости — ее строительный адрес, площадь, расположение в доме и на этаже.

Пример описания квартиры для строящегося дома: «Продавец передает покупателю объект — квартиру площадью 101 кв. м, расположенную по строительному адресу г. Москва, улица Ленина, дом № 101, квартира № 45, в доме, который возводят на земельному участке под кадастровым номером 64:00:0000053:223, на пятом надземном этаже, в блок-секции Д, подъезде № 4».

Минимальное содержание договора. Кроме предмета договора, в нем должны быть прописаны существенные условия — это информация, которую нужно добавить в договор по закону.

К предварительным договорам нет особых требований — достаточно добавить в них предмет договора и данные сторон. Например, не обязательно указывать цену. Таким образом вы как бы говорите: «Да, мы точно договорились о сделке, и уверены в том, что сойдемся в цене».

Если не договоритесь, придется идти в суд и обсуждать будущую сделку там. Получается, что цена квартиры в итоге будет устанавливаться судьей.

Чтобы этого не произошло, добавляйте в договор максимум подробно расписанных условий.

Срок действия договора.Так называют период, в который стороны должны запустить процесс заключения главного договора. Когда срок не указывают, считается, что он равен году.

Если стороны не заключат сделку в указанный срок или одна из сторон не предложит подписать договор, то предварительный документ будет автоматически расторгнут и станет недействительным.

Регистрация договора. Предварительный договор стороны обязаны заверить у нотариуса только тогда, когда и главный договор нужно проводить аналогичным способом. Например, это сделки с продажей доли квартиры или сделки с несовершеннолетними.

Добровольно зарегистрировать у нотариуса можно любой договор, вас в этом не ограничивают. Такое заверение — небольшая страховка. Например, если нотариус заподозрит, что одна из сторон недееспособна, или увидит другое потенциальное нарушение прав, он может предупредить об этом и отказаться от заверения такого договора. А может и не отказаться.

Если не заверять предварительный договор продажи квартиры с несовершеннолетними у нотариуса, договор по закону признают ничтожным — то есть он не будет иметь юридической силы и его не примут в суде как доказательство

Что еще важно добавить в предварительный договор

Де-факто предварительный договор стоит воспринимать как главный — прописывайте в него все условия, о котором хотите договориться с другой стороной сделки. Вот необходимый минимум.

Документы-основания. Добавьте в предварительный договор информацию о том, на каком основании в продавца есть право распоряжаться квартирой. Например, это может быть договор купли-продажи с прошлым собственником. Или договор долевого участия и разрешение застройщика о том, что он не против продажи права требования на эту недвижимость.

Гарантии продавца. В этот пункт нужно включить обещание продавца о том, что квартира не обременена правами других лиц. Например, она не под арестом, не находится в залоге, не является обязательством по какому-то кредиту или другой сделке.

Если квартира куплена с помощью маткапитала, то продавец должен гарантировать соблюдение прав детей и наличие выделенных им долей. Если без маткапитала — так и напишите, что продавец гарантирует отсутствие наличие прав на долю в жилье из-за маткапитала в продаваемой квартире.

Наличие зарегистрированных лиц. В этом пункте прописывается порядок и сроки, в которые квартира освобождается от зарегистрированных там граждан.

Сюда же добавьте гарантии продавца о том, что он не умалчивает о гражданах, которые имеют право проживания в квартире, пусть и без прав собственности. Например, никто из зарегистрированных ранее не отбывает наказание в колонии, или не находится на воинской службе — такие люди выписываются из жилья, но не теряют право жить там после возвращения на «гражданку».

Цена квартиры. Укажите полную сумму, за которую планируется провести куплю-продажу.

Наличие предоплаты. Укажите, в какой форме передана предоплата, если такая есть:

• Задаток — если сделка отменяется по вине продавца, его придется вернуть в двойном размере. По вине покупателя — задаток остается у продавца.
• Аванс — возвращается или остается соответственно та же сумма, что и давалась.
• Обеспечительный платеж — его можно считать предоплатой, но об этом нужно указать в договоре. Отличие такого платежа от аванса и задатка — им можно пользоваться еще до сделки. Например, оплачивать расходы на пошлины или услуги юристов.

Срок и формат передачи квартиры. Необязательно указывать точный срок, достаточно добавить переменную — например, написать, что «квартира передается покупателю в течение семи рабочих дней после передачи прав на недвижимость и появления такой записи в Едином государственном реестре недвижимости».

Наличие мебели и состояние квартиры. Это важно, если покупается жилье на вторичном рынке, например, в бизнес-сегменте — там мебель, техника и сам ремонт влияют на цену сделки. Пропишите в договоре, какие предметы интерьера продавец должен оставить, какие есть недостатки в ремонте.

Порядок расчетов. Как вы планируете рассчитаться уже после подписания главного договора. Например, через наличные, арендовать банковскую ячейку или воспользоваться сервисом быстрых расчетов. Добавьте в этот пункт решение о том, кто оплачивает сопутствующие расходы на сделку.

Порядок расторжения договора. Укажите, в каких случаях стороны могут расторгнуть договор без штрафов. Как должно происходить расторжение — например, нужно обмениваться заказными письмами или достаточно отправки письма по email. Если последнее, добавьте пункт с перечнем адресов почты и указанием, что стороны согласны считать такие письма юридическими значимыми.

Ответственность сторон. Сюда стоит добавить данные о компенсации в случае одностороннего расторжения договора, отказа в его заключении или уклонении от этого. Под уклонением понимают ситуацию, когда сторона не отказывается прямо от сделки, но всячески препятствует её заключению — например, затягивает сроки, опаздывает, по надуманным предлогом ищет поводы иначе оттянуть сделку.

Страховка покупателя. В сделках с недвижимостью больше рискует покупатель. Поэтому ему нужно предусмотреть варианты, когда он должен иметь возможность без компенсаций и штрафов отказаться от заключения договора.

Например, не идти на сделку, если обнаружатся новые обстоятельства в документах на жилье — появятся сведения о новых собственниках, органы опеки откажутся давать разрешение на продажу квартиры с ребенком, станет известно о претендующих на квартиру наследниках.

Особенности предварительного договора купли-продажи с застройщиком

Предварительный договор купли-продажи с застройщиком является фактически тем же самым инструментом, что и преддоговор в обычной купли-продаже — это инструмент «бронирования» недвижимости, пока готовятся документы для главной сделки. Но есть несколько нюансов.

ДДУ в соответствии со ст. 48 ФЗ-218 нужно регистрировать в Росреестре — данные о сделке заносят в базу ЕГРН. Это исключает так называемые «задвоенные продажи» — когда недобросовестный застройщик продает одно и то же жилье несколько раз. Преддоговора в ЕГРН не заносятся, соответственно, никто не может дать гарантию, что застройщик не заключил договор на ту же квартиру с кем-то еще.

Договор долевого участия нужно оплачивать только после государственной регистрации сделки — норма прописана в п. 3 ст. 5 ФЗ-214. Лучше отказаться от сделки, если застройщик предлагает внести какие-то деньги на этапе подписания предварительного договора — все расчеты  проводите после того, как в ЕГРН зарегистрируют главный договор.

Риски при составлении предварительного договора

В сделке с недвижимостью больше рискует покупатель — продавцу стоит договориться о безопасном способе передачи денег и всё. Преддоговор сокращает вероятность появления проблем, но не гарантирует полную безопасность сторонам.

Продавец отказывается от сделки. Сам факт наличия подписанного предварительного договора не означает, что покупатель гарантированно получит жилье. Если продавец передумает, ситуация будет развиваться в зависимости от того, что указано в договоре.

• Если это согласовано сторонами, продавец возвращает предоплату в нужном размере или выплачивает компенсацию, на этом сделка заканчивается.
• Или продавец вовсе отказывается исполнять обязательства. Тогда покупателю нужно идти в суд и надеяться, что решение будет в его пользу. Гражданские дела такого типа не распространены — многие не хотят судиться, потому что результат неизвестен, а потратиться на юриста придется.

Как правило, стороны договариваются о компенсации без суда.

Суд признает договор недействительным. Даже если одна сторона пойдет в суд, это не обязательно означает принуждение к сделке. Если в преддоговоре нарушена форма заключения или не согласованы все существенные условия, его могут признать недействительным.

Продавец исчезает с предоплатой. Если предварительный договор не нужно заверять у нотариуса, то де-факто его нигде не нужно регистрировать. Поэтому недобросовестному продавцу ничего не мешает взять с одного или нескольких покупателей предоплату и исчезнуть.

Избежать такого риска можно с помощью гарантов — независимой стороны, которая будет хранить деньги и контролировать сделку, например, агентства недвижимости.

Квартира продается с обременением. Продавец может умолчать, что на квартире есть запрет на сделки — например, она в залоге у банка или в ней имеет право пожизненно проживать другой человек. Чтобы этого избежать, самостоятельно закажите выписку и ЕГРН — в ней должна быть указана вся информация.

Выписка не гарантирует отсутствия обременений. Например, старая ипотека туда может и не попасть, так как база собирается с 1998 года, и в начале пополнялась не всеми сделками и с техническими ошибками.

Поэтому пропишите в преддоговоре гарантии — обещание продавца о том, что квартира на момент сделки не обременена. Добавьте ответственность за нарушение, например, штраф.

Как расторгнуть преддоговор

Принципы расторжения или принуждения сторон к заключению обязательных договоров прописаны в ст. 445 ГК РФ. Вот какие есть варианты.

По соглашению стороны — когда вы вместе с другой стороной передумали заключать сделку.

Оформляйте соглашение письменно. Это поможет избежать неожиданных исков. Если так не сделать, оппонент по сделке может обратиться в суд и заявить, что вы затягиваете заключение договора. Устные же договоренности, если нет записи и свидетельства, в расчет не берутся.

Срок действия договора закончился. Договор считается расторгнут, если его условия не выполнены, а стороны не предъявили друг другу претензий.

Для обращения в суд у сторон есть полгода с момента, когда главный договор должен быть заключен.

В одностороннем порядке. Это возможно, если такой порядок вы предусмотрели в самом договоре. Например, решили, что любая сторона может отказаться от сделки, если выплатит другой компенсацию в определенном размере.

В оговоренных случаях. В договоре указывается возможность расторжения без санкций в определенных случаях. Например, если у покупателя ипотека, а банк отказал в выдаче денег. Или появляются новые обстоятельства в сделке — допустим, на квартиру предъявляет права новый наследник.

Через суд. Если любая из сторон не согласна заключить или расторгнуть договор, они имеют право в оговоренный законом срок обратиться в суд. Гарантий, какое решение примет судья, дать никто не может — всё зависит от конкретной ситуации и деталей, прописанных в вашем договоре.

Чек-лист для составления предварительного договора

Относитесь к предварительному договору также, как к главному. Идеально, если для составления главного договора купли-продажи вам достаточно убрать слово «предварительный» и синонимы из первого договора.

• Будьте внимательны, составляя предварительный договор. Если в нем не будут прописаны полностью технические характеристики квартиры и другие нюансы сделки, то в суде такой договор могут признать ничтожным.
• Предоплата не должна быть слишком большой. Какого-то конкретного и установленного законом уровня нет, стоит ориентироваться на рыночные реалии. Например, в Москве средним по рынку считается задаток в размере 1-3% от полной стоимости недвижимости. В бизнес-сегментах аванс может доходить до 10%.
• Заключайте предварительный договор в той же форме, что и главный. Если для второго нужен нотариус, то и первый придется заверить.
• Согласуйте все денежные вопросы в предварительном договоре. Если цену не прописать, то в случае конфликта ее будет устанавливать суд.
• Укажите в договоре порядок расторжения и санкции за это. Например, можно расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только через письменное уведомление и с выплатой компенсации другой стороне.

Чем больше условий будет прописано в предварительном договоре, тем лучше.

• 28 Сен 2020
• Источник: Avaho.ru
• Изображение consultant.ru

Предварительный и рамочный договор. Опцион на заключение договора и опционный договор

•        Рамочным договором (договором с открытыми условиями) признается договор, определяющий общие условия обязательственных взаимоотношений сторон, которые могут быть конкретизированы и уточнены сторонами путем заключения отдельных договоров, подачи заявок одной из сторон или иным образом на основании либо во исполнение рамочного договора.
•         К отношениям сторон, не урегулированным отдельными договорами, в том числе в случае незаключения сторонами отдельных договоров, подлежат применению общие условия, содержащиеся в рамочном договоре, если иное не указано в отдельных договорах или не вытекает из существа обязательства.
•        Опцион на заключение договора

       В силу соглашения о предоставлении опциона на заключение договора (опцион на заключение договора) одна сторона посредством безотзывной оферты предоставляет другой стороне право заключить один или несколько договоров на условиях, предусмотренных опционом. Опцион на заключение договора предоставляется за плату или другое встречное предоставление, если иное не предусмотрено соглашением, в том числе заключенным между коммерческими организациями. Другая сторона вправе заключить договор путем акцепта такой оферты в порядке, в сроки и на условиях, которые предусмотрены опционом.

       Опционом на заключение договора может быть предусмотрено, что акцепт возможен только при наступлении определенного таким опционом условия, в том числе зависящего от воли одной из сторон.

       В случае, когда опционом на заключение договора срок для акцепта безотзывной оферты не установлен, этот срок считается равным одному году, если иное не вытекает из существа договора или обычаев.

       Опцион на заключение договора должен содержать условия, позволяющие определить предмет и другие существенные условия договора, подлежащего заключению. Предмет договора, подлежащего заключению, может быть описан любым способом, позволяющим его идентифицировать на момент акцепта безотзывной оферты.

1.        Опцион на заключение договора заключается в форме, установленной для договора, подлежащего заключению.
2.        Опцион на заключение договора может быть включен в другое соглашение, если иное не вытекает из существа такого соглашения.
3.        Права по опциону на заключение договора могут быть уступлены другому лицу, если иное не предусмотрено этим соглашением или не вытекает из его существа.

       Особенности отдельных видов опционов на заключение договора могут быть установлены законом.

Опционный договор.

       По опционному договору одна сторона на условиях, предусмотренных этим договором, вправе потребовать в установленный договором срок от другой стороны совершения предусмотренных опционным договором действий (в том числе уплатить денежные средства, передать или принять имущество), и при этом, если управомоченная сторона не заявит требование в указанный срок, опционный договор прекращается. Опционным договором может быть предусмотрено, что требование по опционному договору считается заявленным при наступлении определенных таким договором обстоятельств.

       За право заявить требование по опционному договору сторона уплачивает предусмотренную таким договором денежную сумму, за исключением случаев, если опционным договором, в том числе заключенным между коммерческими организациями, предусмотрена его безвозмездность либо если заключение такого договора обусловлено иным обязательством или иным охраняемым законом интересом, которые вытекают из отношений сторон.

       При прекращении опционного договора платеж, предусмотренный пунктом 2 настоящей статьи, возврату не подлежит, если иное не предусмотрено опционным договором.

Предварительный договор и его отличия от основного договора

Что собой представляет Предварительный договор? Каковы правовые последствия его заключения и неисполнения сторонами? Каковы его основные отличия от Основного договора, с точки зрения правоприменительной практики? На все эти вопросы ответит нижеследующая статья.

Что такое предварительный договор

• Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
• Таким образом, законодателем Предварительный договор определен, как некая «декларация о намерениях», в которой стороны просто прописывают условия, на которых они собираются заключить, в дальнейшем, Основной договор.
• При этом Предварительный договор не несет в себе никакой смысловой нагрузки, кроме как определения следующих параметров будущего Основного договора:

• Стороны будущего Основного договора;
• Срок заключения Основного договора;
• Предмет будущего Основного договора (имущество, работы или услуги, которые должны быть выполнены и переданы по итогам исполнения обязательств сторонами);
• Цена будущего Основного договора (та денежная сумма, которую стороны определили, как цену будущих работ, услуг или имущества, передаваемых по Основному договору, а также порядок оплаты этой денежной суммы).

Согласно пункту 2 статьи 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

На практике это означает, что Предварительный договор должен заключаться с обязательным соблюдением простой письменной формы. Как неоднократно разъяснял в своих постановлениях Верховный Суд РФ, государственная регистрация и нотариальное заверение Предварительного договора не обязательны. Главное – соблюдение сторонами письменной формы Предварительного договора.

В качестве примера обязательного соблюдения письменной формы Предварительного договора (то есть составления сторонами единого документа с наименованием Предварительный договор), можно привести Договор займа, который, в отличие от Предварительного договора, может заключаться, как в виде непосредственно самого Договора займа, так и в виде расписки в получении денежных средств. С Предварительным договором такая возможность выбора вариантов оформления договорных отношений у сторон отсутствует – Предварительный договор заключается в виде единого документа (можно с приложениями к нему, а можно и без таковых), называемого сторонами, не иначе, как Предварительный договор, и с обязательным соблюдением письменной формы.

Также стоит учитывать то обстоятельство, что, поскольку Предварительный договор является лишь «декларация о намерениях», то непосредственная оплата по нему цены будущего Основного договора невозможна.

Возможна лишь предоплата в счет будущих платежей по ещё не заключенному сторонами Основному договору, например, в форме аванса или задатка за ещё, формально, не проданное вам имущество, или ещё не выполненные работы.

Правовые последствия заключения предварительного договора

Заключая друг с другом Предварительный договор, стороны не просто определяют параметры будущего Основного договора, но также берут на себя обязательства по заключению Основного договора на тех условиях и в те сроки, что установлены Предварительным договором.

Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

1. Иными словами, если в Предварительном договоре четко не указана календарная дата, не позднее которой стороны обязуются заключить друг с другом Основной договор, такой Основной договор должен быть заключен сторонами не позднее одного года, с даты подписания сторонами текста Предварительного договора.
2. Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
3. По окончании установленного пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ срока действия Предварительного договора, он прекратит своё действие, и, максимум, что стороны Предварительного договора смогут потребовать друг от друга – это возврата всего полученного каждой из них по договору (в частности, возврата суммы предоплаты в счет оплаты так и не заключенного сторонами Основного договора).
4. Замена стороны в Предварительном договоре допускается только с письменного согласия другой стороны такого договора, что должно быть оформлено соответствующим дополнительным соглашением к Предварительному договору.

Такое же жесткое правило действует относительно цены договора и его предмета.

То есть, например, одна из сторон, обязавшаяся по Предварительному договору продать другой стороне Дом по цене 1 000 000 рублей, не имеет права в одностороннем порядке изменить предмет договора (Дом на Веранду) и его цену (уменьшить или увеличить цену продаваемого имущества), без письменного согласия второй стороны Предварительного договора.

Последствия нарушения условий предварительного договора

• Правовые последствия нарушения сторонами условий Предварительного договора четко прописаны в пункте 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ и пункте 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ — если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
• Что это означает на практике?
• Допустим, вы заключили с Застройщиком Предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Застройщик обязался передать вам в собственность квартиру по окончании строительства этого дома. Так вот, в случае нарушения Застройщиком своих обязательств по такому договору (если Застройщик нарушит сроки подписания с вами Основного договора купли-продажи квартиры или вообще будет поставлен вопрос о банкротстве Застройщика), то у вас будет возможность подать один из двух исков:

• О расторжении Предварительного договора и возврате оплаченных вами денежных средств;
• Об обязании Застройщика заключить с вами Основной договор купли-продажи квартиры на условиях Предварительного договора.

Но вы никак не сможете, в указанной ситуации, подать против Застройщика иск о признании за вами права собственности на квартиру, поскольку Предварительный договор не порождает у вас иных прав, кроме права на заключение Основного договора на ранее оговоренных условиях, или права требования возврата денежных средств, если из сложившейся обстановки станет очевидным, что Основной договор заключить будет невозможно (например, если предметом Предварительного договора была квартира на двенадцатом этаже, а Застройщиком был построен десятиэтажный жилой дом).

Основные отличия предварительного договора от основного договора

Как следует из вышеизложенного, Предварительный договор имеет определенные отличия от Основного договора, а именно:

• Предварительный договор содержит указание на стороны, предмет и сроки заключения Основного договора. Причем предмет Основного договора может быть прописан в тексте Предварительного договора, весьма условно (например, продавец обязуется продать покупателю по окончании строительства жилой дом такой-то площадью, расположенный на земельном участке с таким-то кадастровым номером по такому-то адресу);
• Предварительный договор не порождает никаких правовых последствий, кроме обязательства сторон, в дальнейшем, заключить друг с другом Основной договор;
• В Предварительном договоре должна быть четко указана цена, которая, в дальнейшем, будет указана сторонами в Основном договоре. Причем оплата цены по Предварительному договору, в отличие от Основного договора, напрямую не допускается. Можно лишь произвести оплату «в счет будущих платежей» по Основному договору (например, указав в Предварительном договоре эту оплату в качестве аванса или задатка в счет оплаты по Основному договору);
• Предварительный договор всегда носит временный характер. В тексте Предварительного договора должно быть указано, в какой именно срок стороны обязуются заключить Основной договор. Если такого четкого указания на сроки заключения Основного договора в тексте Предварительного договора не содержится, то Основной договор должен быть заключен сторонами в течение одного года с даты подписания сторонами Предварительного договора. Это существенное отличие Предварительного договора от Основного, поскольку Основной договор (например, Договор купли-продажи земельного участка) не имеет временных ограничений и, как правило, действует всё время с даты его оформления в предусмотренном законом порядке (если, например, законом предусмотрено, что необходима нотариальная форма договора и его обязательная государственная регистрация — то с даты нотариального заверения и государственной регистрации Основного договора, такой договор начинает действовать без ограничения по срокам);
• Не менее важным отличием, чем временный характер Предварительного договора, является также и то обстоятельство, что форма Предварительного договора не всегда должна совпадать с формой Основного договора. Например, если речь идет о договоре купли-продажи квартиры, то Предварительный договор должен быть заключен, только лишь с соблюдением требований о его обязательной письменной форме, тогда как Основной договор купли-продажи квартиры подлежит не просто оформлению в письменном виде, но и обязательной государственной регистрации, после которой он и считается заключенным.

Когда стоит и когда не стоит заключать предварительный договор

Учитывая вышеизложенные особенности Предварительного договора и его отличия от Основного договора, заключать Предварительный договор стоит далеко не во всех случаях.

Часто гражданам предлагается заключать Предварительные договоры в ситуации, когда сам факт дальнейшего заключения Основного договора далеко не очевиден.

Например, когда застройщик коттеджного поселка предлагает заключить Предварительный договор купли-продажи коттеджа и расположенного под ним земельного участка, но при этом речь идет о большом земельном участке (скажем, 6 гектаров), территорию которого, только планируется разделить на множество маленьких земельных участков, и на одном из которых построить коттедж, который затем продать вам. В этом случае заключение Предварительного договора не рекомендуется, поскольку, во-первых, вы ещё точно не знаете, в каком именно месте большого земельного участка будет расположен ваш маленький земельный участок и как он будет ориентирован, а, во-вторых, вы будете иметь весьма приблизительные представления о том, как будет выглядеть коттедж, строительство которого ещё даже не началось. Поэтому при заключения с застройщиком такого Предварительного договора купли-продажи коттеджа велика вероятность того, что вы либо не получите имущество в предполагаемые сроки (например, по причине возникновения у застройщика проблем с разделением земельного участка на множество маленьких земельных участков), либо получите коттедж, который по своим потребительским характеристикам будет существенно отличаться от того, что вы ожидали увидеть при подписании Предварительного договора.

Поэтому Предварительный договор лучше всего заключать в ситуации, когда для вас станет очевидной неизбежность заключения Основного договора, и когда вы уже будете четко видеть, что именно вам будет передано через определенный промежуток времени.

Например, застройщик построил многоквартирный дом, и предлагает заключить с ним Предварительный договор купли-продажи одной из квартир в этом, уже построенном, доме.

Как правило, местные администрации заключают с застройщиками весьма жесткие по своим условиям Инвестиционные контракты, смысл которых в том, что застройщик берет на себя обязательство не просто построить ряд жилых домов в данном конкретном районе, но также берет на себя обязательства построить подъездные дороги, проложить коммуникации к этим домам, построить социальную инфраструктуру (детские сады, школы, кинотеатры, торговые комплексы и т.д.) в непосредственной близости от этих многоквартирных домов. До тех пор, пока застройщик не построит все перечисленные в Инвестиционном контракте объекты, местная администрация не выдает ему Постановление о вводе построенных им жилых домов в эксплуатацию. Таким образом, при подписании Предварительного договора купли-продажи квартиры, в указанной ситуации, вы уже будете иметь возможность осмотреть свою будущую квартиру, оценить её качество и месторасположение дома, а также увидеть, сколько ещё объектов в этом районе застройщик должен построить, чтобы получить от местной администрации Постановление о вводе дома в эксплуатацию. То есть в этом случае Предварительный договор служит гарантией того, что после получения необходимой разрешительной документации, застройщик продаст вам именно эту квартиру и именно по той цене, которая была зафиксирована в тексте Предварительного договора.

Читайте еще по этой теме:

Специалист Юридического Бюро «Егоров и Штауффенберг» Егоров Константин Михайлович
Егоров К.М.

Источник: Московские юристы

Рамочный договор. Опцион на заключение договора. Опционный договор. Абонентский договор

С
1 июня 2015 г. вступают в силу положения
ГК РФ о рамочном, опционном и абонентском
договорах.

Рамочный договор (новая ст. 429.1. Гк рф)

«Рамочный»
договор – или договор с открытыми
условиями.

Согласно
данной норме для вступления участников
в правоотношения достаточно заключения
рамочного договора, содержащего, общие
положения и условия. Все конкретные и
специфические условия стороны будут
согласовывать в дополнительно заключаемых
договорах, либо при подаче заявок, либо
иным образом.

При
этом, даже если стороны не заключат
отдельного договора – их отношения
будут регулироваться общими условиями
рамочного договора, если стороны не
согласуют иного.

Закрепив
в ГК РФ конструкцию рамочного договора,
законодатель (например, применительно
к отношениям по поставке товаров) ввел
дополнительную гарантию для сторон
против признания таких отношений
разовыми сделками купли-продажи товаров
в силу несогласованности существенных
условий договора поставки.

Опционный договор (новая ст. 429.3. Гк рф)

Опционный
договор будет предполагать право
в установленный срок
требовать от другой стороны определенных
действий – в том числе уплатить
денежные средства, передать или принять
имущество и т.д.

Здесь
очень важен срок заявления требования
– так как, если он будет пропущен, то
опционный договор прекратит свое
действие. Кроме этого, стороны могут
определить момент заявления требования
наступлением определенных обстоятельств.

За
то, чтобы иметь такое право заявить
требования по опционному договору,
необходимо будет заплатить. Однако,
опционный договор может быть и
безвозмездным, даже между коммерческими
организациями.

Здесь ГК РФ делает
исключение из общего правила о запрете
безвозмездных отношений между
коммерческими организациями, которые
обычно квалифицируются как дарение.

Также заключение безвозмездного
опционного договора может быть обусловлено
иными обязательствами или охраняемыми
интересами, которые могут вытекать из
отношений сторон.

ГК
РФ предусматривает возможность
дополнительно регулировать отдельные
виды опционных договоров путем принятия
отдельных законов или иных нормативно-правовых
актов.

Абонентский
договор (новая ст. 429.4. ГК РФ)

Согласно
абонентскому договору абонент периодически
вносит платежи, либо иное представление
за право в любой момент затребовать
исполнения обязательств в пределах
объема, предусмотренного договором.

При
этом, абонент обязан регулярно вносить
плату по такому договору независимо от
того, воспользовался ли он своим правом
требовать исполнения по договору или
нет. Однако,
законом или условиями договора возможно
предусмотреть иные последствия касательно
взаиморасчетов по абонентскому договору.

Предварительный
договор (изменения в ст. 429 ГК РФ)

1 Июня 2015 г. Сократится перечень условий, которые должен содержать предварительный договор

Теперь
в содержание предварительного договора
не нужно включать все существенные
условия основного договора – но, только
те, которые важны для одной из сторон и
по которым стороны должны достигнуть
соглашения при заключении предварительного
договора.

Кроме
этого, законодатель ограничил шестью
месяцами срок для возможности обратиться
в суд за понуждением к заключению
основного договора, если одна из сторон
уклоняется от его заключения.

При
этом именно суду отведена роль определения
условий основного договора, если стороны
имеют разногласия по ним. Такой договор
будет считаться заключенным с момента
вступления в законную силу решения суда
или с иного момента, который укажет суд.

Для
публичного
договора
характерен следующий набор признаков:
во-первых, в качестве субъекта договора,
на стороне которого лежит обязанность
по продаже товаров, выполнению работ,
оказанию услуг, должна выступать
коммерческая организация; в роли
контрагента такой организации может
оказаться любое физическое или юридическое
лицо, которое в данной договорной связи
является потребителем товаров, работ,
услуг, производимых или осуществляемых
коммерческой организацией; во-вторых,
данная коммерческая организация по
характеру своей деятельности должна
осуществлять продажу товаров, выполнение
работ, оказание услуг в отношении
каждого, кто к ней обратится.

Договор
присоединения,
охватывает те договоры, которые
заключаются путем присоединения одной
из сторон к условиям договора, определенным
другой стороной в формулярах или иных
стандартных формах.

Критерием
отнесения договоров к названной типовой
договорной конструкции является не
характер деятельности одной из сторон
договора, как это имеет место в публичном
договоре, а способ заключения договора.

Следовательно, характерные черты типовой
договорной конструкции договора
присоединения определяются в преобладающей
степени юридико-техническими факторами
и могут быть обнаружены в области техники
договорной работы.

Две
характерные черты должны быть присущи
всякому договору присоединения:

во-первых,
условия договора должны быть определены
одной из сторон в формулярах или иных
стандартных формах, к числу которых,
однако, не могут быть отнесены
растиражированные образцы текстов
договоров, поскольку в этом случае
другая сторона вправе заявить о
разногласиях по договору и в конечном
итоге условия такого договора будут
определяться в обычном порядке, т.е. по
соглашению сторон;

во-вторых,
условия договора, определенные в
соответствующем формуляре или содержащиеся
в стандартной форме, могут быть приняты
другой стороной не иначе как путем
присоединения к этим условиям; это
требование исключает возможность для
сторон в договоре присоединения
формулировать условия, отличные от
выраженных в стандартной форме или
формуляре, по их соглашению, а для
присоединившейся стороны — также и саму
возможность заявлять при заключении
договора о разногласиях по его отдельным
условиям.

Таким
образом, дело стороны, присоединяющейся
к предложенному договору, — присоединиться
к договору в целом (или не присоединяться
к нему). Это ограничивает ее права, но
значительно облегчает процесс заключения
договора и оформления договорных
отношений.

Типовые
договорные конструкции: публичный
договор (ст. 426); договор присоединения
(ст. 428); предварительный договор (ст.
429);договор
в пользу третьего лица (ст. 430).

Указанные
договорные конструкции объединяет то
обстоятельство, что они подлежат
применению (в том числе путем их
использования сторонами договора при
оформлении своих договорных отношений)
практически к любым типам (видам)
договорных обязательств, которые
обладают необходимым набором признаков,
характерных для каждой типовой договорной
конструкции.

Соглашение о
ведении переговоров:
договаривающиеся стороны должны
действовать добросовестно во время
переговоров, в противном случае та
сторона, которая будет виновна в том,
что договор не состоялся, обязана
возместить противоположной стороне
убытки.

Таким образом, переговоры имеют
самостоятельное юридическое значение
и могут выступать непосредственным
основанием для возникающих на этом
этапе отношений прав и обязанностей у
сторон, а неисполнение преддоговорных
обязанностей — основанием ответственности
в таких преддоговорных отношениях.