Новости и аналитика Правовые консультации Гражданское право Организация планирует создать обособленное подразделение (ОП) в арендуемом помещении складского назначения. В договоре аренды и санитарно-эпидемиологическом заключении адрес арендуемого строения указан с литерой и этажом. Конкретный формат адреса не известен.
При заполнении формы N С-09-3-1 как правильно указать адрес обособленного подразделения, учитывая, что он включает в себя, помимо улицы и номера строения, еще и литер, этаж и номер помещения (в форме N С-09-3-1 в графе адрес есть только поля «улица, номер дома, номер корпуса (строения) и номер квартиры (офиса)»)?
Где указать литер и этаж? 
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:К указанию литеры в зависимости от ее роли для идентификации арендуемого помещения подход может быть двояким:1) если по адресу и номеру дома (где находится арендуемое помещение) расположены несколько строений, различающихся только литерами, то литера фактически играет роль номера корпуса (строения). Соответственно, литеру следует указывать в графе «Номер корпуса (строения)» формы N С-09-3-1;2) Если же помимо номера дома, в адресе указан и номер строения, а литеры используются для целей технического учета отдельных частей строения и арендуемое помещение может быть идентифицировано без указания литеры, то указывать литеру в форме N С-09-3-1 излишне.
По нашему мнению, указывать в сообщении формы N С-09-3-1 номер этажа не нужно вообще.
Обоснование позиции:Согласно п. 1 ст. 83 НК РФ в целях проведения налогового контроля организации подлежат постановке на учет в налоговых органах, в том числе по месту нахождения ее обособленных подразделений. В соответствии c пп. 3 п. 2 ст.
23 НК РФ налогоплательщик должен сообщать в налоговый орган по месту своего нахождения о создании или закрытии обособленных подразделений (за исключением филиалов и представительств), а также об изменениях ранее сообщенных сведений об ОП, в течение одного месяца со дня создания ОП российской организации и в течение трех рабочих дней со дня соответствующих изменений.
Приказом ФНС России от 09.06.2011 N ММВ-7-6/362@ утверждена форма N С-09-3-1, которая применяется как для сообщения сведений о создании обособленных подразделений, так и об изменениях в ранее сообщенные сведения о них. Тем же приказом утвержден порядок заполнения этой формы (Приложение N 13). Согласно п.
19 Приложения N 13: «При заполнении сведений о месте нахождения (адресе) обособленного подразделения указываются: почтовый индекс, код региона, район, город, населенный пункт, улица (проспект, переулок и т.д.), номер дома (владения), номер корпуса (строения), номер квартиры (офиса)».Легко видеть, что литера и этаж в составе сведений об адресе не указаны.
Случайно ли это?Поскольку подходящих разъяснений и судебной практики об адресе обособленных подразделений нам обнаружить не удалось, воспользуемся по аналогии материалами об адресах юридических лиц.
Под адресом юридического лица, исходя из содержания п. 3 ст. 54 ГК РФ, понимается адрес, по которому осуществляется связь с юридическим лицом и по которому ему доставляются юридически значимые сообщения.
Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду
Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес
Дмитрий Серебряков/ТАСС
Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.
Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.
Налоги
Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.
«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета.
Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ.
Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.
Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам.
Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов.
По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.
Штрафы
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm.
Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства).
По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог.
«Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела.
Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам.
Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин.
Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
Проверки
В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности.
«Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance.
Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.
По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону.
«То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам.
Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д.
Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.
Сash is the king
Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности.
Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.
Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин.
«Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения.
Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.
«Зачем держать пустые площади, если лучше сохранить арендаторов?»
Сергей Власенко, президент НП «Корпорация риелторов “Мегаполис-Сервис”», генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис»:
— Разумный арендодатель не будет сейчас повышать ставки. К примеру, я тоже являюсь арендодателем и точно в этом году ничего повышать не буду. Зачем держать пустые площади, если лучше сохранить арендаторов?
Более того, я допускаю, что мне придется поддержать кого-то из арендаторов и пойти на снижение арендной ставки на пару месяцев, лишь бы мои партнеры-арендаторы (а у меня их несколько десятков) выжили. Предпринимателей-арендаторов на рынке ограниченное количество, из ниоткуда они не появятся. Сегодня всем тяжело, поэтому нужна гибкость.
Конечно, какие-то компании, какой бы ни была ставка аренды, будут закрываться. Мы увидим большое количество пустующих площадей и, как следствие, через некоторое время — снижение арендных ставок.
На мой взгляд, под наибольшим ударом находится малый бизнес, который занимает небольшие помещения.
Сегодня срывается огромное количество сделок на рынке недвижимости по двум основным причинам. Во-первых, банки отказывают в одобрении и выдаче кредитов по ранее одобренным ставкам.
Во-вторых, в свете последних событий собственники накануне сделки пересматривают цену объекта, серьезно увеличивая его стоимость.
На мой взгляд, это совершенно неразумно: если цель — продать объект, сделать это нужно сейчас: все, кто не выйдет на сделку в этом месяце, надолго останется на рынке.
Дарья Канева, независимый эксперт рынка коммерческой недвижимости:
— Скорее всего, сейчас арендаторы будут стараться максимально оптимизировать как свои расходы, так и арендуемые площади. Вполне вероятно, что существенная доля площадей высвободится. Пока нельзя сказать конкретнее: слишком мало времени прошло.
Но даже судя по тем данным, которыми я обладаю, могу прокомментировать, что, например, ставки аренды на помещения стрит-ритейла в Краснодарском крае упали в 10 раз.
В Москве никто еще не только не освободил площади, но и кардинально не успел пересмотреть ставки аренды. Скорее всего, конечно, ставки также будут падать. У арендаторов помещений стрит-ритейла закупки происходят в долларах, поэтому они уже повышают ценники. В любом случае произойдет оптимизация площадей и будут существенно пересмотрены ставки аренды.
Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate:
— Внешнеэкономические связи только-только начали нарушаться, поэтому сложно прогнозировать, что будет в отношении импорта-экспорта. Вряд ли всё полностью остановится, но станет сложнее и дороже.
Не думаю, что компании начнут уходить с рынка прямо сейчас, поскольку как минимум существуют запасы продукции, которую надо хранить и продавать.
В то же время мы фиксируем, что некоторые клиенты, например в офисном сегменте, ставят сделки по аренде на стоп.
А вот в инвестиционном сегменте спрос возрос моментально с новостями о повышении ставки до 20%: инвесторы готовы вкладываться. В среднесрочной перспективе прогнозирую стабилизацию ставок на нынешнем уровне, потому что для релокации тех же складов нет альтернативы: уровень вакансии рекордно низок.
Евгения Долганова, директор по развитию компании «Центр коммерческой недвижимости» (Уфа):
— Что касается ставок аренды, пока нет информации, что кто-то из собственников решил их изменить в ту или иную сторону. А вот часть уже практически готовых сделок по продаже коммерческой недвижимости отменилась. Примерно из пяти сделок отменяется две.
В современных условиях трудно что-то прогнозировать. Предположу, что ставки будут расти в специфичных областях, в помещениях, которые нужно срочно открывать — например, в автосалонах. Такое повышение цен носит локальный характер.
Что касается остальных сегментов коммерческой недвижимости, предполагаю, что на ближайшие месяц-два арендаторы возьмут паузу. Исключением станут компании, которые зашли на складские или большие торговые объекты, где планировалось вкладывать большие средства в оборудование помещений. Такие арендаторы продолжат платить за аренду пустующих помещений, но притормозят с их оборудованием.
Ирина Семенюк, генеральный директор ГК «Камертон» (Самара):
— Рынок замер в ожидании — все ждут дальнейшего развития событий. Всё зависит от макроэкономической ситуации — не только в стране, но и во всем мире.
Нельзя сказать, что арендаторы планируют оставлять помещения. Никто никуда не уходит, никто писем с просьбой о снижении арендной платы не пишет. Арендаторы уходят тогда, когда нет бизнеса.
А бизнес существует: людям по-прежнему необходимы хозяйственные товары, еда.
Отмечу другую тенденцию: люди не знают, как сохранить деньги. В растущий доллар, конечно, вкладывать средства смысла нет. Инвесторы хотят вложить средства «в кирпичи». Но на рынке Самары хороших предложений нет.
Кто же продаст дойную корову? Такая корова нужна самому! Привлекательные объекты выставляются крайне редко, они расходятся быстро, без всякой рекламы.
С уверенностью утверждаю, что от недвижимости сейчас никто освобождаться не будет — это самая устойчивая валюта.
Сам себе арендодатель: почему оптимизация с помощью аренды не работает
Собственник компании сдает ей офис или склад в аренду. Вправе ли он это делать? Да. Могут ли возникнуть проблемы с налоговиками? Однозначно, да. Что делать, чтобы аренда не вышла боком? Читайте далее.
Правомерность договора
Может ли директор — единственный участник общества подписать договор аренды и за арендодателя, и за арендатора? Может.
Со стороны арендатора директор выступает в качестве исполнительного органа ООО, который действует в интересах общества. Таким образом, сделку заключают: физическое лицо — арендодатель и ООО — арендатор.
То есть в подписании договора участвуют две разные стороны, несмотря на то, что подписывает договор один и тот же человек.
Вывод: договор аренды, подписанный одним и тем же лицом, не является основанием для признания сделки притворной, или мнимой.
Тогда на каком основании инспекторы могут признать договор фиктивным?
Цена договора
Налоговики обязательно обратят внимание на взаимозависимость сторон. Но сам факт наличия взаимозависимости еще не говорит о притворности или мнимости сделки. Однако в данной ситуации налоговики вправе проверить правильность применения цен, чтобы убедиться, что организация не использует аренду как способ ухода от уплаты налогов.
Стоимость аренды по договору не должна отклоняться от рыночных цен больше, чем на 20%. Если:
1. Цена значительно выше рыночной.
Налоговики по итогам проверки посчитают, что организация необоснованно занизила налогооблагаемую базу, и исключат стоимость аренды из состава расходов. В результате организации доначислят налоги, штрафы, пени.
2. Цена значительно ниже рыночной.
Причем часто ситуация усугубляется тем, что платежи по договору нерегулярные, или вовсе отсутствуют.
Тогда инспекторы решат, что договором аренды стороны прикрывают безвозмездное пользование имуществом.
При безвозмездном пользовании у организации возникает внереализационный доход. Итог закономерен: налогоплательщику грозят доначисления, штрафы и пени.
Причем суды, как правило, позицию налоговиков поддерживают. И оспорить решение о доначислении будет крайне сложно.
Вывод: цена договора должна соответствовать рыночным ценам, а платежи по нему должны вноситься на регулярной основе.
Наши юристы по сопровождению бизнеса проверят документы и проконсультируют, как правильно оформить договор аренды, какие нюансы нужно учесть. Если вы уже попали в ситуацию, когда ваша налоговая оптимизация не сработала и нужно решить вопрос с ФНС, налоговый юрист будет защищать ваши интересы перед инспекцией и в суде.
Оставьте нам заявку на консультацию в WhatsApp
Последствия для собственника
Сдавая недвижимость в аренду, собственник получает доход, облагаемый НДФЛ. Удерживать и перечислять налог в бюджет обязана организация, которая выступает в роли налогового агента.
Но это верхушка айсберга. Если помещение нежилое, то есть приобреталось собственником не для личных нужд, то его передача в аренду может быть признана предпринимательской деятельностью.
Особенно, если речь идет о больших площадях (например, складском помещении, даже если оно у собственника только одно).
И если собственник не имеет статуса ИП, ему грозят санкции за незаконную предпринимательскую деятельность.
Напоминаем, что в отношении передачи в аренду нежилых площадей самозанятость применять запрещено.
Если суд признает деятельность гражданина предпринимательской, то налоговики насчитают ему налоги за сдачу имущества в аренду так, как если бы он был ИП.
Причем доплачивать налоги придется в рамках общей системы налогообложения, так как упрощенная система и патент применяются, только если от ИП поступило соответствующее заявление в ФНС.
А так как заявление не подавалось, то автоматически применяется общая система.
Вывод: во избежание претензий со стороны налоговой службы, собственник, передающий компании в аренду нежилое помещение, должен иметь статус ИП.
О том, как организации работать с ИП и не нажить себе проблем, мы рассказывали в этой статье
В стремлении сэкономить всегда важно помнить, что оптимизация налоговой нагрузки должна быть не только выгодной, но и законной. Наши юристы по сопровождению бизнеса помогут разработать оптимальную схему работы организации — можете прямо сейчас оставить заявку на консультацию.
Специалисты компании НАСБ готовы записать вас на консультацию налогового юриста или ответить на ваши вопросы об услугах в WhatsApp, по почте mail@nasb.ru или в Telegram @nasb_su.
Не забудьте посетить наш сайт. Только полезная информация для владельцев бизнеса, руководителей, финдиректоров, главбухов, а также налоговых консультантов, адвокатов и проверяющих. Только практические советы и проверенные методы.
- ⚜️ Сохраним ваш бизнес вместе с вами! ⚜️
Ип сдаёт помещение в аренду: как платить налоги и нужна ли касса?
В статье сравним системы налогообложения для арендодателей, чтобы помочь вам выбрать самый выгодный вариант.
Чтобы сдавать помещение как ИП, предприниматель должен заявить код ОКВЭД 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом» или 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом».
Если такого кода не будет, то инспекция расценит сдачу помещения в аренду не как от ИП, а как от физлица и доначислит НДФЛ 13% ― Письмо Минфина России от 19.12.2011 г. N 03-11-11/318. ИП выбирают между УСН «Доходы», УСН «Доходы минус расходы», патентом и общей системой (ОСНО).
При любой системе налогообложения придётся платить страховые взносы — вне зависимости от ситуации в бизнесе.
Статья: Освобождены ли ИП от налога на имущество
Усн
Предприниматели сами выбирают, платить налог с доходов или с доходов за вычетом расходов. Обычно выгоднее «Доходы»: при сдаче помещений предприниматели не имеют большого количества расходов. «Доходы минус расходы» могут быть выгодны только в год ремонта помещения — и то лучше не доверять интуиции, а рассчитать оба налога и сравнить.
При сравнении двух версий УСН учитывайте ставку налога. Все слышали про 6% и 15% — но регионы имеют право снижать ставки из Налогового кодекса. Поэтому важно знать ситуацию по вашему региону — вам поможет таблица.
На УСН размер налога прямо зависит от успешности бизнеса. Больше зарабатываете — больше платите. Но если вы работаете в убыток, всё равно придётся платить: на «Доходах» — потому что не учитываются расходы, на «Доходах минус расходах» — потому что есть минимальный налог.
- Кроме арендной платы в доходах важно учитывать плату за коммунальные услуги без счётчиков.
????
Оцените все возможности онлайн-бухгалтерии бесплатно
Хочу попробовать
Ип на патенте
На сдачу в аренду помещения ИП может получить патент ― пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ. Его стоимость зависит от региона, площади помещения и срока. Лучший способ узнать стоимость — воспользоваться калькулятором налоговой.
Патент берут на определённый срок от месяца до года — но в рамках календарного года. Например, можно взять патент с 1 января по 31 декабря 2021, но нельзя с 1 декабря 2021 по 1 декабря 2022. Это будут два разных патента. Порой предприниматели берут патент на срок аренды.
Когда аренда заканчиваются, ищут нового арендатора, находят — и снова оформляют патент. У схемы два минуса: во-первых, налоговая может заинтересоваться, чем вы занимаетесь в промежутках между патентами, во-вторых, заявление на патент нужно подавать за 10 рабочих дней до начала работы.
Патент не зависит от фактических доходов. Если не найдёте арендатора, налог всё равно придётся платить в полном размере.
Патент распространяется только на конкретную деятельность, в вашем случае — аренду. Если параллельно занимаетесь другим бизнесом, можете взять на него другой патент, применять УСН или ОСНО.
Ип на осно
Обычно общая система невыгодна для малого бизнеса, но в случае со сдачей квартиры в аренду отсекать её не стоит. Ип на осно платит НДФЛ 13%. Налоговую базу разрешено уменьшать на расходы, что не очень интересно при сдаче помещений в аренду. Зато у предпринимателя есть возможность применять другие налоговые вычеты физлиц — на покупку квартиры, лечение, обучение и т.д.
Если они есть, общая система может стать выгодной. Часто предпринимателей отпугивает от общей системы наличие НДС. Но при сдаче жилого помещения платить НДС не придётся. При сдаче нежилого предприниматель подаст в инспекцию уведомление — и тоже будет освобождён, если выручка за квартал не превышает 2 млн ₽.
В первом случае придётся сдавать декларацию до 25 числа следующего после каждого квартала месяца.
Налог за имущество — придётся платить. Освобождения для общей системы нет. Но зато предприниматель не потеряет право на освобождение от НДФЛ при продаже квартиры.
Что с кассой
Предприниматели на любых системах освобождены от онлайн-касс, если сдают квартиру в собственности. Если нежилые помещения — только при получении оплаты от юрлиц на расчётный счёт. При оплате наличкой необходимо выдавать чеки. На патенте освобождение от касс распространяется на любые помещения при любых способах оплаты.
Компания-арендатор пожаловалась в налоговую, что ИП получил от нее наличкой арендную плату, выдал квитанцию к приходному кассовому ордеру, а чек не выдал. Инспекция провела проверку ИП, установила, что он не владеет зарегистрированной кассой и оштрафовала на 10 000 руб. ИП обжаловал постановление инспекции в суде.
Суд согласился с налоговой, заменив штраф на предупреждение.
Дело № А60-49011/2017
Статья актуальна на 16.09.2021
Стоит ли ООО арендовать имущество у самозанятого учредителя: анализируем риски, ищем аргументы
Вправе ли ООО арендовать имущество (например, автомобиль) у своего учредителя, если тот получил статус самозанятого? Формально — вправе. Такая сделка не противоречит действующему законодательству.
Но на практике у компании, скорее всего, возникнут конфликты с налоговиками. Инспекторы заподозрят искусственное снижение облагаемой базы:
- По налогу на доходы, ведь вместо НДФЛ по ставке 13% арендодатель платит налог на профдоход (НПД) по ставке 6%.
- По страховым взносам, так как юрлицо-арендатор не должно начислять взносы на выплаты самозанятому арендодателю.
Заполнить, проверить и сдать расчет по страховым взносам через интернет
Сразу скажем: доказать обратное будет очень непросто. У проверяющих есть несколько веских причин, чтобы начислить НДФЛ и взносы. Поэтому самое лучшее — заранее отказаться от подобной сделки. Но если она уже заключена, можно попробовать доказать свою добросовестность.
Рассмотрим каждую из причин доначисления платежей в бюджет, и возможные контраргументы налогоплательщика.
Первая причина: самозанятый не может оказывать услуги для своего работодателя
В Федеральном законе от 27.11.18 № 422-ФЗ (далее — Закон № 422-ФЗ) закреплено такое правило.
Нельзя платить НПД в отношении выручки от оказания услуг (выполнения работ), полученной физлицом по договору гражданско-правового характера, если заказчиком является работодатель данного физлица.
Запрет действует и в случае, когда заказчик был работодателем менее двух лет назад (п. 8 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ).
Корректно ли считать ООО-арендатора работодателем для учредителя-арендодателя? Это мы обсудим позже. Сейчас рассмотрим другой не менее важный вопрос. Можно ли утверждать, что передача имущества в аренду — это услуга?
Специалисты ФНС полагают, что можно. В письме от 03.08.21 № СД-4-3/10980@ чиновники ссылаются на пункт 5 статьи 38 НК РФ.
В нем сказано: услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности. Отсюда авторы письма делают вывод, будто аренда — это услуга.
Следовательно, самозанятый работник не вправе сдавать имущество в аренду своему работодателю (см. «Работник-самозанятый сдает имущество работодателю: в ФНС сообщили, какой налог платить с дохода»).
Составляйте договоры ГПХ по готовым шаблонам Составить бесплатно
Какие контраргументы привести в свою защиту
В пункте 1 статьи 2 ГК РФ сказано: предпринимательской является деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Таким образом, в гражданском законодательстве разграничены понятия «пользование имуществом», «выполнение работ» и «оказание услуг».
То же относится и к Закону № 422-ФЗ. В перечне видов дохода, не подпадающих под уплату НПД, аренда (наем) жилых помещений и оказание (выполнение) услуг (работ) значатся в разных пунктах (п. 3 и п. 8 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ соответственно).
В арбитражной практике есть примеры, когда судьи признавали: передача имущества в аренду не является услугой, в том числе и для целей налогообложения (постановление Президиума ВАС РФ от 22.07.03 № 3089/03).
Как следствие, рассмотренный запрет на применение НПД не распространяется на договор аренды. Этот довод можно использовать, чтобы доказать право самозанятого учредителя заключить договор аренды с собственной компанией.
Вторая причина: ООО и учредитель состоят в трудовых отношениях
Как уже упоминалось, подрядчик не может платить НПД по работам и услугам, если выполнено хотя бы одно из двух условий (п. 8 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ):
- в роли заказчика выступает работодатель физлица-исполнителя;
- заказчик и исполнитель менее двух лет назад состояли в трудовых отношениях.
Возникает вопрос: если в ООО один учредитель, и он выполняет функции директора, можно ли расценивать это как трудовые отношения? Все зависит от того, заключен ли с ним трудовой договор.
При наличии трудового договора ответ очевиден — компания-арендатор является работодателем. Значит, арендодатель (он же работник) не вправе платить налог на профдоход с полученной выручки.
Составить и распечатать трудовой договор
Не приходить без звонка, не придираться к пыли — какие права на квартиру теряет собственник, если сдал её в аренду
Неприкосновенность жилища и частной жизни
Многие считают, что право собственности выше всех остальных прав. Но это не так. Человек, который снял квартиру, имеет право на неприкосновенность жилища (да-да, той самой съёмной квартиры) и неприкосновенность частной жизни (то есть своей).
Неприкосновенность жилища означает, что никто не может заходить в квартиру без согласия арендатора. Даже собственник квартиры, если он её сдал. Закон определяет несколько случаев, когда владелец вправе это сделать без согласования с жильцом. И желание проверить свою квартиру к ним не относится.
Неприкосновенность частной жизни — это право человека не допускать получения и распространения информации о своей жизни без его согласия. Собственник больше не может являться в квартиру, когда ему вздумается, а особенно — когда нанимателя нет дома. Потому что жильё — это часть частной жизни человека, там он хранит свои документы, переписку и другую личную информацию.
- Разберём самые популярные «арендные» кейсы во взаимоотношениях квартирантов и хозяев квартир, какие у кого права и обязанности.
- Может ли хозяин квартиры приходить в квартиру без предупреждения и в отсутствие жильца
- Коротко: нет, визиты и их время согласуются заранее
В договоре найма указывают, как часто собственник может приходить с проверками квартиры. Реже можно, чаще — нет. Обычно это 1 посещение в месяц, о времени которого договариваются заранее. Этот вопрос лучше обсудить до подписания договора.
В другое время, особенно когда нанимателей нет дома, заходить в квартиру владелец недвижимости не имеет права.
Любителя являться в квартиру без согласия квартирантов можно привлечь к ответственности — от штрафа (если это предусмотрено договором) и расторжения договора, если хозяйские визиты мешают жильцу пользоваться квартирой, до уголовной ответственности — за нарушение неприкосновенности жилища.
По ней предусмотрено наказание в виде штрафа до 40 000 рублей / испытательных работ до 1 года / ареста на срок до 3 месяцев. Если у нанимателей что-то пропадёт, то могут обвинить собственника квартиры.
Это тоже уголовная статья.Имеет ли право собственник квартиры устраивать во время визитов проверки чистоты и порядка
Коротко: в меру разумного
Наниматель обязан поддерживать квартиру в «надлежащем состоянии», делать в ней текущий ремонт, а вот соблюдать идеальную чистоту — нет. Разбросанные вещи и даже грязные полы — личное дело квартиранта, собственник не может указывать жильцу, как и когда нужно убираться. До тех пор, пока это не причиняет вреда квартире. Например, пятна плесени уже считаются вредом, а слой пыли — нет.
- Если жилец действительно портит квартиру, то у её хозяина есть право не только сделать ему замечание, но и расторгнуть договор.
- Если собственник беспокоится за порядок, в договоре нужно прописать обязательную уборку перед выездом.
- Может ли собственник квартиры трогать вещи жильцов
- Коротко: нет, этого делать нельзя
Некоторые собственники думают, что они вправе прийти и переставить мебель или переложить вещи квартирантов так, как им нравится. Но это не так. Делать это нельзя даже во время ежемесячного обхода.
Конечно, всё в рамках разумного: владелец квартиры может сесть на стул во время визита, но вот передвигать шкафы или проверять их содержимое вправе только с согласия нанимателя. Которое вряд ли получит.
А вот жильцы могут сделать перестановку мебели, снять картины или ковёр со стены, сложить книги из книжного шкафа в коробку и убрать её на антресоли и т. д. Главное — чтобы при отъезде из квартиры наниматели всё вернули на свои места.
Имеет ли право хозяин съёмной квартиры поменять замки, пока жильцов нет дома
Коротко: нет, не имеет
Любая смена замка должна проходить с согласия нанимателя и только с его ведома. В противном случае собственника квартиры можно обвинить в том, что он препятствует использованию жилья.
Если это произошло, наниматель имеет право обратиться в суд и потребовать с собственника деньги, которые ему пришлось потратить из-за того, что он не попал в квартиру. Например, за проживание в гостинице или билет до ближайших родственников, а сверх того — компенсацию морального вреда.
Имеет ли право собственник выселить квартирантов до окончания действия договора найма, если они ничего не нарушали
Коротко: по закону — нельзя, по договору — в согласованные сроки
Обычно в договоре найма прописывают, что собственник и наниматели могут прекратить действие договора просто так, нужно только заранее предупредить другую сторону. И если все согласились на такой порядок и соблюдают его, то он, конечно, работает.
По закону всё сложнее:собственник имеет право выселить жильцов из квартиры до истечения срока действия договора только через суд и только за нарушения:
- если наниматель портит или разрушает жильё;
- если квартирант не платит за жильё: больше 2 месяцев в случае, если договор действует менее года, и больше 6 месяцев — для договоров найма на срок от года;
- если наниматель использовал квартиру не по назначению или мешал соседям.
Любое из этих нарушений нужно доказать в суде. Но этот сценарий встречается очень редко: как правило, стороны предпочитают мирно договориться о сроках расторжения договора заранее.
Но ни закон, ни среднестатистический договор не дают собственнику право выставить из квартиры жильцов, которые ничего не нарушали, когда ему вздумается. Это чревато судебным разбирательством. В любой ситуации нужно предупредить о своём решении заранее.
Может ли собственник приносить в квартиру вещи для хранения
Коротко: только с согласия квартирантов
Как мы уже писали, хозяева недвижимости утрачивают свои права пользования квартирой, если сдают её в аренду. Во время действия договора только наниматель может разрешать собственнику пользоваться квартирой, в том числе приносить туда вещи или, наоборот, забирать что-то.
До конца действия договора квартира должна быть в том состоянии, в каком собственник передал её нанимателю и которое стороны описали в акте приёма-передачи. Все новые вещи — диван или стиральную машину, купленные собственником с согласия нанимателя, нужно оформить отдельным документом.
Можно ли приехать «пожить» или подселить родственников, если сдал квартиру
Коротко: нет, нельзя.
Как только квартиру начали снимать, для собственника это — чужое жильё. Жить там или подселять родственников он не имеет права.
«Закрытая комната» в арендованной квартире: может ли ей пользоваться собственник по своему усмотрению в удобное для него время
Коротко: нет, не может
Собственник сдаёт в аренду всю квартиру целиком, со всеми открытыми и закрытыми комнатами, кладовками и балконом, если в договоре не прописано что-то другое. К нанимателю переходит вся квартира.
Банально: к закрытой комнате собственнику придётся идти по коридору, которым в данный момент владеет квартирант, чьё право на неприкосновенность жилища будет нарушено.
Поэтому, если наниматели согласились снять квартиру с закрытой комнатой, о визитах хозяин должен договариваться заранее.
Может ли собственник запретить проживание детей арендатора в квартире
Коротко: нет, не может
Формально, если договор уже подписан, то наниматель может воспользоваться своим законным правом и заселить в квартиру своих несовершеннолетних детей даже без согласия хозяина. Это прямо разрешает закон. Квартирант даже не обязан соблюдать нормы жилой площади на человека.
Но на практике для собственника очень важно, кто живёт в его квартире. Поэтому в договоре обычно перечисляют всех будущих жильцов. На конфликт арендаторы, при формальном соответствии своих действий закону, идут нечасто.
Может ли хозяин квартиры запрещать арендаторам заводить животных
Коротко: непонятно
Закон ничего не говорит по поводу животных в квартире, поэтому лучше прописать все нюансы в договоре, чтобы потом не было споров. В любом случае наниматель будет отвечать за весь ущерб, нанесённый квартире питомцем, даже если завёл его с согласия хозяина квартиры.
- Может ли собственник заставить квартиранта ремонтировать жильё
- Коротко: смотря какой это ремонт
- По закону, наниматель должен решать только текущие проблемы, а капитальный ремонт квартиры всё ещё лежит на собственнике.
В законе нет чёткого определения, что считать капитальным, а что — текущим ремонтом.
Но обычно считается, что капитальный — это ремонт, который касается несущих конструкций, крупных частей снабжающих систем и т. д.
Текущий — более мелкий и недорогой ремонт в квартире: покраска стен, замена сломанного смесителя. Но стороны могут договориться и о другом распределении обязанностей: закон это позволяет.
Можно ли не платить за квартиру, если не платит квартирант
Коротко: нет, нельзя
В договоре можно предусмотреть, какие из платежей за квартиру лежат на квартиранте, а какие — на хозяине жилища. Обычно нанимателю достаются платежи за коммунальные услуги по счётчикам: воду, электричество и счета за телефон и интернет.
Но обязанным перед управляющей компанией, ТСЖ или ресурсными компаниями остаётся собственник. За просрочку платежей будет отвечать тоже владелец недвижимости, даже если наниматель задержал оплату за квартиру или не оплатил какие-то коммунальные услуги.
Может ли владелец продать или заложить квартиру, если сдал её в аренду
Коротко: может
То, что в квартире живут наниматели, не значит, что её нельзя продать или заложить: договор найма не ограничивает право собственника распоряжаться квартирой. Продать её владелец имеет полное право.
Если квартира выставлена на продажу, собственник обязан предупредить покупателя о том, что она сдаётся, — это считается обременением. Все обязанности по договору найма перейдут к новому собственнику.
Если покупатель ищет жильё с инвестиционной целью, то он может даже обрадоваться, что квартира уже сдаётся и не придётся искать арендаторов. Но таких немного. Поэтому если в договоре прописаны условия досрочного расторжения и жильцы с ними согласны, то лучше попросить арендаторов съехать перед продажей.
- А как быть, если собственник сдаёт одну из комнат, а сам живёт в соседней
- Коротко: придётся договариваться
- Если наниматель снимает одну комнату, а в другой продолжает жить собственник, то о том, как пользоваться общими помещениями, придётся договариваться.
Тут прав у собственника намного больше: он может пользоваться и закрытой комнатой, и хранить свои вещи в коридоре, и селить к себе своих родственников при соблюдении одного правила: все это не должно мешать нанимателю пользоваться его комнатой и жить в ней. Так, нельзя поселить родственников на кухне или поставить пианино в проходе к арендованной комнате.
Чтобы избежать недопонимания, лучше прописать в договоре, как делится общее пространство с собственником квартиры.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Женя Власова