Риэлторы оказывают услуги, поэтому и получили отсрочку по кассам до 1 июля 2019 года. До этого времени они обязаны по требованию клиентов выдавать документ об оплате на бланке строгой отчетности, БСО. Если не применять онлайн-кассу и не выдавать БСО, налоговая оштрафует: ИП на 3000 рублей, а компанию — на 30 000.
Мобильная касса для агентства недвижимости
Кассы бывают мобильные и стационарные. Стационарные стоят в офисе и подключаются к электричеству через розетку. Мобильные или автономные кассовые аппараты, например, Модулькасса, помещаются в руке, питаются от аккумулятора и подключаются к интернету через вай-фай или сим-карту.
Автономные аппараты подходят риэлторам, которые заключают сделки на выезде. Например, если агент помогает арендовать недвижимость, не обязательно ездить в офис, чтобы заключить сделку: документы можно оформить в квартире, которую выбрал клиент при просмотре.
Как применять ККТ в агентствах недвижимости
В Модулькассу добавляют товарные позиции, например: сопровождение сделки по покупке квартиры или проверка документов для продажи. Риэлтор выбирает артикулы из списка и добавляет их в чек, касса печатает чек и сохраняет данные о сделке на фискальном накопителе. Информацию с накопителя аппарат шифрует и передает оператору фискальных данных, ОФД.
Агентство или самозанятый риэлтор могут пользоваться онлайн-кассой по желанию. Это поможет навести порядок в расчетах, принимать оплату по карте и быстрее отчитываться перед налоговой.
Навести порядок в расчетах. Касса отсылает данные о сделках в систему учета продаж. Предприниматель видит, кто, когда и сколько заплатил и за какую услугу. Если в агентстве несколько сотрудников, владелец агентства видит, кто из них зарабатывает больше остальных.
Принимать оплату по карте. С онлайн-кассой можно принимать карты, для этого нужно открыть расчетный счет и подключить эквайринг. Без кассы можно принимать только наличные, это нравится не всем клиентам.
Отчитываться перед налоговой. Если подключить кассовый аппарат к бухгалтерской системе, можно одним движением формировать и отправлять отчетность в налоговую. С кассой предприниматель экономит на бухгалтере.
Самая дешевая онлайн-касса для риэлторских услуг обойдется в 15 000 рублей, включая фискальный накопитель и договор с оператором данных.
Выбор кассы для риэлтора
Вряд ли в агентстве недвижимости стоит очередь клиентов в кассу. Поэтому риелторам будет достаточно фискального регистратора со стандартным функционалом. Если в офисе стоит компьютер или невыносной ноутбук, то его можно использовать в качестве клиентского терминала для подключения онлайн-кассы.
Чтобы обеспечить оплату карточками, дополнительно приобретается терминал для эквайринга. Он занимает мало места и требует минимальной настройки. Портативную онлайн-касс для риелторов можно использовать в виде стационарной.
Самозанятые риелторы могут вообще не привязываться к одному месту и купить портативную онлайн-кассу. Её заряда вполне хватит на несколько дней, а в качестве модема и рабочего интерфейса можно использовать обычный смартфон. Такой предприниматель может не посещать офис, и выдавать чек об оплате или предоплате в любом удобном для клиента месте.
Переход на онлайн-кассы будет практически невозможен для нелегальных риелторов, для которых посреднические услуги были лишь способом дополнительного заработка. Ведь стоимость обслуживания кассовой техники в ОФД составляет около 3000 рублей в месяц. Поэтому при сопоставимых доходах предпринимателям просто нет смысла легализовать свой бизнес.
Закон 54-ФЗ привел к переформатированию определенных сегментов рынка за счет повышения финансовой нагрузки на тех ИП, которые ранее вообще не пользовались ККТ. Такой сферой оказались и риелторские услуги. Но в результате битвы за выживание среди предпринимателей выиграет потребитель, который получит легальные услуги и защищенность своих прав при сделках с недвижимостью.
Если работаете с онлайн-кассой, вам нужно открыть расчетный счет. В Модульбанке это можно сделать за пять минут не выходя из дома. Модульбанк предлагает опцию «Зеленый лимит», с которой можно выводить на карту физлица неограниченные суммы с комиссией всего от 0,75%, а если выводите до 500 000 рублей в месяц — комиссии не будет.
Акция
Способа оплаты с личного счета
Вопросы по расчетам
С организациями и ИП
Предприниматель оплатил с расчетного счета, а продавец не пробил вовремя чек. Как это исправить?
Когда покупатель-ИП оплачивает покупку со своего предпринимательского счета, у продавца не возникает обязанности формировать чек.
А вот если предприниматель платит со счета физлица или предъявляет к оплате банковскую карту, то чек пробить необходимо.
Если нужно было применить ККТ, а продавец этого не сделал вовремя, ему следует исправить ошибку при помощи чека коррекции.
У компании договор с предпринимателем. Иногда он производит оплату с карты через Сбербанк-онлайн. Нужно ли в этом случае пробивать чек?
Если ИП платит со своей личной карты или счета, то применять ККТ необходимо.
Организация сдает в аренду помещения другим юрлицам. Все расчеты производятся через расчетный счет. Нужно ли применять ККТ с 1 июля?
Нет, поскольку безналичные расчеты между юридическими лицами от применения кассовой техники освобождены.
ООО сдает в аренду помещения, одним из арендаторов является предприниматель. Арендодатель настаивает, чтобы ИП рассчитывался через расчетный счет. Что делать, если он все же оплатит аренду с личной карты? Кассы у арендодателя нет.
В такой ситуации можно порекомендовать вернуть поступившие денежные средства и попросить арендатора оплатить заново, но уже со счета ИП. Ему следует объяснить, что принимать иначе плату вы не можете. В этом случае все могут привлечь к ответственности за неприменение кассовой техники.
ИП оказывает консультационные услуги одного вида. Клиент — юридическое лицо. Требуется ли касса?
Если оплата производится через расчетный счет, то нет. Если ЮЛ платит наличкой, то ККТ требуется.
С физическими лицами
Гражданин перевел деньги на счет организации через операциониста в банке. Нужно ли применять ККТ? Если да, то в какой момент выбивать чек.
Если перевод связан с оплатой за товары, работы или услуги, то чек формировать нужно. При оплате удаленно сделать это можно не позже следующего дня после того, как пришли деньги на счет.
На личную карту ИП пришили деньги за услуги. Нужно ли пробивать чек?
- Раз поступление связано с предпринимательской деятельностью, то кассу применять нужно.
- Как выбивать чеки, если плата поступает за услуги, которые будут оказаны позже?
- Первый чек нужно сформировать при получении аванса, второй — после того, как услуга оказана.
ИП берет плату с физлица за услуги авансом за полгода вперед. Как это оформить чеке?
При поступлении первого платежа нужно выбить чек на аванс. Далее по окончании каждого месяца (если услуги оказывались) нужно формировать чек на зачет аванса. Так следует делать до тех пор, пока сумма аванса не будет исчерпана.
Гражданин перечисляет деньги за аренду на счет юридического лица через отделение банка. Как правильно оформить чек?
Выбить чек нужно не позднее дня, следующего за получением денег. При этом в чеке указывается способ оплаты «безналичными», сумма поступивших средств, а также название услуги. Чек может быть послан покупателю в электронном виде, вложен в покупку или передан при первой встрече.
Если деньги поступают на расчетный счет, и продавец выбивает на ту же сумму чек, не получится ли задвоения выручки?
Нет, задвоения выручки не будет. В кассовых чеках есть обязательные реквизиты, которые передаются в ФНС. В том числе будет указано, что денежные средства поступили безналичным путем.
Соответственно, в кассу они не попали.
Вопросы у налоговой инспекции могут возникнуть только в том случае, если они заметят расхождения между тем, что налогоплательщик указал в декларации, и данными с его онлайн-кассы.
Предприниматель оказывает услуги по сдаче в аренду жилых и нежилых помещений гражданам. Арендаторы платят посредством онлайн-банка, делая переводы на расчетный счет предпринимателя. Нужно ли выдавать чеки?
ИП может не применять кассовую технику, если сдает в аренду жилые помещения, которые принадлежат ему на праве собственности. Если ИП на патенте, то он может также без ККТ сдавать в аренду собственные нежилые помещения. В прочих случаях нужна касса.
Зачем предпринимателям на вмененке, не имеющим работников, нужен кассовый аппарат? Ведь они уплачивают налог с базы, их доходы не имеют значения.
Это требование законодательства. В настоящее время в Госдуме находится законопроект, которым предлагается еще на 2 года отложить срок применения ККТ для предпринимателей без работников, реализующих услуги и товары собственного производства.
Если покупатель расплачивается картой через терминал эквайринга, ему нужно выбить кассовый чек? Не будет ли в этом случае задвоения выручки? И как вообще должен происходить этот процесс?
Терминал эквайринга не имеет никакого отношения к кассовой технике — это просто аппарат для считывания данных с карты. Документ, который он выдает — слип — не является фискальным чеком.
Поэтому при такой покупке продавец обязан выбить чек на кассе. Задвоения выручки не происходит, поскольку ККТ передает в ФНС информацию о том, что оплата прошла по безналу.
Что касается порядка проведения такой операции, тут все зависит от применяемой кассы, терминала и программного обеспечения:
- Терминал и касса программно интегрированы. Например, можно использовать ККТ, на которую установлено приложение Контур.Маркет Касса, и терминал ingenico. Продавец формирует чек на кассе и указывает способ оплаты «безналичный». Далее касса сама передает информацию на терминал, и покупатель может оплатить картой. После оплаты касса автоматически распечатает чек.
- Терминал и касса не имеют программной интеграции. Операция проводится вручную. Сначала продавец формирует чек на ККТ, затем обращается к терминалу и вводит сумму на нем. Клиент оплачивает покупку, терминал выдает слип. После этого продавец возвращается к кассе и печатает чек.
Покупатель приобретает товар на сайте и оплачивает его через платежную систему. Должен ли продавец выбивать чек?
Да, должен. Квитанция, высылаемая платежной системой, не заменяет кассовый чек.
Также нужно применять кассовую технику и в таких типичных ситуациях (они упоминались в вопросах):
- Когда гражданин вносит деньги на расчетный счет организации в счет платы за аренду (недвижимости, транспортного средства либо иного имущества).
- Когда гражданин платит за товары, работы или услуги посредством Сбербанк-онлайн или иного web-банкинга либо мобильного приложения для оплаты.
- Когда он оплачивает выполненные ИП работы со своей личной карточки.
- Во всех остальных случаях, когда физическое лицо перечисляет плату компании или ИП за товары, работы либо услуги вне зависимости от способа.
Работа агентов
ИП на агентском договоре со страховой компанией. Нужно ли ему применять кассу?
До 1 июля можно вместо чека выдавать бланк строгой отчетности — квитанцию № А7. Это правило распространяется на страховые организации, агентов-ИП и страховых брокеров только при оказании услуг физическим лицам. А вот с 1 июля применять кассу обязательно.
Юридическое лицо является торговым агентом и действует за счет принципала. Из поступивших на расчетный счет средств от покупателей удерживается вознаграждение, остальная сумма переводится принципалу. Нужно ли применять ККТ? Если да, то какую сумму пробивать?
Если агент действует от имени и за счет принципала
Услуги риэлтора при прикупке и продаже квартиры
Содержание
Найти объект
Что входит в стоимость услуг риэлтора?
Услуги риэлтора — это комплекс мероприятий, осуществляемый на основании договора, который включает действия по подготовке и проведению юридических сделок с недвижимым имуществом.
Цена на услуги риэлтора зависит от объема работ и функций, которые выполняет агент. Как правило, клиенту предоставляется услуга «под ключ» и полное юридическое сопровождение сделки: от подписания договора до получения выписки ЕГРН о переходе имущественного права.
В стоимость услуг риэлтора включены следующие опции:
- Первичная консультация;
- Поиск подходящей недвижимости для покупателя;
- Реклама жилплощади для продавца;
- Организация просмотра объекта недвижимости и переговоры с потенциальными покупателями/продавцами;
- Проверка имущества на юридическую чистоту;
- Решение денежных вопросов между сторонами;
- Оформление документов, договоров, регистрация объекта в Росреестре.
В текущем году закон, регулирующий риэлторскую деятельность, находится на рассмотрении правительства. Чтобы обеспечить качество оказываемых услуг была создана Российская гильдия риэлторов. Постановлением госстандарта РФ № № 14 (от 08.02.2002) разработана система добровольной сертификации посреднических услуг на рынке недвижимости.
Найти объект
Какие услуги оказывают риэлторы?
Агентства недвижимости помогают владельцам жилплощади продать объект, а покупателям — найти подходящую квартиру. Услуги риэлтора предоставляются на платной основе. За свою работу агент получает определенную комиссию.
Услуги при покупке квартиры в новостройке
Если человек хочет приобрести жилплощадь в новостройке, у риэлтора можно заказать такие услуги:
- Подбор объекта в соответствии с предъявляемыми требованиями заказчика;
- Ведение переговоров с застройщиком о предоставлении скидки;
- Проверка строительной компании на юридическую чистоту (наличие лицензии);
- Оформление технической документации на квартиру;
- Проверка объекта недвижимости на соответствие действующим нормативам;
- Юридическое сопровождение купли-продажи;
- Регистрация объекта и права собственности в Росреестре.
Список услуг риэлтора зависит от требований клиента. От этого зависит размер зарплаты агента. Если вам нужно просто подобрать квартиру, посредник возьмет комиссию только за эту услугу. Остальные расходы и заботы по оформлению сделки клиент берет на себя.
Услуги при покупке на вторичном рынке
При работе со «вторичкой» круг обязанностей риэлтора значительно расширяется. Кроме поиска подходящей квартиры, клиент может заказать такие услуги:
- Проверить собственника и сам объект недвижимости на юридическую чистоту — если на жилплощадь наложено обременение, сделки с ним проводить нельзя. Риэлтор обязан выяснить все подводные камни и сообщить о них клиенту;
- Оценка стоимости имущества;
- Составление предварительного договора купли-продажи;
- Организация передачи задатка или аванса;
- Подготовка документации;
- Сопровождение юридической операции до конечного этапа (получение новым владельцем выписки из ЕГРН о переходе права собственности).
Сведения о зарегистрированных объектах недвижимости хранятся в базе Кадастровой палаты. Изучить технические характеристики жилья, получить подтверждение полномочий продавца можно с помощью выписки ЕГРН. Форма, содержание, правила оформления бланка утверждены Приказом Минэкономразвития РФ № 975.
Дополнительные услуги риэлтора
Сотрудники агентства недвижимости могут сотрудничать с нотариусами, юристами. Стоимость их услуг входить в комиссию риэлтора или оплачивается отдельно. Покупателю недвижимости могут потребоваться следующие виды допуслуг:
- Изготовление доверенности на продажу квартиры;
- Составление согласия мужа (жены) на реализацию сделки;
- Получение разрешения на куплю-продажу от опеки;
- Составление и нотариальное заверение заявлений, договоров, актов, уведомлений;
- Почтовая пересылка документов;
- Оплата госпошлин;
- Заказ выписки ЕГРН;
- Изготовление технической документации на объект недвижимости;
- Юридическая консультация.
Плюсы и минусы покупки квартиры через риэлторское агентство
Каждый собственник квартиры, решивший ее продать, самостоятельно решает, нужны ему услуги риэлтора или нет. Сотрудничество с агентством недвижимости имеет свои преимущества и недостатки. Более наглядно они представлены в таблице.
| Плюсы | Минусы |
|
|
Как выбрать риэлторское агентство?
Чтобы не рисковать деньгами, при выборе риэлтора нужно обращать внимание на такие нюансы:
- Наличие регистрации в ЕГРЮЛ доверять свое имущество и денежные средства риэлторам, работающим неофициально опасно;
- Отзывы клиентов — в поисках квалифицированного агента может помочь «сарафанное радио». Нужно поинтересоваться у знакомых, которые недавно покупали или продавали квартиру, довольны ли они услугами риэлтора;
- Репутация — найти подходящее агентство недвижимости можно с помощью отзывов на различных форумах;
- Риэлтор числится в Федеральной службе судебных приставов в списке должников;
- Предоставление допуслуг — как правило, в агентство недвижимости сотрудничает с юристами, нотариусами. Клиенту не нужно самостоятельно искать этих специалистов.
Даже если у агентства есть штатный юрист, клиенту лучше получить консультацию независимого эксперта. Недобросовестные риэлторы могут скрыть от потенциального покупателя обременения, наложенные на имущество. И вместе с новым жильем клиент получит список обязательств.
Как заключить договор с агентством
Если услуги риэлтора нужны покупателю недвижимости, договор заключается при обращении в агентство недвижимости. Продавец подписывает соглашение с посредником непосредственно перед заключением сделки купли-продажи. Мини-инструкция по заключению договора с АН:
- Поиск подходящего агентства.
- Первичная консультация.
- Подписание договора, в котором прописываются услуги риэлтора, права и обязанности сторон.
- Поиск объекта недвижимости по запросам заказчика.
- Оформление договора с продавцом недвижимости.
Содержание и образец договора
Договор на оказание риэлторских услуг содержит такие пункты:
- Описание объекта недвижимости, который агент должен подобрать — площадь, количество комнат, год постройки дома, район, инфраструктура;
- Реквизиты сторон;
- Предмет соглашения — покупка недвижимости;
- Обязательства участников договора — кто из сторон подготавливает документы, проводит осмотр жилплощади, осуществляет юридическую проверку объекта;
- Стоимость услуг риэлтора;
- Порядок проведения взаиморасчетов;
- Правила расторжения договора;
- Ответственность сторон в случае невыполнения обязательств;
- Сроки исполнения — важно в тексте соглашения указать точную дату оказания услуг. Иначе есть шанс отдать исполнителю аванс и не дождаться от него выполнения обязательств.
Скачать пример образца Договора на оказание риэлторских услуг.
Договор на оказание риэлторских услуг — это документ смешанного типа. Бланк включает элементы соглашения на оказание услуг, поручения. Если агентство предлагает подписать договор на предоставление информационных услуг, лучше не сотрудничать с такой организацией. Вероятнее всего, вам предоставят список адресов, а вот проверять их и договариваться о купле-продаже придется самостоятельно.
Видео: Кто платит риэлтору при покупке квартиры?
Услуги риэлтора оплачивает заказчик. Если владелец квартиры хочет ее продать, то он берет на себя расходы по оплате работы агентства недвижимости. Иногда к риэлтору обращается потенциальный покупатель. Он нанимает агента для поиска жилплощади по установленным требованиям и юридического сопровождения сделки. В этом случае услуги риэлтора оплачивает покупатель.
Сколько стоят услуги риэлтора при продаже и покупке квартиры?
Установленного единого тарифа на риэлторские услуги не существует. Агентства недвижимости стараются привлечь максимальное количество клиентов. Поэтому их комиссия составляет от 2 до 5 % от стоимости сделки. Также риэлтор может установить фиксированную ставку на свои услуги.
Стоимость риэлторских услуги при продаже и покупке недвижимости одинаковая. Хотя объективно при покупке жилья агент проводит более серьезную работу. Кроме того, что он подбирает подходящие варианты, проводит переговоры с продавцами, также в обязанности посредника входит проверка объекта на юридическую чистоту.
Комиссия посредника оплачивается после подписания купли-продажи, то есть после выполнения обязательств по договору на предоставление услуг. Агентства недвижимости получают вознаграждение постфактум, потому что любая из сторон может в последний момент отказаться от сделки.
Цены на услуги риэлтора
Примерные цены на январь 2021 года в различных агенства:
| Продажа квартиры | от 50 000Р |
| Сопровождение сделки купли продажи квартиры | от 30 000Р |
| Покупка квартиры (вторичка) | от 50 000Р |
| Покупка квартиры в новостройке | от 30 000Р |
| Обмен (альтернатива — продажа одной и покупка другой квартиры) | от 100 000Р |
| Продажа гаража, машиноместа | от 30 000Р |
| Продажа земельного участка, дома, дачи | от 100 000Р |
| Покупка участка, дома, коттеджа | от 100 000Р |
| Сопровождение сделки по загородной недвижимости | от 30 000Р |
| Составление риэлторских договоров | от 3 000Р |
| Приватизация жилья | от 30 000Р |
| Оценка квартиры | Бесплатно |
| Консультации | Бесплатно |
| Сдать квартиру, комнату | Бесплатно |
| Снять квартиру, комнату | 50 % |
Можно ли обойтись без риэлтора при продаже или покупке квартиры?
Любой человек сможет продать или купить жилплощадь без посредников. Для этого достаточно знать, где можно поверить объект с юридической стороны. Вообще, профессия риэлтора постепенно себя изживает. С развитием технологий растет количество сервисов, где можно получить любую информацию о недвижимом имуществе онлайн, ознакомиться с образцами договоров, порядком оформления взаиморасчетов.
Любому заинтересованному лицу доступны доски объявлений о продаже недвижимости, где можно найти подходящую квартиру без посредника. Проверить объект можно с помощью электронной выписки ЕГРН. При подаче заявке на портал EGRNKA.RU получить справку можно уже через час. Получить юридическую консультацию также можно не выходя из дома на профессиональных форумах, сервисах.
Как проверить квартиру без риэлторов
Узнать характеристики объекта недвижимости можно самостоятельно, не прибегая к посредникам. Эти сведения хранятся в базе Росреестра и отображаются на публичной кадастровой карте. Получить информацию может любое заинтересованное лицо. Порядок предоставления информации из Госкадастра регламентируется ФЗ РФ № 218, ст. 62.
Оформляем справку на портале за 15 минут
Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online
Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.
Для получения справки онлайн на портале ЕГРНка необходимо:
1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».
2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».
Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.
3) В блоке «Информация», изучите публичные сведения и выберите доступный вид выписки. Укажите e-mail и нажмите кнопку: «Заказать документы».
Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа и посетить отделение МФЦ или Росреестра.
4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.
После оплаты заказанных документов, формирование справки обычно происходит в течение часа, если на сайте Росреестра не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.
При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию справки для проверки, а оригинал запросить в отделении.
Найти объект
Проверить данные квартиры на публичной карте
Источник: https://egrnka.info/info/uslugi-rieltora/
Обязательно ли обращаться за помощью риэлтора?
Нет, продать или купить квартиру можно без посредников. Проверить недвижимость можно самостоятельно с помощью выписки ЕГРН.
Можно ли расторгнуть договор с агентством?
Да, клиент может отказаться от услуг агента в любой момент. Предварительно ему нужно возместить расходы посредника. Если соглашение расторгается по вине АН, оплачивать ничего не нужно.
Можно ли найти квартиру через риэлтора, а самостоятельно связаться с собственником, чтобы не платить комиссию?
Теоретически, да. Но, как правило, в договоре содержится пункт о запрете контактов сторон без участия агента. Поэтому, такие действия считаются нарушением договора на оказание услуг и могут караться штрафами.
Какие документы мне нужны при обращении в риэлторское агентство?
Если вы планируете покупку недвижимости, то агенту нужен только паспорт и ИНН. От продавца требуют полный комплект документации на квартиру.
Кто оплачивает комиссию риэлтора при покупке и продаже квартиры — Блог JCat.Недвижимость
Риэлтор помогает собственнику продать, а покупателю — найти недвижимость. Кому больше нужен агент, как понять, кто должен оплатить его услуги? Разбираемся вместе с JCat.Недвижимость.
Казалось бы, ответ на этот вопрос очевиден: кто обращается в агентство и заказывает услуги риэлтора, тот и должен заплатить специалисту его комиссионные. Но на практике это не всегда настолько явно, и в момент оплаты каждый из участников сделки считает, что он платить не должен.
Предупредить такую ситуацию изначально можно с помощью договора — документа, в котором указывают все особенности и сроки оплаты. Такое соглашение гарантирует риэлтору положенное вознаграждение за его работу и предупреждает споры между сторонами.
Иногда в момент подписания договора купли-продажи оказывается, что участники сделки изначально не рассчитывали на дополнительные расходы, поэтому оплачивать 2–6% от суммы недвижимости не намерены.
Давайте разберемся, как не попасть в неприятную ситуацию и заранее определить, кто должен оплачивать работу агента.
Варианты сотрудничества с риэлтором
Для начала разберем, какие варианты работы риэлтора у клиентов в принципе могут быть:
- Один риэлтор на обе стороны. Специалист получает двойное вознаграждение справедливо — его работа в этом случае очень сложная.
- У обеих сторон разные агенты. Каждая сторона платит своему риэлтору.
- Агент есть только у одной стороны. Именно в этой ситуации чаще всего возникает вопрос, кто платит риэлтору — продавец или покупатель.
На самом деле, услуги агента одинаково нужны каждой из сторон: у продавца и покупателя разные цели, но оба участника хотят заключить договор купли-продажи на выгодных условиях.
Зачем риэлтор нужен покупателю?
Несмотря на распространенное мнение о том, что риэлтор нужен преимущественно продавцу, часто в роли заказчика услуг агента выступает покупатель недвижимости.
Риэлтор помогает покупателю:
- не тратить время на долгий выбор недвижимости;
- учитывать все нюансы при подборе квартиры или дома;
- не попасть на уловки мошенников;
- не получить ряд проблем при покупке недвижимости.
Кто платит риэлтору при продаже квартиры? Логичный ответ — покупатель, но только в случае, если он лично обратился к агенту, и они заключили договор.
В последнее время есть тенденция отказа покупателей от риэлторских услуг. Причин этому две:
- распространенное мнение, что специалисты агентства проверяют недвижимость, поэтому можно просто обратиться по объявлениям;
- приобретение квартиры за кредитные средства подразумевает, что сотрудники банка проводят проверку недвижимости на юридическую чистоту.
Обращаться к риэлтору или нет — это личный выбор каждого человека. Но в случае, если принято решение довериться специалисту, важно не забыть составить договор. Он будет гарантией качества услуг агента и поможет подстраховать себя на случай срыва сделки.
Зачем риэлтор нужен продавцу?
Собственники квартир и домов чаще обращаются за помощью при продаже: это связано с большим предложением на рынке. Чтобы объявление продавца не затерялось среди аналогичных вариантов, его нужно грамотно подать — этим и занимаются риэлторы.
Агенты обеспечивают:
- съемку объекта продажи;
- составление и размещение объявлений;
- проверку «юридической чистоты» недвижимости;
- консультации по всем возникающим вопросам;
- подготовку договора о купле-продаже;
- оптимальные условия расчета между сторонами сделки.
Также агент способствует подписанию договора и передает его на госрегистрацию.
Кто платит риэлтору при продаже квартиры? В случае обращения продавца к специалисту платит заказчик услуги. Агент и продавец договариваются о вознаграждении заранее: подробности о размере ставки, фиксированной оплате или комиссионных процентах и сроках должны быть указаны в договоре.
Какую ответственность несет риэлтор?
Все обязательства агента по недвижимости должны быть прописаны в договоре, иначе требовать их выполнения заказчик не сможет.
В сферу компетенций риэлтора входит:
- подбор подходящих вариантов для желающего приобрести недвижимость и поиск покупателей для продавца;
- предоставление информации об объекте недвижимости;
- проведение юридической экспертизы объекта;
- консультационные услуги;
- оформление договора купли-продажи;
- помощь в организации оплаты сделки.
Риэлтор отвечает только за свою часть работы, при этом не несет ответственности за срыв сделки по вине покупателя или продавца.
Когда следует платить риэлтору?
Все подробности об оплате услуг агента по недвижимости должны быть указаны в договоре.
Есть несколько вариантов времени оплаты услуг риэлтора:
- по частям на каждом из этапов — такой вариант наиболее удачный в случае, если заказчик захочет досрочно разорвать договор;
- после подписания договора;
- после завершения всех этапов сделки — перехода прав собственности.
Надежнее всего заранее договориться об оплате в момент полного завершения дела. Если риэлтор работает со стороны продавца, лучше, чтобы он получил вознаграждение после расчета покупателя. В случае, если агент представляет интересы покупателя, завершенной сделка считается после официальной передачи права собственности — получения документов из Росреестра.
Когда возникают разногласия об оплате услуг риэлтора?
Если обе стороны подошли к делу грамотно, споров об оплате риэлторской работы возникать не должно. Но специалисты рассказывают, что конфликты часто возникают в таких ситуациях:
- Услугу по факту не заказывала ни одна из сторон. Риэлторы часто звонят по номерам в объявлениях и предлагают свою помощь. Многие ошибочно считают, что такие услуги предоставляют бесплатно.
- Риэлтор есть только у одной стороны. В такой ситуации продавец считает, что стоимость услуг агента он должен разделить с покупателем и наоборот.
- Риэлтор работает одновременно с двумя участниками сделки. В таком случае и продавцу, и покупателю хочется, чтобы за работу платил не он.
Скрытая оплата
Иногда риэлторы обращаются по объявлению продавца или покупателя и предлагают бесплатную помощь при заключении сделки. Но, как известно, безвозмездно никто работать не будет: просто у агентов есть несколько лайфхаков, в которых они все равно получают свой процент.
Допустим, специалист нашел идеальный вариант квартиры для покупателя, который согласен на цену продавца. Но в решающий момент риэлтор говорит о том, что его услуги стоят определенную сумму. Покупателю и продавцу, которые уже настроились на заключение выгодного договора, сложно отказаться от подходящего варианта. Поэтому стороны вместе начинают продумывать, как выйти из ситуации.
Возможны такие варианты развития событий:
- покупатель настолько заинтересован в недвижимости, что соглашается заплатить больше;
- продавец не хочет терять покупателя, поэтому уступает ему — при этом он может считать, что это был простой торг, а на самом деле произошла оплата услуг риэлтора;
- сделка срывается, поскольку стороны не могут договориться между собой.
Договор «на берегу»
Чтобы избежать любых конфликтов и недопониманий, важно как можно подробнее составить договор с агентом. В пункте об оплате услуг важно указать стоимость работы, момент расчета, а также все условия оплаты залога или аванса и его «судьбу» в случае досрочного разрыва договора или срыва сделки.
Риэлтор со своей стороны должен сопровождать клиента на всех этапах заключения договора купли-продажи и проконтролировать передачу права собственности на недвижимость. При правильной организации сотрудничества с агентом специалист хорошо выполняет свою работу, а заказчику не жалко расставаться с деньгами на оплату его услуг.
Подача объявлений на 200+ сайтов в один клик
Услуга риелтора: кто ее оплачивает и от чего зависит цена
Кто должен платить за услугу риелтора, что входит в его обязанности, и от чего зависит стоимость услуг?
Разъясняет генеральный директор федерального оператора недвижимости «Перспектива 24» в Благовещенске, платинового партнера СберБанка, Андрей Луговой.
Партнерский материал
Правильный ответ: тот, кто эту услугу заказал и получил. Если покупатель нанял агента для решения своего квартирного вопроса, то именно его интересы представляет специалист по недвижимости: подбирает подходящие варианты, ведет переговоры, торгуется в его пользу и т.д.
Менеджеры компании помогают оформить выгодную ипотеку, юристы сопровождают сделку в рамках своей зоны ответственности. Покупатель получает в результате решение своей задачи.
Если собственник обратился в агентство, чтобы продать свою недвижимость, значит, риелтор работает в интересах продавца. Определяет оптимальную стоимость жилья, создает спрос на него, работает с возражениями и торгуется, компания проводит юридическое сопровождение сделки и т.д.
Полный перечень услуг компании прописан в договоре, который заключается с каждым клиентом.
Андрей Луговой — Генеральный Директор федерального оператора недвижимости «Перспектива 24» в Благовещенске
Работа специалиста по недвижимости с клиентом начинается с консультации. И первое, что должен сделать риелтор — собрать информацию по задаче клиента, выявить потребности. Только после этого агент по недвижимости будет выбирать стратегию своей работы.
Дальше специалист действует исходя из конкретной задачи — в зависимости от того, покупка или продажа квартиры предстоит.
При продаже квартиры
- сравнительный анализ подобных объектов на рынке, предложение оптимальной цены
- создание спроса на объект
- разработка и проведение маркетинговой кампании
- проведение встреч и переговоров с потенциальными покупателями
- проведение сделки совместно с юридическим отделом компании
При покупке квартиры
- анализ предложения на рынке
- поиск и подбор подходящих вариантов
- сбор информации по каждому варианту
- совместный просмотр с клиентом объектов
- переговоры с собственником, торг
- работа с ипотечным менеджером по подбору и подаче заявки на самую выгодную ипотечную программу
- проведение сделки совместно с юридическим отделом компании
Профессиональный специалист по недвижимости на всех этапах работы предоставляет отчетность клиенту, держит в курсе всех этапов сделки.
От чего зависит цена на услуги риелтора
Самый популярный вопрос при обращении в агентство недвижимости: «Сколько стоят ваши услуги?». Но однозначного ответа нет и быть не может, ведь у каждого крупного агентства не одна услуга.
Все знают о двух основных — помощь в покупке и продаже недвижимости. Оплачиваются они в каждом агентстве по-разному, но обычно комиссия составляет процент от суммы сделки (1-5%, в зависимости от региона, конкретного объекта и конкретного агентства).
Расходы на услуги агентства могут вырасти, если в ходе сделки придется решать сложные юридические вопросы (судебные тяжбы, работа с госорганами и т.д.).
Если продавец сам нашел покупателя, или покупатель нашел интересующий его объект, клиент может заказать отдельно оформление ипотеки и юридическое сопровождение сделки.
Каждая компания устанавливает свой прайс и свой перечень услуг.
Сколько стоят услуги риелтора в разных регионах страны
Так же, как и в рамках одного города, стоимость риелторских услуг в разных регионах страны колеблется в пределах 1-5% от суммы сделки.
При этом существуют виды сделок, за которые агенты не берут комиссию — как правило, если клиент приобретает квартиру в новостройке у застройщика. Но такая практика есть не во всех регионах и не у всех компаний даже в рамках одного региона.
Из чего складывается стоимость услуги
Многие считают, что суммы комиссий необоснованно высокие, но давайте посмотрим, что клиент в итоге приобретает:
- Работу целого штата специалистов: агент, который подбирает или продает ваш объект, другие агенты, которые включаются в работу, ипотечные менеджеры, юридический отдел, отдел маркетинга, административный отдел.
- Гарантии безопасности: уважающие себя компании страхуют профессиональную ответственность, а штат юристов обеспечивает юридическую безопасность сделки.
- Скорость и выгода: грамотный агент найдет покупателю те квартиры, которые еще не появились в рекламе, подберет «горящие» варианты. Продавец получит максимальный спрос на свою недвижимость в короткие сроки. Ипотечный менеджер поможет выбрать самую выгодную ипотечную программу.
Сумма выгоды покупателя в абсолютном большинстве случаев выше суммы комиссии.
Какие бывают виды расчета с агентством недвижимости
В нашей сети компаний (и в большинстве крупных агентств недвижимости) сложилась такая практика: клиент оплачивает услугу только после ее получения. Все условия оплаты прописываются в договоре на оказание риелторских услуг.
Если агентство недвижимости просит сначала оплатить его работу в полном объеме, и только потом обязуется предоставить услугу — это повод насторожиться.
Заключение договора с компанией
К сожалению, на рынке остался еще определенный процент агентств и частных риелторов, которые работают без договора и навязывают свои услуги.
Но все же очень многие компании работают цивилизованно. Если хотите получить безопасную и качественную услугу — заключайте с агентством договор.
Каждый клиент должен понимать, что договор — это не столько обязательства оплаты работы риелтору, сколько гарантии со стороны агентства. Конечно, если документ оформлен грамотно.
1. Применение риэлторскими организациями бланков строгой отчетности. Справочник риэлтора
- Справочник риэлтора
- Глава 6. Вопросы формирования бухгалтерской и налоговой отчетности
- 1. Применение риэлторскими организациями бланков строгой отчетности
При расчетах наличными денежными средствами риэлторские организации и индивидуальные предприниматели обязаны применять контрольно-кассовую технику.
Но в определенных случаях Закон разрешает использовать вместо кассовых аппаратов бланки строгой отчетности.
- Преимущества бланков строгой отчетности (БСО) перед ККМ очевидны:
- 1) не нужно покупать кассовый аппарат, регистрировать его в налоговой инспекции и обучать персонал на нем работать;
- 2) нет необходимости заключать договор с центром техобслуживания и платить за ремонт кассовых машин;
- 3) получать неучтенную «наличку» по БСО легче, нежели с использованием кассы;
- 4) иногда использовать БСО намного удобнее, например, если приходится выезжать к заказчику.
Кроме того, в некоторых случаях пользоваться льготой по НДС можно только при условии выдачи покупателям таких бланков (ст. 149 НК РФ).
- Однако если риэлторская организация решает использовать бланки строгой отчетности, то перед ней встают новые проблемы.
- Раньше формы бланков строгой отчетности для разных видов услуг утверждал Минфин России, теперь определить, как должны утверждаться бланки, обязано Правительство.
- Каждая форма бланка, которую утвердил Минфин, соответствует определенной услуге, однако не все виды услуг оказались охвачены.
Минфин России в письме от 12 марта 1998 г. N 16-00-27-11 и в ответах на частные запросы советует использовать в таких случаях квитанцию, разработанную для лесных хозяйств (письмо Минфина России от 20 апреля 1995 г. N 16-00-30-35). Она универсальна и подходит для любой деятельности.
Пример.
Предприниматель зарегистрировался, чтобы оказывать населению риэлторские, юридические и посреднические услуги. При расчетах с клиентами предполагал использовать бланки строгой отчетности.
Об этом он сообщил в свою налоговую инспекцию. Результат оказался неожиданным: инспекторы направили предпринимателю письмо с требованием использовать при расчетах ККМ.
Чтобы отменить это требование, предприниматель подал иск в суд.
Аргументы инспекторов судей не убедили. Хотя форма бланка строгой отчетности для юридических услуг и не установлена, однако Минфин разрешил использовать в этом случае квитанцию, ранее утвержденную для Федеральной службы лесного хозяйства.
Кроме того, специфика деятельности предпринимателя не позволяет ему использовать ККМ — услуги оказываются по месту нахождения клиентов.
Своим решением Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа признал требования налоговой инспекции незаконными (постановление от 12 марта 2002 г. N А05-9730/01-488/10).
Некоторые бланки строгой отчетности Минфин утвердил специально для определенных ведомств (например, Минтранса или Минздрава).
Однако их могут использовать все, кто оказывает аналогичные услуги (письмо Минфина России от 23 августа 2001 г. N 16-00-24/70).
Если налоговые инспекторы с этим не соглашаются, то и в этом случае в суде их ждет разочарование (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 июня 2001 г. N КА-А41/3026-01).
- Других требований к БСО, кроме того, что его форма должна быть специально утверждена, закон о контрольно-кассовой технике не содержит.
- Иногда изготовить бланки удобнее самостоятельно, например, если тираж небольшой или бланки вам понадобились срочно.
- Можно зарегистрировать билеты в налоговой инспекции, но, даже зарегистрировав бланки у инспекторов, риэлторская организация не оградит себя от возможных проблем в будущем.
Риэлторская организация может сама решать, как ей обеспечивать сохранность. Для этого руководитель организации может утвердить порядок хранения и перемещения этих документов и формы для учета их движения. Как образец, можно использовать Методические указания, которые для своих учреждений разработало Министерство культуры (письмо Минкультуры России от 13 апреля 2000 г. N 01-67/16-21).
На балансе бланки учитываются как обычные материалы на счете 10 «Материалы». Помимо этого, нужно вести их учет на забалансовом счете 006 «Бланки строгой отчетности», где они отражаются в условной оценке.
Например, можно установить, что один бланк эквивалентен 1 рублю. Тогда сальдо по счету 006 «Бланки строгой отчетности» будет показывать количество бланков на складе у организации.
На этом счете нужно организовать раздельный учет по видам бланков строгой отчетности и по местам их хранения.
Пример.
Предприниматель зарегистрировался, чтобы оказывать населению риэлторские, юридические и посреднические услуги. Организация оплатила типографии изготовление 1000 экземпляров бланков БО-1. Стоимость одного бланка — 2,95 руб. (в том числе НДС — 45 коп.). Общая сумма заказа равна 2950 руб. (в том числе НДС — 450 руб.). На забалансовом счете бланки оценены в 1 рубль.
- Бухгалтер отразил это следующими проводками:
- 1) Д 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», К 51 «Расчетные счета» — 2950 руб. — перечислены деньги типографии за изготовление бланков;
- 2) Д 10 «Материалы», К 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» — 2950 руб. — получены бланки из типографии;
- 3) Д 19 «НДС по приобретенным ценностям», К 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» — 450 руб. — учтен НДС;
- 4) Д 68 субсчет «Расчеты по НДС», К 19 «НДС по приобретенным ценностям» — 450 руб. — принят к вычету НДС по оплаченным и оприходованным бланкам;
5) Д 006 субсчет «Бланки БО-1 у инспектора» — 1000 руб. — бланки учтены за балансом.
В октябре 200 бланков было выдано юристу. В конце каждого дня инспектор составлял отчеты об оказанных услугах. Из этих отчетов видно, что за октябрь он выписал и выдал клиентам 150 бланков БО-1.
В октябре организация сделала следующие проводки:
1) Д 006 субсчет «Бланки БО-1 у инспектора», К 006 субсчет «Бланки БО-1 у юриста» — 200 руб. — отражена передача бланков от инспектора юристу;
2) Д 20 «Основное производство», К 10 «Материалы» — 375 руб. (150 бланков х 2,5 руб.) — списаны использованные бланки;
3) Кредит 006 субсчет «Бланки БО-1 у юриста» — 150 руб. — списаны израсходованные бланки с забалансового счета.
В налоговом учете организация включила в расходы 375 руб. по использованным бланкам строгой отчетности.
Выдав бланк строгой отчетности, риэлторская организация выписывать счет-фактуру на услуги не обязана (п. 7 ст. 168 НК РФ). Если организация рассчитывается с предпринимателем и ему требуется счет-фактура для вычета по НДС, то можно выдать ему и бланк, и счет-фактуру — закон этого не запрещает. Выданные БСО нужно регистрировать в книге продаж.
Ответственность за невыдачу бланка строгой отчетности такая же, как за неиспользование кассового аппарата.
Если организация не выдаст покупателю БСО, то налоговая инспекция может оштрафовать ее на сумму от 30 000 до 40 000 руб.
Некоторые организации считают приходный кассовый ордер бланком строгой отчетности и полагают, что вместо чека организация может выписать приходный кассовый ордер. Однако налоговая инспекция в этом случае может оштрафовать предприятие, т.к. приходный кассовый ордер не утвержден Минфином России в качестве бланка строгой отчетности.
В письме от 23 августа 2001 г. N 16-00-24/70 Минфин России определил, что бланки строгой отчетности должны содержать следующие данные:
1) дату и номер письма или приказа Минфина, которыми этот бланк утвержден;
2) наименование бланка (билет, квитанция, путевка и т.д.);
- 3) шестизначный номер и серию бланка;
- 4) код формы бланка по Общероссийскому классификатору управленческой документации (ОКУД);
- 5) дату выдачи бланка покупателю;
- 6) наименование фирмы и ее код по Общероссийскому классификатору предприятий и организаций (ОКПО);
- 7) ИНН фирмы;
- 8) вид и стоимость оказанной услуги;
- 9) должность и подпись работника фирмы, оформившего и выдавшего бланк.
Все эти реквизиты обязательно должны присутствовать в бланке наряду с теми, которые предусмотрены конкретными утвержденными формами БСО.
Иначе организацию могут оштрафовать за неприменение ККМ на сумму от 30 000 до 40 000 руб. (ст. 14.5 КоАП РФ). При желании на бланке можно указать дополнительную информацию.
Внешний вид бланка (оформление, размеры, шрифт и т.д.) организация вправе определять самостоятельно.
Компания-партнер принимает деньги ваших клиентов: оформление договора поручения | «Правовест Аудит»
В данной ситуации речь идёт о деятельности платёжного агента, которая регулируется Федеральным законом от 03.06.
2009 № 103-ФЗ «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами».
Платёжный агент — «юридическое лицо, за исключением кредитной организации, или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность по приему платежей физических лиц» за поставщика товаров, работ, услуг.
В соответствии с п. 1 ст.
4 Федерального закона платёжный агент «для приема платежей должен заключить с поставщиком договор об осуществлении деятельности по приему платежей физических лиц, по условиям которого оператор по приему платежей вправе от своего имени или от имени поставщика и за счет поставщика осуществлять прием денежных средств от плательщиков в целях исполнения денежных обязательств физического лица перед поставщиком, а также обязан осуществлять последующие расчеты с поставщиком в установленном указанным договором порядке».
Таким образом, речь здесь идёт о посредническом договоре, который может предусматривать прием денежных средств за счёт поставщика от своего имени или от имени поставщика.
За свою деятельность платёжный агент получает вознаграждение. Указанная сумма вознаграждения облагается НДС и отражается в счёт-фактуре.
Возможна также немного иная ситуация, при которой договор поручения (агентский договор) заключается с организацией, применяющей кассовую технику, не только как с платёжным агентом, но в целом как с агентом, который осуществляет по поручению принципала (клиента) действия по реализации дополнительных услуг клиента покупателям от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
В этом случае, следует принимать во внимание позицию Минфина России, изложенную в письме от 04.07.
2018 № 03-01-15/46377, в соответствии с которой: «по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. Учитывая изложенное, при оказании услуг агентом ККТ применяется в обязательном порядке и, соответственно, регистрировать ККТ обязан агент.
Вместе с тем в соответствии с вышеуказанным пунктом по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. В таком случае ККТ применяется принципалом и, соответственно, регистрировать ККТ обязан принципал».
С учётом указанной позиции Минфина России наименьшие риски повлечёт за собой заключение договора агентом, применяющим кассовую технику, от своего имени и за счёт принципала.
Агенту выплачивается вознаграждение, которое и отражается в счёте-фактуре, выставленном агентом в адрес клиента. Также стороны подписывают первичный документ (акт об оказании услуг агента).
По итогам своей деятельности по реализации дополнительных услуг клиента агент также составляет и передаёт принципалу отчёт.
Отметим также, что все перечисления между агентом и принципалом (клиентом) должны осуществляться в безналичном порядке.