Проезжая по городу, можно увидеть большое количество различных офисов, сооруженных на первых этажах многоквартирных домов. Аренда квартиры для ведения предпринимательской деятельности достаточно распространённая практика. Однако, чтобы это было законно должны быть соблюдены определенные требования.
Как арендовать помещение у физического лица, кто должен решать конфликты с соседями, а также ответы на другие вопросы вы найдете в этой статье.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16
. Это быстро и бесплатно!
Скрыть содержание
Можно ли сдать жилое помещение на первом и ином этаже дома под офисное?
Процедура сдачи квартиры в аренду под офис регулируется следующими нормативно-правовыми актами:
- Гражданский кодекс РФ (гл. 34) – тут расписаны наиболее общие положения об аренде, а именно: порядок заключения договора, права и обязанности арендатора и арендодателя, срок действия арендных правоотношений, расчет платы за использование помещения и многие другие вопросы.
- Жилищный кодекс РФ (гл. 3) – в рамках данной главы подробно освещен вопрос, касающийся перевода жилого помещения в нежилое, что является обязательным условием для сдачи квартиры в аренду под офис.
- ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» – в ст. 51 данного закона указаны особенности регистрации аренды недвижимого имущества, в том числе с целью ведения коммерческой деятельности.
Отвечая на главный вопрос, поставленный в подзаголовке данного пункта, следует отметить, что законом не запрещено снимать квартиру под офис.
Однако для реализации такого намерения, должен быть соблюдён ряд требований:
- Помещение, арендуемое под офис, в первую очередь должно быть переведено в нежилой фонд.
- К такому помещению должен быть оборудован отдельный вход.
- Квартира, сдаваемая в аренду под офис, должна находиться на первом этаже. В случае, если она расположена на верхних этажах, находящиеся под ней помещения должны также относиться к нежилому фонду.
Дополнительно стоит отметить, что после заезда в офис, расположенный в многоквартирном доме, арендатору необходимо соблюдать требования, прописанные в СанПиНе 2.1.2.2645-10. В данном случае речь идет об уровне шума, вибрации, ультразвука и инфразвука, содержании придомовой территории и т.д.
Правила перевода помещения в нежилое
Общий порядок перевода квартиры в нежилой фонд (для последующей сдачи в аренду) подробно прописан в ст. 23 ЖК РФ.
Так, согласно п.1 ст. 23 ЖК РФ такое решение принимает орган местного самоуправления конкретного региона.
Для того, чтобы оформить переход квартиры в нежилой фонд, ее собственник либо представитель владельца недвижимости, должен обратиться в соответствующий орган со следующим пакетом документов (п.2 ст.23 ЖК РФ):
- заявление;
- бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимость;
- технический паспорт квартиры;
- поэтажный план дома, в котором находится квартира, переводимая в нежилой фонд;
- проект переустройства и перепланировки (при необходимости);
- протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома, содержащий их согласие на перевод квартиры в нежилой фонд;
- письменное согласие от соседей, жилье которых примыкает к помещению заявителя.
К категории примыкающих относятся квартиры, имеющие общую стену с будущим офисом, а также расположенные над или под ним (п. 2.2 ст. 23 ЖК РФ).
Заявление о переводе жилплощади в нежилой фонд рассматривается в течение 45 дней. По окончанию данного периода времени уполномоченный орган выносит решение об удовлетворении просьбы заявителя или отказе. При этом в адрес собственника направляется соответствующее уведомление, форма которого утверждена Постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 года № 502.
Как арендовать у физического лица: порядок действий
Порядок оформления аренды квартиры под офис включает следующую последовательность действий:
- В первую очередь необходимо выбрать наиболее подходящее помещение.
- Следующим шагом является ведение переговоров с собственником квартиры. Сразу нужно обговорить все условия, чтобы в дальнейшем вписать их в текст договора.
- Затем арендатор и арендодатель должны тщательно проверить документы друг друга.
- Завершающим этапом явяется заключение и подписание договора аренды помещения под офис.
- Регистрация готового соглашения в Росреестре (п.2 ст.609 ГК РФ).
ГК РФ Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
- Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
- Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
- Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Одним из важных этапов является выбор помещения для будущего офиса. Для того, чтобы не прогадать арендатору следует обращать внимание на следующие основные факторы:
-
Месторасположение будущего офиса – один из главных критериев успешного бизнеса. Как правило, многие отдают предпочтение центральной части города и местам возле удачных транспортных развязок.
Однако в данном случае также следует учитывать характер деятельность, которую будет вести арендатор в конкретном помещении. Если в большей степени личный визит клиентов не требуется (например, агентство по разработке и продвижению сайтов), то можно выбрать помещение в спальных районах. Такой офис будет стоить гораздо дешевле.
Кроме того, при выборе места для будущего офиса обязательно следует проанализировать количество конкурентов, функционирующих неподалеку.
- Размер арендной платы – она должна быть адекватной и соответствовать качеству помещения, которое предлагает арендодатель. При ограниченных финансовых возможностях предпочтение следует отдать более бюджетным вариантам. Также можно обратить внимание на способ оформления аренды офиса в счет ремонта помещения.
- Наличие парковки – очень важно, чтобы клиенты, а также сами сотрудники фирмы имели возможность оставить свои транспортные средства возле офиса. Арендатору следует заранее уточнить, на сколько парковочных мест можно рассчитывать.
- Внутреннее состояние помещения – если квартира еще ни разу не сдавалась в аренду под офис, то скорее всего потребуется делать в ней ремонт. Если арендатор не желает заморачиваться с благоустройством помещения, то тогда предпочтение следует отдать помещениям уже готовым к заезду.
- Иные факторы (удобство эксплуатации, благоустроенность придомовой территории, наличие в подъезде скандальных соседей и т.д.).
Какие документы проверить у собственника?
Определившись с помещением под офис, не стоит спешить сразу заключать договор. Прежде нужно удостовериться в надежности собственника квартиры. Итак, арендатору необходимо проверить следующие документы арендодателя:
- удостоверение личности;
- правоустанавливающие бумаги на помещение, передаваемое в аренду (договор купли-продажи, выписку из ЕГРН);
- уведомление из органа местной власти о переводе квартиры в нежилой фонд;
- справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
К данному этапу сделки следует подойди с особым вниманием. Для подстраховки можно привлечь грамотного юриста, который сможет своевременно выявить нарушения.
Сделка по аренде квартиры под офис обязательно должна заключаться на основании письменного договора. Так, под договором аренды подразумевается соглашение, по которому арендодатель передает арендатору свое помещение во временное пользование. При этом последний должен своевременно вносить плату за полученное право.
В текст договора аренды офиса обязательно нужно включить следующие пункты:
- Предмет соглашения – тут прописываются основные характеристики квартиры, передаваемой в аренду (адрес, площадь), указываются реквизиты документа, подтверждающего право собственности арендодателя на данный объект недвижимости и иные общие положения.
- Права и обязанности обеих сторон – в этом разделе должны быть подробно расписаны все полномочия и обязательства, закрепляемые как за арендатором, так и за арендодателем.
- Порядок расчетов за аренду – размер платы за 1 квадратный метр, а также общая цена аренды в месяц, точная дата, до наступления которой арендатор должен рассчитаться с владельцем нежилой квартиры, периоды внесения платежа (например, ежемесячно, раз в полгода, за весь год) и т.д.
- Ответственность, которую несут обе стороны – тут может быть закреплён размер штрафа за просрочку арендой платы или же несвоевременное предоставление помещения, порядок выплаты возмещения в случае причинения вреда арендуемому имуществу и др.
- Процедура расторжения договоров – в данном разделе имеет смысл перечислить полный список ситуаций, когда та или иная сторона может в одностороннем порядке разорвать договор аренды.
- Схема разрешения спорных ситуаций – как правило, стороны вначале пробуют решить проблему путем переговоров. Однако, если им это не удается, то дальнейшее разбирательство производится в суде. Все эти нюансы обязательно следует прописать в тексте договора.
Также по своему усмотрению стороны могут отдельно включить в соглашение дополнительные условия (например, оценка помещения в рублях, количество экземпляров договора и т.д.).
Важно понимать, чем больше условий и нюансов будет прописано в договоре аренды офиса, тем легче сторонам будет решать спорные вопросы.
Кроме того, это позволит максимально защитить себя от многих недопониманий, которые зачастую возникают между арендатором и арендодателем.
Кто должен решать конфликты с соседями?
В этом случае он должен будет предпринять меры по разрешению возникшего конфликта. В противном случае недовольные соседи могут начать писать жалобы в вышестоящие инстанции, что приведет к нежелательным последствиям.
Таким образом, по закону допускается аренда квартир для размещения в них офисов. Однако такое помещение обязательно должно быть переведено в нежилой фонд. При оформлении договора аренды нужно удостовериться в том, что у собственника есть соответствующее решение, выданное органом местного самоуправления.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас
+7 (499) 938-94-16 (Москва)
Это быстро и бесплатно!
Квартира под офис, как сделать офис из квартиры — купить или взять в аренду?
Для того чтобы организовать офис в жилой квартире нужно переоформить её в нежилое помещение и собрать немалое количество документов и подписей. Однако есть и более простой способ – купить или взять в аренду уже нежилое помещение. Об этом и пойдет речь далее в нашей статье.
Содержание статьи:
Начнем с того, что офис, по закону, обязательно должен располагаться в нежилом помещении.
Если у вас в собственности есть жилая квартира с удобным расположением, то экономически целесообразно расположить офис именно в ней. Но для этого придется обойти немало инстанций и собрать большую кипу документов.
Но, перед началом сбора документов желательно проверить подходит ли ваша квартира для перевода её в нежилой фонд.
Вот список ограничений, которые не допускают квартиру к переводу в нежилой фонд:
- Право собственности на жилищную площадь ограничено правами каких-либо лиц;
- В помещении кто-то прописан или проживает;
- Доступ к квартире ограничен только входом с подъезда (т.е. для того, чтобы перевести квартиру в нежилой фонд, нужно обеспечить ей подход снаружи);
- Дом, частью которого является данная квартира, находится в состоянии капитального ремонта или в аварийном состоянии;
- Помещения, расположенные под данной квартирой являются жилыми (как понятно, удобнее всего, делать офис из квартиры на первом этаже, потому как почти всегда под квартирами выше, находятся жилые помещения).
Сам процесс перевода в нежилое помещение осуществляется органами районного самоуправления. Как правило, это Администрация района, в котором расположена квартира. И проводится он в несколько этапов. Для начала, вам нужно собрать целый ряд документов, которые от вас обязательно потребуют.
Список необходимых документов для перевода
жилой недвижимости в нежилое помещение
Для перевода квартиры в нежилое помещение вам потребуются следующие документы:
- Заявление о переводе помещения в нежилой фонд.
- Документы, устанавливающие ваши права на данную квартиру.
- Технический паспорт квартиры.
- Полный план дома, в котором расположена квартира.
- Правильно оформленный проект переустройства помещения (если в таковом есть необходимость).
Документы необходимо отнести в органы самоуправления. При приеме документов обязательно потребуйте расписку о получении ваших документов. Проверьте, указаны ли в расписке перечень документов и дата получения их сотрудником администрации района. По истечению 45 календарных дней вам будет направлен документ, с указанием принятого решения (на это отводится еще 3 дня).
Аренда квартиры под офис — как составить
договор аренды квартиры под офис?
Оформляя договор аренды квартиры под офис, следует учитывать некоторые организационные моменты.
Так, например, в самом договоре, лучше упомянуть о том, что помещение будет использовано не для проживания, даже не смотря на то, что этот факт может казаться вполне очевидным.
Помимо этого, лучше всего будет заранее узнать, что ваш будущий офис юридически чист. Юридическая чистота помещения подразумевает отсутствие его арестов, и тот факт, что помещение не находится в залоговом состоянии — в этих случаях, вы рискуете лишиться своего рабочего места.
Помимо заключения основного договора, нельзя не забывать и о дополнительных. Одним из самых основных сопровождающих документов будет договор об уплате счетов за коммунальные услуги, а также потребление электроэнергии и прочих необходимых услуг. В таком договоре обязательно нужно перечислить все виды платежей и указать того, кто будет платить за них.
В практике аренды квартир под офис случаются и неординарные случаи. Например, иногда выясняется что, квартира под офис не соответствует своему тех.
паспорту, а на момент обнаружения нарушения, работа уже идет полным ходом и её приостановка может обернуться большими финансовыми потерями. В таком случае, обычно делают копию этого паспорта и заверяют по дате заключения договора.
После того как аренда оформлена, следует вызвать жилищного инспектора из территориального БТИ. Кто будет оплачивать все затраты при этом арендатор и арендодатель решают между собой.
Также, перед оформлением договора аренды квартиры под офис, следует заранее оговорить возможность перепланировки помещения. Поскольку офисное помещение имеет совершенно отличную специфику от той, которая подразумевалась строителями дома, перепланировка понадобится вам с очень большой вероятностью. Не забудьте это также указать в договоре.
Как купить квартиру под офис,
офис в квартире — тонкости закона
Иногда, вместо аренды удобнее и выгоднее просто купить квартиру, которая уже переведена в нежилой фонд. Такой способ удобен как минимум тем, что обладая квартирой, вы освобождаете себя от многих обязанностей, которыми вас сковывает договор об аренде.
Для покупки офисного помещения вы можете обратиться к риелторам, или самостоятельно провести сделку.
Купить квартиру под офис в жилом доме не сложнее, чем купить квартиру для проживания. Основной трудностью станет выбор помещения. Обязательно проверяйте законность всех документов на право собственности и наличие подтверждающих нежилую категорию помещения справок.
Словом, квартира, используемая под офис – это отличная идея. И если вы готовы потратить чуть больше усилий, для экономии большого количества средств, в сравнении с арендой или покупкой помещения в бизнес-центре, то это решение как раз то, что вам нужно.
Остались вопросы? Просто позвоните нам:
Как перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот в 2022 году: условия, требования, порядок
Перевод нежилой коммерческой недвижимости в жилую и наоборот возможен, если соблюдаются требования, определенные Постановлением Правительства РФ от 28.01.
2006 №47 «Об утверждении Положения…», ЖК РФ и региональных законодательных актов. Для перевода требуется согласование с администрацией.
Рассмотрим, как перевести здание магазина в жилой дом, сколько это стоит, какие понадобятся документы и что делать, если в переводе отказали.
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.
Жилая и коммерческая недвижимость: понятие, отличия
Жилой признается недвижимость, указанная в ст. 16 ЖК РФ. К ней относятся дома и части домов, квартиры и части квартир, а также комнаты. Иными словами, жилая недвижимость – это помещение, предназначенное для постоянного проживания граждан и удовлетворения ими бытовых нужд. К ней предъявляются повышенные требования по сравнению с нежилой.
Коммерческая недвижимость – это офисы, здания, сооружения, помещения, земельные участки, предназначенные для предпринимательской деятельности с извлечением прибыли.
К ней относятся магазины, салоны красоты, административные здания и помещения, торговые центры, гостиницы, и пр.
Между жилой и коммерческой недвижимостью есть несколько отличий:
| Регистрация по месту жительства | Возможна временная или постоянная прописка | Не предусмотрена. В некоторых помещениях можно оформлять только временную регистрацию |
| Получение налогового вычета при покупке | Полагается | Не предоставляется |
| Стоимость | Дешевле коммерческой | Дороже жилой, т.к. предполагается, что недвижимость будет приносить прибыль |
| Тип эксплуатации | Только для временного или постоянного проживания | Для извлечения прибыли. Постоянное проживание не предусмотрено |
| Окупаемость | Жилье может окупиться, если сдавать по договору найма. Если собственник живет там сам, окупаемости нет | Есть: как от сдачи недвижимости в аренду, так и при использовании для извлечения прибыли |
Примечание: с финансовой точки зрения коммерческая недвижимость выгоднее, если она приносит хорошую прибыль и выходит на рентабельность хотя бы в 10-12% (все зависит от отрасли).
Но если собственник решил закрыть бизнес, продавать помещение необязательно: он может сдавать его в аренду или перевести в жилой фонд, и в дальнейшем жить там.
Но для перевода должны соблюдаться требования к жилой недвижимости.
Бывает и обратная ситуация: есть квартира на первом этаже или отдельно стоящее здание в собственности, и хочется, чтобы недвижимость приносила прибыль.
Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае
Требования к жилой недвижимости
Перед переводом коммерческой недвижимости на первом этаже или в отдельно стоящем здании в жилое помещение нужно ознакомиться с требованиями, которым оно должно соответствовать:
- Наличие минимум одной комнаты и кухни.
- Наличие инженерных систем: водоснабжения, электричества, теплоснабжения, водоотведения, вентиляции. Если район газифицирован, понадобится газоснабжение.
- Работоспособность ограждающих и несущих конструкций. Существенные деформации, повреждения или крен не допускаются.
- Помещение должно быть сконструировано таким образом, чтобы соответствовало требованиям безопасности при перемещении людей внутри или входе.
- Расположение и монтаж инженерных систем в соответствии с требованиями безопасности.
- Наличие лифта, если в доме более пяти этажей.
- Наличие окон в одно-, двух-, и трехкомнатных квартирах – не менее чем в одной комнате. Для квартир с четырьмя и более комнатами – минимум в двух комнатах.
- Соответствие предельно допустимого уровня электромагнитного и ионизирующего излучения, радиации, вибрации.
Обратите внимание! Указанные параметры проверяются комиссией при рассмотрении заявления о переводе коммерческой недвижимости в жилую. По результатам проверки оформляется акт и заключение.
Требования к коммерческой недвижимости
Если нужно перевести квартиру в нежилое помещение для коммерческой деятельности, требования будут другие:
- Расположение на первом этаже многоквартирного дома или в отдельно стоящем здании.
- Оборудование отдельного входа. Если нежилое помещение располагается в многоквартирном доме, вход в него не должен пересекаться с подъездом, где ходят жильцы – собственники квартир.
- Соблюдение требований пожарной безопасности. Для отдельных видов помещений требуется организация эвакуационного выхода, есть и требования по степени горючести отделочных материалов.
- Соблюдение санитарных правил. Например, в нежилом помещении, в котором располагается кафе, обязательно наличие санузла и рукомойников, где люди могли бы мыть руки.
- Отсутствие зарегистрированных граждан. Перед переводом нужно всех выписать.
- Отсутствие обременений.
Примечание: оформить квартиру в нежилое помещение не на первом этаже можно, если все остальные квартиры на нижних этажах в доме переоборудованы под нежилые.
Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы
Можно ли использовать жилое помещение под офис?
Квартира или частный дом предназначены для проживания граждан. Но есть ст. 17 ЖК РФ, в которой говорится, что собственники или наниматели жилплощадей могут использовать для ведения профессиональной деятельности, если это не нарушает интересы и права соседей.
Вот несколько примеров, кто может вести профессиональную деятельность, не выходя из дома:
- Юристы.
- Переводчики.
- Репетиторы.
- Бухгалтеры.
- Няни.
Иными словами, если у предпринимателя нет целого штата сотрудников и посетители не ходят толпами, использовать квартиру вместо офиса можно. Если же есть работники или ИП занимается промышленным производством, гостиничным бизнесом, придется переоборудовать жилое помещение в нежилое или искать другое здание.
Как купить нежилое помещение в жилом доме?
Покупка нежилого помещения в жилом доме производится с учетом положений § 7 ГК РФ:
- Продавец и покупатель оговаривают условия сделки.
- Заключается договор купли-продажи.
- Подаются документы на регистрацию перехода права собственности в Росреестре.
Перед подписанием договора нужно внимательно изучить документы на помещение. В частности, выписку из ЕГРН, которую предоставляет продавец. В ней должен быть указан статус (тип) недвижимости – нежилая. Если же статус жилой, ее можно использовать только для проживания, открыть магазин продуктов или другой бизнес не получится.
Что дороже: жилое или нежилое помещение
Обычно нежилые помещения стоят дороже, но все зависит от нескольких факторов:
- Расположение. Квартира, находящаяся в центре города, будет стоить дороже, чем помещение на окраине.
- Инфраструктура.
- Тип застройки и класс дома. В районах массовой типовой застройки нежилые помещения на первых этажах пользуются большим спросом и стоят дороже, чем в элитных домах.
Примечание: в последнее время застройщики продают апартаменты, которые стоят дешевле квартир. В дальнейшем их можно переводить в жилые помещения, или использовать для предпринимательской деятельности.
Как перевести коммерческую недвижимость в жилую?
Перевод в нежилую или жилую недвижимость осуществляется практически по одному и тому же сценарию:
- Согласование перепланировки, если она требуется.
- Получение разрешения на перепланировку.
- Оформление нового техпаспорта.
- Подача заявления о переводе.
- Обследование помещения комиссией.
- Получение акта и заключения.
- Получение решения о переводе.
- Внесение изменений в ЕГРН.
Рассмотрим пошагово, как перевести коммерческую недвижимость в жилую, стоимость и документы для этой процедуры.
Шаг 1: согласование перепланировки
Согласование перепланировки требуется, если коммерческая недвижимость не соответствует требованиям для жилой, но нужно изменить ее статус. Для этого нужно заказать проект перепланировки, подать его вместе с заявлением и документами на помещение в жилищный отдел администрации.
Шаг 2: получение разрешения на перепланировку
Представленные документы рассматриваются администрацией не более 45 дней (ст. 26 ЖК РФ). По результатам выдается разрешение. Собственник может начинать работы в помещении.
Шаг 3: оформление нового техпаспорта
По окончании работ оформляется новый техпаспорт с учетом произведенных изменений. Заказать его можно у кадастрового инженера.
Шаг 4: подача заявления о переводе нежилого помещения в жилое
Для перевода коммерческой недвижимости в жилую нужно составить заявление и подать вместе с ним в межведомственную комиссию следующие документы:
- Паспорт собственника.
- Нотариальные согласия всех владельцев, если помещение в долевой или совместной собственности.
- Кадастровый паспорт.
- Техпаспорт.
- Протокол общего собрания собственников, если помещение находится в многоквартирном доме.
- Поэтажный план многоквартирного дома.
- Выписку из ЕГРН.
Содержание и образец заявления
Унифицированной формы заявления нет, и обычно оно заполняется при подаче на месте. Какие сведения в нем указываются:
- Кому направляется заявление: наименование, адрес.
- От кого: Ф.И.О., адрес, паспортные данные, номер телефона.
- Информация о недвижимости: тип, кадастровый номер, адрес.
- Просьба о переводе нежилого помещения в жилое.
- Опись представленных документов.
- Дата составления и подпись.
Шаг 5: обследование помещения комиссией
Получив заявление, комиссия должна в течение 45 календарных дней проверить помещение на соответствие установленным требованиям и составить акт. В состав комиссии могут входить сотрудники жилищного комитета администрации, градостроительного комитета, МЧС и других учреждений.
Шаг 6: получение акта обследования и заключения
Акт обследования составляется в трех экземплярах, на его основании оформляется заключение. Орган, принявший решение о переводе статуса помещения, должен в 5-дневный срок направить заключение и распоряжение заявителю.
Содержание и образец акта обследования
Акт обследования составляется комиссией по установленной форме после осмотра помещения. Какая информация в нем указывается:
- Дата и номер.
- Ф.И.О. председателя и членов комиссии.
- Кем назначена комиссия.
- Ф.И.О. приглашенных экспертов.
- Ф.И.О. собственника-заявителя.
- Адрес обследуемого объекта.
- Описание состояния помещения и несущих конструкций.
- Сведения о несоответствии требованиям (если есть).
- Оценка результатов проведенного осмотра.
- Заключение комиссии.
- Приложенные документы.
- Подписи председателя и членов комиссии.
Содержание и образец заключения
В заключении указываются те же сведения, что и в акте, но указывается формулировка «комиссия приняла заключение о соответствии помещения установленным требованиям» или «о несоответствии».
Шаг 7: получение решения
На основании заключения администрацией принимается решение о переводе недвижимости из статуса нежилой в жилую. Оно направляется собственнику в течение 5 дней после принятия.
Шаг 8: внесение изменений в ЕГРН
Распоряжение об изменении статуса объекта направляется администрацией в Росреестр, но собственник вправе внести изменения и самостоятельно, подав документы напрямую или через МФЦ.
Как нежилое помещение перевести в жилое: цена
Собственнику нужно учитывать несколько статей расходов, занимаясь переводом жилой или коммерческой недвижимости:
- Проект перепланировки – 5 000-30 000 р. в зависимости от сложности.
- Нотариальные согласия собственников – от 1 000 р. за один экземпляр.
- Новый техпаспорт – от 5 000 р.
- Нотариальная доверенность, если от имени собственника действует представитель – от 2 000 р.
Как перевести частный дом в коммерческую недвижимость?
Если нужно перевести из жилого помещения в нежилое, стоимость услуг останется та же, как и порядок действий. Но нужно учитывать требования уже к коммерческой недвижимости, особенно в плане оборудования нескольких входов-выходов, пожарной безопасности.
Обратите внимание: для большинства коммерческих объектов сейчас требуется установка пожарных сигнализаций. Тип зависит от расчетной вместительности недвижимости.
Что делать, если отказали в переводе жилой недвижимости в коммерческую?
Отказать в переоформлении жилого дома в нежилое помещение или наоборот могут по нескольким причинам (ст. 24 ЖК РФ):
- Несоответствие объекта установленным требованиям.
- Предоставление неполного комплекта документов.
- Несоответствие проекта перепланировки требованиям законодательства.
- Предоставление документов в неуполномоченный орган.
Отказ направляется заявителю в письменном виде с объяснением причин. Если он не согласен с ними и считает действия администрации незаконными, это можно обжаловать через суд в порядке административного производства.
Что будет, если использовать недвижимость не по назначению
За использование нежилых или жилых объектов недвижимости предусмотрена административная ответственность в зависимости от ситуации:
| Порча объекта недвижимости или использование не по назначению. Например, при проживании людей на территории организации или ведении бизнеса в квартире | Ст. 7.21 КоАП РФ | Штраф для граждан – до 1 500 р., для должностных лиц – до 3 000 р., для ИП и юридических лиц – до 30 000 р. |
| Нарушение правил содержания или перевода жилых помещений лицами, ответственными за их содержание | Ст. 7.22 КоАП РФ | Для должностных лиц штраф составит до 5 000 р., для организаций – до 50 000 р. |
Судебная практика
Чаще всего люди оспаривают отказы администрации в изменении статуса объектов недвижимости:
Ответы юриста на частные вопросы
Можно ли перевести в нежилую только часть дома? Нет. Перевести можно только целиком объект: дом или квартиру. Изменение статуса отдельных помещений не допускается. Какова цена перевода в нежилое помещение, если этим будет заниматься юрист? У всех разные расценки.
В регионах стоит рассчитывать на 50 000-70 000 р., в столице и других крупных городах – от 100 000 р. Можно ли квартиру перевести в нежилое помещение, если она расположена на последнем этаже? Да, если остальные квартиры на нижних этажах зарегистрированы как нежилые.
Предприниматель выкупил квартиры на первом этаже под гостиницу. Отдельный вход не сделал, посетители проходят через подъездную дверь, и часто там столпотворения. Законно ли это? Нет. Собственник должен был оборудовать отдельный вход. В такой ситуации на него можно пожаловаться в жилищную инспекцию.
Я прописан в квартире на первом этаже. Собственница перевела ее в нежилое помещение, не посоветовавшись со мной и не взяв моего согласия. Можно ли это как-то оспорить? Нет. Регистрация не дает права собственности на недвижимость, владелица не должна была брать согласие прописанного человека.
Исключение – приобретение объекта в браке. В этом случае требуется согласие супруга, т.к. имущество считается общенажитым (ст. 35 СК РФ).
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Перевести коммерческую недвижимость в жилую и наоборот можно, если соблюдаются требования.
- Сколько стоит перевести жилое помещение в нежилое, это зависит от сложности процедура и перечня документов, которые нужно переоформлять перед переводом. Например, если нужна перепланировка, сумма затрат значительно увеличится.
- В некоторых жилых помещениях можно вести профессиональную деятельность, если это не нарушает нормы законодательства, права и интересы соседей.
О коммерческих объектах в многоквартирном доме
29 мая 2019 года в России вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах.
Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру.
Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.
Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг.
В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам.
Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.
ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но также для ведения бизнеса.
Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.
Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д.
Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов все еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.
Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде.
Действующее законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению.
Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства.
Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключается.
- Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».
- При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».
- НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д.
Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.
Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.
В многоквартирных домах нежилые помещения зачастую располагаются на первых и цокольных этажах. Не запрещено размещать их и выше, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми.
По закону каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения на нежилое: практика показывает, что посещаемость коммерческого объекта во многом зависит от его доступности.