При покупке квартиры заключается договор купли — продажи. В соответствии с последними законами этот договор не регистрируется. Регистрируется право перехода собственности, а покупатель в качестве документа получает выписку из ЕГРН.
Покупка квартиры состоит из ряда этапов. На первом этапе покупатель выбирает себе подходящую квартиру, договаривается с продавцом о цене. На втором этапе подготавливаются документы для продажи, осуществляется их проверка. На следующем этапе заключается договор купли-продажи (ДКП). На последнем этапе производится регистрация сделки.
Поиск объекта
Для поиска подходящей квартиры существует большое число ресурсов в интернете. Комфортный, но дорогой вариант — это поиск с помощью агентства недвижимости. После выбора квартиры производится ее осмотр и переговоры с продавцом о продажной цене.
Подготовка
Для заключения ДКП у продавца квартиры должны иметься:
- документ, устанавливающий его право на квартиру (договора купли, мены или дарения, судебный акт);
- правоподтверждающий документ (справка о праве собственности, которая выдавалась до 15.07.2016, выписка из ЕГРП или из ЕГРН).
Кроме того, необходимы документы, удостоверяющие личность обеих сторон сделки (паспорт, для иностранцев — вид на жительство, для военнослужащих — удостоверение личности).
Кроме основных документов могут потребоваться дополнительные документы:
- выписка из домовой книги;
- копия финансового лицевого счета;
- выписка из БТИ.
Для подтверждения на момент продажи прав продавца и отсутствия обременений иногда требуется получить выписку из ЕГРН.
Заключение договора
По закону (ст. 554,555 ГК) ДКП должен содержать существенные условия, к которым относятся расположение недвижимости и ее цена. В ДКП должны быть указаны все прописанные в квартире лица. Договор составляется в письменном виде.
- В обычном случае обращение в нотариальную контору необходимо лишь при добровольном согласии всех участников договора.
- Участие нотариуса нужно только в случаях, которые прямо указаны в законе, а именно, при продаже:
- За нотариальное удостоверение сделок уплачивается государственная пошлина, величина которой прямо связана с ценой имущества.
После согласования всех вопросов обе стороны подписывают договор. Передача квартиры ведется по акту приема-передачи.
Подписывая этот документ, покупатель соглашается с тем, что у него нет никаких претензий к продавцу.
Регистрация
По последним законам договор купли-продажи недвижимости (а, следовательно, и квартиры), регистрировать не надо. Но по закону (ст. 551 ГК) при заключении договора купли-продажи в Росреестре должен регистрироваться переход права собственности.
Регистрация этого права и является официальным признанием сделки, когда право владения квартирой переходит к покупателю.
Основные шаги регистрации сделки купли-продажи:
- Подготовка документов (в состав этих документов входят заявление, копии паспортов, подписанный всеми участниками сделки договор в 3 экземплярах, акт приема-передачи, справка БТИ, квиток об уплате госпошлины).
- Со стороны продавца должны быть подготовлены дополнительные документы (справка о собственности, документы о его праве, справка о прописанных лицах).
- Передача документов. Заявление о регистрации сделки вместе с документами в бумажном виде может быть передано непосредственно в Росреестр, через почтовое отправление, многофункциональный центр (МФЦ) или представителю Росреестра при выездном приеме документов (ст.18 закона № 218-ФЗ).
- Получение документа о праве собственности. Через положенное время заявитель сможет получить документ, представляющий собой выписку из ЕГРН, являющуюся в данном случае правоподтверждающим документом.
Сроки регистрации
Сроки государственной регистрации прав приведены в законе № 218-ФЗ (ст. 16):
- при подаче заявления в Росреестр этот срок устанавливается в 7 дней;
- при подаче заявления в МФЦ — 9 рабочих дней;
- при поступлении через МФЦ нотариально заверенных документов срок регистрации уменьшается до 5 дней, а для таких документов, принесенных непосредственно в Росреестр срок равен всего 3 дня.
Регистрация электронным путем
Заявление о регистрации в электронном виде может быть передано через портал услуг или через официальный сайт Росреестра.
При этом электронные документы должны иметь усиленную квалифицированную электронную подпись заявителя.
Сроки регистрации для таких документов уменьшаются. Например, при поступлении в орган регистрации заверенных нотариусом электронных документов результаты должны появиться через день.
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.
Защита прав продавца и покупателя при переходе права собственности
Сдача документов на регистрацию
Сдачу документов на регистрацию можно доверить риэлтору, выписав на него нотариально заверенную доверенность, но лучше пройти всю процедуру регистрации самостоятельно. Стороны в назначенный день встречаются в регистрационной службе, на руках у каждой стороны сделки должны быть определенные документы.
- Продавец
- Паспорт (паспорт предъявляет, копию паспорта оставляет)
- Договор купли-продажи
- Свидетельство о праве собственности
- Документы-основания, указанные в свидетельстве
- Кадастровый паспорт
- Справка об оценочной стоимости имущества
- Архивная справка по форме 9 или выписка из домовой книги
- Заявление о регистрации перехода права собственности к покупателю
- Копия свидетельства о браке
- Нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца или заявление, заверенное у нотариуса, что на момент сделки продавец в зарегистрированном браке не состоит
- Справки из психоневрологического и наркологического диспансера (по желанию покупателя)
- Разрешение органов опеки и попечительства (при наличии несовершеннолетних собственников)
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
- Справка об отсутствии задолженности по налогу на недвижимость
- Передаточный акт (после полной оплаты)
- Покупатель
- Паспорт (паспорт предъявляет, копию паспорта оставляет)
- Договор купли-продажи, плюс экземпляр для регистрационной службы
- Копия свидетельства о браке
- Нотариально заверенное согласие супруга/супруги покупателя, или заявление, заверенное у нотариуса, что на момент сделки покупатель в зарегистрированном браке не состоит, или копия брачного договора, если он заключен
- Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию договора купли-продажи
- Квитанция об уплате госпошлины за переход права собственности
- Кредитный договор и закладная (при наличии)
- Передаточный акт (после полной оплаты)
Кто что оплачивает
- Продавец
- Половину госпошлины за регистрацию договора купли-продажи
- Покупатель
- Справки, которые получает продавец в психоневрологическом и наркологическом диспансере
- Половину госпошлины за регистрацию договора купли-продажи
- Госпошлину за переход права собственности
После того как стороны сдали документы на регистрацию, представитель регистрационной службы дает покупателю расписку в приеме документов, в расписке указана дата получения готовых документов на имя покупателя. Обычно срок составляет 14 дней, при покупке квартиры в ипотеку срок короче – 7 дней.
Расчеты сторон
Перед оплатой еще раз, за несколько дней до сделки, покупателю необходимо получить свежую выписку из ЕГРП на квартиру и убедиться, что продавец все еще владеет ей.
Покупатель становится собственником не с момента подписания договора, а с момента регистрации права собственности, поэтому до регистрации права собственности передавать продавцу деньги за квартиру категорически нельзя.
Продавец же в свою очередь должен убедиться еще до сдачи документов на регистрацию, что у покупателя есть деньги. Каждая из сторон должна быть уверена, что по окончанию сделки продавец получит деньги, а покупатель квартиру.
Поэтому все расчеты проводятся в два приема:
предварительный расчет до регистрации (закладка денег в ячейку или внесение их на счет),
окончательный расчет после регистрации (выемка денег из ячейки, снятие денег со счета).
Может быть и третий платеж, например, после выписки продавца из квартиры. В этом случае график платежей и сроки выписки должны быть отражены в договоре.
Предоплата, если таковая имела место быть, обычно полностью возвращается покупателю, и стороны заключают договор купли-продажи без указания каких-либо пунктов о предоплате и ее перезачете.
Иногда, чаще при договорах с юридическими лицами, наличие предварительного договора и предоплаты по нему указываются в договоре купли-продажи, в этом случае стороны должны подписать дополнительное соглашение к договору купли-продажи о перезачете оплаты по предварительному договору в счет оплаты по основному договору.
Наличный расчет
Через банковскую ячейку и/или с получением расписки. В этом случае продавец еще не получил деньги за квартиру, но уже в договоре подписал, что продает квартиру без оформления обременения до момента окончательных расчетов. Тем самым он подписал, что в случае, если он не получит потом деньги из банковской ячейки, квартира все равно будет принадлежать покупателю.
При получении денег наличными стороны указывают в договоре фиктивную сумму, а продавец выписывает покупателю расписку в получении денег от покупателя на реальную сумму.
В итоге у покупателя ни денег (уже), ни квартиры (еще), но есть договор с заниженной суммой и часто не имеющая юридической силы расписка. У продавца же и деньги, и квартира в собственности, и договор с заниженной в разы суммой.
В договоре указывается, что расчеты между сторонами произведены полностью, но сумма-то в договоре иная. Эта схема оплаты самая опасная из всех возможных.
При оплате через банковскую ячейку стороны заранее резервируют ячейку в определенном банке и в назначенный день приезжают на встречу. Покупателю лучше заранее открыть счет в этом банке и внести деньги на счет, чтобы не перевозить с собой крупную сумму в день сделки.
Договор оформляется на всех участников сделки, то есть сторонами по договору являются продавец, покупатель и банк. В договоре прописываются сроки аренды и условия выемки денег.
Нужно предусмотреть сроки аренды, сроки получения денег продавцом, условия получения денег продавцом, список документов, которые продавец обязан предъявить при получении денег, возможность получения денег покупателем, если сделка не состоится.
Стороны производят расчет в банке и совместно кладут деньги в ячейку. Каждый лично должен убедиться в том, что именно закрывается в ячейку, чтобы исключить любой обман, в том числе подмену денег. Один ключ остается в банке, второй ключ забирает покупатель.
Но он не может завтра прийти и забрать свои деньги, так как в условиях доступа прописывается, что покупатель может забрать свои деньги, только если продавец не пришел за ними по истечении указанного срока. А продавец может прийти за ними, только если он предъявит зарегистрированный договор между ним и покупателем.
Тот, кто хранит у себя ключ, дает другому лицу расписку, что ключ забрал и что обязуется отдать его при выполнении второй стороной своих обязательств.
После регистрации договора и перехода права собственности к покупателю, он отдает ключ продавцу. Иногда изначально ключ отдается продавцу. Продавец с ключом и зарегистрированным договором получает деньги из банка.
Здесь невозможно сказать какая именно схема с хранением ключей лучше, так как обе стороны сделки зависимы друг от друга, что позволяет возникнуть ситуации, когда кто-то за кем-то бегает, а кто-то кого-то шантажирует.
- Здесь возможны следующие схемы обмана.
- Ограбление по пути в банк или из банка.
- Кража и подмена ключей, изготовление дубликатов ключей покупателем с последующей выемкой денег из ячейки.
- Затягивание сроков сделки до того момента, когда покупатель может вернуться в банк и получить обратно свои деньги по якобы несостоявшейся сделке, даже если документы сданы на регистрацию.
- Подмена денег между проверкой купюр и их подсчетом и закрытием денег в ячейке.
Поддельный зарегистрированный договор, предъявленный для выемки денег (в теории). Для страховки от такой ситуации следует прописать в договоре с банком необходимость продавцу вместе с договором предъявить выписку из ЕГРП.
Ограбление ячейки в период хранения (такие случаи известны). Банк не несет ответственности за те вещи, которые хранятся в ячейке. Он несет ответственность за сохранность самой ячейки.
Безналичный расчет
Оплата по безналичному расчету безопаснее, а потому предпочтительнее.
На вторичном рынке
Расчеты между продавцом и покупателем производятся с помощью банковского аккредитива.
Покупатель кладет деньги в банк и переводит их на счет продавца, но с условием, что продавец сможет снять их только при предъявлении доказательств, что право собственности на квартиру перешло к покупателю.
Таким доказательством может являться зарегистрированный договор купли-продажи, старые свидетельства с отметкой «погашено», выписка из ЕГРП. Деньги отправлены на счет продавца, но, по сути, они на его счет так и не поступают, банк как бы замораживает их до предъявления документов.
Если переход права собственности не произойдет, то через определенный срок, который был установлен при внесении денег, деньги вернутся обратно к покупателю. Срок прописывают до 3 месяцев, чаще – 1 месяц.
На первичном рынке
Покупатель переводит всю сумму на расчетный счет продавца со своего расчетного счета, а доказательством оплаты является платежное поручение, полученное в своем банке. Может быть оплачена и часть суммы в соответствии с графиком платежей, указанном в договоре купли-продажи.
Если оплата произведена полностью, то стороны указывают в договоре, что оплата произведена в полном размере. В этом случае квартира уже может быть передана покупателю по передаточному акту, поэтому стороны подписывают передаточный акт и сдают его на регистрацию.
При частичной оплате покупатель продолжает платить в соответствии с графиком платежей уже после того как стал собственником. В случае отсутствия платежей продавец может обратиться в суд и попросить расторгнуть договор, так как покупатель не вносит платежи.
В свидетельстве о праве собственности на покупателя указано обременение права, так как покупатель еще не полностью расплатился за квартиру. Обременение будет снято только после оплаты полной стоимости квартиры.
Покупателю крайне важно хранить все платежки, чтобы потом иметь возможность доказать каждый факт оплаты.
Роль риэлтора
Роль риэлтора на этапе сдачи документов и при расчетах минимальна, особенно, если сделка прямая. Если же сделка альтернативная, то риэлтор необходим, и он выступает в роли координатора действий всех участников. При любой сделке риэлтор может сдать за вас документы в регистрационную службу по нотариально заверенной доверенности.
Получение документов после регистрации
Срок окончания регистрации указан в расписке, которая была выдана при сдаче документов.
Продавец получает свои документы – один экземпляр договора купли-продажи и старое свидетельство с отметкой «погашено» (иногда отметку забывают поставить), а покупатель свои документы – свидетельство о переходе права собственности, зарегистрированный договор и другие правоустанавливающие документы. Получить документы можно по доверенности, доверенность должна быть нотариально заверена.
Все документы необходимо хранить, в случае судебных разбирательств в будущем все они пригодятся. Платежки, передаточные акты, копии согласий супругов на сделку, копия паспорта второй стороны сделки – в будущем может пригодиться каждый из этих документов.
Передача квартиры по акту
Передаточный акт подписывается после того, как стороны произвели расчеты.
В теории при расчетах через банковскую ячейку стороны прописывают в договоре, что все расчеты произведены полностью, и подписывают передаточный акт перед регистрацией, хотя, по факту, расчеты еще не завершены.
Делается это для того, что при переходе права собственности не указывалось обременение из-за неполной оплаты, которое потом необходимо было бы снимать.
Факт подписания передаточного акта подтверждает, что стороны исполнили все свои обязательства: и что покупатель получил квартиру, и что продавец получил свои деньги. На самом же деле никто еще ничего не получил, поэтому все же не стоит подписывать передаточный акт до момента окончательных расчетов.
Если после подписания передаточного акта в то время, пока документы находятся на регистрации, с квартирой что-нибудь произойдет, например, пожар или потоп, то всю ответственность за случившееся будет нести покупатель, даже если по факту в квартире до сих пор проживает продавец.
Какими рекомендациями можно закончить эту статью?
- При завершении сделки старайтесь придерживаться следующих правил:
- сдавайте документы на регистрацию и получайте их с регистрации самостоятельно;
- оплачивайте или принимайте оплату по безналичному расчету;
- сведите к минимуму оборот наличных денег (опасность может исходить не только от продавца или покупателя, но и от свидетелей сделки – сотрудников агентств, банков, охраны);
- указывайте полную сумму в договоре;
- в договоре купли-продажи не пишите, что расчеты произведены полностью, если они еще не завершены (даже если деньги лежат в ячейке);
- не подписывайте передаточный акт до окончания расчетов.
- Законодательство
- Гражданский кодекс:
- Глава 9. Сделки
- Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным
- Статья 176. Недействительность сделки, совершенной гражданином, ограниченным судом в дееспособности
- Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
- Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения
- Глава 23. Обеспечение исполнения обязательств
- $7. Задаток
- Глава 27. Понятие и условия договора
- Статья 429. Предварительный договор
- Глава 30. Купля-продажа
- Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
- Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
- Статья 556. Передача недвижимости
- Глава 47.
- Хранение
- Статья 922 ГК РФ. Хранение ценностей в индивидуальном банковском сейфе
- Федеральные законы:
Регистрация перехода права собственности — обязательная процедура
Регистрация перехода права собственности — обязательный юридический акт в сделках с недвижимым имуществом, защищающий интересы покупателя (приобретателя права).
Регистрация перехода права происходит по заявлению продавца и на основании правоустанавливающего документа при отсутствии запретов и ограничений на это, внесенных в ЕГРН(Единый государственный реестр недвижимости).
Регистрация перехода права собственности
Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество — дома, квартиры, земельные участки, комнаты, осуществляется Росреестром.
Запись об этом вносится в Единый государственный реестр недвижимости по всем сделкам с объектом.
История регистрации перехода права сохраняется и может быть получена любым заинтересованным лицом в виде выписки о переходе права из ЕГРН.
Договор для регистрации перехода права собственности
Документом-основанием для регистрации перехода права собственности является:
- Договор купли-продажи недвижимого имущества
- Договор мены
- Договор дарения
- Решение суда и т.д
Такой договор описывает сделку по отчуждению права от одного физического или юридического лица — другому.
Сам договор отчуждения не подлежит государственной регистрации, следовательно и нет государственной пошлины за это.
Договор для регистрации перехода права на бумажном носителе предоставляется в Росреестр в количестве экземпляров не менее двух, так как один экземпляр остается в архиве Росреестра. Как правило количество экземпляров договора равняется количеству участников сделки + один.
- Договор для регистрации перехода права можно подать в Росреестр в электронном виде.
- Для регистрации перехода права долевой собственности есть обязательное требование — нотариальное удостоверение документа-основания.
- То есть если объектом недвижимости владеют несколько собственников на праве общей долевой собственности то переход права Росреестр зарегистрирует только на основании нотариального договора купли-продажи.
- Отчуждение общей совместной собственности — не требует удостоверения у нотариуса.
- А вот переход права собственности от несовершеннолетнего или недееспособного собственника требует не только разрешения Органов опеки и попечительства, но и обязательного удостоверения договора купли-продажи у нотариуса.
Договор купли-продажи подлежит обязательному удостоверению у нотариуса если отчуждается собственность несовершеннолетнего или недееспособного.
Документы для регистрации перехода права собственности
Государственный регистратор внесет запись о регистрации перехода права собственности при наличии:
- заявления о переходе права собственности от продавца, дарителя или стороны договора мены
- документа -основания (договора дарения, купли-продажи, мены)
- Если документ-основание удостоверен нотариусом заявление от стороны, отчуждающей право, не обязательно!
- То есть при наличии нотариального договора продавец или даритель может не присутствовать в МФЦ при подаче документов на регистрацию права собственности на нового правообладателя.
- Заявление о регистрации перехода права примут только по предъявлению документа, удостоверяющего личность.
Документы на недвижимость теперь можно не предоставлять! Ведь единственным доказательством зарегистрированного права собственности является наличие записи об этом в ЕГРН. А правоустанавливающий документ есть в реестровом деле.
Теперь даже не требуется предоставлять согласие супруга на продажу. Препятствием для регистрации перехода права это не будет
НО! Об этом будет внесена запись в ЕГРН!!!
Прочтите статью: Согласие супруга на продажу
Госпошлина за регистрацию перехода права собственности
Госпошлина за регистрацию перехода права не уплачивается.
НО! Если у собственника поменялись персональные данные, например изменилась фамилии при вступлении в брак, необходимо написать заявление о внесении изменений в ЕГРН, оплатить госпошлину 350 рублей( на 2018 год) и приложить свидетельство о заключении брака.
Регистрация перехода права собственности. Момент регистрации
Моментом регистрации перехода права — является внесение записи об этом в ЕГРН.
Такие изменения в реестре можно отслеживать (мониторить) с помощью специального сервиса.
Цена услуги всего 50 рублей.
Как только запись о регистрации перехода права будет внесена в ЕГРН вам, на указанную в заявке электронную почту, придет сообщение об этом.
Сроки регистрации перехода права собственности
Сроки регистрации перехода права сокращены.
- Регистрация перехода права на основании документа, удостоверенного нотариусом — 3 рабочих дней
- Договор в простой письменной форме — 10 рабочих дней
- Если одновременно с переходом права регистрируется ипотека — 5 рабочих дней
Росреестр сейчас принимает документы только на экстерриториальные сделки, то есть на объекты, находящиеся в ином кадастровом округе.
Все другие сделки обслуживает МФЦ, то есть осуществляет прием заявлений и выдачу результата. На передачу документов в Росреестр и обратно определено 3 рабочих дня.
Сроки электронной регистрации перехода права определены не позднее следующего дня , после поступления документов в Росреестр. Однако на практике эти сроки нарушаются.
Всегда рада разъяснить. Автор
Регистрация перехода права собственности — обязательная процедура
Порядок передачи и принятия недвижимости от продавца к покупателю на основании 556 статьи ГК РФ
Передача недвижимой вещи от одной стороны сделки к другой подтверждается актом или иным документом. Моментом передачи считается подписание этого акта.
Уклонение одной из сторон от составления или подписания порождает право каждой стороны выдвигать требования, которые могут быть равносильными отказу от совершения сделки.
Принятие покупателем имущества, не соответствующего заявленным в договоре условиям, даже если это отражено в акте, не освобождает продавца от ответственности. Момент передачи регламентируется ст. 556 ГК РФ.
Законодатель разделяет два основных момента — передача прав собственности на недвижимость и её передача в качестве объекта. Первое происходит в момент государственной регистрации сделки. Второе не имеет жёсткой привязки к этому во времени. Продать можно любую недвижимость, в том числе и ту, что уже используется покупателем.
Сущность акта при совершении сделок купли-продажи
Сделка такого типа связана с формированием двух документов. Первый — договор купли-продажи, который должны подписать обе стороны, после чего передача права на недвижимую вещь получает государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 2 ст.
223 ГК РФ). Второй — документ о фактической передаче, который законодатель назвал передаточным актом. Он подписывается автономно от момента регистрации сделки. В нём покупатель может отразить реальное состояние недвижимости и указать отдельные факты.
К примеру, договор составлен таким образом, что покупатель получает в собственность квартиру, которая не нуждается в ремонте и пригодна к использованию.
Но в день её приёма он обнаружил, что куда-то исчезли умывальники и другая сантехника. Покупатель отражает это в акте, после чего подписывает его.
При этом он считает, что отменять сделку из-за незначительного расхождения с условиями договора неразумно.
Указание в акте приёмки истинного состояния дел оставляет за покупателем право требовать от продавца исправления ситуации и сохраняет за ним ответственность в обязательствах, взятых им на себя в момент заключения договора.
Если же названное в примере исчезновение части имущества относится к области случайных рисков, то нужно иметь в виду два немаловажных аспекта:
- ст. 211 ГК РФ устанавливает, что риски, связанные с состоянием имущества, несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором, поэтому они переходят к покупателю в момент признания его собственником;
- стороны могут изменить это, внеся в договор пункт о том, когда риски переходят к покупателю.
Вручение имущества покупателю приобретает статуса исполненного после совершения двух событий:
- фактической передачи вещи покупателю;
- подписания акта о передаче.
Такой порядок отрицает возможность приравнивания к передаче недвижимости любых других событий. К примеру, если продавец передал покупателю ключи от квартиры, то это не означает, что он передал квартиру.
Причиной выделения недвижимости в отдельный вид собственности является её большая экономическая значимость. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ, все ключевые события, связанные в возникновением или прекращением прав на недвижимость, подлежат обязательной государственной регистрации.
Нужно понимать, что отказ от подписания одной из сторон акта даёт другой право требовать то, что предусмотрено договором купли-продажи. Покупатель получает право требовать недвижимую вещь или возмещения всех затрат, связанных с попыткой её приобретения.
Продавец — принятия товара, а если этого не произойдёт, то он получает возможность отказаться от своих обязательств.
Переход прав на недвижимость
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ и п. 1 ст. 551 ГК РФ, право собственности возникает в момент государственной регистрации. Акт приёмки говорит лишь о том, что передача состоялась на практике. Это может произойти и до регистрации, и после неё.
Довольно большую важность здесь получает ст. 17 Закона о регистрации, которая указывает на то, что основанием для перехода права являются договоры и другие сделки, к примеру, завещание, представляющее собой одностороннюю сделку. Без этого зарегистрировать переход права на недвижимую вещь невозможно.
Из двух документов, — договора и передаточного акта, приоритетным является договор.
Более того, в нём стороны могут указать, что договор следует считать исполненным и без составления передаточного акта или иного документа о передаче. Такая возможность вытекает из самого принципа свободы договорных отношений и ст. 224 ГК РФ.
Отражение ст. 556 ГК РФ в определениях ВС РФ
В судебных определениях ВС РФ ст. 556 ГК РФ практически никогда не являлась основной. Она упоминается в связке с другими, которые относятся к существу рассматриваемых дел.
Одним из примеров, раскрывающих сущность акта приёмки, является определение по делу №5-КГ 14-24, которое рассматривалось 13 мая 2014 года.
Интересующая нас статья была упомянута в нём в силу того, что коллегия сочла необходимым подчеркнуть её отношение только к сделкам купли-продажи, а данное дело касалось дарения.
Не играет ключевой роли статья и в том случае, если акт не составлялся.
Так, в определении по делу № 18-КГ14-50 от 3 июня 2014 года, коллегия ВС РФ отметила, что Президиум Краснодарского краевого суда неправильно истолковал сущность ст. 556 ГК РФ.
Отсутствие акта приёмки не говорит о том, что правовые последствия от подписания договора купли-продажи и государственной регистрации сделки не наступили. В соответствии с п. 2 ст.
558 ГК РФ, если какие-то сделки требуют государственной регистрации, то сделка считается заключённой с этого момента.
Отсюда можно сделать вывод о том, что акт приёмки является вспомогательным документом, но для того, чтобы это доказать, некоторым лицам иногда приходится проходить длинную цепочку судебных разбирательств и доводить дело до ВС РФ.
Регистрация и момент переход права собственности на недвижимое имущество: сроки, порядок, госпошлина, документы
Главная » Жилищные споры » Регистрация права собственности » Особенности перехода права собственности на недвижимое имущество
7 786 просмотров
Чтобы распоряжаться приобретенной недвижимостью, недостаточно оформить договор купли-продажи или долевого управления, получить имущество по завещанию или в дар.
По закону собственником можно стать только после внесения записи о переходе права собственности в ЕГРН.
Особенность обретения недвижимости в том, что между подписанием документа-основания для перехода права собственности и ее непосредственном оформлении в госоргане, проходит некоторый промежуток времени.
Во время ожидания интересы покупателя защищены законом, ведь есть риск, что продавец окажется недобросовестным и откажется явиться на регистрацию перехода права собственности. При оформлении сделки по отчуждению недвижимости нужно подготовиться к любым ситуациям и четко знать свои права и обязанности на каждом этапе сделки.
Для чего нужна госрегистрация
Понятия «владелец» и «собственник» на первый взгляд тождественны, но это не так. Понять разницу будет проще на примере. Если гражданин купил квартиру на основании договора купли-продажи, выполнил все обязательства — он владелец. Но собственником покупатель станет только после того, как переоформит «право собственности». Тогда он сможет:
- продать свою недвижимость;
- обменять квартиру на другую;
- сдать жилье в аренду;
- передать недвижимость в залог при оформлении ипотеки или совершить иные действия, связанные с распоряжением имуществом.
Собственник всегда является владельцем, а вот владелец станет собственником только после оформления перехода прав на недвижимость в Росреестре.
Теперь необходимо определиться — когда происходит переход права собственности на недвижимое имущество. Во-первых, нужно основание, то есть факт передачи недвижимости, подтвержденный документально. Таким документом может быть (ст. 14 закона №218-ФЗ):
- договор о приватизации имущества;
- договор долевого участия в строительстве, если планируется получение квартиры от застройщика, или договор уступки прав требования;
- договор купли-продажи;
- свидетельство о праве на наследство;
- договор мены;
- договор дарения;
- решение суда о разделе имущества;
- соглашение об ипотеке;
- соглашение о разделе имущества между супругами;
- договор пожизненного содержания с иждивением.
Все эти документы являются первоисточниками для получения сведений о законности оформления права собственности. И если госслужащий потребует правоустанавливающий документ, необходимо предъявить один из перечисленных. Наиболее часто основанием для перехода права собственности становится договор купли-продажи имущества.
Участниками процессов, предполагающих переход права собственности, могут быть физические и юридические лица, родственники или третьи лица. К продавцу предъявляется ряд требований:
- дееспособность;
- достижение совершеннолетнего возраста;
- наличие права собственности на недвижимость.
За недееспособных, несовершеннолетних граждан могут выступать их официальные опекуны с разрешения органов опеки и попечительства. Они же будут оформлять правоустанавливающие документы, участвовать в регистрации права собственности.
Регистрации права собственности всегда предшествует процесс перехода недвижимости от одного лица другому с оформлением сопутствующих документов.
Для осуществления регистрации недвижимости необходимо обратиться в Росреестр по месту нахождения недвижимости или МФЦ. При желании можно зарегистрироваться в системе ЕСИА, получить электронную квалифицированную усиленную подпись и подать документы в электронном виде.
При подаче документов на переход прав должны присутствовать прежний и потенциальный собственники.
Если присутствие сторон невозможно, их интересы могут представить граждане, действующие на основании нотариально заверенной доверенности. Если сделка подлежит нотариальному заверению, то по умолчанию госрегистрацию имущества нотариус проводит лично (с февраля 2019 г.).
Вопрос госрегистрации имущества регулируется следующими положениями в российском законодательстве:
| Что такое недвижимость, нужна ли госрегистрация | |
| ст. 130, 131 ГК РФ | Положения закона позволяют определить, что относится к недвижимому имуществу. Согласно ст. 130, это вещи, тесно связанные с землей, не подлежащие перемещению. Также к ним относят морские и воздушные суда; объекты, предназначенные для размещения транспортных средств. По ходатайству правообладателя информация о недвижимости вносится в реестр, а собственнику выдается либо документ о праве на имущество, либо на правоустанавливающем документе делается запись о произведенной регистрации.Внесенная информация предоставляется заинтересованным лицам, причем не обязательно обращаться в тот же регистрационный орган, где осуществлялось внесение данных. |
| Закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости» |
Переход права собственности на недвижимое имущество, момент перехода – вопрос решен за 700 ₽ – Правовед.ru
420 юристов сейчас на сайте
Добрый день!
Проконсультируйте, поджалуйста, по вопросу продажи квартиры и перехода права собственности. Я продаю квартиру.
С какого момента у покупателя возникает право собственности? Я так понимаю, с момента регистрации права собственности, а не с даты договора купли-продажи.
В таком случае, с какого момента квартира считается проданной мной — также с момента регистрации права собственности покупателем? Либо с даты договора купли-продажи?
Для меня важны обе даты, с точки зрения приобретения права собственности покупателем — для исчисления 3-х/5-и летнего срока, с точки зрения момента реализации — в 2016 году я буду налоговым нерезидентом, поэтому мне важно, чтобы квартира была продана в 2015.
Спасибо!
Уточнение клиента
Господа юристы! Большое спасибо за ваши ответы!
Понимаю, что следующий вопрос лежит в поле налогового законодательства, однако, он как раз наиболее важен — с налоговой точки зрения (а именно, с точки зрения налога на доходы физ.
лиц), какая дата будет считаться датой продажи — дата договора, или дата регистрации права собственности покупателем? Дело в том, что это в зависимости от этого, это будет либо 2015, либо 2016 год, и это имеет принципиальное значение.
Спасибо!
Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос
Ответы юристов (5)
Уважаемая Ирина!
С какого момента у покупателя возникает право собственности? Я так понимаю, с момента регистрации права собственностиИрина
Да, Вы правильно понимаете.
Статья 551 ГК РФ. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2.ст.223 ГК РФ В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной
регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В таком случае, с какого момента квартира считается проданной мной — также с момента регистрации права собственности покупателем?Ирина
Квартира считается проданной Вами со дня подписания договора купли-продажи. Но Ваше право собственности прекращается со дня возникновения права на отчуждаемое недвижимое имущество у приобретателя этого имущества.
Статья 235 ГК РФ. Основания прекращения права собственности
1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам,
Здравствуйте!!!Право собственности возникает с момента государственной регистрациип. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость, согласно которой государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
какого момента квартира считается проданной мной — также с момента регистрации права собственности покупателем?
Именно, с момента регистрации права собственности.
С какого момента у покупателя возникает право собственности?
до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору, не вправе распоряжаться имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Однако и продавец также не вправе распоряжаться имуществом, поскольку оно — предмет договора продажи и покупатель является его законным владельцем.
- Здравствуйте, Ирина.
- Вы правы, право собственности возникает с момента гос регистрации.
- ГК РФ Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
ГК РФ Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Добрый день, Ирина.
Насколько я понял, вы переживаете из-за того, что в налоговый кодекс внесено изменение, согласно которому срок нахождения недвижимости в собственности для освобождения от уплаты НДФЛ увеличен до 5 лет.
В ст.4 ФЗ от 29.11.2014 N 382-ФЗ указано:
3. Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.
С какого момента имущество считается приобретенным в собственность в целях налогобложения — с момента заключения договора купли-продажи или с момента государственной регистрации права — этот закон не расшифровывает.
Вероятнее всего, налоговая инспекция при трактовке этого пункта будет исходить из момента государственной регистрации. Каких-либо разъяснений Минфина на сей счет еще не выпущено, судебной практики тоже пока нет.